ایا می‌توان قبل از پایان یافتن مهلت اجاره، قرارداد آن را فسخ کرد؟

اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف، منافع عین مال خود را در برابر اخذ اجرت با دیگری معامله می­کند،

به عبارت دیگر مالک مال، منافع مال خود را برای مدتی در قبال دریافت پول یا مال معینی در اختیار طرف قرارداد می­گذارد، بدون اینکه در مالیکت عین مال، تغییری ایجاد شود.

موضوع اجاره ممکن است محل کسب و کار، محل سکونت، اتومبیل، حیوان یا انسان باشد.

در اجاره، کسی را که مالک منافع است، «موجر یا اجاره ­دهنده» می­نامند و کسی را که متقاضی منافع می­باشد «مستاجر یا اجاره­کننده» می­نامند و موضوع (مال) مورد اجاره را «عین مستاجره یا مورد اجاره» می­نامند و اجرت و عوض منافع مالی را که مستاجر پرداخت می­کند، «مال­الاجاره یا اجاره بها» می­گویند.

یکی از موضوعات مهم در بحث اجاره، پایان یافتن قرارداد اجاره یا فسخ قرارداد اجاره است.

اجاره یک عقد لازم است، یعنی هیچ یک از دو طرف قرارداد حق بر هم زدن آن را ندارند و باید به آن پایبند باشند.

بنابراین فسخ آن قبل از پایان یافتن مدت قرارداد به سختی امکان پذیر است.

حال سوال این است که چگونه و در چه شرایطی می توان این عقد لازم را بر هم زد؟

از این رو در این مقاله به بررسی اینکه شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن از جمله عدم تعادل بین عوضین، وجود شرط فسخ و بر هم زدن توافقی قرارداد می پردازیم.

عدم تعادل بین عوضین

فرض کنید که شما خانه ای را از کسی اجاره کرده اید.

بعد از اینکه قرارداد اجاره را منعقد کردید متوجه می شوید که خانه به چند برابر قیمت اصلی آن به شما اجاره داده شده است؛ به این وضعیت درحقوق غبن می گویند.

غبن یعنی زیان ناشی از عدم تعادل بین عوضین یک معامله.

طبق قانون در این حالت به زیان دیده اختیار داده شده است تا قراردادش را فسخ کند؛ به این صورت که باید ضمن ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی، تقاضای فسخ قرارداد اجاره را کند.

وجود شرط فسخ

علاوه بر آنچه گفته شد گاهی موجر (اجاره دهنده) و مستاجر، در قرارداد اجاره شرط خاصی را می گنجانند که برای مثال اگر مالک تا فلان تاریخ به آن عمل نکرد مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد؛ مثلا در قرارداد اجاره شرط کنند که در صورتی که مالک تا دو ماه بعد از انعقاد قرارداد، تعمیرات لازم را در خانه انجام نداد، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

این دسته از شروط باید به طور صریح حق فسخ را به مستاجر بدهند، زیرا اگر در اینکه آیا مستاجر بابت یک شرط حق فسخ دارد یا نه تردید باشد، اصل بر این است که حق فسخ ندارد.

بر هم زدن توافقی قرارداد

یکی از مواردی که به واسطه آن می توان قراردادی را منحل کرد، اقاله یا تفاسخ است.

بر این اساس موجر و مستاجر هر دو با هم به توافق می رسند که قرارداد بینشان را برهم بزنند.

بر هم زدن توافقی قرارداد یکی از مواردی است که به واسطه آن می توان قرارداد اجاره را قبل از پایان یافتن مدت آن بر هم زد.