بیع شرط یا بیع خیاری

بیع شرط در اصطلاح بیع خیاری نامیده می شود بیع شرط، بیعی است که در آن برای بایع حق فسخ قرار دادند در یک مدت معین، با رد مثل ثمن به مشتری.

ماده ی ۴۵۸: (در عقد بیع متعاملین می توانند شرط نمایند که هر گاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می توانند شرط کنند که هر گاه بعض مثل ثمن را رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد. در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود، مگر با رد تمام ثمن)

بیع شرط، یکی از انواع عقد بیع مشروط است مثل هر عقد مشروطی که شرط خیار درش (در مبیع) شده است، با فسخ معامله در مدت مقرر، بیع شرط هم از بین می رود و فسخ می شود.

در  صورتی که خیار منقضی بشود و حق فسخ هم اعمال نشده باشد، بیع قطعی تلقی می شود و دیگر قابل انحلال نیست.

ببینید بحث به این صورت است، اشخاصی در جامعه نیازمند به پول هستند سرمایه دارها هم معمولا بدون این که استفاده و سودی داشته باشند، حاضر نیستند پولشان را به اشخاص نیازمند قرض بدهند و اگر بخواهند سود بگیرند مرتکب ربا شدند، یعنی اگر بخواهند پولی را به دیگری قرض بدهند، مقدار پول هم به عنوان بهره دریافت کنند، این قانو نا ممنوع است شرعا هم ممنوع است کل قرض یجر نفعا فهو ربا؛ لذا آمدند یک سری راه هایی را اندیشیدند که مهمترین آنها بیع شرط بود.

به این صورت که شخصی که به پول نیازمند بود؛ مثلا مالی از اموال خودش را در مقابل مبلغ مشخصی به دیگری می فروخت؛ مثلا کسی خانه ی خودش را در مقابل دویست میلیون تومان به دیگری می فروخت شرط می کرد، پس از یک سال اگر ثمن را رد کند بتواند معامله را فسخ کند، مبیع را دوباره به مالکیت خودش دربیاورد، مشتری تا زمانی که معامله فسخ نشده بود خانه را به بایع یا فروشنده اجاره می داد حالا روزانه یا ماهانه یا به صورت سالیانه یک مقداری مال الاجاره دریافت می کرد.

دویست میلیون تومان داد در مقابل خانه، بایع هم حق فسخ دارد، مثلا در مدت یک سال، در این یک سال این مشتری و خریدار خانه را به خود بایع اجاره می دهد.

به خاطر اینکه بخواهد از ربا فرار کند در اینجا بحث این است که، اگر این معاملاتی که انجام شده است، واقعا قصد طرفین در آن دخالت داشته باشد این معاملات مشروع، صحیح و قانونی است. مال الاجاره هم که توسط مشتری دریافت می شود دیگر ربا نیست، اما اگر قصد واقعی طرفین در واقع بیع یا اجاره نباشد مقصود اصلی شان انعقاد عقد قرض باشد.

برای این که ظاهر را حفظ کنند و از ربا فرار کنند دو تا معامله ی صوری را انجام دادند این جا معامله ی صوری باطل است به علت فقدان قصد. اصلا در عالم خارج محقق نمی شود.

آن وقت آن مبلغی هم که به عنوان مال الاجاره توسط مشتری دریافت می شود آن هم ربا خواهد بود. ماده ی ۴۶۳ قانون مدنی این امر را بیان کرده است. (اگر در بیع شرط معلوم شود که قصد بایع حقیقت بیع نبوده است احکام بیع در آن مجری نخواهد بود).

اسلاید بیستم: زمان بیع شرط

بعدا با گذشت زمان بیع شرط غالبا توسط اشخاص مورد استفاده قرار می گرفت و نیتشان هم صرفا استقراض بود یعنی آن قصد حقیقی برای انشاء عقد بیع شرط و اجاره را دیگر نداشتند.

سرمایه دارها هم از این راه استفاده می کردند و مبیعی را که قیمت زیادی هم داشت و متعلق به نیازمندان بود در برابر قرض دادن مبلغ مختصرفی تصاحب می کرد ند به خاطر اینکه اغلب کسانی که مبالغی را دریافت می کردند در مدتی که مقرر شده بود توانایی بازگرداندن آن پول و استرداد مبیع خودشان را نداشتند؛ لذا قانونگذار تصمیم گرفت یک سری مقررات را برای کمک به نیازمندان پول در معاملات با حق استرداد وضع کند و از تملک نهائی مبیع شرطی به و سیله ی مشتری در برا بر مبلغی که هیچ گونه تناسبی با ارزش واقعی مبیع ندارد جلوگیری کند، مقررات مختلفی وضع شد.

در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال هزار و ۳۱۰ دو تا ماده آمده است ماده ی ۳۳ و ۳۴.

براساس این دو تا ماده معاملاتی که در آن حق استرداد ملک غیر منقول برای انتقال دهنده در نظر گرفته شده است، معاملات با حق استرداد نامیده شده است آن وقت مبیع یا مورد معامله به عنوان وثیقه، نه به عنوان مورد انتقال به کسی که پول را پرداخت می کند، شناخته شده است. به عنوان وثیقه، یعنی مثل موردی که مبیع به رهن گذاشته شده است، تلقی شده است.

در این صورت اگر کسی که پول را گرفته، در مهلت معین شده پول رابرنگرداند یا امتناع رد، مبیع دیگر به مالکیت مشتری در نمی آ ید، چون جنبه ی وثیقه یا رهن دارد این جا مبیع به مزایده گذاشته می شود مبلغ دریافتی مالک به دهنده ی پول پرداخت می شود، آن وقت باقیمانده ای که از ثمن این ملک به فروش رسیده حاصل می شود به مالک رهن یا مالک وثیقه مسترد می شود.

حالا این مقررات راجع به معاملات با حق استرداد هنوز هم به قوت خودش باقی است و در رابطه ی با اموال منقول هم که در آنها حق استرداد شرط شده است با یک سری تفاوت های محدود قابل اعمال است اما آن چه که در این جا مهم است این است که ببینیم مقررات قانون مدنی نسبت به بیع شرط آیا کماکان به قوت خودش باقی است یا به وسیله ی مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اینها نسخ شده است.

آثار و شرایط بیع شرط

بیع شرط یک سری آثار و شرائطی دارد شرائطش در ماده ی ۱۹۰ آمده است، شرایط عمومی اش، شرایط اختصاصی اش همان شرایط عقد بیع است، اما آثارش در مواد ۴۵۹ قانون مدنی به بعد ذکر شده است.

ماده ی ۴۵۹ قانون مدنی:

(در بیع شرط به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می شود با قید خیار برای بایع؛ بنابراین اگر بایع به شرائطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید، بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می گردد و اگر بالعکس بایع به شرائط مزبوره عمل نماید و مبیع را استرداد کند از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد ولی نمائات و منافع حاصله از حین عقد تا حین فسخ مال مشتری است).

براساس این ماده در بیع شرط انتقال مالکیت مبیع به خریدار در حقیقت در نظر گرفته شده است؛ یعنی شرط مالکیت برای مشتری شده است.

حالا این مالکیت، اگر بایع از فسخ عقد بیع خودداری کند، مطابق شرطی که در قرارداد شده است، قعطی می شود؛ یعنی در صورتی که در مدت مقرر نتواند پول را بپردازد مالکیت قطعی می شود، اما در صورتی که پول را بپردازد و عقد را فسخ کند، مبیع دوباره به مالکیت فروشنده برمی گردد.

در نتیجه ذیل ماده مقرر داشت: نمائات و منافع مبیع از زمان عقد تا فسخ متعلق به مشتری است؛ چون مالکیت برایش حاصل شده است، اما این اثر، با وجود مقررات ماده ی ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت دیگر منتفی شده است؛ یعنی قانون مدنی در این قسمت توسط مواد قانون ثبت نسخ شده است؛ چون مبیع دیگر جنبه ی وثیقه یا رهن دارد.

مبیع شرط به ملکیت خریدار یا دهنده ی پول در نمی آید.

منافع مبیع در مدت بین دریافت وجه تا پرداخت آن به و سیله ی گیر نده ی پول تحت عنوان اجور و خسارت دیرکرد یا تحت عنوان خسارت قانونی حقوقی یا عنوان های دیگری در قانون ثبت آمده است.

با وجود این مواد دیگر ماهیت در واقع منافع و نمائات را نمی توانیم ماهیتش را همان ماهیت خسارت قانونی و حقوقی یا اجور و خسارت دیرکرد بدانیم.

دومین اثر از آثار بیع شرط براساس قانون مدنی این ا ست که دهنده ی پول نمی تواند در مبیع به شرط، تصرف مادی یا حقوقی مالکانه انجام بدهد؛ مثلا مبیع بیع شرط را به دیگری منتقل کند، یا درآن تغییرات عینی به عمل بیاورد.

ماده ی ۴۶۰ قانون مدنی مقرر داشته است: (در بیع شرط مشتری نمی تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید).

حالا این حکم نسبت به بیع شرط اگر مقررات ثبتی هم لحاظ، نمی شد، در وا قع باز کماکان به قوت خودش براساس قانون مدنی باقی بود، اما مقررات ثبت برای مشتری صرفا یک حق وثیقه را قائل شد.

حالا که حق وثیقه قائل شد، دیگر تصرفاتی که مالکانه هست به وسیله ی دهنده ی پول یا این مشتری عملا امکان پذیر نخواهد بود.

سومین اثر از آثار بیع شرط بر اساس ماده ی ۴۶۲ قانون مدنی این است که: اگر مبیع به شرط به واسطه ی فوت مشتری به ورثه ی او منتقل شود حق فسخ بیع در مقابل ورثه به همان ترتیبی که بوده است باقی خواهد بود.

ملاحظه می کنید که براساس مقررات قانون ثبت، دیگر این ماده هم نسخ شده است؛ چون براساس مقررات ثبت دیگر اصلا مشتری مالک مبیع نمی شود تا اگر فوت کرد این مبیع به شرط همراه با حق فسخش به ورثه ی او انتقال پیدا کند، اما حق موجود برای مشتری یا دهنده ی پول نسبت به مواردی که می خواهد مطالبات و طلب خودش را استیفاء کند در مورد وثیقه مثل سایر حقوق مالی به وراث او قابل انتقال خواهد بود.