با اینکه اکثر قراردادهای بیع به صرف ایجاب و قبول واقع می شوند، اما کلیه نقل و انتقالات مربوط به املاکی که در دفتر املاک ثبت شده اند، برای اعتبار داشتن در محاکم و ادارات باید به ثبت (رسمی) برسند.
با اینکه تنظیم سند رسمی برای کلیه نقل و انتقالات املاک مستلزم صرف وقت و هزینه بسیار، چه از طرف دولت و چه از طرف متعاملین می شود اما هنوز هم این قانون کمافی السابق دارای اعتبار و پابرجاست.
دلایل تنظیم سند رسمی دربیع مال غیر منقول دلایل فراوانی دارد که اهم این موارد عبارتند از:
- تثبیت حق مالکیت خریدار
- اخذ مالیات و وصول برخی مطالبات دولت
- قدرت اثباتی سند رسمی و کاهش کار محاکم
- مسدود شدن معاملات معارض
در واقع انجام معاملات راجع به اموال غیرمنقول معمولاً در ابتدا و قبل از تنظیم سندرسمی در قالب توافقی عادی صورت می گیرد که می تواند به صورت کتبی و در قالب قولنامه یا مبایعه نامه باشد یا به صورت شفاهی.
فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود.
گاه متعاملین به واسطه اطمینان کاذب به یکدیگر یا وجود رابطه خویشاوندی اقدام به بیع اموال غیرمنقول به صورت شفاهی می نمایند. می توان این تراضی را نیز به عنوان "تعهد به انتقال" پذیرفت، زیرا چنین تعهدی مخالفتی با نظم عمومی و یا قوانین آمرانه ندارد.
بنابراین می توان طبق ماده ۱۰ ق.م آن را نافذ و معتبر دانست.
با توجه به اینکه چنین تعهدی اساساً و مطابق قانون باطل نیست، دادگاه نمی تواند قرار رد دعوا صادر نماید و باید در مورد صحت یا کذب ادعای طرفین رسیدگی نماید.
مقدمات و شرایط قبل از اقامه دعوا
ارسال اظهارنامه:
هرچند، با وجود کلمه ی "می تواند" در ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی ارسال اظهارنامه از ملزومات ضروری و آمرانه اقامه دعوا محسوب نمی شود اما در مواردی مثل اعلام فسخ بیع مذکور در مبایعه نامه الزامی است و در احتساب خسارت تأخیر تأدیه ثمن می تواند مفید باشد.
ممکن است به دلایلی خارج از اراده طرفین امکان تنظیم سند رسمی در موعد مقرر فراهم نشود یا اینکه اصلا موعدی مشخص نشده باشد.
در این صورت با ارسال اظهارنامه تاریخی برای حضور دو طرف در دفتر اسناد رسمی مشخص می شود که می توانند با رعایت آن، بدون نزاع به نتیجه دلخواه برسند.
خریدار یا فروشنده مورد معامله در صورت امتناع طرف مقابل از حضور در دفترخانه می تواند با ارسال اظهارنامه او را به حضور در دفترخانه دعوت کند.
چنانچه در روز تعیین شده در قرارداد امکان حضور در دفترخانه فراهم نشود، فروشنده یا خریدار می تواند ضمن اظهارنامه تاریخ جدیدی را برای حضور تعیین نماید و از طرف مقابل حضور در تاریخ جدید را مطالبه نماید.
اگر در قرارداد شماره و محل دفترخانه قید نشده باشد ، اظهارکننده می تواند در اظهارنامه ارسالی شماره دفترخانه و نشانی دقیق آن را قید کند و یک نسخه از اظهارنامه نیز به عنوان مخاطب دوم جهت سردفتر ارسال دارد یا اظهارنامه جداگانه بفرستد.
فروشنده می تواند با ارسال اظهارنامه ثمن یا مابقی ثمن را ازخریدر مطالبه نماید، در این صورت خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ ابلاغ اظهارنامه محاسبه می شود.
تامین دلیل:
براساس ماده ۱۴۹ ق.آ.د.م : «در مواردی که اشخاص ذی نفع احتمال دهند که در آینده استفاده از دلایل و مدارک دعوای آنان از قبیل تحقیق محل و کسب اطلاع از مطلعین و استعلام نظر کارشناسان یا دفاتر تجاری یا استفاده از قرائن و امارات موجود در محل و یا دلایلی که نزد طرف دعوا یا دیگری است، متعذر یا متعسر خواهد شد، می توانند از دادگاه درخواست تأمین آنها را بنمایند. مقصود از تأمین در این موارد فقط ملاحظه و صورت برداری از اینگونه دلایل است.»
برخی از این دلایل عبارتند از:
- الف) احراز آماده بودن ملک جهت تحویل
- ب) اثبات تصرف فروشنده در مورد معامله
البته در موردی که یکی از طرفین در موعد مقرر شده در دفترخانه حاضر نمی شود، طرف دیگر می تواند با دریافت گواهی عدم حضور از سردفتر اسناد رسمی، دلیلی بابت عدم حضور داشته باشد و نیازی به تأمین دلیل نیست.
دستور موقت:
اکثریت قضات نظر دارند که با دستور موقت می توان جلوگیری از نقل و انتقال املاک را درخواست نمود، به ویژه آنکه اگر این درخواست در املاک دارای سابقه ی ثبت صورت گرفته باشد.
چگونگی تنظیم و تقدیم دادخواست دادخواست
تعیین خواهان و خوانده
در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی اصولاً خواهان، خریدار ملک است و خوانده در وهله اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است (فروشنده) اما در مواردی بر حسب شرایط ممکن است خواهان و خوانده غیر از اشخاص فوق الذکر باشند یا اینکه به اشخاص فوق اضافه گردند.
در ذیل به برخی از این شرایط اشاره می گردد:
- الف) چنانچه فروشنده بعد از تنظیم مبایعه نامه تمام یا بخشی از مورد معامله را به موجب سند رسمی به ثالث منتقل کند، خواهان مکلف است جهت ابطال قرارداد رسمی و تنظیم سند به نام خود، شخص ثالث را نیز طرف دعوا قرار دهد.
- ب) اصولاً در بیع مال غیرمنقول چنانچه اختلافی حادث شود فروشنده خواهان پرداخت ثمن و خریدار خواهان تنظیم سند رسمی است، اما در مواردی، خصوصاً زمانی که پرداخت ثمن و تنظیم سند پیوند هم و به یکدیگر مرتبط می باشند، فروشنده باید علاوه بر مطالبه ثمن، الزام خریدار برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را هم بخواهد. در این موارد خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همان فروشنده است.
- پ) در مواردی اتفاق می افتد که بعد از تنظیم مبایعه نامه عادی مبنی بر تعهد به انتقال (بیع) مال غیرمنقول یکی از متعاملین (بایع یا خریدار) یا هر دو فوت می کند؛ و وراث متوفی به تعهداتی که به عهده مورث آنها قرار گرفته پایبند نیستند.
با وجود اختلاف نظراتی که در این باب وجود دارد اما رویه عملی محاکم، بر انتقال این تعهدات به وراث است.
اگر از تاریخ تنظیم قرارداد تعهد به انتقال تا زمان حضور در دفترخانه اسناد رسمی، فروشنده فوت نماید، وراث به عنوان قائم مقام قانونی مورث مکلف به ایفای تعهدات قراردادی می باشند و باید با حضور در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام نمایند.
در صورتیکه وراث حین الفوت حاضر به انتقال مورد تعهد و یا بیع تعهد شده مورث خود به ذینفع نشوند، وی ناچار به طرح دعوی الزام به تنظیم سند علیه وراث می باشد، و لازمه این امر در ابتدا اخذ گواهی انحصار وراثت می باشد.
در تهیه گواهی مذکور ارائه استشهاد که توسط حداقل سه نفر آشنا به وراث و یا مورث که وراث و نسبت آنها را به متوفی تعرفه کنند لازم است.
در موردی که قضیه عکس باشد، یعنی متعهد له فوت نماید تمام وراث یا هریک از وراث به نسبت سهم الارث خود (بر اساس دادنامه انحصار وراثت) می توانند متعهد را ملزم به انجام تعهد نمایند.
- ت) در خصوص دعاوی بین خواندگانِ دارای نفع مشترک (مثل دعوای الزام به انتقال سند رسمی خریدار علیه فروشندگان متعدد) خواهان می‌تواند دعوا را در یک دادخواست علیه همه خواندگان اقامه کرده یا اینکه به‌صورت جداگانه و مستقل علیه هرکدام از آنها اقامه دعوا کرده یا اینکه اصلاً علیه بعضی از خواندگان دعوا اقامه نکند.
بنابراین با توجه به این ویژگی و شرایط اعتبار امر قضاوت‌شده که وحدت اصحاب دعوا را شرط می‌داند، اگر دعوای اقامه شده خریدار، علیه یکی از فروشندگان، منجر به محکومیت آن فروشنده به انتقال به میزان سهم او شود، صدور این حکم، خریدار را بی‌نیاز از اقامه دعوای مستقل علیه فروشنده دیگر نمی‌کند و باید خریدار برای انتقال سهام باقی‌مانده، علیه فروشندگان دیگر، دعوای مستقل اقامه کند.
اگر هم حکم به ضرر خریدار صادر شود، صدور این حکم، مانع اقامه دعوای خریدار علیه دیگر فروشندگان نیست و آنها نمی‌توانند به حکم سابق استناد کرده و به دلیل حکم سابق، از دادگاه درخواست رد دعوا را بکنند؛ زیرا شرایط اعتبار امر قضاوت شده که وحدت اصحاب دعواست فراهم نیست. به‌عنوان دلیل هم قابل‌استناد نیست؛ زیرا وقتی که منطوق آن قابل‌استناد نیست، اسباب موجهه آن در دعوای دیگر علیه شخص دیگر قابل‌استناد نیست.
تعیین خواسته
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، صرفاً نسبت به املاک ثبت شده (اعم از عرصه یا اعیان) مسموع است (نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اعلام وقوع بیع به تاریخ معین، طرح شود).
اگر مقدمات صدور سند، مانند پایان کار و صورتمجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد بهتر است علاوه بر تنظیم سند، الزام خوانده نسبت به تهیه ی مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود.
در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی، مربوط به قبل از فروش ملک باشد، باید ابتدا ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد.
بنابراین باید در دادخواست، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود، اما چنانچه ملک بعد از امضاء مبایعه نامه در رهن قرار گیرد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته ی ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم کند.
چنانچه از عدم حضور فروشنده در دفترخانه و تنظیم سند رسمی، خسارتی به خریدار وارد شده باشد (مثلاً در جایی دیگر اجاره بها پرداخت می کرده است) خریدار می تواند خسارت ناشی از تأخیر در تنظیم سند را نیز مطالبه نماید.
درخواست صدور حکم به کسر بهای قسمت های ناموجود در مورد معامله یا اضافه نمودن آنها : معمولاً در مبایعه نامه های تنظیمی چنانچه ملک دارای پارکینگ ، انباری یا تأسیساتی از قبیل پکیج و … باشد این موارد با ذکر مشخصات و ویژگی های آنها قید می شود؛ یا اینکه خریدار هنگام بازدید از ملک متوجه وجود آنها می شود اما بعد از امضاء مبایعه نامه مشخص می شود که ملک فاقد این ویژگی ها بوده یا اینکه فروشنده بعداً آنها را حذف نموده است.
در چنین مواردی خواهان ضمن الزام به تنظیم سند رسمی می تواند یکی از خواسته های فوق را نیز در دادخواست اضافه نماید.
ذکر دلایل و مستندات در دادخواست وضمیمه آنها به اوراق دادخواست
مهم ترین دلایلی که خریدار می تواند برای اثبات تعهد به بیع و عدم اجرای تعهد از جانب فروشنده به آن استناد نماید از قرار ذیل است:
- مبایعه نامه مبنی بر تعهد به بیع مال غیر منقول
- گواهی دفتر خوانه مبنی بر عدم حضور
الصاق و ابطال تمبر هزینه دادرسی
هزینه دادرسی باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه محاسبه و اخذ گردد و مبلغ مندرج در قرارداد طرفین (قولنامه)، تأثیری در تعیین هزینه دادرسی ندارد.
در مراحل تجدید نظر و اعراض به حکم نیز ارزش معاملاتی منطقه ای محکوم به، باید ملاک تأدیه هزینه دادرسی باشد، اما چنانچه خواهان علاوه بر درخواست الزام به تنظیم، درخواست تفکیک و تحویل را نیز مطرح نماید ، موارد اخیر خواسته های غیر مالی است و باید نسبت به این دو خواسته هزینه دادرسی براساس دعاوی غیرمالی پرداخت شود.
تقدیم دادخواست به مرجع صالح
از نظر صلاحیت ذاتی کلیه ی مراجع عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بیع مال غیرمنقول را دارند، اما در مورد صلاحیت محلی رویه جاری محاکم بر طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی غیرمنقول در دادگاه محل وقوع غیرمنقول است.
نحوه رسیدگی در دادگاه
الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، فرع بر صحت قرارداد است؛ بنابراین اگر خوانده و یا اشخاص ثالث در مقام دفاع، اصل صحت و اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهند و یا مدعی انحلال آن شوند، ابتدا به این ادعا رسیدگی می شود و سپس در صورت احراز صحت قرارداد، دادگاه می بایست در خصوص احراز برخی موارد از مراجع مرتبط استعلام اخذ نماید.
اعم این موارد عبارتند از:
- الف) استعلام ثبتی مالکیت با صدور گواهی
- ب) اخذ گواهی حضور در دفترخانه با استعلام از دفترخانه
- ج) استعلام از اداره ی ثبت در خصوص عدم بازداشت یا رهن بودن ملک
بعد از بررسی تمامی موارد ذکرشده در فوق و عدم وجود اشکال، دادگاه اقدام به صدور رای مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی می نماید.
اعتراض به حکم الزام به تنظیم سند رسمی
واخواهی:
چنانچه خوانده در هیچ یک از جلسات دادرسی حضور نداشته باشد و لایحه دفاعیه نیز نفرستاده باشد و ابلاغ دادخواست و اخطارها نیز ابلاغ واقعی نشده باشد، حکم صادره غیابی است و می تواند نسبت به آن ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ واقعی در همان دادگاه اقامه دعوای واخواهی نماید.
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز به دلیل اینکه اصولاً فروشنده خوانده دعوا قرار می گیرد، چنانچه حکم بر علیه وی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی صادر شود و سایر شرایط واخواهی نیز مهیا باشد، می تواند از حکم صادره واخواهی نماید.
البته این مطلب به این معنا نیست که خریدار نمی تواند چنین درخواستی داشته باشد؛ چنانچه اقامه دعوا از جانب فروشنده باشد و خریدار خوانده قرار گیرد، در صورت جمع بودن سایر شرایط، خریدار نیز می تواند از حکم صادره واخواهی نماید.
تجدیدنظر خواهی:
در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی از نظر تجدید نظرخواهی، به مبلغی توجه می شود که خواهان به عنوان ارزش خواسته در دادخواست خود اعلام می کند.
بنابراین چنانچه خواهان ارزش ملک را در دادخواست خود بیش از سه میلیون ریال تعیین نماید دعوا قابلیت تجدیدنظرخواهی خواهد داشت، اما نکته قابل توجه اینکه، برخلاف واخواهی، صرفاً خوانده حق تجدید نظرخواهی ندارد، بلکه چنانچه حکم علیه هریک از خواهان و خریدار صادر شود، محکوم علیه حق اعتراض تجدید نظر خواهد داشت.
فرجام خواهی:
فرجام خواهی نسبت به آرای صادره از دادگاه های بدوی تنها در آن دسته از دعاوی مالی می تواند تحت شرایط مقرر در صدر ماده ۳۶۷ ق.آ.د.م مجاز باشد که خواسته دعوا وجه رایج ایران باشد.
بنابراین در صورتیکه خواسته دعوا مالی، برای مثال الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول باشد، اگرچه خواسته بیش از بیست میلیون ریال تقویم شده باشد، حکم دادگاه بدوی در هیچ صورتی قابل فرجام نمی باشد، لیکن با توجه به آراء متعدد و متنوعی که در باب الزام به تنظیم سند رسمی در شعب دیوانعالی کشور صادر شده است می توان دریافت که رویه قضایی استنباط فوق الذکر را نپذیرفته است و فرجام خواهی در چنین دعاوی را قابل استماع می داند.
اعتراض شخص ثالث:
به دلیل اینکه ممکن است از رأی صادره، به حقوق اشخاصی که در آن دعوا حضور نداشتند، «خللی» وارد شود، قانونگذار، حق اعتراض ثالث را برای این اشخاص پیش‌بینی کرده است. به طور مثال ممکن است شخص "الف" به موجب سند رسمی مالک ملکی باشد و سپس آن را با سند عادی به شخص "ب" منتقل نماید و شخص "ب" نیز با سند عادی دیگری ملک را به شخص "ج" انتقال دهد؛ چنانچه "ب" علیه "الف" اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نماید بعد از صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی شخص "ج" می تواند به عنوان شخص ثالث به حکم صادره اعتراض نماید، زیرا چنانچه قرارداد عادی را ماهیتاً موجب انتقال بدانیم، بعد از انتقال ملک توسط "ب" به "ج" ، شخص "ب" دیگر مالک ملک نیست تا درخواست ثبت ملک به نام خود را داشته باشد.
اعاده دادرسی:
در موارد استثنائی قانونگذار برای حفظ حقوق مسلم اشخاص و اجرای عدالت اجازه داده است، دادگاه بار دیگر موضوع دعوا را مورد رسیدگی قضایی قرار دهد و از حکم قطعی خود عدول کند، به این جهت درخواست اعاده رسیدگی به شرایط و اوضاع و احوال خاصی محدود شده است که دلیل قطعی بر بی اعتباری حکم مورد درخواست اعاده دادرسی می باشد.
جهات اعاده دادرسی در ماده ۴۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی ذکر شده است.
هر گاه یکی از جهات ماده فوق الذکر در حکم قطعی الزام به تنظیم سند رسمی نیز وجود داشته باشد، می توان نسبت به آن حکم درخواست اعاده دادرسی کرد.
صدور اجراییه و شیوه اجرای آن
همانطور که از نام اینگونه دعاوی (الزام به تنظیم سند رسمی) به خوبی پیداست اولین و مهم ترین خواسته خواهان از دادگاه الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال است و خواهان بیشتر از هر چیز تمایل به ثبت رسمی ملک به نام خود در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک دارد تا از این طریق مالکیت خود را تثبیت نماید؛ بنابراین، الزام محکوم علیه به تنظیم سند رسمی مهم ترین اثر حکم می باشد.
بعد از صدور اجرائیه، دادگاه ابتدا به محکوم علیه (مالک رسمی) ابلاغ می کند که ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به نام محکوم له منتقل کند.
اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد، خریدار مجدداً به واحد اجرا مراجعه می کند.
دایره اجرا به دفترخانه ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اعلام می کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند.
ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می دارد که: «هر گاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود ، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضاء میکند.»
لازم به ذکر است که مأمور اجرا صرفاً به مندرجات حکم عمل می کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچگونه مسئولیتی ندارد؛ بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست.
