نحوه جلوگیری از خسارت ساختمان های فرسوده

امروزه به دنبال ازدیاد جمعیت و گسترش شهرها، ضرورت آپارتمان نشینی به امری بدیهی تبدیل شده و زندگی سنتی جای خود را به نوعی نظم پذیری در یک خانواده بزرگ تر به نام مجتمع های مسکونی داده است.

گرچه مالکیت حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی در کلیه مجموعه های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به گونه ای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند.

لیکن علیرغم همه اینها یکی از معضلاتی که بر سر راه مالکین ساختمانهای نسبتا فرسوده و قدیمی وجود دارد، مخالفت برخی از مالکین و ساکنین هم جوار است، که بعضا مانع از بازسازی می‎شوند.

حقوق مربوط به تجدید بنا

در فرضی که ساختمان فرسوده شده باشد و عده کمی از ساکنان با تجدید بنا مخالفت کنند، چنان چه از طریق شورای حل اختلاف تامین دلیل شود، بدین معنا که سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد، می‎توان به تجدید بنا اقدام نمود؛ زیرا قانون تملک آپارتمان‌ها در ماده ۱۳ مقرر می‎دارد:

"در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند."

لازم به ذکر است که، در خصوص نصاب موافقین و مخالفان تفاوتی از جهت اکثریت مخالف بازسازی ساختمان یا اقلیت، وجود ندارد؛ بنابراین، حتی یک نفر از مالکان هم موافق باشد باید ساختمان بازسازی شود.

در این صورت موافق و یا موافقان بازسازی ساختمان، می توانند مخالفان را از طریق دادگاه ملزم به بازسازی نمایند.

البته مسئله ای که در اینجا پیش می آید این است که، در صورت محکومیت مخالفان از سوی دادگاه، موافقان ناچارند هزینه احداث کل ساختمان را راسا پرداخته و آن را بر طبق صورت مجلس تفکیکی بازسازی از مخالفان مطالبه کنند.

مراحل دادخواهی

اولین گام در این مسیر مراجعه به شورای حل اختلاف و ارائه دادخواست تامین دلیل است؛ بدین ترتیب که شورا ابتدا موضوع را برای رسیدگی تخصصی، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد؛ به این ترتیب، مقدمات تهیه گزارش کارشناسان در دعوای نوسازی فراهم می‌شود.

در این ارتباط هیات سه نفره کارشناسی با بازدید از ساختمان و بررسی فنی آن تشخیص می‌دهند که آیا عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است یا خیر.

به عبارت دیگر، اگر کارشناسان نظر بدهند که ادامه زندگی در ساختمان خطر یا ضرر مالی و جانی به همراه دارد، با بازسازی آن موافقت می‌کنند.

البته گاهی میان کارشناسان نیز بر سر نوسازی، اختلاف نظر ایجاد می‌شود که در این مواقع، قاضی رای را بر اساس نظر اکثریت کارشناسان صادر می‌کند.

بنابراین، به نظر می‌رسد اگر مالکان یک ساختمان بر سر تجدید بنای آن دچار اختلاف شده‌اند، بهتر است هر چه زودتر بحث و جدل را کنار بگذارند و کار را به کارشناسان رسمی دادگستری بسپارند.

نکته مهم دیگر در این باره این است که برابر قانون، مالکان می‌توانند کارشناسان را انتخاب کنند.

اگر هم مالکان ساختمان برای انتخاب کارشناس تفاهم نداشته باشند، وزارت راه و شهرسازی، با درخواست مدیر یا هیات‌مدیره، خودش به انتخاب کارشناس می‌پردازد و به این ترتیب، به همه دعواها پایان می‌دهد.

حقوق امتناع کننده باز سازی

وظیفه اولیه کسانیکه مایل به کوبیدن ساختمان هستند این است که، قبل از آن باید با اجازه دادگاه، خانه مناسب و موافق با شان کسانی که مخالف هستند، اجاره شود و اگر از جابه جایی امتناع کردند، با مراجعه به دادگستری می‎توان تقاضای تخلیه همسایگان مخالف را ارائه نمود.

در این رابطه تبصره دو ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها مقرر می‎دارد:

چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

بنابراین حتی اگر کارشناسان رسمی دادگستری حق را به موافقان تجدید بنا بدهند و رای نوسازی ساختمان از سوی قاضی صادر شود، باز هم قانون برای مخالفان نوسازی حق و حقوقی قائل است.

موافقان هم نمی‌توانند بدون تامین مسکن یا محل زندگی برای ساکنان مخالف، نوسازی آپارتمان را آغاز کنند.

از طرفی دیگر، مخالفان تجدید بنا هم نباید در امنیت روانی بسر برند، زیرا همیشه اوضاع بر مراد آنها نیست و بعد از این‌که عملیات بازسازی به پایان برسد و سهم هر یک از واحدها (هم موافقان و هم مخالفان) و هزینه‌های بازسازی مشخص شود، سهم مالکان مخالف و مبلغی که برای اجاره مسکن برای آن‌ها پرداخت شده است، از ایشان پس گرفته می‌شود.

البته اگر این افراد توانایی پرداخت بدهی‌شان را نداشته باشند، راهکاری قانونی در چنین مواردی این است که، ساکنان طلبکار می‌توانند حکم توقیف ملک جدیدی که متعلق به بدهکار را بگیرند، تا متعاقبا بتوانند طلب خود را وصول کنند.

شایسته است بدانیم

• معمولا هر ساختمانی بر اثر فرسودگی مداوم نیازمند تعمیرات جزیی و گاه کلی است.

البته زمان این فرسودگی و نقصان در قسمت های مختلف ساختمان در بسیاری از موارد قابل پیش بینی نیست، بنابراین برای اینکه مدیر مجموعه در اینگونه موارد دچار مشکل نشود ایجاد اندوخته ای دائمی برای این دست مصارف کاملا ضروری است و این اندوخته باید از محل پول های اضافه بر شارژی که از مالکان گرفته می شود برای حفظ و نگهداری ساختمان تامین شود.

• چنانچه در ساختمانی چند  طبقه، مالکین مثلا طبقات دوم، سوم و چهارم بخواهند در جایی که پیش تعیین شده، آسانسور نصب کنند و مالک طبقه اول مخالف باشد و از پرداختن سهم هزینه های مربوطه خودداری کند، وفق ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها در صورتی که مجموع مساحت آپارتمان های ۳ طبقه بیش از مساحت آپارتمان طبقه اول باشد، مخالفت مالک طبقه اول تاثیری ندارد و مالکین موافق می توانند از طریق پیگیری قضایی حق السهم مالک طبقه اول را به همراه خسارات احتمالی وصول کنند.