اجاره منزل، یکی از بحث‌برانگیزترین کارهایی است که متاسفانه در برخی از موارد باعث بروز مشکلاتی برای افراد می‌شود.
یکی از این مشکلات، عدم رعایت بندهای قرارداد اجارهنامه توسط مستاجر است که راهی جز گرفتن حکم تخلیه و خواستن عذر مستاجر توسط صاحبخانه مبنی بر تخلیۀ منزل و نهایتا گرفتن حکم تخلیه مستاجر، نخواهد بود.
در ادبیات قانونی، صاحبخانه موجر و فردی که خانه‌ای را اجاره می‌کند، مستاجر نامیده می‌شود.
بین این دو قراردادی با قوانین و تعهداتی بسته می‌شود که رعایت کردن آن‌ها از سوی دو طرف لازم و ضروری است.
در مدت زمانی که قرارداد بین دو طرف برقرار است و هر دو به تعهدات آن پایبند هستند، مشکلی پیش نخواهد آمد و با مسائلی مانند حکم تخلیه روبه‌رو نخواهیم بود اما در صورت بروز اختلاف، صاحبخانه می‌تواند درخواست حکم تخلیه بدهد.
در این مقاله به بررسی روش‌هایی برای دریافت حکم تخلیه می‌پردازیم.
اجارهنامه چیست؟
اجارهنامه یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستاجر بسته می‌شود و بیانگر تعهداتی است که باید طرفین قرارداد به آن عمل کنند.
قراردادی که اعتبار آن به ذکر مدت اجاره وابسته است و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد بیان نشود، دارای اعتبار نیست.
البته این قرارداد می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد.
حال اگر به هر دلیلی بین دو طرف قرارداد مشکلاتی ایجاد شود، قانون راه حل‌هایی برای رفع آن‌ها درنظر گرفته است.
اگر اجارهنامه به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیۀ مستاجر را بگیرد.
با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن بسته شده است، درخواست صدور اجراییه انجام می‌شود.
انواع اجارهنامه
اجاره‌نامه‌های معتبر و قابل قبول از دید قانون بر سه نوع است. اجارۀ محل سکونت یا منزل، اجارۀ محل کسب یا تجارت و اجارۀ محل‌هایی مانند درمانگاه، موسسه خیریه که درواقع در گروه محل‌های مسکونی به شمار می‌رود.
همان گونه که بیان شد، طبق قراردادی که بین موجر و مستاجر بسته می‌شود، مستاجر با پرداخت مبلغی به عنوان اجارهبها، به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته می‌شود و این مسئله با خود موضوع اجاره کاملا متفاوت است.
در صورتی که شرایط زیر اتفاق افتاد، موجر می‌تواند حکم تخلیۀ مستاجر را از مراکز قانونی دریافت کند.
در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟
- زمانی که مدت اجاره در قرارداد به اتمام رسیده باشد، ولی مستاجر همچنان در ملک باقی مانده و آن را تخلیه نمی‌کند.
- با گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجارهبها، مستاجر هیچ مبلغی را به موجر پرداخت نکرده باشد.
- مستاجر از ملکی که اجاره کرده است، در مواردی که غیر مشروع است استفاده کند.
- مستاجر ملکی را که اجاره کرده است، به شخص دیگری انتقال داده باشد.
در چهار مورد ذکرشده، موجر می‌تواند برای تخلیۀ منزل، اقدام به گرفتن حکم تخلیه از مراکز قانونی کند.
البته قراردادی که بین موجر و مستاجر بسته می‌شود، می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد.
حال اگر این قرارداد، به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر باید با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیه را اخذ و سپس به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کند و درخواست صدور اجراییه صورت پذیرد.
در صورتی که مستاجر به مفاد اجارهنامه پایبند نباشد، موجر می‌تواند از طریق مراجع قانونی، برای دریافت حکم تخلیه اقدام کند.
مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه
زمانی که موجر و مستاجر نتوانستند با یکدیگر به توافق برسند و مستاجر متعهد به اعمال تعهدات ثبت شده در قرارداد یا اجارهنامه نباشد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورا، دادگاه یا ثبت اسناد املاک، اقامۀ دعوی و با ارائۀ مدارک لازم همچون سند مالکیت و سند اجارهنامه، اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند.
در این زمان موجر با توجه به سند مالکیتی که ارائه می‌دهد و با در نظر گرفتن اجارهنامه، چه رسمی چه عادی و اثبات یکی از شرایط صدور حکم تخلیه که پیش‌تر به آن اشاره شد، می‌تواند از مراکز قضایی طبق ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، درخواست صدور حکم تخلیه دهد.
برای گرفتن حکم تخلیه می‌توانید از طریق دادگاه، شوراهای حل اختلاف یا سازمان ثبت اسناد و املاک اقدام کنید.
اجرای حکم تخلیه و ابلاغ آن به چه صورت است؟
- صدور حکم تخلیه توسط شورا یا دادگاه:
زمانی که موجر توانست با ارائۀ مدارک لازم، اثبات کند که مستاجر یکی از مشکلات بندهای فوق را ایجاد کرده است، اگر حکم تخلیه از سوی شورا یا دادگاه صادر شود، طی مدت زمان ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، مستاجر از آن مطلع می‌شود و حکم تخلیه به وی ابلاغ خواهد شد.
در این صورت، مستاجر ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک اجاره شده را تخلیه کند. در این شرایط مستاجر نمی‌تواند در برابر حکم تخلیه، اعتراضی داشته باشد و باید طبق حکم، نسبت به تخلیۀ منزل اقدام کند.
دستور حکم تخلیۀ منزل زمانی قابل اجرا است که اگر مبلغی به عنوان ودیعه یا پول پیش از مستاجر نزد موجر باشد، وی آن را به مستاجر پرداخت کرده باشد.
تا پرداخت نشدن مبلغ ودیعه و عدم ارائۀ رسید آن به مراکز قضایی، امکان اجرای حکم تخلیه وجود نخواهد داشت.
- صدور حکم تخلیه توسط ثبت اسناد و املاک:
در صورتی که حکم تخلیه توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، این حکم پس از ۴۸ ساعت به مستاجر ابلاغ می‌شود و مستاجر تنها ۷۲ ساعت فرصت دارد تا طبق حکم ملک یا منزل اجاره‌ای را تخلیه کند.
در این مورد، صاحبخانه یا موجر موظف است اگر از مستاجر پول پیش یا ودیعه‌ای دریافت کرده است، به وی بازگرداند و رسید پرداخت آن را به دایرۀ اجرای ادارۀ ثبت اسناد و املاک ارائه دهد.
اگر مستاجر در مدت زمان اقامت خود در ملک موجر، خسارتی به آن وارد کرده باشد یا به موجر بدهی داشته باشد، موجر برای اثبات ادعای خود باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کند و دادخواست دهد.
