تعریف عقد مزارعه:مزارعه عقدی است که به موجب آن احد طرفین زمین را برای مدت معینی به طرف دیگر می دهد که آن را زراعت کرده و حاصل را تقسیم کند.طبق مواد قانون مدنی یک طرف سرمایه اش زمین است و طرف دیگر سرمایه اش کار است و این دو نفر شریک می شوند و منافع را بین خود تقسیم می کنند.مزارعه جزء عقود معینه و عقد لازم است.
شرایط عقد مزارعه
شرط اول:
شرط اول، زمین: شخصی که زمین را جهت زراعت ارائه می دهد باید مالک آن باشد (مالک زمین یا مالک منافع آن). اگر کسی در روستایی به عنوان زارع مالکی مدت ها زراعت نماید بدون آن که مالک آن باشد، زارع صاحب نسق نامیده می شود. اگر کسی زمین را اجاره نماید، در این صورت مالک منافع می شود و می تواند زمین را جهت انعقاد عقد مزارعه در اختیار شخص دیگری قرار دهد که شخص مستأجر در گذشته اجاره دار نامیده می شده است. اگر شخصی زمینی را که حق تصرف در آن را ندارد، جهت انعقاد عقد مزارعه در اختیار دیگری قرار دهد، این عقد محقق نمی گردد.ممکن است ۱ یا ۲ نفر بخواهند زمین مواتی را احیا نمایند، در این صورت یکی از آن ها را اجیر می نمایند که زمین را احیا کند. این مورد شامل عقد مزارعه نمی شود بلکه نوعی اجاره است.
شرایط زمین
۱-زمینی که مورد مزارعه است باید برای کشت مورد نظر قابلیت داشته باشد. ماده ۵۲۳ ق.م.: زمینی که مورد مزارعه است باید برای زرع مقصود، قابل باشد، اگر چه محتاج به اصلاح یا تحصیل آب باشد؛ و اگر زرع، محتاج به عملیاتی باشد؛ از قبیل حفر نهر یا چاه و غیره و در حین عقد جاهل به آن بوده باشد، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
۲- مقدار زمینی که مزارع برای زراعت اختصاص می دهد باید معلوم باشد.
به سه شکل می توان زمین را مشخص کرد:
الف- زمین را نشان دهد.
ب- از مجموع این زمین هایی که موجود است مساحتی را جهت زراعت اختصاص می دهیم (کلی در معین).
ج- شخص مزارع مساحت مشخصی از زمین را اختصاص دهد.
شرط دوم
باید تعیین گردد که عوامل کشت به عهده کدامیک از طرفین است.
طرفین عقد مزارعه جهت مشخص نمودن عوامل کشت یا به عرف استناد نموده یا این که به توافق می رسند.
طبق ماده ۵۲۱ ق.م. در عقد مزارعه ممکن است هر یک از بذر و عوامل، مال مزارع باشد یا عامل، در این صورت نیز حصه مشاع هر یک از طرفین بر طبق قرارداد یا عرف بلد خواهد بود.
شرط سوم
سهم هر یک از طرفین باید مشخص گردد. قابل توجه است که سهم مزبور باید به طور مشاع باشد.
منافعی که از کل محصول به دست می آید باید به صورت شرکت باشد. طبق ماده ۵۱۹ ق.م. در عقد مزارعه حصه هر یک از مزارع و عامل باید به نحو اشاعه از قبیل ربع یا ثلث یا نصف و غیره معین گردد و اگر به نحو دیگر باشد، احکام مزارعه جاری نخواهد شد.اگر در عقد مزارعه تصریح گردد که عامل فلان سهم را ببرد، کفایت می کند و نیازی به تعیین نیست. در صورتی که در عقد مزارعه تصریح گردد که تمام محصول برای مالک باشد و مالک در عوض آن مال معینی را به عامل بدهد و بالعکس، در این صورت این عقد، خصوصیات عقد مزارعه را نخواهد داشت و عقد اجاره تلقی می شود. در عقد مزارعه نمی توان قید نمود که بخشی از کشت زمین متعلق به مزارع و بخش دیگر متعلق به مالک باشد و همچنین نمی توان مشخص کرد که کشت اول برای مزارع و کشت دوم برای دیگری باشد.
نکته ای در باب منافع زمین
شرط در عقد مزارعه، بدین مضمون که یکی از طرفین علاوه بر حصه، چیز دیگری هم به طرف مقابل بپردازد، مجاز است.لازمه عقد مزارعه برداشت منافع است. بدین معنا که تملیک منفعت از طرف مزارع و منفعت کار از طرف عامل به مزارع است. آیا زراعت باید به ثمر برسد و طرفین در ثمره و محصول شریک باشند یا خیر؟
دیدگاه اول: زمانی که عقد مزارعه منعقد گردید، طرفین به نسبت سرمایه در هرآن چه که روئیده شده، شریک هستند.
دیدگاه دوم: شرکت طرفین صرفاً منوط به محصولی است که به دست آورده اند.
شرح ماده قانونی
ماده ۵۳۱ ق.م. بعد از ظهور ثمره زرع، عامل، مالک حصة خود را از آن می شود.
نتیجه: در صورتی که پس از روئیدن و قبل از به ثمر رسیدن زرع، موجباتی فراهم گردد که عقد مزارعه منحل گردد، عامل از محصولات سهمی نخواهد برد.
شرط چهارم
مدت مزارعه نیز باید معین باشد.
در عقد مزارعه نوع زرع نیز باید مشخص گردد. ماده ۵۲۴ ق.م. نوع زرع باید در عقد مزارعه معین باشد، مگر این که بر حسب عرف بلد معلوم یا عقد برای مطلق زراعت بوده باشد، در صورت اخیر، عامل در اختیار نوع زراعت مختار خواهد بود.
عقد مزارعه عقد لازم است
عقد مزارعه از جمله عقود لازم است و عقود لازم دارای خصوصیاتی هستند از جمله: با فوت و جنون طرفین، عقد منفسخ نمی شود مگر این که قید مباشرت شده باشد.قید: عبارت است از این که چیزی را با وجود این وصف به کسی بدهیم. شرط: عبارت است از این که در صورت تخلف از آن، حق فسخ به وجود خواهد آمد.
تکالیف و حقوق طرفین عقد
تکالیف و حقوق مزارع
مزارع باید زمین را تسلیم عامل نماید. در صورت خودداری وی از تسلیم، عامل جهت اجبار وی به دادگاه مراجعه می کند و در غیر این صورت برای وی حق فسخ به وجود خواهد آمد.
مزارع می تواند زمین مزارعه را به عامل یا شخص ثالث انتقال دهد.
در صورتی که زمین دارای عوارض باشد، بر عهده مالک است که آن عوارض را بپردازد.
طبق ماده ۵۴۲ ق.م. خراج زمین بر عهده مالک است مگر این که خلاف آن شرط شده باشد. سایر مخارج زمین برحسب تعیین طرفین یا متعارف است.
در صورتی که طرفین در باب پرداخت عوارض، قراردادی منعقد ننماید و به توافق نرسند، روزی که بخواهند محصول را تقسیم نمایند، عامل حصه خود را بدون کسر مالیات اخذ خواهد نمود.
در صورتی که طرف مقابل راضی به این امر نشود و مالیات را کسر نماید به نسبت کسری که در حصه عامل به وجود می آید، شخص مالک باید آن را تأمین کند.
تکالیف و حقوق عامل
زمین به نحو امانت در اختیار عامل می باشد؛ در نتیجه باید بر طبق عرف از آن محافظت نماید.
عامل باید هر عملی که برای کشت لازم است را بر طبق عرف و موازین انجام دهد.
ماده ۵۳۴ ق.م. هرگاه عامل در اثنا یا در ابتدا عمل آن را ترک کند و کسی نباشد که به جای او عمل را انجام دهد، حاکم به تقاضای مزارع یا عامل را اجبار به انجام عمل می کند یا عمل را به خرج عامل ادامه می دهد؛ و در صورت عدم امکان، مزارع حق فسخ دارد.
اگر عمل در اثنای عمل، آن را ترک نماید و محصولی که به دست می آورد به واسطه عدم مواظبت ناقص شود، محصول را برداشت نموده، بین عامل و مزارع تقسیم می نمایند؛ ولیکن این محصول، قیمت محصولی که از آن مراقبت شده را ندارد. درنتیجه جبران خسارتی که به مزارع وارد می شود بر عهده عامل است.
عامل باید به طریق متعارف از زراعت نگهداری نماید.
ماده ۵۳۶ ق.م. هرگاه عامل به طور متعارف مواظبت در زراعت ننماید و از این حیث حاصل کم شود یا ضرر دیگر متوجه مزارع گردد، عامل، ضامن تفاوت خواهد بود.
عامل باید کشتی را که در عقد مزارعه معین شده است بکارد مگر این که معلوم گردد که کشت عنوان شده در عقد، مقصود مزارع نبوده است.
طبق ماده ۵۳۷ ق.م. هرگاه در عقد مزارعه زرع معینی قید شده باشد و عامل غیر آن را زرع نماید، مزارعه باطل و بر طبق ماده ۵۳۳ رفتار می شود.
ماده ۵۳۳ ق.م. اگر عقد مزارعه به علتی باطل شود، تمام حاصل، مال صاحب بذر است و طرف دیگر که مالک زمین یا آب یا صاحب عمل بوده است … حاصل و اجرت المثل نیز به نسبت بذر بین آن ها تقسیم می شود.
ماده ۵۴۱ ق.م. عامل می تواند برای زراعت اجیر بگیرد یا با دیگری شریک شود ولی برای انتقال معامله یا تسلیم زمین به دیگری رضای مزارع لازم است.
قانون مدنی در ماده مزبور چهار امر را بیان نموده که شرح آن خواهد آمد.
اول- عامل می تواند برای زراعت اجیر بگیرد و همچنین عامل می تواند شخصاً آن را انجام دهد یا مزدوری اجیر کند تا آن را انجام دهد زیرا شرط مباشرت شخص عام لازم نیست.مگر آن که مباشرت او قید و یا در ضمن عقد شرط شود. و در صورتی که عامل اجیر بگیرد فرقی نمی کند که فرد او را از محصول زمین مورد مزارعه قرار دهد یا از مال دیگری.
دوم- عامل می تواند با دیگری شریک شود. شرکت عامل با دیگری به دو صورت ممکن است
۱-انتقال سهمی از محصول قبل از ظهور ثمره یا پس از آن؛ به طوری که منتقل الیه با عامل در محصول شریک بشود، خواه آن که شریک تعهد انجام وظایف عاملیت را نسبت به سهم خود بنماید و یا آن ها را خود عامل در مقابل عوض یا مجاناً انجام دهد.
۲- واگذاری سهمی از حقی که عامل در اثر عقد مزارعه پیدا نموده به طوری که شریک مزبور مانند تکالیف عاملیت را عهده دار باشد.
سوم- در انتقال معامله از طرف عامل رضای مزارع لازم است. منظور از انتقال معامله واگذاری حق عامل است به شخص ثالث به سببی از اسباب، از قبیل صلح و امثال آن، به نحوی که در حقیقت مانند عامل، طرف عقد مزارعه با مزارع قرار گیرد یا آن که عامل با شخص ثالث نسبت به سهم خود عقد مزارعه منعقد نماید که شخص مزبور نسبت به سهم عامل اول عامل باشد. قانون مدنی در ماده بالا هیچ یک از دو قسم انتقال را صحیح ندانسته مگر آن که مزارع آن را اجازه بدهد.
بسیاری از فقهای امامیه برآنند که عامل می تواند معامله خود را به دیگری انتقال دهد.
چهارم- عامل نمی تواند زمین را به دیگری چنان که در اجاره گذشت تسلیم کند، مگر آن که مزارع آن را اجاره دهد؛ زیرا زمین در دست عامل امانت است و دادن مورد امانت به غیر، مجاز نمی باشد و هرگاه بدهد ضامن خواهد بود.در این امر فرقی نمی کند که تسلیم زمین در اثر انتقال معامله باشد یا به جهت دیگری. بعضی از فقها اجازه مزارع را در تسلیم زمین به منتقل الیه در موردی لازم می دانند که بذر از آن مزارع باشد؛ و الا هرگاه بذر متعلق به عامل باشد، عامل می تواند زمین را بدون اجازه مزارع به تصرف منتقل الیه بدهد.
موارد فسخ عقد مزارعه و احکام آن
کلیه خیارات، غیر از خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است، ممکن است در عقد مزارعه یافت شود. قانون مدنی در ماده ۴۵۶ ق.م. می گوید: تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه، ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است. ؟؟ در ماده قانونی نیست.
خیار غبن
ماده ۵۲۶ ق.م. می گوید: هر یک از عامل و مزارع می تواند در صورت غبن معامله را فسخ کند.
چنان که پس از عقد، عامل و یا مزارع آگاه شود که سهمی که در مزارعه برای او تعیین شده کمتر از مقداری است که باید به او داده شود و آن تفاوت فاحش می باشد، مغبون می تواند مزارعه را فسخ بنماید.
فرع اول
هرگاه در موقع عقد مزارعه، زمین قابلیت زراعت را داشته ولی پس از آن به واسطه خشک شدن آب یا آب گرفتن یا علل دیگر از این قبیل، از قابلیت انتفاع خارج شود و دفع مانع ممکن نباشد، طبق ماده ۵۲۷ ق.م. عقد مزارعه منفسخ می شود. همچنین است هرگاه زمین از قابلیت زراعت خاصی که در عقد مزارعه قرار داده شده خارج شود؛ اگر چه زراعت های دیگر در آن ممکن باشد. چنان که در عقد مزارعه کاشتن برنج در زمین تعیین شده و در اثر خشکی سال آب رودخانه کم شده به طوری که نمی توان برنج کاری کرد ولی جو و گندم که کمتر آب می خواهد می توان کاشت؛ در این صورت نیز عقد مزارعه منفسخ می شود زیرا زمین غیر قابل انتفاع است. از مفهوم ماده ۵۲۷ ق.م. استنباط می گردد که عقد مزارعه در صورتی منفسخ می شود که رفع مانع ممکن نباشد، معلوم می شود که هرگاه رفع مانع ممکن باشد و مزارع طوری آن را رفع نماید که ضرری متوجه عامل نگردد، عقد مزارعه منفسخ نمی شود؛ زیرا موجب انفساخ که ضرر عامل می باشد به وجود نیامده است؛ و الا هرگاه آن را رفع نکند عامل می تواند برای جبران ضرر عقد مزارعه را فسخ بنماید.
فرع دوم
عامل باید حداقل مالک منافعی باشد که می خواهد به شخص عامل واگذار کند. اگر زمان مزارعه باقی بود ولی زمان استفاده از منافع از بین می رفت، در این صورت عقد مزارعه از بین خواهد رفت. چنان که گذشت، مزارع باید برای مدتی که زمین را به مزارعه می دهد مالک منافع آن باشد. بنابراین هرگاه کسی به مدت عمر خود دارای حق انتفاع از زمینی است، (چنان که در وقف برای اولاد یا عمری این گونه است) و آن را به مزارعه بدهد و در اثناء مدت مزارع فوت کند طبق ماده ۵۳۰ ق.م. عقد مزارعه به فوت او منفسخ می شود.نظیر حکم مزبور در اجاره است چنان که ماده ۴۹۷ ق.م. می گوید: … اگر موجر برای مدت عمر … .
فرع سوم
اگر شخص ثالثی قبل از آن که زمین مورد مزارعه تسلیم عامل شود آن را غصب کند، طبق ماده ۵۲۸ قانون مدنی عامل مختار بر فسخ می شود؛ و در صورتی که فسخ ننمود می تواند از شخص ثالث خسارات خود را طبق مقررات مذکور در باب غصب بخواهد؛ زیرا در مورد مزبور مانند مورد اجاره، منافع ملکی عامل به تبع عین، مورد غصب قرار گرفته است و مزارع می تواند اجرت المثل زمین خود را از شخص ثالث غاصب مطالبه کند.در صورتی که زمین بعد از تسلیم به عامل، در اثنای مدت غصب شود، عامل نمی تواند مزارعه را فسخ کند و فقط می تواند خسارات خود را از غاصب بخواهد.
دو مسأله داریم:
۱-تحویل گرفتن مورد غصب: شخص عامل می تواند مال مغصوب را از غاصب مطالبه نماید.
۲- خسارات وارده :خسارات و منافع ملکی عامل که مورد غصب قرار گرفته است را نیز می توان مطالبه نمود.
حال این خسارتی که از غاصب می گیرند چگونه بین عامل و مزارع تقسیم می شود:
۱-خسارت عامل اجرت المثل عمل او است و اجرت المثل زمین برای شخص مزارع است.
۲- شخص عامل می تواند اجرت المثل عمل و زمین را بگیرد و شخص مزارع هم به قدر سهم خود اجرت المثل زمین و به قدر عمل عامل که انجام نشده از غاصب خسارت وارده (۲ تا خسارت) بگیرد.
اثر فسخ عقد مزارعه
اثر فسخ: چنان که در احکام خیارات گذشت، هرگاه عقد مزارعه به جهتی از جهات فسخ گردد، عقد از زمان فسخ منحل شده و از ادامه آثار آن عقد جلوگیری می شود. و طبق قاعده مذکور در ماده ۲۸۶ ق.م. که هریک از عوضین و در صورت تلف، بدل آن به مالک قبل از عقد برگردد،
قبل از کشت بذر
عقد مزارعه در یکی از سه حالت زیر ممکن است فسخ شود.
۱-قبل از کشت بذر- در صورتی که عقد مزارعه قبل از کشت بذر فسخ گردد، عقد منحل شده و آن عواملی که مزارع و عامل برای مزارعه اختصاص داده اند به صاحبش رد می شود.
هرگاه عملی مانند شخم و نهرکنی و امثال آن از طرف عامل در زمین به عمل آمده باشد، مزارع اجرت المثل آن را به او می پردازد.
۲-پس از کشت بذر و قبل از ظهور ثمره
در صورتی که عقد مزارعه در اثنا ؟؟؟ مدت قبل از ظهور ثمره فسخ گردد، حاصل، مال مالک بذر است و طرف دیگر مستحق اجرت المثل خواهد بود؛ زیرا طبق ماده ۵۳۱ ق.م. پس از ظهور ثمره زرع، عامل مالک حصه خود می شود.
بنابراین چنان چه بذر از آن مزارع باشد، عامل مستحق اجرت المثل عمل خود از زمان عمل تا زمان فسخ خواهد بود. چنان چه بذر متعلق به عامل باشد، مزارع برای زمین و عواملی که در مدت معین شروع به عمل و فسخ (استفاده کرده) مستحق اجرت المثل می باشد.
اما نسبت به مدت پس از فسخ، مزارع می تواند با عامل موافقت نماید که تا برداشت کشت مجاناً یا در مقابل اجرت المثل یا در مقابل اجرتی که بین آن دو مقرر می گردد، در زمین باقی بماند.
۳-پس از ظهور ثمره
در صورتی که عقد مزارعه پس از ظهور ثمره زرع فسخ شود، (چنان که ماده ۵۳۹ ق.م. می گوید: … هریک از مزارع و عامل، به نسبتی که بین آن ها مقرر بوده شریک در ثمره هستند …).
عامل مالک حصه خود از آن می شود. هیچ یک از عامل و مزارع نسبت به مدت قبل از فسخ مستحق مطالبه اجرت المثل عمل یا زمین و عوامل دیگر از طرف خود، نخواهد بود. اما نسبت به زمان پس از فسخ، مزارع نمی تواند عامل را به کندن کشت قبل از رسیدن محصول اجبار بنماید.
عکس این مسأله نیز صادق است.
انفساخ عقد مزارعه
عقد مزارعه در صورتی که در اثنا مدت، عقد مزارعه به جهتی از جهات مانند فقدان آب یا آب گرفتن یا موانع دیگر از این قبیل از قابلیت انتفاع خارج شود و رفع مانع ممکن نباشد، عقد مزارعه طبق ماده ۵۲۷ ق.م. منفسخ می گردد.
بطلان عقد مزارعه
عقد مزارعه در صورتی که عقد مزارعه به جهتی از جهات باطل شد به طرق ذیل رفتار می شود:
الف- هرگاه عامل عملیاتی در زمین نموده که دارای ارزش است و آن عملیات برای عمل مزارعه لازم بوده است؛ (مانند نهرکشی، شخم زدن و جمع آوری سنگ) ولی بذر کشت نشده باشد، عامل مستحق اجرت المثل عمل خود و … خواهد بود.
ب- هرگاه عملی در زمین از طرف عامل انجام نشده باشد، آن چه عامل و مزارع برای مزارعه اختصاص داده اند به صاحبش رد می شود و هیچ یک به دیگری حقی ندارد.
هرگاه عامل عملیاتی در زمین نموده و بذر را نیز کشته است، طبق ماده ۵۳۳ ق.م. تمام حاصل، مال صاحب بذر است.هر گاه بذر از آن عامل باشد، عامل باید اجرت المثل زمین و عواملی که متعلق به مزارع است را به او بدهد؛ و هرگاه بذر از آن مزارع باشد، او باید اجرت المثل عمل و عواملی که متعلق به عامل است را بپردازد. چنان چه بذر از آن شخص ثالث باشد، او باید اجرت المثل زمین و عمل و عوامل دیگر را به صاحبان آن ها بپردازد. و در صورتی که بذر بین مزارع و عامل کشت باشد، حاصل و اجرت المثل نیز به نسبت بذر بین آن ها تقسیم می شود.
