یکی از قراردادهای شایع در جامعه قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چندگاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم، اما قبل از بررسی قانون روابط مؤجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارایه می کنیم.
تعریف اجاره
اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع مال موضوع اجاره می شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد؛ مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
- مستاجر: اجاره کننده
- مؤجر: اجاره دهنده
- عین مستاجر: مورد اجاره
- مال الاجاره: اجاره بها
اجرت المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند.
اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.
۲۰ نکته در مورد اجاره اماکن مسکونی
- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است؛ مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین مؤجر و مستاجر توافق شود. و اگر در قرارداد مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
- اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر حق فسخ دارد. البته اگر مؤجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.
اگر عیب در مدت استفاده از موارد اجاره حادث گردد، مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
- مؤجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری صورت دهد که با استفاده مستاجر از آن، در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به مؤجر شود، مستاجر نمی تواند مانع این تعمیرات گردد، حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستاجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.
- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است برعهده مالک می باشد، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک می باشد؛ مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ و…
- اگر مستاجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و مؤجر نتواند مانع او از این امر شود حق فسخ برای مؤجر به وجود می آید؛ برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.
- مستاجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از مؤجر رسید دریافت کند.
- اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند مؤجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این "مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می شود" ولی مستاجر از آن استفاده تجاری کند.
- عقد اجاره به محض انقضاء مدت اجاره پایان می یابد و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید اجاره بهایی که معادل اجاره بها مکانی شبیه به آن است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.
- عقد اجاره با فوت مؤجر یا مستاجر باطل نمی شود. اما اگر مؤجر تنها تا زمان حیات خود، مالک منافع مورد اجاره باشد، با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود، با فوت مستاجر عقد اجاره باطل می شود.
- اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود مگر آنکه مؤجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
- اگر مستاجر بدون اجازه مؤجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از مؤجر ندارد.
- اگر مستاجر بدون اجازه مؤجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد مؤجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستاجر خواهد بود.
- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولا اشخاص به صورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند.
باید توجه داشت که اولا برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتما دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط مؤجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ بهره مند شوند.
ثانیا صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تاثیری در ماهیت آن ندارد.
- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء مؤجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد.
هرگاه مؤجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند دلیل نمایندگی او باید به رؤیت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود.
پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان مؤجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او را ارائه دهد.
- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست مؤجر تخلیه صورت خواهد گرفت.
برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود:
درخواست برای تخلیه به شوراهای حل اختلاف یا حسب مورد دادگاه محل ارائه، و مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک، می باشد.
نمونه درخواست تخلیه از شورای حل اختلاف
احتراما، اینجانب…. فرزند…. مقیم….. یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان…… به پلاک ثبتی…..به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ…… به آقای…… فرزند…… از تاریخ….. لغایت…… به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستاجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط مؤجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست می باشد.
- رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می کنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن مؤجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد؛ پس از ابلاغ این دستور توسط مامورین به مستاجر، او مکلف است ظرف ۳ روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
- اگر مؤجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و… از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر می باشد.
- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت مؤجر اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام می کند و مامور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستاجر ابلاغ و مستاجر ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.
- اگر مؤجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و… باشد، نمی تواند راسا نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته مبالغ ودیعه تا سقف دویست میلیون ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد) و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا کند.
