آیا مجتمع مسکونی دارای شخصیت حقوقی است؟

بررسی مقررات عام راجع به شخصیت حقوقی

صرف نظر از ماهیت شخصیت حقوقی، این نهاد بطور اعتباری و مجازی صرفا توسط قانونگذار به رسمیت شناخته میشود تا آثار عملی بر ان بار شود.

در همین راستا قانونگذار تجارت باب مستقلی(باب شانزدهم) را به این موضوع اختصاص داده است.

در ماده ۱۷ "قانون تشکیل شوراهای اسلامی مصوب ۱۳۶۱ و نیز ماده ۵۸۷ قانون تجارت صراحتا بیان نموده است که "کلیه موسسات دولتی و شوراهای محلی بدون ثبت و به محض ایجاد دارای شخصیت حقوقی هستند.

در مورد موسسات غیر تجاری که اعم هستند از انتفاعی و غیر انتفاعی نیز از تاریخ ثبت در دفتر مخصوصی که وزارت عدلیه (قوه قضاییه) تعیین میکند، این شخصیت ایجاد میشود.

در همین راستا قانونگزار بطور پراکنده در قوانین خاص اشخاص حقوقی دیگری را هم معرفی کرده است، از جمله در قانون اوقاف ۱۳۵۴ برای وقف و انهم وقف عام برای اولین بار شخصیت حقوقی قائل شد و در سال ۱۳۶۳ در قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف بطور مطلق موقوفه را دارای شخصیت حقوقی دانست؛ فلذا موقوفه به محض تشکیل (تحقق شرایط صحت در قانون مدنی) دارای شخصیت حقوقی است و از مزایای ان بهره میبرد.

اماکن مذهبی نیز مثل اتشکده ها، کلیسا ها و مساجد و امام زاده ها هر چند عرف انها را دارای شخصیت حقوقی میداند ولی به نظر میرسد در صورتی که در قالب مفهوم وقف ایجاد شده باشند، دارای شخصیت حقوقی هستند.

با ذکر این مصادیق به نظر میرسد "شخصیت حقوقی" فقط از طریق نص صریح قانونی برای اشخاص در نظر گرفته میشود و اصل بر این است که این شخصیت باید رسما در مرجع صلاحیت دار به ثبت برسد، مگر اینکه قانون صراحتا با عدم ثبت انرا دارای شخصیت حقوقی بداند(مانند ماده ۵۸۷ ق.ت).

پس نباید اشتباه کرد و گمان نمود که صرف نام "مجتمع" شخصیت حقوقی را بهمراه می اورد، هر چند نام مجتمع در قالب عناوینی میگنجد که قانونگذار بطور تمثیلی در تبصره ماده ۱ ایین نامه اصلاحی ثبت تشکیلات و موسسات غیر تجاری مصوب ۱۳۳۷ بیان نموده است (تشکیلات و موسسات غیر تجاری میتوانند عناوینی از قبیل انجمن، کانون، بنگاه، و امثال ان را اختیار کنند)، ولی این مجتمع بایستی برای دارا شدن شخصیت حقوقی به طریق قانونی طبق ماده ۵۸۴ ق.ت به ثبت برسد. 

بررسی قانون تملک اپارتمانها و ایین نامه اجرایی ان در خصوص شخصیت حقوقی:

انچه از قانون تملک اپارتمان هامصوب ۱۳۴۳ که بطور پراکنده هم ذکر شده است بر میاید، تمامی تصمیمات راجع به اداره ساختمان هایی که بیش از ۳ مالک دارد از طریق مجمع عمومی مالکین و بوسیله مدیران تعیینی انجام میشود(ماده ۸ ق تملک اپارتمانها و ماده ۵ ایین نامه) و حتی در برخی موارد که مالکین نسبت به پرداخت هزینه های مشترک اقدام نمیکنند، قانون تملک صراحتا ذکر نموده است:

"مدیر یا مدیران مجموعه میتوانند به مرجع قضایی شکایت کنند" و در هیچ کجا صریحا یا تلویحا ذکر نشده این اقدامات مدیران بنام و حساب شخص حقوقی یعنی "مجتمع" انجام میشود و هر چند نحوه اتخاذ تصمیمات تا حدود زیادی از نظر اکثریت تشکیل و تصمیم گیری مجامع و هیئت مدیره به شرکتهای تجاری شباهت دارد ولی در نظر گرفتن این اکثریت ها فقط و فقط جهت اداره و تصمیم گیری در مورد منافع مشترک مالکین است و این نکته حائز اهمیت است که به این سوال پاسخ دهیم که،مدیران ذکر شده در قانون تملک اپارتمانها و ایین نامه ان از طرف چه کس یا کسانی حق اقدام دارند؟ 

اگر مجتمع را دارای شخصیت حقوقی مستقل بدانیم اساسا باید اقدام مدیران به نمایندگی و از طرف این شخصیت باشد! و حال انکه وفق ماده ۱۹ ایین نامه اجرایی و صراحت تبصره ۱ قانون مواد الحاقی به قانون تملک اپارتمانها مصوب خرداد ۱۳۷۶ و بند ج ماده ۱۱ همین قانون "مدیران نمایندگان مالکین هستند و بر حسب تفویض اختیاری که توسط مالکین به ایشان میشود، فقط از طرف مالکین و در جهت حفظ منافع ایشان میتوانند اقدام کنند" و از طرف هیچ شخص حقوقی اقدام نخواهند کرد و پس نمیتوان شخصیت حقوقی را در نظر گرفت و اشخاص حقیقی(مدیران) را برای ابراز اراده آن شناسایی نکرد(ماده۵۸۹ ق.ت).

حتی قانونگزار جهت جلوگیری از هر شائبه ای در ماده ۱۵ قانون الحاقی به ق تملک اپارتمانها "ثبت اساسنامه موضوع این قانون را لازم نمیداند" پس مجتمع های مسکونی و غیر ان که دارای هیئت مدیره هم هستند، فاقد هر گونه شخصیت حقوقی بوده و نمیتواند واجد حق و تکلیف و اجرای ان باشد و مدیران این ساختمانها نمایندگان مالکین هست.

بنابراین در صورتیکه با توجه به شرایط عام بتوان مدیر را به عنوان نماینده دارای حق اعمال تکلیف نیز از سوی مالکین دانست، اشخاص ثالث میتوانند دعاوی خود را در صورتیکه به شخص خاصی ارتباط نداشته باشد، علیه تمامی ساکنین یا حسب مورد علیه هیات مدیره به عنوان نماینده مالکین مطرح نمایند.

ضمنا چون از شخصیت حقوقی آثار قانونی بار میشود بر خلاف انچه معمول است و در اساسنامه ساختمانهای مسکونی تحت عنوان اینکه"این مجتمع دارای شخصیت حقوقی است" قید میشود، مجتمع مسکونی با توجه به مراتب فوق فاقد این شخصیت است.

بنابراین این قسمت از اساسنامه دخالت در امر قانونگذاری و فاقد اعتبار است.

راه حلی که برای ایجاد شخصیت حقوقی مجتمع های مسکونی به نظر میرسد اینست که از همان ابتدا اگر امور ساخت و… در قالب موضوع شرکتی انجام شود که طبق مقررات به ثبت رسیده است.

در این صورت و با جمیع شرایط میتوان مجتمع را دارای شخصیت حقوقی دانست، در غیر این صورت با توجه به انچه بیان شد نه تنها مجتمع مسکونی فاقد شخصیت حقوقی است بلکه اساسا هیچ مالی در تملک نخواهد داشت تا حکم با فروش ان اجرا شود و فاقد هر گونه تعهد و حقوق مستقلی نیز در این مورد میباشد.

بنابر این؛ به نظر، رای صادره بدون توجه به قانون صادر شده و حسب مورد در دیوان عدالت اداری قابلیت نقض را خواهد داشت.