تغییر کاربری واحد مسکونی به تجاری
کاربری ساختمان از مواردی است که در خرید و اجاره اهمیت زیادی دارد.
گاه ممکن است بنا به دلایلی ناچار به تغییر کاربری ساختمان شویم که باید از هزینه تغییر کاربری آگاه باشیم.
در هر شهر ساختمان‌های متعدد و بسیاری وجود دارد و هر ساختمان مورد مصرف متفاوتی دارد.
ممکن است در همسایگی شما ساختمان‌هایی وجود داشته باشد که مسکونی هستند، شاید هم ساختمان‌هایی باشند که تجاری هستند و برای کسب‌وکار از آنها استفاده می‌شود.
از جمله اختلافات مابین مردم و شهرداری ها، نحوه استفاده از اماکن سکونی است؛ یعنی استفاده از اماکنی که نوع بهره برداری از آنها با نوع کاربری تعریف شده آن در پروانه ساخت متفاوت است و به اصطلاح بدون مجوز کاربری مسکونی، ساختمان به تجاری تغییر داده می‌شود.
برابر قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، شهرداری وظیفه دارد، طبق ضوابط نقشه مزبور در پروانه‌های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را بیاورد و چنانچه برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری، محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود شهرداری موضوع را تعقیب می‌کند.
واحد مسکونی چیست؟
واحدهایی که با هدف اسکان دائم یا موقت اشخاص ایجاد می‌شوند و از نظر ترکیب بنا، دارای سیمایی خاص (اتاق،آشپزخانه، سرویس و…) هستند «واحد مسکونی» نامیده می‌شوند.
قصد سازنده و نحوه بهره‌برداری فعلی از ارکان تعریف نیست؛ بنابراین کاربری مسکونی به فضاهای پیوسته ایجاد شده در یک ساختمان به عنوان واحد مسکونی که مناسب برای سکونت خانواده است اطلاق می‌شود.
کاربری تجاری و اداری به چه معناست؟
محلی که در آن تاجر، کاسب یا پیشه‌ور به فعالیت تجاری یا کسبی اشتغال دارد، مکان تجاری محسوب می‌شود.
مطابق دستورالعمل وزارت کشور با عنوان «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی» واخذ تجاری عبارت است از تمام ساختمان‌هایی که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها با هدف استفاده کسب، پیشه و تجارت ساخته شده یا واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت داشته باشد.
در چه صورت تغییر کاربری محل مسکونی مجاز است؟
در صورت وجود شرایط، موارد تغییر کاربری مسکونی به تجاری در موارد زیر مجاز است:
- بر اساس تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها تغییر کاربری محل مسکونی و دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر مهندسی، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله توسط مالک مجاز است.
- بر اساس ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی، مالک می تواند از منزل مسکونی خود برای مشاغل خانگی استفاده کند.
- بر اساس ماده ۳۳ آیین نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات، تاسیس دفاتر مطبوعات در منازل مسکونی مجاز است.
- بر اساس قانون محل مطلب پزشکان، تاسیس مطب پزشک و مشاغل وابسته مجاز است.
- ماده ۲ قانون تجارت که معاملات تجاری را تعریف کرده و ماده ۲ قانون نظام صنفی که فعالیت‌های فرد صنفی را برشمرده است.
مصادیق فعالیت‌های مربوط به کسب و پیشه و تجارت هستند؛ به عبارت دیگر، کاربری تجاری مربوط به مراکزی است که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت عملیات تجاری انجام می‌دهند و معاملات و داد و ستد می‌کنند.
اصل عدم تغییر کاربری
پروانه ساختمانی، مجوزی قانونی است که از طرف شهرداری برای هرگونه ساخت‌وساز از سوی صاحبان املاک صادر می‌شود.
مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری،همه مالکان املاک و اراضی واقع در شهر مکلف شده‌اند قبل از هرگونه عملیات ساختمانی از شهرداری محل، پروانه ساختمان اخذ کنند و بر اساس تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، شهرداری‌ها، مکلف‌اند نوع استفاده از ساختمان را در پروانه‌های صادره قید و مدام به آن نظارت کنند تا تخلفی از نحوه استفاده از ساختمان صورت نگیرد.
همچنین قانون شهرداری، تغییر در نحوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری را ممنوع کرده و کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را مرجع رسیدگی به این گونه تخلفات دانسته است.
نوع و استفاده از زمین و ساختمان که در طرح‌های شهری و پروانه‌های صادره از شهرداری لحاظ می‌شود، کاربری نامیده می‌شود که انواع مختلفی از کاربری در طرح‌های تفصیلی شهرها پیش‌بینی می‌شود، اما مهمترین انواع کاربری‌ها را می‌توان به سه نوع اداری، تجاری و مسکونی محدود کرد.
در قوانین موجود تعریف دقیقی از انواع مختلف کاربری ارائه نشده است، اما با توجه به ضمانت اجراهای سنگینی که برای تغییر کاربری پیش‌بینی شده و حتی در صورت عدم تمکین به رای کمیسیون ماده صد، ممکن است منتهی به صدور حکم حبس شود، به نظر می‌رسد که تعریف دقیق انواع کاربری‌ها و بیان عناصر مختلف تخلف تغییر کاربری برای حفظ حقوق شهروندان، لازم و ضروری است.
مبنای قانونی اصل عدم امکان تغییر کاربری
تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ به این قانون الحاق شده، مقرر کرده است: «شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند».
در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می‌کند.
این تصمیم وسیله مامورین شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج‌هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجددا تعطیل می‌شود….»
مستند به تبصره بند ۲۴ صلاحیت شهرداری محدود به برخورد با تغییر کاربری از استفاده «غیرتجاری» به استفاده به عنوان «محل کسب و پیشه و تجارت» شده است.
با این وجود، شهرداری با سایر موارد تغییر کاربری مخالف پروانه از جمله تغییر کاربری از مسکونی به اداری که امروزه رواج بیشتری دارد نیز برخورد می‌کند.
درصورت استفاده از اماکن مسکونی برای امور تجاری، شهرداری چه اقدامی انجام خواهد داد؟
شهرداری به عنوان مدعی، موضوع را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌کند. این کمیسیون که در شهرداری مستقر است، مرکب از ۳عضو است؛ یعنی یک نفر نماینده وزارت کشور و یک نفر از اعضای شورای شهر و یک قاضی دادگستری که پس از وصول درخواست، شهرداری به طرف مقابل موضوع را ابلاغ می‌کند تا ظرف ۱۰ روز توضیحات و پاسخ خود را به کمیسیون کتبا اعلام کند.
پس از انجام این تشریفات موضوع با حضور نماینده شهرداری بدون آنکه حق رای داشته باشد مورد بررسی قرار می‌گیرد.
درصورتی که برای کمیسیون ثابت شود که از مکان مسکونی به عنوان مکان تجاری و کسب و پیشه استفاده می‌شود با تعیین مهلت مناسب که حداکثر ۲ ماه خواهد بود، در مورد تعطیلی محل مزبور ظرف یک ماه اتخاذ تصمیم می‌کند و این تصمیم به وسیله مامورین شهرداری اجرا می‌شود.
استثناهایی برای استفاده برخلاف کاربری مسکونی
هر چند اصل بر این است که نمی‌توان کاربری مندرج در پروانه ملک را تغییر داد و استفاده‌ای خلاف کاربری ملک کرد اما استثناهای متعددی در قوانین پیش‌بینی شده است، برخی از استثناهای استفاده غیرمسکونی از ملک مسکونی به شرح زیر هستند:
- دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی مستند به تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری
- استفاده برای مشاغل خانگی مستند به ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی مصوب ۱۳۸۹/۰۲/۲۲
- تاسیس دفتر مطبوعات مستند به ماده ۳ آیین‌نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات مصوب۱۳۸۰/۰۳/۲۷
- فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرف و وابسته مستند به قانون محل مطب پزشکان مصوب ۱۳۶۶/۱۰/۲۰
هر کدام از این استثناها نیازمند وجود شرایطی است که باید به صورت جداگانه بررسی شود؛ اما آنچه می‌توان به عنوان برآیند این یادداشت بر آن تاکید کرد، لزوم تعریف قانونی از انواع کاربری‌ها و بیان ارکان تخلف تغییر کاربری برای حفظ حقوق شهروندان است.
مدارک لازم برای تغییر کاربری
مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او به همراه سند و مشخصات ملک را فراموش نکنید.
برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات هم برای اخذ مجوز تغییر کاربری لازم هستند.
تهیه نقشه ملک جدید و دریافت مجوزهای لازم از سازمان‌ها و اداره‌های ذیل ربط هم از دیگر مدارک مورد نیاز برای تایید درخواست تغییر کاربری است.
البته مجوز‌ها و استعلام‌های لازم درصورت نقص در پرونده از طریق دفاتر خدمات نوسازی دنبال می‌شوند.
چگونه ملک مسکونی را به تجاری تغییر کاربری دهیم؟
همواره تغییر کاربری ملک یکی از دغدغه های صاحبان آن است.
بیشترین تغییر نیز مربوط به تغییر مسکونی به تجاری می باشد. دلیل آن هم روشن است، زیرا ملکی که کاربری تجاری دارد از ارزش بیشتری برخوردار است و اصطلاحا صرفه اقتصادی آن بیشتر است.
هر تغییر کاربری در املاک دارای مسیر مشخصی است که باید آن را طی کرد.
برای تغییر کاربری ملک باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن واقع شده است مراجعه کنید.
روال اصلی کار شما در این دفاتر انجام می‌شود؛ البته قبل از آن شاید مجبور به مراجعه به شهرداری برای پرداخت عوارض ساختمان خود باشید و برای تکمیل مدارک خود به مراجع دیگر هم مراجعه کنید.
درصورت تکمیل مدارک مورد نیاز و ارائه آن به دفاتر نوسازی، نیازی به مراجعه به محل دیگری نخواهید داشت.
راههای تغییر کاربری اماکن
- تغییر کاربری از طریق تخریب و نوسازی
- تغییر کاربری از طریق مجوز لازم برای آن
اغلب به‌دلیل وجود بافت فرسوده در شهر و البته ملاحظات دیگری ازجمله گسترش فضای عمودی ساختمان، راه‌حل اول برای تغییر کاربری ملک انتخاب می‌شود.
الف – گام اول: مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی:
فرقی نمی‌کند قصد تغییر چه کاربری‌ای را داشته باشید. برای این کار نخستین قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ارائه درخواست است.
فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک و مالک پرمی‌کنید؛ در این فرم ذکر می‌کنید که چه نوع کاربری‌ای به کاربری دیگر تغییر پیدا می‌کند.
مدارک اولیه خود را به دفاتر خدمات نوسازی می‌سپارید.
پرونده شما از همان ابتدای کار، تمام مراحل را به‌صورت الکترونیک طی می‌کند.
ب- گام دوم: بازرسی از محل:
گام دوم از طریق دفاتر خدمات نوسازی برداشته می‌شود. بازرسی از محل ملک، گام دوم است.
در این مرحله اظهارات ذکر شده در درخواست مالک با آنچه در بازرسی به چشم می‌خورد مطابقت داده می‌شود.
بازرس در این مرحله دیگر اطلاعات مورد نیاز برای تایید تغییر کاربری ملک را جمع‌آوری می‌کند؛ از عرض معبر ملک گرفته تا شرایط اطراف ملک و موارد دیگر. در این مرحله اگر ملک مورد نظر دارای تخلفی باشد، قبل از انجام هر مرحله دیگری به این تخلف رسیدگی می‌شود.
برخی تخلفات برای رسیدگی به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع داده شده و برخی از آنها توسط شهرداری منطقه و یا ناحیه برطرف می‌شوند.
اگر مالک برای تغییر کاربری قصد تخریب و نوسازی نداشته باشد بعد از بازرسی از محل، تکلیف تغییر کاربری مشخص می‌شود؛ اگر براساس ضوابط تعیین شده پهنه‌ای که ملک در آن قرار دارد امکان تغییر آن کاربری را داشته باشد، بعد از بازرسی از محل، مجوز لازم برای تغییر کاربری صادر می‌شود.
ج – گام سوم: صدور دستور نقشه:
بعد از انجام بازرسی مرحله بعد صدور دستور نقشه است.
دستور اولیه برای تهیه نقشه ملک جدید با کاربری تعیین شده، توسط دفاتر نوسازی ارائه می‌شود.
در این دستور نقشه با توجه به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن تعداد طبقات ساختمان جدید، سطح اشغال و کاربری آن تعیین می‌شود.
مالک اگر نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضی داشته باشد، باید قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسیدگی کند.
دستور نقشه حدود کلی فضاهای مختلف ازجمله نورگیر و پارکینگ و… را مشخص می‌کند.
موقعیتی که ملک در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تاثیر زیادی روی این دستور نقشه دارد؛ مثلا برخی از موارد همچون قرار داشتن در حریم بنایی باستانی، باعث محدود شدن ارتفاع ساخت و حتی نمای ساختمان می‌شود.
د – گام چهارم: تهیه نقشه توسط مالک:
مالک براساس دستور نقشه‌ای که صادر شده است، باید برای تهیه نقشه اقدام کند.
موارد ذکر شده در دستور نقشه برای کاربری جدید در طراحی نقشه ملک تاثیر زیادی دارد؛ برای مثال ملکی که کاربری آن به تجاری تغییر پیدا می‌کند، طبق دستور نقشه خود باید به احداث پارکینگ و فضای لازم برای ورود و خروج خودروی آتش‌نشانی و… توجه کند.
در برخی از شرایط ازجمله تغییر کاربری ملک به کاربری‌های بهداشتی و نظیر آن باید مجوزهای لازم از وزارت بهداشت و دیگر مراجع ذی‌ربط اخذ شود.
در دستور نقشه به ملزومات اولیه برای هر کاربری مشخص، اشاره می‌شود.
مراجع ذی‌ربط در زمان ارائه مجوزهای لازم هم به‌وجود این ملزومات و رعایت آنها در طراحی کاربری جدید رسیدگی می‌کنند.
برای این اخذ مجوز‌ها نیازی به مراجعه حضوری شما به این مراجع نیست و مراحل به‌صورت خودکار در دستور کار قرار می‌گیرد.
ه – گام پنجم: صدور پروانه برای کاربری جدید:
نقشه تهیه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می‌شود.
بعد از بررسی کامل نقشه و جانمایی‌های انجام شده در آن، نقشه به تایید کار‌شناسان دفاتر خدمات نوسازی می‌رسد.
درصورت وجود مشکل و مغایرت نقشه با دستور نقشه صادر شده توسط دفاتر نوسازی، مالک باید آن را اصلاح کند و مجددا به دفاتر ارائه دهد.
حالا که نقشه مورد نظر به تایید کار‌شناسان رسیده است، مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر می‌شود
مالک بعد از تاییدهای نهایی از صدور مجوز مطلع می‌شود.
بد نیست بدانید تمام مراحل کار در دفاتر خدمات نوسازی توسط سیستم مکانیزه و خودکار این دفاتر انجام می‌شود.
برای مثال درصورت نیاز به اخذ استعلام و یا اخذ مجوز از سازمان و ارگانی خاص، پرونده به‌صورت الکترونیک به آن مرجع ارسال می‌شود و نتیجه آن استعلام هم به‌صورت الکترونیک به‌دست دفاتر نوسازی می‌رسد.
ی – گام ششم: نوسازی ملک با کاربری جدید:
حالا که مجوز لازم برای تغییر کاربری دریافت شده است، ملک موردنظر تخریب و ساختمان جدید با ویژگی‌های از پیش تعیین شده برای آن جایگزین ملک قدیم می‌شود.
اغلب تغییر کاربری‌ها در ملک، با تخریب و نوسازی مجدد آن ملک روبه‌رو است.
برای مثال ملکی مسکونی که قرار است به ملکی تجاری تبدیل شود، باید شرایط لازم برای تبدیل شدن به ملکی تجاری را داشته باشد. از تامین فضاهایی مثل انبار گرفته تا محل بارگیری و پارکینگ و دیگر فضا‌ها که در یک ملک مسکونی به آن نیازی نیست، از ملزومات ساختن یک ملک تجاری است
۴ نوع کاربری اصلی برای املاک در طرح تفصیلی شهر تهران تعریف شده است؛ مسکونی، تجاری و اداری، پهنه سبز و مختلط که گزینه آخر شامل ملک‌هایی با چند نوع کاربری هستند.
در طرح تفصیلی شهر تهران تمام این کاربری‌ها برای تک تک املاکی که در شهر تهران وجود دارند مشخص شده است و با مراجعه به نقشه این طرح، می‌توان از کاربری‌های مجاز برای ملک موردنظر اطلاعات خوبی کسب کرد.
هزینه لازم برای تغییر کاربری
به‌طور قطع نمی‌توان هزینه‌ای مشخص برای دریافت مجوز تغییر کاربری تعیین کرد.
بخشی از هزینه‌ها مربوط به عوارض و مالیات ملک هستند که با توجه به موقعیت ملک و کاربری آن تعیین می‌شوند.
ارائه مجوز تغییر کاربری به عوامل زیادی بستگی دارد؛ مثلا متراژ ملک موردنظر، موقعیت آن از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی، موقعیت جغرافیایی و… در تعیین این هزینه‌ها تاثیرگذار هستند.
بد نیست بدانید اخذ مجوز تغییر کاربری در هر منطقه و هر کوچه و خیابان از شهر با دیگری متفاوت است. حتی این تفاوت هزینه‌ها در مورد ملک‌هایی که در مجاورت هم قرار دارند هم دیده می‌شوند.
کاربری ساختمان موارد استفاده از یک ساختمان را مشخص می‌کند که این موارد به همراه دیگر مشخصات ملک و مالک در یک شناسنامه به نام پروانه ساخت قرار داده می‌شود.
برحسب نیاز جامعه و فرد، نبود یک مکان تجاری خاص در منطقه یا یک ناحیه، می‌توان برای تغییر کاربری ساختمان درخواست داد و بنا به شرایط و سازوکارهای قانونی، نسبت به اخذ مجوزهای لازم برای تغییر کاربری ساختمان اقدام کرد.
همچنین می‌توان مشاغلی که به نوعی خدمت عمومی هستند، در ساختمان‌هایی که دارای کاربری مسکونی هستند بهره‌برداری کرد، مشاغلی مانند دفاتر روزنامه، وکالت، مطب پزشکان، دفتر مهندسی و … مشمول این مشاغل هستند.
مشاغلی مانند کسب‌وکارهای کوچک خانگی نیز می‌توانند بدون مشکل قانونی در واحدهایی با کاربری مسکونی فعالیت داشته باشند یا با اخذ تغییر کاربری به تجاری به این حرفه‌ها و فعالیت‌ها پرداخت.
