با توجه به گشترش علم حقوق و معاملات احتمالا اصطلاح خیار در معاملات را شنیده و یا در مفاد قراردادها مشاهده کرده باشید.
ما نیز در این مقاله از بنیاد وکلا سعی بر آن داریم که به صورت ساده در خصوص ماده ۳۹۶ قانون مدنی در مبحث خیارات و احکام راجع به آن، در بخش پنجم خیار عیب، مطالبی را برای برای آشنایی بیشتر خوانندگان قرار دهیم.
برای اعمال این خیار یا آگاهی از درج این امکان قانونی از وکیل متخصص در بنیاد وکلا یاری جویید.
خیار
در اصطلاح فقهی یا حقوقی به معنای حقی است برای طرفین جهت برهم زدن قرارداد یک جانبه و اختیاری است که فرد در فسخ و برهم زدن معامله دارد.
عقودی که لزوم آن‌ها ذاتی و حکمی است موضوع خیار قرار نمی‌گیرد به مانند عقد نکاح و شرط خیار در عقد نکاح موجب بطلان عقد می‌گردد.
عقودی که موضوع آن منشا حق باشد مانند و بیع، اجاره و غیره که در اینگونه عقود لازم خیار حقی است برای دو طرف که فرایند تعهد و التزام آنان به عقد است.
عیب
در لغت به معنای نقص، معیوب. دکتر ناصر کاتوزیان در تعریف عیب می‌فرمایند: «نقصی است که از ارزش کالا یا انتفاع متعارف آن بکاهد».
مواد قانونی در مبحث خیارات
ماده ۴۲۲ قانون مدنی در مبحث خیارات و احکام راجع به آن: اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع (مورد معامله) معیوب بوده مشتری مختار است در قیول مبیع معیوب با اخذ ارش (مقدار مالی است که بعنوان خسارت مالی یا بدنی که در شرع مقدس یه آن اشاره نشده و به خسارت دیده پرداخت می‌شود) یا فسخ معامله به نوعی می‌شود گفت این تنها خیاری است که قانونگذار در آن دو راه حل برای زیان دیده قرار داده است:
- راه حل اول: قبول مبیع معیوب توسط خریدار با اخذ ارش
- راه حل دوم: فسخ معامله توسط خریدار در صورت ظهور عیب
در ماهیت ارش دو نظر وجود دارد:
- نظر اول: ارش قسمتی از ثمن است که در مقابل وصف سالم بودن مبیع قرار گرفته است و با فقدان آن به مشتری بازمی‌گردد
- نظر دوم: ارش خسارتی است که بابت ضرر مشتری به موجب معیوب بودن مبیع توسط فروشنده ب خریدار پرداخت می‌شود.
نظر دوم صحیح‌تر میباشد.
ماده ۴۲۳ و ۴۲۴ قانون مدنی در مبحث خیارات و احکام راجع به آن
خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می‌شود که عیب، مخفی و موجود در حین عقد باشد.
در این ماده به دو نکته اشاره گردیده است:
- نکته اول: مخفی بودن عیب؛ منظور در هنگام معامله عیب چه مستور باشد چه در ظاهر، و خریدار نیز نسبت به آن عیب جاهل و ملتفت نبوده است.
- نکته دوم: در حین عقد
منظور عیب در زمان حین عقد وجود داشته باشد که خود ۳ استثنا دارد:
ماده ۴۲۵ قانون مدنی:
- عیبی که بعداز بیع (مالی را که شخصی در ازای مال دیگر به شخص دیگری واگذار می‌نماید) و قبل از قیض در مبیع حادث شود در حکم عیب سابق است، و خریدار نسبت به قبول مبیع وگرفتن ارش (مابه التفاوت قیمت مبیع سالم و قیمت مبیع معیوب) و یا فسخ معامله مخییر است
- اگر عیب بعد از قبض در نتیجه عیب قدیم باشد مشتری حق رد را خواهد داشت و غیب سابق بر عقد محسوب می‌گردد (ماده ۴۳۰ قانون مدنی).
- عیبی که بعد از قبض و در زمان خیار مختص مشتری ایجاد شود، در حکم عیب سابق است (ماده ۴۵۳ قانون مدنی)و از خیار عیب برخوردار است، این حکم مفاد قاعده ((التلف فی زمن الخیار ممن لا خیار له)) تلف در زمان خیار از مال کسی است که خیار ندارد؛ یعنی تلف و نقص مبیع در زمان مختص به مشتری به عهده بایع است
ماده ۴۲۶ قانون مدنی: تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت می‌شود و بنابراین ممکن است بر حسب ازمنه (زمان‌ها) و امکنه (مکان‌ها) مختلف شود
با توجه به اینکه در قانون مدنی تعریفی از عیب نشده است و فقط در این ماده تشخیص آن را (عیب) را برعهده عرف و عادت گذاشته است که بموجب ماده ۳ قانون آیین دادرسی مدنی در صورتی که قوانین موضوعه کامل یا صریح نبوده و متعارض باشند یا اصلا… با استناد به منابع معتبر اسلامی یا فتاوای معتبر و اصول حقوقی که مغایر با موازین شرعی نباشد، استناد می‌نماییم.
ماده ۴۲۷ قانون مدنی: اگر در مورد ظهور عیب مشتری اختیار ارش کند تفاوتی که باید به او داده شود به طریق ذیل معین می‌گردد:
- قیمت حقیقی مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی به توسط اهل خبره معین شود.
- اگر قیمت آن در حال بی عیبی مساوی با قیمتی باشد که در زمان بیع بین طرفین مقرر شده است تفاوت بین این قیمت و قیمت مبیع در حال معیوبی مقدار ارش خواهد بود.
- و اگر قیمت مبیع در حال بی عیبی کمتر یا زیادتر از ثمن معامله باشد نسبت بین قیمت مبیع در حال معیوبی و قیمت آن در حال بی عیبی معین شده و‌بایع باید از ثمن مقرر به همان نسبت نگاه داشته و بقیه را به عنوان ارش به مشتری رد کند.
مثال ماده فوق قیمت اتومبیلی ۱۵ میلیون تومان است، بعد از فروش خریدار متوجه عیب آن شده است؛ در این حالت مشتری طبق ماده ۴۲۲ قانون مدنی ،به اختیار مبیع را قبول و ارش را به جای فسخ انتخاب می‌کند:
- کارشناس یا خبره، اتوموبیل را در حالت بی عیبی ۱۵ میلیون تومان و در حالت معیوب ۱۱ میلیون تومان تقویم نموده است ارش مورد معامله و مابه التفاوت قیمت سالم و قیمت معیوب مبلغ ۴ میلیون تومان میباشد.
- کارشناس یا خبره، اتوموبیل را در حالت بی عیبی (قیمت بیشتر از ثمن معامله) به قیمت ۲۰ میلیون تومان و در حالت معیوب ۱۰ میلیون تومان قیمت گذاری کرده است (در این حالت ارش عبارت است از نسبت مابه التفاوت بین ۲۰ و ۱۰ میلیون تومان یعنی دو سوم را فروشنده از ثمن (قیمت اتومبیل در هنگام خریداری (۱۵ میلیون تومان) نگه می‌دارد و یک سوم آن را به مشتری مسترد می‌نماید. مقدار ارش ۵ میلیون تومان
- کارشناس یا خبره، اتومبیل را در حالت بی عیبی ۱۰ میلیون تومان (قیمت کمتر از ثمن) و در حالت معیوب ۷۵۰۰۰۰۰ میلیون و پانصد هزار تومان قیمت گذاری کرده است.
در این حالت نیز جهت محاسبه ارش نسبت مابه التفاوت بین ۱۰ میلیون و ۷۵۰۰۰۰۰ هزارتومان که می‌شود سه چهارم از ثمن را نگه می‌دارد و یک چهارم آن را که مبلغ دو میلیون و پانصد هزار تومان می باشد به مشتری مسترد می‌نماید.
ماده ۴۲۸ قانون مدنی: در صورت اختلاف بین اهل خبره حد وسط قیمت‌ها معتبر است.
ماده ۴۲۹ قانون مدنی: در موارد ذیل مشتری نمی‌تواند بیع را فسخ کند و فقط می‌تواند ارش بگیرد:
- در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر
- در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود اعم از اینکه تغییر به فعل مشتری باشد یا نه
- در صورتی که بعد از قبض مبیع عیب دیگری در آن حادث شود مگر اینکه در زمان خیار مختص به مشتری حادث شده باشد که در اینصورت مانع از فسخ و رد نیست.
- مثال ۱: اگر کسی دستگاه معیوبی ررا خریداری نماید، لیکن آن را به دیگری واگذار نماید صرفا حق مطالبه ارش را دارد
- مثال ۲: اگر کسی مغازه ای را خریداری کند و با ظاهر شدن معایب و علم به آن اقدام به تخریب و نوسازی نماید در اینصورت مشتری به صورت ضمنی حق فسخ را از خود ساقط کرده است و صرفا حق مطالبه ارش را دارد.
- مثال ۳: ساختمان یا بنای خریداری شده بر اثر بلای طبیعی تخریب بگردد.
ماده ۴۳۰ قانون مدنی: اگر عیب حادث بعد از قبض در نتیجه عیب قدیم باشد، مشتری حق رد را نیز خواهد داشت. یعنی عیب جدید سبب از عیب قدیم باشد، در حکم عیب سابق و مانع از فسخ نمی‌شود.
ماده ۴۳۱ قانون مدنی: صورتی که دریک عقد چند چیز فروخته شود بدون اینکه قیمت هر یک علیحده معین شده باشد و بعضی از آن‌ها معیوب درآید مشتری باید تمام آن را رد کند و ثمن را مسترد دارد یا تمام را نگه دارد و ارش بگیرد و تبعیض نمی‌تواند بکند مگر به رضای بایع.
مثال: ممکن است مشتری چند کالا، لب تاپ، لباسشویی، ظرفشویی را به مبلغ جمعـا “۲۰ میلیون تومان بخرد بدون آنکه هرکدام را بصورت جداگانه تعیین کند.
در این صورت اگر یکی از کالاها معیوب باشد، مشتری نمی‌تواند فقط درخصوص همان کالا معامله را فسخ کند بلکه باید نسبت به معیوب ارش بگیرد یا نسبت به تمام معامله خیار عیب را اعمال و معامله را فسخ و ثمن را مسترد کند.
قانونگذار در این ماده تجزیه مبیع را موجب ضرر بایع در نظر گرفته است. مشاوره حقوقی ما نیز به این نکته اشاره می‌نماید.
ماده ۴۳۲ قانون مدنی:
در صورتی که در یک عقد بایع یک نفر و مشتری متعدد باشد و در مبیع عیبی ظاهر شود یکی از مشتری‌ها نمی‌تواند سهم خود را به تنهایی رد کند و دیگری سهم خود را نگاه دارد مگر با رضای بایع و بنابراین اگر در رد مبیع اتفاق نکردند فقط هر یک از آن‌ها حق ارش خواهد داشت.
مثال: ۳ نفر خودرویی را خریداری می‌نمایند در خودرو عیب ظاهر می‌گردد، یکی از خریداران به تنهایی نمی‌تواند سهم خود یا کلی معامله را فسخ نماید، مگر با رضایت بایع (فروشنده) و اگر آن ۳نفر به اتفاق نظر نرسند در فسخ قرارداد، هر یک از آن‌ها می‌تواند ارش بگیرند.
ماده ۴۳۳ قانون مدنی: اگر در یک عقد بایع متعدد باشد مشتری می‌تواند سهم یکی را رد و دیگری را با اخذ ارش قبول کند.
مثال: چند نفر مالک دستگاهی هستند آن را به شخصی می‌فروشند اگر دستگاه معیوب باشد، مشتری می‌تواند به نسبت سهم هر یک از فروشندگان را فسخ و یا از هر کدام اختیار ارش کند.
ماده ۴۳۴ قانون مدنی: اگر ظاهر شود که مبیع معیوب اصلا مالیت و قیمت نداشته بیع باطل است و اگر بعض مبیع قیمت نداشته باشد بیع نسبت به آن بعض باطل است و مشتری نسبت به باقی از جهت تبعض صفقه اختیار فسخ دارد.
ماده ۴۳۵: خیار عیب بعد از علم به آن فوری است.
لازم به توضیح میباشد این فوریت ناظر به حق فسخ و یا مطالبه ارش میباشد هم شامل حق فسخ و هم شامل ارش. برای اطلاعات بیشتر به وکیل آنلاین ما پیام دهید.
ماده ۴۳۶ قانون مدنی: اگر بایع از عیوب مبیع تبری کرده باشد به اینکه عهده عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد مشتری در صورت ظهور‌عیب حق رجوع به بایع نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبری کرده باشد فقط نسبت به همان عیب حق مراجعه ندارد.
توضیح این ماده تبری از عیوبب در صورتی موجب مسولیت بایع نسبت به ضرر ناشی از کالای معیوب می‌شود که فروشنده به عیب آگاه نبوده است و الا اگر در زمان خبری به عیب آگاهی داشته باشد فسخ خیار عیب را ساقط می‌کند ولی به ضرر ناشی از کالای معیوب مسول است.
ماده ۴۳۷ قانون مدنی: از حیث احکام عیب ثمن شخصی مثل مبیع شخصی است.
اگر ثمن که بایع تسلیم کرده است معیوب درآید خریدار جق فسخ ندارد و می‌تواند فروشنده در بیع کلی را مجبور به تبدیل آن کند در صورتی که تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ دارد.
بررسی صلاحیت محاکم به جهت خیار عیب
با توجه به ماده ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی خیار عیب را
- محل اقامت خوانده
- محل انجام قرارداد
- محل انعقاد قرارداد یا عقد
پیش از انجام هر معامله‌ای بهتر است برای درک بهتر از اوصاف آینده این معامله با وکیل تلفنی گفتگو نمایید.
