امروزه با توسعه شهرها آپارتمان نشینی افزایش پیدا کرده است که با گذشت زمان و تدوین و تصویب قوانینی در این خصوص و فرهنگ آپارتمان نشینی بین افراد جامعه برخی از مشکلات حل و فصل شده است اما کماکان برخی از مشکلات و مسائل به دلایل مختلف از جمله عدم آگاهی به قوانین و یا عدم رعایت و نقض این قوانین و غیره به وجود می آید که پرونده های در این خصوص در دادگاه ها مطرح می باشد.
از جمله مباحثی که قانونگذار در قانون به آن پرداخته است قسمت های مختلف ساختمان (قسمت اختصاصی و مشترک) و اداره امور ساختمان (مجمع عمومی و اختیارات و وظایف مدیر و مدیران) و هزینه های مشترک ساختمان و همچنین حفظ و نگهداری تعمیر بنا، که هریک بخشی از مواد این قانون را خود اختصاص داده است.
مجمع عمومی از مالکان آپارتمان تشکیل می شود و برای اداره امور مربوط به ساختمان تشکیل می شود.
به همین دلیل در این مقاله به بررسی مجمع عمومی ساختمان و انواع مجامع عمومی عادی و فوق العاده می پردازیم.
مجمع عمومی ساختمان چیست؟
در پاسخ به اینکه مجمع عمومی ساختمان چیست باید گفت بر طبق مواد ۵ و ۶ قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود؛ یعنی اگر ساختمانی دارای سه واحد و یا تعداد مالکین سه نفر باشد مجمع عمومی تشکیل نمی گردد.
به عبارت دیگر مجمع عمومی تجمعی از مالکین است که تصمیماتی در خصوص آپارتمان می گیرند که این تصمیمات تصمیم های اصلی و خط مشی کلی در خصوص اداره کردن ساختمان است که از سوی مدیر یا هیات مدیره ساختمان به اجرا در می آید از جمله انتخاب مدیر یا هیات مدیره و غیره.
مجمع عمومی به دو دسته مجمع عادی و مجمع عمومی فوق العاده تقسیم می گردد.
بر طبق ماده ۷ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يا فوِق العاده ، در مواردي كه توافقنامه اي بين مالكين تنظيم نشده است به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.
انواع مجامع عمومی عادی و فوق العاده
مجامع عمومی مالکان را بر طبق قانون می توان به دو دسته مجمع عمومی عادی و مجمع عمومی فوق العاده تقسیم کرد، که مجمع عمومی عادی خود به سه صورت تشکیل می شود:
- مجمع عمومی عادی نخستین
- مجمع عمومی عادی سالانه
- مجمع عمومی عادی فوق العاده
مجمع عمومی عادی نخستین
مالکان و یا افرادی که از ساختمان استفاده می کنند برای اعمال حقوق و تعهدات خود در قسمت های مشترک مجمع عمومی تشکیل می دهند که در واقع مجمع عمومی عادی نخستین اساس اداره ساختمان را تشکیل می دهند که در واقع وظایف و اختیارات این مجمع عبارت است از:
- انتخاب مدیر یا مدیران و خزانه دار و تعیین رییس مجمع و اتخاذ تصمیم نسبت به اداره ساختمان
- تعیین تاریخ سالانه ی مجمع و همچنین تصویب اساسنامه ساختمان
مجمع عمومی عادی سالانه
مجمع عمومی عادی سالانه باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود بر طبق ماده ۷ آیین نامه اجرای قانون تملک آپارتمان ها که این مجمع هر سال باید به طور منظم تشکیل و مسائل مربوط به ساختمان را مورد بحث و بررسی قرار بدهند؛ از جمله:
- وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی سالانه تعیین رییس مجمع عمومی
- انتخاب مدیر و خزانه دار و رسیدگی اعمال آن ها
- اتخاذ تصمیم نسبت به امور ساختمان و همچنین تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه
- تصویب پرداخت وجوهی به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان
- تصویب بازسازی تمام ساختمان و غیره
مجمع عمومی عادی فوق العاده
بر طبق ماده ۷ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
اگر تشکیل مجمع عمومی لازم و ضروری باشد و مجمع عمومی عادی قبل از موعد مقرر تشکیل شود مجمع عمومی عادی به صورت فوق العاده تشکیل می گردد که به آن مجمع عمومی عادی فوق العاده می گویند.
مجمع عمومی فوق العاده
این مجمع در مواق خاص تشکیل می شود و اساسا صورت های گوناگونی ندارد و محدود و معین به زمان خاصی نیست.
بین مجمع عمومی عادی فوق العاده با مجمع عمومی فوق العاده وظایف و اختیارات متفاوتی دارند؛ از جمله وظایف و اختیارات این مجمع عبارتند از:
- انتخاب جانشین (یا جانشینان) برای مدیر یا مدیران
- تجدید انتخابات هیات مدیره
