با توجه به عبارت «از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره» در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ این سؤال مطرح می‌گردد:
اگر مستاجر به دلایلی که منتسب به موجر است از عین مستاجره استفاده ننماید موجر مستحق دریافت یا تعدیل اجاره‌بهاست، به عنوان مثال اگر به دلیل تخلفات مالک از مقررات شهرداری ورودی محل کسب پلمپ شود و مستاجر قادر به استفاده از عین مستاجره نباشد مستاجر چه تکلیفی در پرداخت اجاره‌بها دارد؟
به نظر می‌رسد پرداخت اجاره‌بها و به طریق اولی طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها زمانی که مستاجر به دلایلی که منتسب به مالک است از عین مستاجره استفاده نمی‌کند فاقد محمل قانونی می‌باشد؛ چرا که پرداخت اجاره‌بها در مقابل استفاده از منفعت است.
درصورتی که استفاده از منفعت به جهت مانع ناشی از فعل مالک امکان‌پذیر نباشد پرداخت اجاره‌بها جایگاه قانونی نخواهد داشت چه برسد به تعدیل اجاره‌بها؛ از این‌رو تعدیل اجاره‌بها با گذشت سه سال از زمان رفع مانع و استفاده مستاجر از عین مستاجره امکان‌پذیر خواهد بود.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶:
همان‌گونه که در شرایط طرح دعوی ذکر کردیم ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر برای تعدیل اجاره‌بها شرایطی را مقرر کرده است.
حال اگر ماده مذکور را جزء قواعد آمره بدانیم عدول از شرایط آن به هر نحو قابل قبول نیست و مخالف ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر خواهد بود، مگر این‌که تعدیل برابر شرایط ماده موصوف بعد از سه سال از زمان استفاده یا از تاریخ صدور حکم قطعی صورت گرفته باشد.
بنابراین، بدیهی است درصورت اخیر تعدیل با ماده ۳۰ قانون یاد شده اصطکاک پیدا نمی‌کند؛ چرا که اصل تعدیل مورد توجه و پذیرش قانون‌گذار قرار گرفته است و با رعایت شرایط مقرر در ماده بحثی در صحت و سلامت تعدیل توافقی نخواهد ماند؛ اما شاید این سؤال مطرح شود که تکلیف میزان تعدیل که برابر ماده ۴ بایستی با نظر کارشناس باشد چه خواهد بود؟
چه این‌که تعدیل توافقی طرفین چه بسا خارج از اصول و قواعد حاکم بر تعدیل باشد، در پاسخ باید گفت:
نظر به منطوق ماده ۴ که موجر و مستاجر را با فعل «می‌تواند» مختار در مراجعه به دادگاه در جهت تعدیل اجاره‌بها نموده است، می‌توان کمیت آن را نیز توجیه کرد.
البته با این تفسیر می‌توان پا را از این هم فراتر گذاشت و خارج از شرایط مقرر در ماده نیز به تعدیل توافقی معتقد بود؛ چرا که با توافق طرفین عقد بر تعدیل کیفیت آن نمی‌تواند مؤثر در ایجاد تعارض با ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باشد.
البته تردیدی نیست که نمی‌توان عدم افزایش اجاره‌بها را که مطلقا مخالف دستور ماده ۴ مبنی بر تعدیل است، در قرارداد اجاره شرط نمود.
چنان‌که نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه در سؤال و جواب ذیل نیز بر این مبنا استوار است:
«در ضمن عقد اجاره، شرط شده است که موجر حق افزایش مال‌الاجاره را ندارد؛ آیا چنین شرطی صحیح و قابل اجرا است یا نه؟
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر، برای هر یک از موجر و مستاجر این حق را شناخته است که با حصول شرایط مذکور در این ماده، درخواست تجدیدنظر در میزان اجاره‌بها کند.
توافق طرفین قرارداد اجاره، مبنی بر خودداری از اعمال این حق،در واقع جلوگیری از اجرای مقررات قانون روابط موجر و مستاجر بوده و مطابق ماده ۳۰ قانون مذکور، دادگاه می‌تواند آن را باطل و بلااثر اعلام کند.»
برخی مواقع مشاهده می‌شود که موجر و مستاجر ضمن عقد قرارداد اجاره چند ساله شرط می‌کنند که هر ساله اجاره‌بها مثلا ۲۰ % افزایش پیدا کند.
در جواب باید گفت که طبیعتا چنین تعدیلی موافق با شرایط تعدیل پیش‌بینی شده ماده ۴ نیست؛ اما نباید اشتباه کرد که شرایط مقرر در ماده برای طرح دعوی تعدیل است و تعدیل توافقی فیمابین طرفین عقد را شامل نمی‌شود؛ بنابراین، درج چنین شرطی صحیح به نظر می‌رسد.
خواسته: در اخطاریه‌ی صادره از دفترخانه‌ی اسناد رسمی تنظیم کننده‌ی سند اجاره باید به طور واضح مشخص گردد اجور معوقه از چه تاریخی تا چه تاریخی می‌باشد.
نمونه رای دادگاه
تجدیدنظرخواهی آقای حسین…. و خانم فاطمه….. نسبت به دادنامه‌ی شماره ۸۷۵ در تاریخ ۲۳/۱۰/۸۲ صادره از شعبه یک دادگاه عمومی دماوند مشعر بر رد دعوی تجدیدنظرخواهان به طرفیت آقای علی‌اکبر…. به خواسته‌ی ابطال اجراییه موضوع پرونده اجرایی شماره ۴۹۶- الف صادره از اجرای ثبت دماوند نسبت به سند رسمی اجاره…. در تاریخ ۱۷/۷/۶۹ دفتر اسناد رسمی شماره‌ی یک دماوند به مضمون تخلیه مورد اجاره موضوع سند رسمی مذکور به دلیل نپرداختن اجور معوقه توسط مستاجران «تجدیدنظر خواهان» وارد است؛ زیرا صرف نظر از این‌که به موجب نوشته‌ی عادی در تاریخ ۳۱/۲/۸۲ منتسب به تجدیدنظرخوانده که مورد تعرض و انکار و تردید قرار نگرفته اجور معوقه مورد اجاره تا تاریخ ۲۰/۱۲/۸۱ پرداخت شده و صرف‌نظر از نحوه‌ی ابلاغ اخطاریه موضوع بند ۹ ماده ۱۴ قانون مؤجر و مستاجر مصوب سال۱۳۵۶ که مشخصات مامور ابلاغ واضح و خوانا نمی‌باشد.
در اخطاریه صادره از دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند اجاره مشخص نگردیده است که اجور معوقه مورد مطالبه مؤجر مربوطه به چه مدت زمانی است و صرف اشاره به عدم پرداخت اجور به هشت ماه بدون تعیین ابتدا و انتهای مدتی که اجاره بها پرداخت نشده کفایت نمی‌کند؛ زیرا مستاجر باید بداند که مؤجر اجرای بهای چه مدتی را مطالبه کرده و از این گذشته بررسی نوشته عادی منتسب به تجدیدنظرخوانده به مضمون دریافت اجور متعدد از سال ۷۷ لغایت سال۸۱ که در یک برگ و به دفعات نوشته شده، چنین استنباط می‌شود که بین طرفین مقرر بوده است که اجاره بهای مورد اجاره موضوع دعوی به طور سالانه و دو سالانه پرداخت شود و درخواست تجدیدنظر خوانده از دفترخانه برای صدور اخطاریه مربوط به اجاره بهای چند ماهه بر خلاف توافق ضمنی طرفین صورت گرفته و بنا به مراتب یاد شده اجراییه صادره موضوع دادنامه تجدیدنظر خواسته من حیث‌المجموع موافق موازین قانونی صادر نگردیده.
بنابراین، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به استناد ماده ۳۵۸ قانون آئین دادرسی اجراییه موضوع پرونده اجرایی کلاسه‌ی الف ۴۹۶ اجرای ثبت دماوند ابطال و به تبع آن عملیات اجرایی موضوع پرونده اجرایی مذکور نیز ابطال می‌شود. این رای قطعی است.
