چگونه می‌توان قرارداد اجاره را پیش از تحویل فسخ کرد؟

همانطور که همه ما می‌دانیم قرارداد اجاره یکی از پر کاربردترین قراردادهایی است که افراد با آن سر و کار دارند.

موضوعات مختلفی در قرارداد اجاره باعث ایجاد چالش بین موجر و مستاجر می شود.

موارد مثل فسخ قرارداد اجاره، عیب در عین مستاجره و …

یکی از این موارد، امکان فسخ کردن و خاتمه دادن به قرارداد اجاره منعقد شده میان موجر و مستاجر است.

با این توضیح که گاهی وقوع مواردی پس از عقد اجاره سبب ایجاد مشکلاتی برای مستاجر می شود؛ به همین دلیل، در قانون مواردی پیش بینی شده است که مستاجر بتواند قرارداد اجاره را قبل از تحویل فسخ کرده و به آن خاتمه دهد.

ما در این مقاله از بنیاد وکلا به بررسی موضوع موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل از جمله وجود عیب در عین مستاجره، وجود حق فسخ و عدم تحویل عین مستاجره می پردازیم.

وجود عیب در عین مستاجره

یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل در ماده ۴۷۸ قانون مدنی مشخص شده است.

طبق این ماده، این مورد ناظر بر موضعیتی است که معلوم شود که در مال مورد اجاره عیب وجود دارد.

از زمان عقد قرارداد اجاره تا زمان تحویل ملک، در صورتی که عیب و نقصی در عین مستاجره بوجود بیاید، مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند.

منظور از عیب وجود یک اشکال و نقص و یا تفاوت عین مستاجره با مندرجات داخل قرارداد است.

این موضوع هیچ محدودیت زمانی ندارد؛ یعنی چه یک ماه از قرارداد اجاره گذشته باشد، چه یک هفته، وجود عیب در عین مستاجره، اجازه فسخ قرارداد را می دهد.

در این حالت تمام اجاره بها و ودیعه ای که مستاجر پرداخت کرده است تمام و کمال به او برمی گردد؛ ولی اگر موجر بتواند عیب را رفع کند، بدون آن که ضرری به مستاجر برسد، مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را ندارد.

وجود حق فسخ

در همه قراردادها می شود شرطی آورده شود که بر اساس آن بتوان قرارداد را فسخ کرد؛ به این شرط، "شرط فسخ" می گویند.

در قرارداد اجاره وجود شرط حق فسخ به موجر و مستاجر این اجازه را می دهد که قرارداد اجاره را فسخ کنند.

البته در این مورد اگر خسارتی بابت فسخ قرارداد از طرف هر یک از متعاملین در نظر گرفته شده باشد، باید پرداخت شود.

عدم تحویل عین مستاجره

یکی دیگر از موارد فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل این است که موجر ملک را به مستاجر تحویل ندهد.

عدم تحویل عین مستاجره به عنوان یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل در ماده ۴۷۶ قانون مدنی آمده است.

طبق این ماده:

"موجر (اجاره دهنده) باید عین مستاجره را به مستاجر تحویل دهد و در صورت امتناع، موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر حق فسخ دارد".

بنابراین در صورتی که موجر عین مستاجره (ملک مورد اجاره) را تحویل ندهد، ابتدا از طریق شکایت و ارائه دادخواست باید او را اجبار کرد و اگر اجبار ممکن نشد ، مستاجر می تواند با دریافت تمام پرداختی هایش قرارداد را فسخ کند.