خریدار آپارتمان با وجود پرداخت مبلغ قرارداد، منتظر اقدام فروشنده برای سند زدن است و کلی خواهش و تمنا کرده و تماس گرفته اما خبری نشده و فروشنده امروز و فردا می‌کند و حتی سر تاریخ و قرار محضر هم حاضر نشده است. خریدار هم هنوز سند رسمی ندارد و مراجع اداری و قضایی فقط صاحب سند را به رسمیت می‌شناسند و او ناچار می‌شود به دادگاه مراجعه و شکایت کند و این طوری است پرونده‌های مربوط به املاک جزو بیشترین آمار مراجعات دادگستری می‌شود.
یک راه قانونی برای حل این مشکل «الزام به تنظیم سند رسمی» است که در این یادداشت بررسی می‌کنیم.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
شاید خود شما هم این تجربه را داشته باشید که معمولاً در خرید و فروش ملک، خودرو و موبایل، ابتدا معامله به صورت سند عادی مثل قول‌نامه دستی یا مبایعه‌نامه بنگاه انجام می‌شود و برای تنظیم سند رسمی تاریخی مشخصی می‌گردد تا در آینده اقدام کنند. درباره ملک و ماشین بیشتر مواقع هم پرداخت بخشی از مبلغ خرید را برای زمان انتقال مالکیت و صدور سند رسمی می‌گذارند. بنابراین انتظار می‌رود دو طرف معامله ضمن انجام دیگر تعهدات قرارداد، در روز مشخص شده و در محضر معین شده حضور یابند و سند رسمی صادر شود اما گاهی تنظیم سند رسمی به دلایل مختلف اتفاق نمی‌افتد. یکی از آنها خودداری فروشنده از انجام آن است. گاهی هم دو طرف معامله برای سند رسمی تصمیمی نمی‌گیرند، مثل وقتی که ملک اصلاً سند ندارد! اما بعداً خریدار درخواست تنظیم سند با فسخ می‌کند و مشکلات حقوقی شروع می‌شود.
بنابراین برای تنظیم نشدن سند رسمی حالات و شرایط مختلفی وجود دارد که در ادامه مطلب با این موارد و مسائل و نکات حقوقی آنها آشنا می‌شوید.
۱. مبایعه‌نامه بدون ذکر تنظیم سند رسمی
اگر در یک سند عادی، برای تنظیم سند رسمی تکلیفی برای فروشنده و انتقال‌دهنده مشخص نشده باشد، این وظیفه به صورت ذاتی و قانونی به عهده فروشنده است؛ زیرا از نظر حقوقی انتقال مالکیت تنها با سند رسمی صورت می‌گیرد و به همین دلیل مراجع اداری و قضایی فقط صاحب سند را به عنوان مالک به رسمیت می‌شناسند و به او خدمات می‌دهند. همچنین انتقال مالکیت حتی در معاملات شفاهی، جزو ماهیت و هدف معادله است و تعهد اضافه‌ای برای فروشنده نیست که لازم باشد حتماً قید شود. البته تنظیم درست قرارداد خرید و فروش از جهت تنظیم سند رسمی، مشکلات حقوقی آینده را خیلی کمتر و حل آنها را خیلی آسان می‌کند.
بنابراین در صورت معامله مکتوب اما بدون ذکر چگونگی تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و بر اساس سند عادی که هرچند رسمی نیست اما معتبر است، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را دهد.
۲. معامله ملک بدون سند رسمی
چون فروشنده تحت هر شرایطی تکلیف دارد سند رسمی را تنظیم کنید خریدار می‌تواند از راهکار قانونی الزام به تنظیم سند رسمی استفاده کند. در این صورت دادگاه نیز طبق قوانین حکم صادر می‌کند. برای مثال در صورتی که ملک بدون سند را به عنوان سنددار فروخته باشند و بعداً این موضوع معلوم شود، دادگاه به خریدار حق فسخ می‌دهد.
۳. مبایعه‌نامه با ذکر تنظیم سند رسمی
در مواردی که در سند عادی درباره تنظیم سند رسمی تصمیم‌گیری شده است حداقل دو حالت وجود دارد:
الف. تاریخ دقیق مشخص شده است: در این صورت دو طرف معامله باید در آن تاریخ در محضری که توافق کردند یا می‌کنند حاضر شوند و تشریفات قانونی آن را انجام دهند. در اینجا اگر یک طرف بدون عذر موجه و قانونی تا پایان وقت اداری حضور پیدا نکند، طرف دیگر می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد اما این گواهی ربطی به الزام به تنظیم سند رسمی ندارد؛ زیرا گواهی عدم حضور برای گرفتن خسارت و ضرر ناشی از عدم تنظیم سند رسمی به کار می‌آید نه برای اصل تنظیم سند. بنابراین در اینجا یا وجود گواهی عدم حضور فروشنده، خریدار باید دادخواست تنظیم سند رسمی را بدهد و پیگیری کند.
دو نکته فراموش نشود. اول اینکه تاریخ تنظیم سند رسمی نباید روز تعطیل رسمی باشد تا بتوان گواهی عدم حضور گرفت. بنابراین هنگام تنظیم مبایعه‌نامه، تاریخ محضر را مطابق با تقویم مشخص کنید و از روزهای تعطیلات احتمالی مثل عید فطر و بین‌التعطیلین هم پرهیز کنید. دوم اینکه عدم حضور به معنی حضور فیزیکی فرد نیست بلکه حضور با همراه داشتن مدارک لازم برای سند رسمی ملاک است. بنابراین اگر یک طرف قرارداد بدون آمادگی قانونی حضور داشته باشد، طرف دیگر می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد.
ب. تاریخ دقیقی برای تنظیم سند پیش‌بینی نشده است: در این حالت با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه تاریخی را مشخص می‌کند.
۴. آزاد نبودن سند ملک موردمعامله
گاهی هنگام معامله درباره آزاد بودن سند ملک تحقیق نمی‌شود و خریدار آن را می‌خرد و با فروشنده تاریخی را برای تنظیم سند رسمی در نظر می‌گیرند. گاهی هم فروشنده فکر می‌کند تا تاریخ تنظیم سند رسمی می‌تواند سند ملک را آزاد کند اما موفق نمی‌شود. به هرحال، اگر در رسیدگی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه متوجه شود سند ملک آزاد نیست و مثلاً در رهن بانک یا بازداشت است، نمی‌تواند به تنظیم سند رسمی حکم دهد و لازم است خریدار دادخواست فک سند هم به دادگاه ارائه دهد که البته روند سند رسمی را طولانی‌تر و مشکل‌تر می‌کند.
۵. همه چیز قانونی است اما فروشنده حاضر نیست!
اگر با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه به نفع خریدار حکم داد و با وجود تشریفات قانونی و طی شدن مراحل آن باز هم فروشنده خودداری و به تعهد خود عمل نکند، نماینده دادگاه به جای او در دفتر اسناد رسمی امضا می‌کند. این حکم در موارد مشابه مثل فراری یا مفقودالاثر بودن فروشنده هم طبق قوانین و مقررات جاری است.
۶. فوت خریدار قبل از تنظیم سند رسمی
اگر خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند ورثه قانونی او می‌توانند آن را از فروشنده بخواهند و اگر امتناع کند می‌توانند از طریق دادگاه و الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنند.
۷. معامله با سندهای غیر تک‌برگی
در صورت معامله ملک با سند دفترچه‌ای و غیرتک برگی، باز هم فروشنده وظیفه تنظیم سند رسمی طبق جدیدترین قوانین را دارد که اکنون سند تک برگی است. بنابراین در اینجا هم اگر فروشنده خودداری کند فروشنده حق دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را دارد.
۳ نکته حقوقی درباره تنظیم سند رسمی
- تنظیم سند رسمی با تسلیم مورد معامله متفاوت است. اگر با وجود تنظیم سند رسمی، ملک را نتوانسته‌اید تحویل بگیرید باید از راه قانونی دیگر و دادخواست تسلیم مببع اقدام کنید.
- در قراداد و بیع‌نامه اولیه که سند عادی شناخته می‌شود، بهتر است انجام تعهدات به صورت متقابل تنظیم گردد. مثلاً پرداخت وجه معامله را به سه بخش تقسیم و تقسیط کنند: تنظیم و امضای بیع‌نامه، تحویل مورد معامله، و تنظیم سند رسمی. همچنین بهتر است برای عدم انجام تعهدات (مثل عدم تنظیم سند رسمی)، برای طرف دوم حق فسخ گذاشته شود. در این صورت می‌توان با ارسال اظهارنامه، حق فسخ را اعلام کرد و پس از تأیید و تنفیذ دادگاه، مراحل بعدی را پیش برد.
- به غیر از دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند خسارات عدم اجرای این تعهد را طبق مقررات مطالبه کند و دادخواست آن را هم بدهد. البته بهتر است در تنظیم سند اولیه، شرط شود که در صورت تأخیر در انجام تعهدی مثل تنظیم سند رسمی، طرف مقابل باید روزانه مبلغ مشخصی خسارت پرداخت کند. یا وجه التزام در نظر گرفت که اگر انتقال سند و تنظیم سند رسمی به طور کلی ممکن نبود خسارت گرفته شود.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، کاری تخصصی و زمان‌بر است اگر آن را به وکیل متخصص ملکی بنیاد وکلا بسپارید، صحیح و سریع انجام می‌شود، به حضور شما در دادگاه نیاز نیست، دادخواست‌‌های لازم دیگر مثل فک رهن را به موقع ارائه می‌دهد و خسارت‌ها را از فروشنده مطالبه می‌کند حتی مواردی را که در قرارداد ذکر نشده اما قانون اجازه داده است.
