در این نوشتار به بررسی صلاحیت داوری در قانون پیش فروش ساختمان و بیان نکاتی در خصوص ماهیت و ویژگی های نهاد داوری در این قانون خواهیم پرداخت.
صلاحیت انحصاری هیئت داوری
صلاحیت انحصاری هیئت داوری برای رسیدگی و حل و فصل اختلافات ناشی از قرارداد پیش فروش ساختمان از ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ استنباط می‌شود که در جهت تسریع و تسهیل در رسیدگی مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است.
اهمیت ساختمان سازی و افزایش تعداد قراردادهای پیش فروش ساختمان، تشویق سرمایه گذاران داخلی و خارجی برای فعالیت در این حوزه، برخورداری طرفین قراردادها از مزیتهای رسیدگی داوری (صرفه جویی در هزینه و زمان، رسیدگی تخصصی و کاستن از پرونده های قضایی) از جمله مهمترین دلایل تصویب این قانون به شمار می روند.
ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان:
کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ،تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش ساختمان توسط هیئت داوری متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد.
تفسیر ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان:
هیئت داوری در این قانون از سه عضو تشکیل می شود. هر یک از طرفین یک داور اختصاصی تعیین می نمایند و یک داور مشترک.
در صورتی که طرفین بر تعیین داور مشترک توافق نکنند، به موجب قانون رئیس دادگستری شهرستان مربوطه داور سوم را انتخاب خواهد کرد.
با توجه به متن ماده فوق در اینجا چند سوال پیش می آید:
- آیا تعیین مرجع داوری و هیئت داوری در حین انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان الزامی است؟
- آیا طرفین می توانند بعد از بروز اختلاف و در یک قرارداد جداگانه، توافق بر داوری و تعیین داوران بنمایند؟
- آیا تعیین داور سوم توسط رئیس دادگستری شهرستان مطابق با اصول کلی حقوقی و ماهیت داوری است؟
- منظور از رئیس دادگستری شهرستان، رئیس دادگستری شهرستان محل انعقاد قرارداد می باشد یا محله وقوع ملک؟
به نظر می‌رسد با توجه به الزامی بودن داوری در قراردادهای مزبور مسلما طرفین قرارداد در حین تنظیم آن، الزاما باید به درج داوری به عنوان مرجع حل و فصل اختلافات قراردادی و تعیین اعضای هیات داوری بپردازند؛ زیرا با توجه به ماده ۲۰، داوری در این قراردادها بر خلاف اصل ،مبتنی بر توافق طرفین نبوده و یک تکلیف قانونی است.
لذا بعد از بروز اختلاف طرفین برای حل و فصل آن اختیاری در تعیین داوری نداشته و به عنوان یک اجبار قانونی مکلف هستند که اختلاف خود را به مرجع داوری که در قرارداد اصلی درج شده است ارجاع دهند.
نحوه انتخاب عضو سوم هیئت داوری در صورت عدم توافق طرفین، با ایراداتی مواجه است:
ایراد قابل توجهی که به نحوه انتخاب عضو سوم هیئت داوری وارد می‌شوند، دخالت یک مقام رسمی از مرجع دادگستری است.
مگر هدف اصلی از اعطای صلاحیت به هیئت داوری در اختلافات مربوط به قراردادهای پیش فروش ساختمان ،جلوگیری از احاله اختلافات طرفین قرارداد به مراجع قضایی نیست؟ پس چطور ممکن است که قانون تعیین داور سوم را برعهده رئیس دادگستری محول نماید؟
این بخش از قانون که اساسا تشکیل هیئت داوری را باز هم منوط به مراجع دادگستری و دخالت مقام قضایی کرده است قابل تامل می باشد؛ لذا چنین استنباط می شود که قانونگذار در این ماده از بیان موضوعاتی غفلت کرده و همچنین در مواردی مطابق اصول حقوقی عمل نکرده است.
اصولا در موقع انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان ،طرفین باید به تعیین هیئت داوری مزبور در ماده ۲۰ قانون مزبور اقدام نمایند و علاوه بر تعیین داور اختصاصی مکلف به تعیین داور مشترک نیز باشند.
بعد از تنظیم و امضای قرارداد در صورتی که اختلاف یا دعوایی رخ دهد و دخالت هیئت داوری در موضوع لازم شود و شرایط به گونه ای باشد که داور مشترک قادر به رسیدگی نبوده یا استعفا دهد و یا به طور کلی به هر دلیلی صلاحیت داوری را نداشته باشد و میان طرفین بر تعیین داور مشترک جدید توافق حاصل نشود،
در این شرایط است که بخش آخر ماده ۲۰ قانون مزبور مصداق پیدا می کند و رئیس دادگستری شهرستان داور سوم را تعیین می نماید.
رئیس دادگستری صالح
در این خصوص که رئیس دادگستری محل انعقاد قرارداد صلاحیت تعیین داور سوم را دارد یا رئیس دادگستری شهرستان محل وقوع ملک؟ اختلاف نظرهایی میان حقوقدانان وجود دارد:
با توجه به این که بروز اختلاف معمولا در مرحله اجرای قرارداد به وجود می‌آید و اختلاف در خصوص تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد در مرحله اجرایی و عمل به تعهدات رخ می دهد، به نظر می رسد منظور قانونگذار «رئیس دادگستری شهرستان محل وقوع ملک» است.
همچنین ماده ۲۰، در جهت قانونی و اصولی تر کردن آرای هیئت داوری، اجازه مراجعه هیئت داوری به کارشناسان رسمی دادگستری را جهت احراز و تعیین تخلفات طرفین اختلاف، میزان تخلفات، مسئولیت ها و خسارات وارده را داده است.
ماهیت داوری در قانون پیش فروش ساختمان
ماهیت داوری در قانون مزبور چیست و به عبارتی داوری قراردادهای پیش فروش ساختمان اجباری است یا اختیاری؟
مطابق ماده یک قانون داوری تجاری بین المللی و ماده ۴۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی دو شیوه ارجاع به داوری وجود دارد که در قالب شرط ضمن عقد و یا قرارداد جداگانه ای توسط طرفین تعیین می گردد.
در نتیجه اصولا داوری امری اختیاری و تابع اراده اشخاص است ولی در موارد خاص با توجه به اهمیت موضوع، رسیدگی داوری »اجباری« تعیین شده است.
داوری در قانون پیش فروش ساختمان از نوع داوری اجباری می باشد.
با توجه به این موضوع که اختلافات و دعاوی مربوط به ساختمان که اساسا یکی از نیازهای اولیه در تمامی جوامع می باشد و اغلب قشر ضعیف و متوسط جامعه درگیر آن می‌باشند ارتباط مستقیمی با نظم عمومی دارد.
لذا تسریع در رسیدگی و حل اختلاف در این موارد اهمیت دارد به همین دلیل راهکار قانونگذار در خصوص رسیدگی داوری به صورت اجباری و تکلیفی برای طرفین قرارداد ها منطقی به نظر می رسد.
البته در مورد ماهیت اجباری یا اختیاری بودن داوری اختلاف نظرهایی وجود دارد که با بررسی موضوع در زیر و با توجه به ماده ۲۰ قانون مزبور، داوری در این قراردادها را اجباری دانسته ایم.
- باید توجه نمود که انتخاب داور در این قراردادها از موارد الزامی آن بوده و در نتیجه طرفین مکلف به انتخاب داور می باشند.
- یکی دیگر از دلایل اجباری دانستن داوری در قراردادهای مزبور عدم اکتفاء قانونگذار به مواد آیین دادرسی مدنی (اختیاری بودن داوری) و بیان این موضوع در قانون خاص پیش فروش ساختمان است؛ زیرا در صورتی که قواعد آیین دادرسی مدنی در این قرارداد ها ،مورد قبول قانون گذار بود دیگر نیازی به تکرار موضوع در قانون خاص وجود نداشت. در واقع در این مورد، قانون خاص استثنایی بر قانون عام می باشد و اجباری بودن داوری را تایید می کند.
عدم تمایل طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان به ارجاع امر به داوری
در مواردی که طرفین قرارداد به تکلیف قانونی خود در خصوص تعیین هیئت داوری در قرارداد عمل نکنند یا در مرحله بعد از بروز اختلاف با وجود تعیین هیئت داوری اقدام به طرح دعوا در دادگاه نمایند تکلیف چیست؟ چنین اقدامی چه مراتبی را به همراه خواهد داشت؟
در قانون پیش فروش ساختمان و قانون آیین دادرسی مدنی برای حل این موضوع حکمی بیان نشده است؛ لذا مطابق نظر حقوقدانان می توان بیان کرد در چنین مواردی با استناد به اصول حقوقی رسیدگی قضایی، دادگاه دو راه در پیش دارد:
- دادگاه صلاحیت رسیدگی نداشته و باید قرار عدم استماع دعوا صادر کند.
- با گرفتن وحدت ملاک از مقررات مربوط به طلاق که از مصادیق داوری اجباری است، دادگاه اقدام به تعیین داوران و ارجاع امر به داوری می نماید.
به نظر می رسد در چنین مواردی دادگاه باید با صدور قرار عدم استماع دعوا، طرفین را به ارجاع امر به داوری راهنمایی کند، زیرا اصولا و قانونا تکلیفی به تعیین داوران و دخالت در دعوا را ندارد.
ویژگی های نهاد داوری در قانون پیش فروش ساختمان
با توجه به ماده ۲۰ قانون مذکور مقررات راجع به داوری به مقررات داوری آیین دادرسی مدنی ارجاع داده شده است؛ لذا داوری در این قراردادها تابع ویژگی های داوری قانون آیین دادرسی مدنی است.
به استثنای این امر که داوری در قانون پیش فروش ساختمان بر خلاف داوری در قانون آیین دادرسی مدنی ،توافق محور نمی باشد و اجباری است.
در زیر به مهمترین ویژگی های نهاد داوری در قراردادهای پیش فروش ساختمان اشاره می شود:
- صدور رای به صورت قانونی و عدم امکان صدور رای به صورت کدخدامنشی:
به عبارتی هیئت داوری باید مطابق اصول رسیدگی داوری در قانون آیین دادرسی مدنی عمل کند و اصول رسیدگی منصفانه را رعایت نماید.
- انتخابی بودن داوران توسط طرفین قرارداد:
در این مورد نیز داوران توسط طرفین قرارداد تعیین می شوند و همواره باید صلاحیت داوری را داشته باشند.
- استقلال شرط داوری:
صلاحیتهای هیئت داوری در سه مورد تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد خلاصه می شود؛ لذا در صورتی که در این موارد اختلافی بین طرفین ایجاد شود هیئت داوری تعیین شده، به اختلافات موجود رسیدگی و آنها را حل و فصل خواهد نمود.
شرط داوری در این قانون دارای ماهیت مستقلی است؛ به عبارتی داوران صلاحیت اظهار نظر در مورد کیفیت اجرای قرارداد، حدود تعهدات طرفین، تعیین تکلیف اعتبار و وضعیت حقوقی قرارداد را دارند.
به عنوان مثال:
در صورتی که بین طرفین در خصوص اعتبار قرارداد اصلی اختلافی پیش بیاید و به عبارتی قرارداد اصلی باطل به نظر برسد، در این صوررت شرط داوری ضمن قرارداد مزبور به دلیل ماهیت مستقلی که دارد ،همچنان معتبر بوده و به همراه عقد اصلی باطل نمی شود.
بنابراین هیئت داوری تعیین شده به بررسی وضعیت حقوقی،شرایط و مفاد قرارداد می پردازند و در نهایت رای صادر می کنند.
آیین نامه
آیین نامه اجرایی این قانون نیز در سال ۹۳ توسط وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و دادگستری تهیه و به تصویب هیئت وزیران رسیده است.
علاوه بر آن نحوه انجام داوری و آیین رسیدگی از لحاظ مقررات دادرسی شکلی و ابلاغ اوراق و اجرای آرا و… تابع مقررات آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب می باشد که این امر عملا آثار مثبتی در اعتبار رسیدگی داوری و صدور رای داشته و بر اعتبار و ارزش آن افزوده است.
اجرای آرای هیئت داوری مذکور در ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان
همانطور که بیان شد نحوه انجام داوری و آیین رسیدگی در این مورد نیز تابع مقررات آیین دادرسی مدنی می باشد؛ لذا در صورت عدم اجرای اختیاری رای هیات داوری توسط محکوم علیه، ذینفع رای داوری می تواند اجرای اجباری رای داوری را از دادگاه تقاضا کند (دادگاه حقوقی محل وقوع ملک).
مطابق ماده ۴۸۸ قانون آیین دادرسی مدنی پس از درخواست اجرای رای داوری و صدور برگه اجرایی، اجرای آن برابر مقررات قانونی اعمال می‌شود.
قانون اجرای احکام مدنی در اجرای آرای داوری نیز لازم الرعایه است.
لازم به ذکر است که هدف قانونگذار از تصویب چنین قوانینی، تخصصی کردن رسیدگی به برخی از اختلافات و دعاوی و ارجاع اجباری آنها به مرجع داوری، کاستن پرونده های مراجع قضایی و رسیدگی تخصصی توسط داوران متخصص است.
لذا تعیین داور متخصص و مجرب و آگاه از موضوع داوری از مهمترین اقداماتی است که طرفین قراردادها باید در هنگام تعیین داور به آن توجه نمایند، تا در نهایت از صدور رای توسط داوری فاقد صلاحیت و تخصص و رایی قابل ابطال مواجه نشوند و مجبور به طرح دعوای ابطال رای داوری در دادگاه نگردند.
باسلام. مطالب مفید و عالی بود.
ضمن تشکر از مطالب ارزنده شما پیشنهاد مطالب های بیشتر وکاملتر دارم.