یکی از رایج‌ترین و متداول‌ترین قراردادهایی که در میان افراد جامعه منعقد میشود قرارداد اجاره است که منجر به آن میشود که منافع یک ملک یا مال در ازای پرداخت مبلغ یا عوضی، به فرد دیگر منتقل شود.
با قرارداد اجاره صحیح و اصولی می‌توان از بسیاری از مشکلات حقوقی مرتبط با این موضوع پیشگیری کرد.
در این مقاله قصد داریم قرارداد اجاره را از جنبه‌های مختلف بررسی کرده و نکات مهم پیرامون آن را از زبان وکیل دادگستری ذکر نماییم.
آشنایی با مفاهیم قانونی قرارداد اجاره
در این قسمت از مقاله قصد داریم ابتدا شما را با مفهوم قرارداد اجاره و ویژگی‌های منحصر به آن آشنا کنیم.
بنابراین برای درک نکات مرتبط با قرارداد اجاره بهتر است مقدمتاً با مفهوم قرارداد اجاره ارکان عقد اجاره و تفاوت‌های آن با حق انتفاع آشنا شوید.
قرارداد اجاره چیست؟
عقد اجاره عقدی است که در حقوق ما دارای دو تعریف است؛ زیرا در قانون هم اجاره اموال و هم اجاره اشخاص وجود دارد.
در خصوص اجاره اموال تملیک منافع یک مال به عوض معلوم را عقد اجاره می‌گویند؛ به عبارت دیگر و بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود.
به عنوان مثال بدون آنکه خانه‌ای را به شما منتقل کنم منافع آن را به مدت یک سال به شما منتقل کنم و در ازای این کار از شما عوض دریافت کنم که به آن عوض اجرت المسمی مال الاجاره گفته میشود.
اجاره اشخاص نیز به این معنا است که شخصی در برابر شخص دیگر این تعهد را بر عهده گیرد که برای او کاری انجام دهد و در ازای این کاری که برای او انجام می‌دهد از او عوض یعنی اجرت المسمی دستمزد دریافت کند؛ به طور مثال شخصی که برای نظافت خانه اقدام می‌کند و در ازای آن اجرت دریافت می‌کند.
اوصاف قرارداد اجاره
هر قراردادی دارای اوصاف و ویژگی‌هایی است، عقد اجاره نیز دارای اوصاف خاصی است که در ادامه این گفتار به آنها اشاره می‌کنیم؛
عقد اجاره عقدی لازم است بنابراین از جانب طرفین قابل فسخ نیست مگر آنکه طرفین با توافق آن را اقاله کنند.
به طور مثال اگر مستاجر خانه‌ای، خودش خانه‌ای بخرد قبل از انقضای مدت اجاره نمی‌تواند موجر را ملزم به پایان دادن به اجاره و پس دادن مبلغ قرض الحسنه اجاره که در اصطلاح عرفی به آن پول پیش گفته میشود بنماید؛ بلکه موجر می‌تواند تا انتهای مدت به اجاره ادامه دهد و تا انتهای مدت اجاره از مستاجر، مال الاجاره یعنی اجاره بها را مطالبه کند.
بنابراین حتی اگر مستاجر خانه را تخلیه کرده باشد و به خانه خود برود موجر می‌تواند تا انتهای مدت عقد اجاره از مستاجر اجاره بها بگیرد و قرارداد را پایان ندهد.
همچنین نکته دیگری که در عقد اجاره وجود دارد آن است که اجاره اشیا عقدی تملیکی و اجاره اشخاص عقدی عهدی است.
عقد اجاره، چه اجاره اموال و چه اجاره اشخاص عقدی معوض است و باید میزان اجرت المسمی در آن مشخص شود چرا که عدم تعیین اجرت المسمی توسط طرفین باعث بطلان قرارداد اجاره است.
البته در اجاره املاک مشمول قانون روابط موجر مستاجر سال ۱۳۵۶ این امر استثنا است و اگر میزان اجرت المسمی در عقد اجاره درج نشده باشد اجاره صحیح بوده و تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است و دادگاه میزان اجاره را تعیین می‌کند.
این عقد عقدی مبتنی بر مغابنه است به این معنا که هر یک از طرفین به دنبال منافع خود هستند.
ویژگی دیگر عقد اجاره آن است که، قرارداد اجاره جز عقود مستمر است چرا که باید در آن مدت معین باشد.
ارکان عقد اجاره
قرارداد اجاره متشکل از چهار رکن اساسی است؛
- در عقد اجاره، اجاره دهنده که به عنوان موجر شناخته میشود همان مالک است.
- رکن دوم یعنی اجاره گیرنده است که به عنوان مستاجر شناخته میشود.
- رکن سوم مالی است که به اجاره داده میشود و در حقوق مدنی تحت عنوان عین مستاجره، مورد اجاره یا موضوع اجاره شناخته میشود.
- رکن چهارم موضوع عقد اجاره است که یعنی انتقال منافع عین مستاجره برای مدت زمان مشخص در مقابل اجرت آن به مستاجر.
تفاوت اجاره و حق انتفاع
عقد اجاره ماهیتی بسیار مشابه به حق انتفاع دارد اما باید در نظر گرفته شود که این دو تفاوت‌های بسیار دارند.
در خصوص تملیکی بودن می‌توان گفت که عقد اجاره شباهت با حق انتفاع دارد چرا که در هر دو مورد شخصی غیر از مالک، می‌تواند از منافع مورد اجاره استفاده کند اما به طور کلی تفاوت اصلی در آن است که اجاره به معنای مالکیت منافع است، در حالی که حق انتفاع به معنای اذن در انتفاع است بدون آنکه حق مالکیت برای فرد منتفع ایجاد شود.
بنابراین منتفع هیچگونه حقی در جهت انتقال موضوع حق انتفاع خود به دیگران و یا هرگونه اعمال مالکانه بر منفعت مورد نظر ندارد.
اجازه بدهید با یک مثال تفاوت اجاره و حق انتفاع را واضح‌تر به شما توضیح دهیم؛
تصور کنید یک باغ به فردی به مدت شش ماه اجاره داده میشود در این صورت در مدت اجاره تمام میوه‌هایی که در این مدت زمان شش ماهه به عمل بیاید مالکیت آن میوه‌ها برای مستاجر است.
در صورتی که اگر حق انتفاع یک باغ به مدت ۶ ماه به فردی داده شود او فقط اذن در انتفاع دارد و در صورت تمام شدن این مدت شش ماهه هیچگونه حق مالکتی نسبت به میوه‌های داخل باغ ندارد.
شرایط و احکام مورد اجاره
در عقد اجاره مالی که به اجاره داده میشود باید دارای ویژگی‌ها و شرایطی باشد که عقد صحیح باشد؛ در قسمت دوم این مقاله شما با شرایط و احکام مورد اجاره از جمله، بقای عین، مشاع یا مفروز بودن مورد اجاره، مالکیت منافع توسط موجر، مشروعیت و… آشنا می‌شوید.
بنابراین اگر می‌خواهید اطلاعاتی در خصوص ویژگی‌های مال مورد اجاره به دست آورید مطالعه این بخش را به شما توصیه می‌کنم.
بقای عین مستاجره
مهم‌ترین شرط در خصوص مورد اجاره آن است که عین مستاجره باید از اموال مصرف نشدنی باشد.
می‌دانیم که اموال به دو دسته مصرف شدنی و مصرف نشدنی تقسیم بندی می‌گردند عقد اجاره تنها در خصوص اموال مصرف نشدنی قابل تحقق است یعنی اموالی که عین مال با استفاده از بین نمی‌روند.
بنابراین شما یک شمع را برای سوزاندن یا میوه را برای خوردن نمی‌توانید اجاره بدهید و اجاره دادن اموال مصرف شدنی باطل خواهد بود زیرا در این نمونه‌ها عین مال با استفاده از بین می‌رود ماده ۴۷۱ قانون مدنی این شخص را با صراحت مورد اشاره قرار می‌دهد و بیان می‌دارد که برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد.
اما اگر قصد طرفین این باشد که استفاده‌ای از مال بشود که باعث تلف شدن آن نمی‌شود عقد اجاره صحیح است برای مثال اگر شخصی شمعی را نه برای سوزاندن بلکه برای به نمایش گذاشتن اجاره کرده باشد عقد اجاره صحیح خواهد بود زیرا به نمایش گذاشتن شمع باعث تلف آن نمی‌شود.
مشاع یا مفروز بودن مورد اجاره
هرگاه مالک عین مستاجره را با شخص دیگری شریک باشد، می‌تواند سهم خود را به اجاره بدهد، اما تسلیم عین مستاجره به مستاجر منوط به اذن شریک دیگر است.
این حکم مبتنی بر قاعده‌ای است که می‌گوید تصرف حقوقی در مال مشاع توسط شرکا نیازی به اجازه شرکای دیگر ندارد اما تصرف مادی حتی در جزئی‌ترین بخش از اموال منوط به اجازه شریک دیگر است.
اگر یکی از شریک‌ها سهم مشاع خود را اجاره دهد، ولی سایر شرکا حاضر به تسلیم عین مستاجر نشوند نمی‌توان سایر شرکا را به تسلیم اجبار کرد؛ بلکه اگر عین مال قابل تقسیم نباشد صرفاً می‌توان سایر شرکا را به تقسیم منافع بر اساس زمان یا اجزا الزام نمود.
همچنین اگر مستاجر مال مشاعی را از یکی یا برخی از شرکا اجاره کرده باشد و برخی از شرکا اجاره‌ای فضولی را نسبت به سهم خود تنفیذ نکنند قرارداد اجاره نسبت به سهم موجر و شرکایی که تنفیذ کرده‌اند صحیح است و نسبت به سهم شرکایی که تنفیذ نکرده‌اند باطل است.
البته اگر مستاجر در زمان عقد اجاره نسبت به مشاعی بودن مال جاهل باشد می‌تواند قرارداد را نسبت به قسمتی که صحیح است فسخ کند.
مالکیت منافع توسط موجر
شرط دیگری که در خصوص عین مستاجر باید رعایت شود آن است که موجب باید مالک منفعتی باشد که به مستاجر انتقال می‌دهد.
در عقد بیع بایع عین مال را به مشتری منتقل می‌نماید بنابراین لازم است مالک عین مال باشد در عقد اجاره عین مال در مالکیت موجر باقی می‌ماند و منافع به مستاجر منتقل می‌گردد بنابراین ضرورتی ندارد که موجر مالک عین مال باشد، اما حتما باید مالک منافعی باشد که به مستاجر انتقال می‌دهد به عبارت ساده‌تر شما ممکن است مالک خانه‌ای باشید و آن را اجاره بدهید یا اینکه خودتان از شخص دیگری به اجاره گرفته باشید و آن را مجدداً اجاره بدهید.
البته باید دقت کرد که اگر موجر مالک عین مال نباشد و فقط مالک منافع باشد تنها برای مدت زمانی که مالک منفعت است یا کمتر از آن حق اجاره دادن مال مزبور را دارد.
به عنوان مثال اگر موجر برای ۴ سال مالک منافع مال باشد حق ندارد آن را برای مدت زمان مثلاً بیش از ۴ سال یعنی مثلا ۵ سال اجازه دهد.
این شرط در ماده ۴۷۳ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است بنابراین ماده لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
البته دقت کنید ممکن است که شخص مالک منفعت باشد اما حق انتقال آن به دیگری را نداشته باشد مثلا شما خانه خودتان را به فردی اجاره داده‌اید اما شرط کرده‌اید که حق اجاره مجدد را به شخص دیگر نداشته باشد.
مشروعیت مورد اجاره
مطابق ماده ۲۵۰ قانون مدنی مورد معامله باید مالیت داشته باشد و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد؛ بنابراین اجاره نیز به عنوان یکی از انواع معاملات مشمول این ماده شده و هرگاه منفعت مورد اجاره از طرف قانون ممنوع باشد عقد فاقد شرایط اساسی برای صحت معامله بوده و باطل است مانند آن که فردی خانه‌ای را برای قماربازی و ایجاد قمارخانه اجاره کند.
معلوم بودن مورد اجاره
معلوم بودن موضوع عقد نیز از شرایط تمامی عقود و معاملات است در عقد بیع چون مالکیت مبیع به مشتری منتقل میشود بنابراین کافی است که معلوم باشد اما در عقد اجاره عین مال در مالکیت موجر باقی می‌ماند و تنها منافع به مستاجر تملیک می‌گردد بنابراین هم باید عین مال معلوم باشد و هم منافعی که به مستاجر تملیک می‌گردد.
لازم است که بدانیم چه چیزی را اجاره می‌دهیم و برای چه مدتی اجاره می‌دهیم.
در خصوص معلوم بودن عین مستاجره طرفین باید جنس مقدار و اوصاف عین مستاجره را بدانند.
قدرت تسلیم عین مستاجره
نکته مهم دیگر آن است که موجر باید قدرت بر تسلیم عین مستاجره را داشته باشد.
مطابق ماده ۴۷۰ قانون مدنی در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجر شرط است.
ضمانت اجرای فقدان قدرت بر تسلیم آن است که عقد اجاره باطل میشود.
البته ضرورتی ندارد که موجر در زمان عقد قدرت بر تسلیم داشته باشد بلکه اگر برای تسلیم موعدی شرط شده باشد قدرت بر تسلیم در موعد مزبور شرط است.
همچنین هرگاه خود مستاجر قادر بر تسلّم باشد عقد اجاره صحیح است حتی اگر موجر قدرت بر تسلیم این مستاجره را نداشته باشد.
آثار و احکام عقد اجاره
عقد اجاره مانند سایر عقود و قراردادها در حقوق مدنی دارای آثار و احکامی است؛ در این بخش شما با تکالیف موجر و تکالیف مستاجر به عنوان طرفین قرارداد آشنا می‌شوید.
تکالیف موجر
در عقد اجاره سه تعهد کلی بر عهده موجر قرار می‌گیرد که باید نسبت به اجرای آنها اقدام کند اول آنکه باید تسلیم عین مستاجره به مستاجر توسط موجر صورت گیرد.
مستاجر مال را اجاره می‌نماید تا بتواند از آن استفاده کند این امکان زمانی برای او ایجاد میشود که موجب عین مستاجره را به او تسلیم کند قانون مدنی نیز با در نظر داشتن این ضرورت به موجب دستور داده است که عین مستاجره را در اختیار او قرار دهد.
مطابق ماده ۴۷۶ قانون مدنی؛ موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد.
بنابراین هرگاه موجر به تعهد خود عمل نکند دو اختیار برای مستاجر وجود دارد یکی آنکه حق فسخ دارد و دیگر آنکه حق حبس دارد.
دومین تکلیف موجر انجام تعمیرات اساسی و پرداخت هزینه‌هاست.
این احتمال وجود دارد که عین مستاجره در طول مدت اجاره به دلیل عوامل قهری دچار خرابی شود و نیازمند تعمیرات باشد مطابق ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد.
بنابراین بر اساس این ماده سه تعهد بر عهده موجر است انجام تعمیرات و پرداخت مخارج آن پرداخت هزینه‌هایی که برای انتفاع از عین مستاجره لازم است و تهیه اسباب و ادوات.
تعهد دیگر موجر خودداری از تغییر در عین مستاجره است چرا که بر اساس ماده ۴۸۴ قانون مدنی موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.
بنابراین در خصوص تغییراتی که منافی با حق مستاجر از استیجار نیست موجب می‌تواند این تغییرات را اعمال کند و نیازی به اجازه مستاجر نیست.
تکالیف مستاجر
در عقد اجاره تعهدات فقط محدود به موجر نیست مستاجر نیز در این رابطه تعهداتی دارد؛
تعهداتی که قانون مدنی بر عهده مستاجر قرار داده است سه دسته است اول آنکه مستاجر باید اجاره بها را سر موعد بپردازد.
اجاره بها همان مبلغی است که به طور معمول ماه به ماه در ازای استفاده از عین مستاجر توسط مستاجر به حساب موجر واریز میشود.
وظیفه دیگر مستاجر اجتناب از تعدی و تفریط در استفاده از عین مستاجر است چرا که مستاجر مکلف است مانند اموال خود از عین مستاجره محافظت کند درست است که مستاجر مالک منافع عین مستاجر میشود اما این امر نباید باعث شود که تصور کند هر بلایی که دلش خواست می‌تواند بر عین مستاجره بیاورد!
منظور از تعدی انجام دادن کاری است که به موجب عرف قانون یا توافق طرفین مستاجر نباید انجام می‌داد و منظور از تفریط انجام ندادن کاری است که مستاجر بر اساس قانون عرف یا قرارداد باید انجام دهد.
البته هر نقص و کسری که در عین مستاجره ایجاد میشود را نمی‌توان تعدی یا تفریط نامید.
سومین وظیفه مستاجر پرهیز از تغییر مصرف عین مستاجره است؛ هر مالی مصرفی دارد به عنوان مثال مصرف اتومبیل سواری است و مصرف خانه به طور معمول سکونت است و مصرف مغازه اشتغال است یکی از تعهدات مستاجر آن است که بر اساس توافقی که صورت گرفته از مال مصرف کند.
به طور مثال اگر ماشین را برای سواری اجاره کرده است از آن برای باربری استفاده نکند یا مثلاً اگر خانه‌ای را برای سکونت اجاره کرده است آن را به دفتر کار خود تبدیل نکند.
تقسیم‌بندی انواع اجاره
اجاره بر اساس موضوع آن می‌تواند انواع مختلفی داشته باشد در این قسمت با مفاهیمی همچون اجاره اشیا حیوانات و اشخاص آشنا می‌شوید، علاوه بر این نکاتی را پیرامون مدت اجاره و تفاوت اجرت المسمی و اجرت المثل مطالعه می‌کنید.
اجرت المسمی در اجاره
اجرتی که طرفین بر آن تراضی و توافق کرده‌اند و در قرارداد بین آنها درج شده است اجرت المسمی نام دارد. به عبارت دیگر عوض استفاده از مال یا عمل غیر که در قرارداد فی مابین درج شده است.
اجرت المثل در اجاره
اجرت استفاده از مال یا عمل دیگری وقتی که در بین آنها قراردادی موجود نیست اجرت المثل نامیده میشود.
همچنین زمانی که بین افراد قراردادی موجود است اما مدت قرارداد منقضی شده باشد یا میزان اجرت در آن قرارداد ذکر نشده باشد اجرت المثل تعیین میشود.
انواع اجاره
به طور کلی قرارداد اجاره با توجه به موضوع آن می‌تواند متفاوت باشد بر اساس موضوع مورد اجاره، قرارداد اجاره به سه قسم تقسیم میشود.
- اجاره اشیا که متداول‌ترین قسم از تقسیم بندی‌های انواع قرارداد اجاره است مانند اجاره ملک یا اتومبیل و…
- اجاره حیوانات که در گذشته متداول‌تر بوده است، مانند اجاره اسب برای سواری…
- اجاره اشخاص که برای انجام اموری مورد استفاده قرار می‌گیرد مانند اجیر کردن یک فرد برای انجام امور باغبانی…
مدت اجاره
همانطور که پیشتر نیز بیان کردیم در عقد اجاره مدت باید معین باشد؛ اما باید توجه داشت که در برخی موارد از عقد اجاره لازم نیست که مدت تعیین شود در این خصوص نکاتی را در ادامه شرح می‌دهیم.
اجاره چه در خصوص اجاره اموال و چه در خصوص اجاره اشخاص مقید به زمان است.
در اجاره اگر مدت به طور دائم درج شود اجاره باطل است زیرا خلاف مقتضای ذات عقد است. در این صورت شخصی که از مال یا عمل او استفاده شده است بابت استفاده‌هایی که صورت گرفته است، طبق قواعد استیفای مشروع مستحق دریافت اجرت المثل است.
در اجاره حیوان تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آنجا حمل شود بنابراین در اجاره حیوان می‌توان به جای تعیین مدت اجاره، مقصد را معین کرد برای مثال ممکن است اسبی را برای یک روز اجاره کرد یا برای رفتن از رشت تا لاهیجان اجاره کرد.
در اجاره اشخاص نیز کارگر ممکن است برای مدت معینی یا برای انجام کار معینی اجیر شود بنابراین هم می‌توان برای مدت معینی مانند یک روز اجیر کرد یا شخصی را برای انجام کار معینی مانند رنگ آمیزی یک خانه اجیر کرد.
راهنمای تنظیم قرارداد اجاره به صورت گام به گام
همانطور که می‌دانید قرارداد اجاره یکی از متداول‌ترین قراردادهای منعقد شده میان افراد مختلف در جامعه است؛ چرا که افراد ممکن است در خصوص اجاره دادن اموال مختلفی از جمله املاک، اتومبیل و سایر نیاز به تنظیم قرارداد اجاره داشته باشند.
در این بخش از مقاله قصد داریم مراحل تنظیم قرارداد اجاره را به صورت گام به گام برای شما شرح دهیم.
گام اول: ذکر مشخصات طرفین
قرارداد اجاره میان دو طرف تنظیم میشود بنابراین مهم‌ترین بخش آن مانند هر قرارداد دیگری، ذکر مشخصات هویتی دقیق طرفین قرارداد است.
بنابراین در ابتدا باید مشخصات هویتی هر کدام از موجر و مستاجر شامل نام و نام خانوادگی، شماره ملی، شماره شناسنامه، نشانی دقیق و شماره تماس در قرارداد عنوان شود.
گام دوم: ذکر مشخصات مورد اجاره
در قدم بعدی باید اطلاعات و مشخصات مربوط به مورد اجاره را ذکر کرد. مورد اجاره ممکن است ملک اعم از مسکونی یا تجاری، اتومبیل، اشیا و…. باشد.
بنابراین در خصوص املاک ذکر اطلاعاتی همچون نشانی دقیق محل ملک (پلاک اصلی و فرعی، شماره سند مالکیت)، مشخصات شماره اشتراکات آب و برق و گاز شهری لازم است.
همچنین بهتر است سایر منصوبات و متعلقات ملک همچون متراژ، تعداد اتاق‌ها، وسایل سرمایشی و گرمایشی، انواع کنتورها و… در قرارداد ذکر شود.
در خصوص اجاره اتومبیل معمولا اطلاعاتی از جمله نام خودرو مدل و سیستم آن، شماره موتور شماره شاسی و شماره انتظامی ناجا یعنی پلاک خودرو، شناسنامه خودرو به همراه منصوبات و متعلقات ماشین در قرارداد ذکر میشود.
گام سوم: مدت قرارداد
قدم بعدی در تنظیم یک قرارداد اصولی اشاره به مدت قرارداد است؛ همانطور که می‌دانید مدت در قرارداد اجاره رکن اصلی است و باید تعیین شود وگرنه چنین قراردادی باطل است.
بنابراین در این قسمت از اجاره نامه، بازه زمانی اجاره به طور دقیق ذکر میشود یعنی زمانی که قرارداد شروع میشود تا زمان پایان آن؛ البته در این قسمت می‌توان شرایط تمدید اجاره نامه را نیز تعیین کرد.
از نکات مهمی که در قسمت مدت قرارداد ذکر میشود زمان تحویل مال مورد اجاره است.
گام چهارم: مبلغ قرارداد
اجاره عقدی معوض است و بنابراین تعیین مبلغ اجاره جز ارکان اصولی در تنظیم اجاره نامه است.
با توجه به مورد اجاره ممکن است مبلغ اجاره به صورت مقطوع تعیین شود یا در موارد خاصی به صورت ساعتی یا روزانه یا ماهانه تعیین شود.
مثلا در خصوص اجاره اتومبیل‌های لوکس نحوه پرداخت اجاره به صورت روزانه و حتی ساعتی تعیین می‌گردد. در قسمت مربوط به مبلغ قرارداد شیوه‌های پرداخت و تاریخ آن نیز درج میشود.
به طور مثال در خصوص پرداخت غیر حضوری درج شماره حساب و یا در خصوص پرداخت حضوری ذکر عنوان پرداخت نقدی لازم است.
گام پنجم: ذکر خیارات
اجاره از جمله لازم است و بنابراین فسخ یک جانبه آن امکان‌پذیر نیست مگر در خصوص خیاراتی که با توافق طرفین در قرارداد اجاره درج شود.
معمولا تمام خیارات در قرارداد اجاره از هر کدام از طرفین سلب میشود به استثنای موارد مهمی همچون خیار تدلیس.
البته اصل بر آن است که تمام خیارات فسخ یک قرارداد در یک قرارداد موجود است مگر آن که طرفین خلاف آن را توافق کنند بنابراین برای سلب اختیارات فسخ قرارداد باید یک متن حقوقی تنظیم شود.
به عنوان مثال طرفین می‌توانند توافق کنند که اگر مستاجر ملک را به شخص دیگری اجاره داد موجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
گام ششم: درج امضا
قرارداد اجاره مانند سایر قراردادها باید در دو نسخه تنظیم شود و به امضای هر یک از طرفین برسد؛ علاوه بر امضای هر یک از طرفین قرارداد یعنی موجر و مستاجر درج امضای شهود نیز کمک کننده است و بنابراین لازم است دو شاهد نیز قرارداد تنظیم شده را امضا کنند.
نمونه اجاره نامه
در این بخش از مقاله به عنوان مثال یکی از نمونه‌های اجاره‌نامه متداول توسط وکیل قرارداد اجاره در املاک را برای شما ذکر می‌کنیم.
بسمه تعالی
ای کسانی که ایمان آورده‌اید به عهد و پیمانی که می‌بندید وفا کنید.
اجاره نامه
ماده ۱- طرفین قرارداد
- موجر/ موجرین…………. فرزند…………… به شماره شناسنامه..…….. صادره از…….. کد ملی…….. متولد…….. ساکن………….. با وکالت/ قیمومیت/ ولایت/ وصایت………… فرزند……… به شماره شناسنامه……… متولد……. به موجب………
- مستاجر/مستاجرین…………. فرزند…………… به شماره شناسنامه..…….. صادره از…….. کد ملی…….. متولد…….. ساکن………….. با وکالت/ قیمومیت/ ولایت/ وصایت………… فرزند……… به شماره شناسنامه……… متولد……. به موجب………
ماده ۲- موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره
عبارت است از تملیک منافع……..دانگ/دستگاه/یک باب…….واقع در……دارای پلاک ثبتی شماره……..فرعی از…….اصلی…….بخش…….به مساحت………متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال………. صفحه……… به نام…….. مشتمل بر….. اتاق خواب با حق استفاده برق/ آب/ گاز به صورت اختصاصی/ اشتراکی شوفاژ روشن/ غیر روشن /کولر /پارکینگ….. فرعی به متراژ…….. متر مربع /انباری فرعی……. به متراژ……. متر مربع تلفن دایر/ غیر دایر به شماره…… و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه که جهت استفاده به رویت مستاجر /مستاجرین رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.
ماده ۳- مدت اجاره
مدت اجاره ………. ماه/شمسی از تاریخ /. /. الی /. /. می‌باشد.
ماده ۴- اجاره بها و نحوه پرداخت
- میزان اجاره بها جمعا……….ریال از قرار ماهیانه مبلغ …… ریال که در اول آخر هر ماه به موجب قبض رسید پرداخت میشود.
- مبلغ……. ریال از طرف مستاجر/ مستاجرین به عنوان قرض الحسنه نقدا / طی چک به شماره……. بانک…….شعبه….. پرداخت شد و یا نقداً طی چک به شماره……بانک……شعبه…….. در تاریخ. /. /. به موجب پرداخت خواهد شد معادل مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه با انقضاء مدت اجاره و یا فسخ آن همزمان با تخلیه عین مستاجره به مستاجر مسترد خواهد شد.
ماده ۵ – تسلیم مورد اجاره
موجر مکلف است در تاریخ. /. /. مورد اجاره را با تمام توابع و ملحقات آن جهت استیفا به مستاجر یا مستاجرین تسلیم کند.
ماده ۶ – شرایط و آثار قرارداد
- مستاجر نمی‌تواند از مورد اجاره بر خلاف منظور قرارداد( مسکونی/ تجاری/ اداری) استفاده نماید مستاجر مکلف است به نحو متعارف از مورد اجاره استفاده نماید.
- مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را به نحو مباشرت دارد و بایستی شخصا از مورد اجاره استفاده کند علاوه بر این مستاجر حق انتقال و واگذاری مورد اجاره را به غیر دارد/ ندارد. در صورت تخلف و انتقال به غیر اعتبار اجاره منوط به تنفیذ مالک خواهد بود در صورتی که مستاجر مورد اجاره به غیر بدون اذن مالک تسلیم کرده باشد شخص متصرف در صورت عدم تنفیذ در برابر مالک در حدود مقررات قانونی مسئول خواهد بود.
- موجر باید مالک یا متصرف قانونی یا قراردادی مورد اجاره باشد و در صورتی که به عنوان ولایت/ وکالت /قیمومیت اجاره با حق انتقال و از این قبیل اختیار اجاره دادن داشته باشد بایستی اسناد و مدارک مثبت حق انتقال را ضمیمه کند و مشاوره حقوقی موظف به احراز موضوع فوق است.
- در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از یک ماه تاخیر نماید موجب می‌تواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذی صلاح بخواهد.
- پرداخت هزینه‌های مصرفی آب/ برق/ گاز /تلفن/ شارژ /فاضلاب شهری بر عهده مستاجر است و باید در موعد تخلیه یا فسخ قبوض پرداختی را به موجر ارائه نماید.
- در خصوص اماکن تجاری مبلغ……. ریال به حروف…….ریال به عنوان حق سرقفلی توسط مستاجر به موجب تسلیم و پرداخت گردید/ نگردیده است.
- مستاجر مکلف است در زمان تخلیه مورد اجاره را به همان وضعی که تحویل گرفته به موجر تحویل داده و رسید دریافت نماید در صورت حدوث خسارات نسبت به عین مستاجره مستاجر متعهد به جبران خسارت وارده خواهد بود.
- پرداخت هزینه تعمیرات و هزینه‌های کلی از قبیل نصب و راه‌اندازی به منظور بهره‌برداری از دستگاه تهویه/ شوفاژ/ کولر /آسانسور و شبکه آب برق گاز به عهده مالک است و هزینه‌های جزئی مربوط به استفاده از مورد اجاره به عهده مستاجر است و نوع هزینه‌ها و میزان آن را عرف تعیین می‌کند.
- تمدید قرارداد اجاره فقط با توافق کتبی طرفین قبل از انقضاء مدت قرارداد ممکن است در صورت تمدید قرارداد اجاره الحاقی با شرایط و تغییرات مورد توافق بخش لاینفکی از قرارداد اجاره خواهد بود.
- مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره عین مستاجر را بدون هیچگونه عذر و بهانه‌ای تخلیه و به موجر تسلیم نماید چنانچه مستاجر مورد اجاره را راس تاریخ انقضا تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ ….. ریال به عنوان اجرت المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و تهاتر خسارت ناشی از تاخیر تخلیه با مبلغ قرض الحسنه بلا اشکال است.
- کلیه خیارات ولو خیار قبل به استثنا خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.
ماده ۷ – به استناد ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ شهود با مشخصات زیر این قرارداد را امضا و گواهی می‌نمایند.
- نام و نام خانوادگی موجر + امضا
- نام و نام خانوادگی مستاجر +امضا
- نام و نام خانوادگی شاهد۱+امضا
- نام و نام خانوادگی شاهد۲+امضا
نکات مهم عقد اجاره در قانون مدنی
به طور کلی قانون مدنی از ماده ۴۶۶ تا ۵۱۷ به بحث عقد اجاره پرداخته است.
علاوه بر مواد قانون مدنی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ در روابط میان موجر و مستاجر و قرارداد اجاره حاکم است.
عقد اجاره نیز مانند سایر عقود باید شرایط صحت مذکور در ماده ۱۹۱ قانون مدنی را دارا باشد.
نکات مختص به عین مستاجره از جمله قابلیت انتفاع و تسلیم عین مستاجره در ماده ۴۷۰ قانون مدنی مورد اشاره و بررسی قرار گرفته است.
همچنین در مواد ۵۰۷ و ۵۱۴ قانون مدنی به مسائل مربوط به اجاره حیوان و اجاره انسان اشاره شده است.
در ماده ۴۶۹ قانون مدنی مدت اجاره به عنوان یک رکن مهم مورد اشاره قرار گرفته است.
انجام تعمیرات اساسی و پرداخت هزینه‌ها در خصوص عین مستاجره در ماده ۴۸۶ قانون مدنی ذکر شده است. همچنین بحث خودداری از تغییر در عین مستاجره در ماده ۴۸۴ قانون مدنی ذکر شده است.
موارد زوال عقد اجاره
قراردادها ممکن است به دلایل مختلفی از بین رفته و به پایان برسند از جمله این دلایل می‌تواند انقضا مدت آنها یا توافق طرفین مبنی بر پایان دادن آن قرارداد باشد؛ در این بخش از مقاله دلایل پایان یافتن قرارداد اجاره از جمله انفساخ اجاره اقاله اجاره و فسخ آن را بررسی کرده‌ایم.
انقضا مدت
مطابق ماده ۴۹۴ قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضا مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد موجب برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود.
اگرچه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفا منفعت کرده باشد؛ مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده کند.
بنابراین عقد اجاره با پایان مدت تمام میشود و همچنین در صورتی که مستاجر عین مستاجره را با وجود طلب موجر به او پس ندهد ید امانی او به ید زمانی تبدیل میشود.
اقاله اجاره
اقاله به معنای توافق طرفین برای از بین بردن یک عقل یا قرارداد است؛ عقد اجاره نیز مانند سایر عقود لازم اقاله پذیر است به این معنا که هر کدام از موجر و مستاجر می‌توانند با یکدیگر توافق کنند و عقدی را که ایجاد کرده‌اند از بین ببرند.
انفساخ اجاره
راه دیگری که در خصوص زوال عقد اجاره وجود دارد انفساخ آن است؛ به حکم قانون ممکن است در مواردی عقد اجاره از بین رفته و به عبارتی منفسخ شود از جمله این موارد تلف شدن عین مورد اجاره در اثنای مدت است.
منفسخ شدن عقد اجاره می‌تواند ناشی از آن باشد که عین مستاجره از قابلیت انتفاع در اثر عیب خارج شده باشد یا آن که کاملا تلف شده باشد.
در صورتی که رفع عیب ممکن نباشد عقد اجاره منفسخ میشود اما اگر رفع عیب ممکن باشد موجب رفع عیب نماید مستاجر خیار فسخ ندارد.
در خصوص تلف شدن نیز ممکن است تلف در اثر تقصیر خود مستاجر باشد که در این صورت مستاجر مکلف به تجدید بنا است.
فسخ اجاره
همانطور که می‌دانید عقد اجاره از جمله عقود لازم است و بنابراین برای فسخ آن باید به یکی از خیارات قانونی استناد شود. در ادامه این خیارات را عنوان کرده‌ایم.
- خیار شرط: اگر در عقدی خیار شرط پیش بینی شود باید حتماً برای خیار مدت تعیین شود در صورتی که خیار شرط بدون مدت تعیین شود هم خیار و هم عقد هر دو باطل است.
با این حال قاعده استثنایی در عقد اجاره آن است که در عقد اجاره عدم تعیین مدت برای خیار شرط بطلان نیست و شرط خیار و عقد اجاره صحیح است زیرا اجاره عقدی موقتی است.
- خیار عیب: در عقد اجاره نیز ممکن است به سبب معیوب بودن عین مستاجر برای مستاجر خیار فسخ ایجاد شود.
البته در عقد اجاره در صورتی که موجر قبل از فسخ عقد رفع عیب نماید به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود مستاجر حق فسخ خود را از دست می‌دهد.
همچنین نکته قابل توجه آن است که در عقد اجاره هر ایراد و اشکالی موجب ایجاد خیار فسخ عیب نیست بلکه عیبی موجب خیال فسخ برای مستاجر است که موجب صعوبت در انتفاع یا نقصان منفعت گردد این نکته در ماده ۴۷۹ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.
همچنین به موجب ماده ۴۸۰ قانون مدنی در عقد اجاره عیب بعد از تسلیم عین مستاجره نیز برای مستاجر خیار فسخ ایجاد می‌نماید.
- خیار تخلف از شرط: بر اساس ماده ۴۸۷ قانون مدنی هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
همچنین بر اساس ماده ۴۹۲ اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
- خیار تعذر تسلیم: بر اساس ماده ۴۸۲ قانون مدنی اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد و می‌تواند موجر را مجبور به تبدیل آن کند و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.
اختلافات پس از قرارداد اجاره
مسائل مربوط به اختلافات قرارداد اجاره زمانی ایجاد میشود که هر یک از طرفین به تعهدات و تکالیف خود عمل نکنند.
از جمله این اختلافات می‌تواند مربوط به عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر،تقاضای تخلیه عین مستاجره و… باشد.
از جمله این اختلافات می‌تواند مربوط به حکم تخلیه به علت تعدی و تفریط مستاجر باشد؛ در مواقعی که موجب مدعی تعدی و تفریط مستاجر باشد می‌تواند با استفاده از سند مالکیت و تحقیق معاینه محلی اجاره نامه و سایر مدارک دادخواست صدور حکم تخلیه را مطرح نماید.
دلیل دیگر برای حکم تخلیه می‌تواند انتقال به غیر باشد زمانی که مستاجر حق انتقال مال الاجاره را از خود ساقط کرده باشد امکان انتقال به دیگری را نخواهد داشت.
برای حل و فصل این اختلافات بهتر است پیش از انعقاد قرارداد اجاره مشاوره حقوقی قرارداد اجاره دریافت کنید و تنظیم قرارداد خود با به متخصص بسپارید.
نتیجه‌گیری
قرارداد اجاره مانند سایر عقود و قراردادها نیازمند آن است که بر اساس اصول و قواعد از پیش تعیین شده تنظیم شود تا کمترین اشکال و اختلاف در میان طرفین ایجاد شود.
در این مقاله به تفصیل مباحث مرتبط با قرارداد اجاره را، از جمله شرایط قرارداد اجاره و موارد انحلال و… بررسی کردیم.
