در نخستین گام، مایلم به معرفی مختصری از مفهوم قرارداد بیع بپردازم. آنچه در این نوشتار فرا خواهید گرفت، مبانی اصلی و اهمیت حقوقی بیع در حقوق ایران است؛ اینکه چگونه مالکیت از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود، چه تعهداتی بر عهده طرفین بار می‌گردد و جایگاه این توافق در قوانین موضوعه کشور ما کجاست. به بیان دیگر، با مروری کوتاه بر ارکان و شرایط قانونی بیع، می‌توانیم دید بهتری نسبت به حقوق و تکالیف خود در یک معامله کسب کنیم.
مطالعه و درک ضوابط قرارداد بیع به خواننده کمک می‌کند تا از مواجهه با مشکلات رایج در نقل‌وانتقال اموال، مانند اختلافات مربوط به ثمن یا موضوع قرارداد، در امان بماند. بی‌توجهی به مواد قانونی مرتبط، گاه می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری در پی داشته باشد؛ از جمله نقض حقوق مالی اشخاص یا طرح دعاوی پیچیده و بلندمدت در محاکم قضایی. به همین دلیل، آشنایی با قوانین و مقررات بیع، به ویژه ماده ۳۳۸ قانون مدنی که مقرر می‌دارد: بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم، ضرورتی انکارناپذیر به نظر می‌رسد.
از شما دعوت می‌کنم که این مقدمه کوتاه را سرآغازی برای آشنایی عمیق‌تر با همه جوانب قرارداد بیع بدانید. در ادامه، قصد دارم ساختار کلی قوانین حاکم بر بیع، شروط صحت و سایر نکات کلیدی این قرارداد را به‌گونه‌ای تشریح کنم که در مقام عمل و در صورت بروز هرگونه اختلاف، بتوانید نقش و حقوق خویش را بهتر بشناسید و اتخاذ تصمیمی آگاهانه داشته باشید.
آشنایی با مفاهیم اولیه قرارداد بیع
در این بخش، در صدد آن هستم که خواننده را با مفاهیم اساسی و مقدماتی قرارداد بیع آشنا کنم و زمینه‌ای برای درک عمیق‌تر این نهاد حقوقی فراهم سازم.
بیع چیست؟
وقتی سخن از تعریف بیع در حقوق ایران به میان می‌آید، نخستین استنادی که ذهن هر حقوقدانی را به خود مشغول می‌کند، ماده ۳۳۸ قانون مدنی است. به موجب این ماده، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.
این تعریف، ابتدا ریشه در فقه امامیه دارد و سپس در قانون مدنی منعکس شده است. معنای این ماده چنان است که در بیع، فروشنده مالی را که شرعا و قانونا اجازه تصرف در آن دارد، به خریدار منتقل می‌کند و خریدار در قبال آن مالی می‌پردازد که از نظر ارزش و میزان باید مشخص باشد. اهمیت عبارت عین از آن روست که معمولا در بیع، موضوع قرارداد، شیء مادی و ملموس است، خواه یک وسیله نقلیه باشد، خواه ملک یا هر کالای قابل لمس دیگر.
اما در همین چارچوب نیز جای بحث وجود دارد؛ چرا که برخی کالاهای غیرملموس که امروزه به شکل خدمات دیجیتالی عرضه می‌شوند یا حقوق معنوی، ممکن است در تحلیل حقوقی سنتی بیع نگنجند و تحت عنوان قراردادهای دیگر توجیه گردند. با این همه، اصل مهم آن است که در بیع، انتقال مالکیت عین به‌عنوان موضوع اصلی مورد توجه است.
ارکان عقد بیع
هر عقد بیع، دربردارنده ارکانی است که بدون آن‌ها اصلا قرارداد تشکیل نخواهد شد. این ارکان شامل ایجاب و قبول (به عنوان رکن مشترک در اکثر عقود)، موضوع یا مبیع، و عوض یا همان ثمن است.
در نظام حقوقی ایران و براساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی، برای صحت هر معامله از جمله بیع، چهار شرط اساسی وجود دارد که عبارت‌اند از: قصد و رضای طرفین، اهلیت طرفین، موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله. اما در کنار این شرایط عام، ویژگی‌های اختصاصی بیع نیز مطرح‌اند.
یکی از مهم‌ترین این ویژگی‌ها مربوط به تملیکی بودن عقد بیع است؛ به این معنا که با انعقاد بیع صحیح و جامع شرایط، مالکیت مبیع بی‌درنگ به خریدار منتقل می‌شود و در عوض، مالکیت مبلغ یا کالای پرداختی نیز به فروشنده می‌رسد.
در بندهایی از قانون مدنی می‌بینیم که بلافاصله پس از وقوع عقد، فروشنده دیگر حقی در تصرف مال فروخته‌شده نخواهد داشت؛ مگر آنکه در قرارداد شرط خاصی درج شود یا محدودیتی از سوی قانونگذار مقرر گردیده باشد.
اهمیت قرارداد بیع در معاملات
در بستر زندگی اجتماعی، بیع مهم‌ترین راه انتقال مال و حقوق ناشی از آن محسوب می‌شود. تقریبا همه ما به اشکال مختلف با بیع سر و کار داریم؛ از خریدهای روزمره کوچک مانند تهیه مواد خوراکی تا مبادلاتی با ارقام بزرگ مانند خرید ملک، خودرو یا سرمایه‌گذاری‌های کلان در بازارهای مالی.
نبود آگاهی کافی نسبت به ماهیت بیع، می‌تواند منجر به صدمات مالی و حقوقی شود؛ چه بسا در برخی مواقع، طرفین یک معامله تصور کنند که قراردادی را به‌درستی منعقد کرده‌اند، اما به دلیل عدم رعایت شرایط بیع یا ناآشنایی با حق فسخ، حق شفعه، خیار مجلس، خیار غبن و سایر خیارات، در نهایت با مشکلات بی‌شماری مواجه شوند.
این در حالی است که قانونگذار ایران، ابزارهای حمایتی متعددی را برای حفظ نظم معاملات پیش‌بینی کرده است. به عنوان مثال، ماده ۳۹۶ قانون مدنی و مواد بعدی آن، خیارات گوناگونی را مورد شناسایی قرار داده‌اند.
استفاده صحیح از این خیارات سبب می‌شود که در صورت وقوع تقلب یا فریب در معامله، طرف متضرر بتواند قرارداد را بر هم بزند یا حداقل از زیان سنگین در امان بماند.
انواع بیع
- بیع نقدی: در بیع نقدی، پرداخت قیمت مبیع (ثمن) همزمان یا در فاصله زمانی کوتاهی پس از انعقاد قرارداد صورت می‌گیرد. معمولا در چنین معاملاتی، خریدار بلافاصله مالک مال می‌شود و فروشنده نیز بی‌درنگ به ثمن دسترسی پیدا می‌کند. این شکل از معامله به دلیل سرعت در اجرای تعهدات و کاهش ریسک ناشی از عدم پرداخت، از رایج‌ترین الگوهای بیع است.
- بیع نسیه: بیع نسیه زمانی مطرح می‌شود که پرداخت ثمن به آینده موکول شده باشد. در این قرارداد، خریدار مالک مال می‌شود، اما قیمت را در موعدی معین—مثلا چند ماه بعد—به فروشنده می‌پردازد. در صورت تأخیر خریدار در پرداخت، فروشنده می‌تواند بر اساس مفاد قرارداد یا قانون، الزام وی را درخواست کرده و حتی در برخی موارد، معامله را فسخ کند.
- بیع اقساطی: شکل پیشرفته‌تری از بیع نسیه محسوب می‌شود که خریدار، هزینه خرید را به صورت چند قسط در فواصل زمانی مشخص می‌پردازد. تحویل مبیع، معمولا در همان ابتدا یا به‌تدریج همراه با پرداخت اقساط انجام می‌شود. مواد مرتبط با این نوع معامله را می‌توان در قوانین مختلف از جمله قانون مدنی و همچنین برخی مقررات بانکی و تجاری یافت. شفافیت در تعیین تعداد اقساط، سررسیدها و ضمانت‌اجراهای دیرکرد، برای کاهش احتمال بروز مناقشه ضروری است.
- بیع سلم (سلف): در این نوع بیع که سابقه فقهی عمیقی نیز دارد، خریدار پیشاپیش کل یا بخش قابل‌توجهی از ثمن را پرداخت می‌کند و فروشنده متعهد می‌شود کالای مورد نظر را در زمانی معین در آینده تحویل دهد. ماده ۳۴۹ قانون مدنی به این الگو اشاره دارد و تصریح می‌کند که مقدار، جنس و اوصاف مبیع باید کاملاً روشن باشد تا از تبدیل معامله به بیع غرری جلوگیری شود.
- بیع مشروط (بیع دارای شرط خیار): قانون مدنی در مواد ۳۹۶ به بعد، «خیارات» مختلف را پیش‌بینی کرده که امکان برهم زدن عقد در شرایطی معین را فراهم می‌آورد. اگر در متن قرارداد، شرطی درج شود که فروشنده یا خریدار یا هر دو، ظرف مدت خاصی حق فسخ داشته باشند، این معامله را می‌توان «بیع مشروط» نامید. به‌عنوان نمونه، در «بیع شرط»—مطابق ماده ۴۵۸ قانون مدنی—فروشنده حق دارد با برگرداندن ثمن طی مهلتی معین، معامله را فسخ کند.
- بیع با حق استرداد: در این الگو، فروشنده ضمن دریافت مبلغی از خریدار، مال خویش را موقتاً به او می‌فروشد اما با درج حق استرداد، می‌تواند در مهلتی مشخص ثمن را بازگرداند و مال را پس بگیرد. هرچند قانون مدنی به شکل صریح از این عبارت استفاده نکرده، در عمل، چنین توافقی در عرف حقوقی پذیرفته شده و اغلب به قصد تضمین یا وثیقه‌گذاری مورد استفاده قرار می‌گیرد.
- بیع مزایده‌ای: این شکل از بیع، عمدتا در فروش اموال دولتی یا در مزایده‌های دادگستری و سازمان‌ها مطرح می‌شود. در بیع مزایده‌ای، کسانی که خواهان خرید مال هستند، پیشنهاد قیمت می‌دهند و در نهایت مال به بالاترین پیشنهاد واگذار می‌شود. قانون اجرای احکام مدنی و قوانین مرتبط با اجرای اسناد رسمی، قواعدی را برای تشریفات مزایده مقرر داشته‌اند.
- بیع بلاعوض در ظاهر صلح: گاه افراد برای دور زدن تشریفات اداری یا ترس از مالیات، عقد را «صلح» می‌نامند اما عملاً ارکان یک بیع را پیاده می‌کنند. در حقوق ایران، تشخیص ماهیت واقعی قرارداد، بسته به اراده طرفین و مفاد معامله است، نه صرف نام. اگرچه ظاهر قرارداد صلح است، اما با بررسی اوصاف می‌توان دریافت که در اصل یک «بیع» صورت گرفته است.
در پایان، یادآوری این نکته اهمیت دارد که در هر نوع بیع، ارکان اساسی معامله—بر مبنای ماده ۱۹۰ قانون مدنی—باید رعایت شود: قصد و رضا، اهلیت طرفین، موضوع معلوم و مشروعیت جهت. برای مدیریت صحیح خطرات احتمالی و حصول اطمینان از استحکام قرارداد، بهتر است پیش از امضا، به قواعد اختصاصی حاکم بر نوع بیع موردنظر و نیز مواد عمومی قانون مدنی مراجعه نمایید یا از مشاوره یک وکیل مجرب بهره گیرید.
انتقال مالکیت در بیع
در نظام حقوقی ایران و براساس ماده ۳۶۲ قانون مدنی، عقد بیع به‌عنوان یک عقد تملیکی به‌محض تحقق ارکان و شرایط قانونی آن، سبب می‌شود که مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل شود. این موضوع در فقه امامیه نیز ریشه دارد و بر این اصل استوار است که با ایجاب و قبول صحیح، انتقال قهری مالکیت رخ می‌دهد. اما باید توجه داشت که این انتقال در بعد نظری است و در عرصه عملی، عوامل گوناگونی می‌توانند آن را به تاخیر انداخته یا حتی مشروط کنند.
یکی از مهم‌ترین عواملی که در زمان‌بندی انتقال مالکیت تأثیرگذار است، درج شروط تعلیقی یا ترتیبات خاص در قرارداد بیع است.
قانون مدنی در ماده ۱۸۹ می‌گوید که تعلیق در اصل انشای عقد موجد بطلان است، ولی اگر طرفین، آثار بیع را منوط به تحقق امری کنند، این اتفاق می‌تواند بدون لطمه به اصل قرارداد صورت گیرد.
برای مثال، ممکن است فروشنده در سند بیع شرط کند که تا زمان پرداخت کامل ثمن، تحویل مبیع انجام نشود یا مالکیت در عمل به خریدار منتقل نگردد. هرچند از نظر عرفی این رفتار عملا با طبیعت بیع فاصله دارد، اما با لحاظ توافق طرفین، می‌توان گفت انتقال مالکیت منوط شده است.
در چنین شرایطی، اگر خریدار نتواند مابقی ثمن را بپردازد، فروشنده از تسلیم مال خودداری می‌کند و شاید حق فسخ برای او در نظر گرفته شده باشد.
افزون بر این، در بسیاری از معاملات، مانند فروش املاک یا خودرو، ثبت رسمی انتقال مالکیت به‌عنوان گام نهایی تلقی می‌شود.
افراد گاه می‌پندارند تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشده، مالکیت خریدار شکل نگرفته است. اما برابر با قواعد عمومی حقوق مدنی، به محض تحقق بیع به شکل صحیح، خریدار مالک مال می‌شود، حتی اگر سند رسمی تنظیم نشده باشد.
این سند رسمی عمدتا برای تسهیل اثبات مالکیت در مراجع قانونی و جلوگیری از نقل و انتقال مجدد مال به شخص ثالث ضرورت دارد. ماده ۴۷ قانون ثبت، ثبت معاملات مربوط به املاک را در برخی موارد الزامی دانسته و ماده ۲۲ همان قانون، کسی را که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد، مالک می‌شناسد. این بدان معناست که اگرچه انتقال مالکیت در بیع به‌طور مقتضای ذات صورت می‌گیرد، اما از دیدگاه دستگاه‌های ثبتی، ثبت سند نقطه اتکا برای شناسایی مالک رسمی است.
موضوع تحویل یا قبض مبیع نیز بعد مهمی از انتقال مالکیت است. قانون مدنی در ماده ۳۶۷، قبض را چنین تعریف می‌کند: استیلاء بر مال استیلاء‌ی که در حکم تصرف مالکانه است. این تعریف نشان می‌دهد که به‌محض تحویل مبیع به خریدار، او امکان بهره‌برداری و تصرف واقعی را می‌یابد و سلطه عملی بر مال پیدا می‌کند.
در بسیاری از دعاوی، به‌ویژه آن‌ها که مربوط به تلف یا خسارت وارده بر مبیع است، تعیین لحظه تحویل اهمیت چشمگیری دارد.
ماده ۳۸۷ قانون مدنی هم مقرر می‌کند که اگر مبیع پیش از تحویل به خریدار بدون تقصیر او تلف یا معیوب شود، معامله منفسخ خواهد شد، مگر آنکه تلف ناشی از تقصیر خریدار باشد. بنابراین در معاملات کالایی، اخذ رسید تحویل و تنظیم صورت‌جلسه‌ای مبنی بر تطابق مبیع با اوصاف مقرر، می‌تواند از بروز اختلافات بعدی پیشگیری کند.
در پرونده‌های ملکی، مسئله تسلیم و تخلیه پس از تنظیم قول‌نامه یا مبایعه‌نامه بسیار مطرح می‌شود. زمانی که فروشنده تعهد کند در تاریخ مشخصی ملک را تحویل دهد، اما عملا آن را در تصرف خویش نگاه دارد یا اجاره داده باشد، خریدار می‌تواند طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی و اصول ناشی از تعهدات قراردادی، الزام فروشنده را به تحویل ملک و تخلیه آن درخواست کند یا خسارت بگیرد.
اگر فروشنده از این کار سر باز زند و در قرارداد هم حق فسخ برای خریدار پیش‌بینی شده باشد، خریدار می‌تواند استفاده از این اختیار را مطالبه نماید. بارها مشاهده شده است که در غیاب چنین شرطی، دادگاه تنها به صدور حکم الزام فروشنده به تحویل ملک اکتفا می‌کند و خریدار هم چاره‌ای جز طی مراحل قانونی برای اجرای حکم ندارد.
مورد دیگری که پرسش‌های فراوانی را برمی‌انگیزد، اموالی است که در وثیقه یا رهن بانک قرار دارند.
در چنین مواردی، فروشنده نمی‌تواند مال را آزادانه انتقال دهد، مگر آنکه رضایت مرتهن (بانک) را جلب کند و سند را از رهن خارج سازد. بسیاری از فروشندگان، مبلغی از ثمن دریافتی را صرف پرداخت بدهی بانکی و آزادسازی سند می‌کنند تا بتوانند انتقال رسمی را صورت دهند.
اگر در قرارداد قید شود که فروشنده موظف است ظرف مدتی معین، نسبت به فک رهن اقدام کند و تحویل قطعی را منوط بدان سازد، خریدار با استناد به این شرط می‌تواند در صورت تخلف فروشنده، خواستار الزام وی یا فسخ قرارداد شود.
در چنین شرایطی، آنچه در عمل مالکیت خریدار را تثبیت می‌کند، رفع موانع ثبتی و تحویل فیزیکی ملک است، هرچند از دید عمومی حقوق مدنی، مالکیت از لحظه بیع به او منتقل شده باشد.
بر اساس آنچه گفته شد، انتقال مالکیت در بیع دو چهره دارد:
- در چهره نخست، از زمان ایجاب و قبول صحیح و تحقق شرایط صحت عقد، انتقالی حقوقی میان خریدار و فروشنده رخ می‌دهد و قانون مدنی نیز همین را در ماده ۳۶۲ مطرح کرده است.
- در چهره دوم، مسائل اجرایی نظیر قبض و تسلیم، تنظیم سند رسمی و رفع موانع احتمالی مطرح است که در عرف و رویه اداری، تعیین‌کننده نهایی مالکیت به نظر می‌رسند.
ناآگاهی از هم‌پوشانی یا تفکیک این دو ساحت، گاه موجب شکل‌گیری اختلافاتی اساسی می‌شود؛ چراکه فروشنده ممکن است استدلال کند هنوز سندی به نام خریدار تنظیم نشده، و خریدار هم دعوی نماید که مالکیت قهری پیدا کرده و صرفاً منتظر تشریفات اداری است.
ویژگی‌های اختصاصی بیع در قانون مدنی
علاوه بر چهار شرط عمومی صحت معاملات که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی ذکر شده، در موارد متعددی از بیع به‌عنوان یک عقد معین و تملیکی نام برده شده است. این ویژگی تملیکی بودن عقد بیع از بارزترین خصوصیاتی است که باعث شده در بیشتر موارد، انتقال مالکیت به‌صورت خودکار انجام شود.
در کنار این، بیع دارای قواعدی است که در سایر عقود معین لزوما وجود ندارند. برای نمونه، در بیع، باید موضوع یا مبیع وجود خارجی داشته یا حداقل قابل اشاره و توصیف دقیق باشد. اگر موضوع معامله وجود خارجی نداشته باشد، قرارداد ممکن است تحت عنوان قراردادهای احتمالی یا آتی تحلیل شود و از شمول تعریف سنتی بیع خارج گردد.
همچنین، طبق ماده ۳۴۲ قانون مدنی، مقدار مبیع و بهای آن باید مشخص باشد؛ امری که سبب می‌شود بیع از لحاظ اقتصادی شفاف‌تر گردد و جلوی بسیاری از اختلافات را در نطفه از بین ببرد.
حال اگر فروشنده در انتقال مبیع دچار تقصیر شود یا آن را تحویل ندهد، خریدار می‌تواند بر مبنای همان عقد و احکام عمومی مسئولیت مدنی اقامه دعوا کند و خواهان الزام فروشنده به تحویل یا جبران خسارت گردد.
به همین قیاس، اگر خریدار نیز در پرداخت ثمن کوتاهی کند، فروشنده حق دارد الزام خریدار به پرداخت مبلغ معوقه را درخواست نماید. در چنین وضعیتی، قضات دادگاه با استناد به مواد مربوط به تعهدات قراردادی، حکم مقتضی را صادر می‌کنند.
این ساختارها بیانگر آن است که قانون مدنی ما مجموعه منسجمی از قواعد را در زمینه بیع تدوین کرده که در صورت رعایت صحیح آن‌ها، جلو بسیاری از سوءتفاهم‌ها و دعاوی گرفته می‌شود.
بیع در اسناد بین‌المللی
آنچه تاکنون گفتیم، بیشتر در چهارچوب حقوق داخلی ایران قرار داشت، اما از آنجا که معاملات در عصر جهانی شده کنونی، ابعاد فراملی هم پیدا کرده‌اند، ضروری است گریزی به اسناد بین‌المللی نیز بزنیم.
یکی از مهم‌ترین اسناد در این زمینه، کنوانسیون بیع بین‌المللی کالای وین ۱۹۸۰ (CISG) است. این کنوانسیون، قواعد عمومی حاکم بر بیع بین‌المللی کالا را تنظیم و تدوین کرده و هدف آن، ایجاد یکپارچگی در نظام‌های حقوقی مختلف است تا تجار در سراسر جهان بتوانند با اطمینان بیشتری به مبادلات تجاری فرامرزی بپردازند.
در مقایسه میان قانون مدنی ایران و این کنوانسیون، وجوه اشتراک و افتراق متعددی را می‌توان یافت.
برای مثال، در کنوانسیون وین، همچون قانون مدنی ایران، توافق میان فروشنده و خریدار بر مبنای اصل آزادی قراردادها پذیرفته شده است؛ اما در برخی موارد، تفاوت در مفهوم عدم‌انجام تعهد بنیادین با آنچه در حقوق ایران از قبیل خیارات می‌شناسیم، دیده می‌شود.
همچنین، در کنوانسیون وین، برخی جهات فسخ قرارداد که مربوط به عیوب کالا یا نقض اساسی تعهدات است، تا حدی با خیاراتی نظیر خیار عیب یا خیار تدلیس در حقوق ایران قابل مقایسه و تلفیق است.
اما شایان توجه است که ایران هنوز به این کنوانسیون نپیوسته و از این رو، تجار و بازرگانان ما هنگام انعقاد قراردادهای بیع بین‌المللی، گاه ترجیح می‌دهند قرارداد خود را تابع قواعد این کنوانسیون قرار دهند یا از قواعد حقوقی دیگر کشورها استفاده کنند تا در سطح بین‌المللی، اختلافاتشان به روشی پذیرفته شده و استاندارد حل و فصل شود.
در همین راستا، اگرچه قانون مدنی ایران مبنا و ستون فقرات معاملات داخلی را تشکیل می‌دهد و از نظر فقهی و حقوقی بستر لازم را برای تضمین عدالت قراردادی فراهم می‌کند، اما در معاملات برون‌مرزی که حجم مالی بالایی دارند و احتمال بروز اختلاف با طرف خارجی بیشتر است، ارجاع به کنوانسیون وین می‌تواند مسیر حل اختلاف را کوتاه‌تر و شفاف‌تر سازد.
در چنین معاملاتی، معمولا شرط داوری در مراجع بین‌المللی نیز می‌آید و به طرفین اطمینان می‌دهد که مبنای حقوقی حاکم بر قرارداد، علاوه بر قوانین داخلی، به یک سند شناخته‌شده جهانی هم تکیه دارد. به این ترتیب، حاشیه اطمینان بیشتری برای طرفین مهیا شده و از بروز اختلافاتی که ممکن است ناشی از تفاوت در برداشت‌های ملی از بیع باشد، جلوگیری می‌شود.
نباید از یاد برد که هرچند کنوانسیون ۱۹۸۰ وین در بسیاری اصول با مبانی بیع ایران همسوست، اما همچنان اختلافات ریزی در تعاریف، شرایط و ضمانت‌اجراها وجود دارد که در صورت ناآگاهی، می‌تواند موجب بروز مشکلاتی در جریان دادرسی‌های بین‌المللی شود. در مواردی که طرف ایرانی می‌خواهد از طریق نهاد داوری خارجی اقدام کند یا در دادگاه کشوری دیگر از حقوق خود دفاع نماید، عدم اشراف به مفاد کنوانسیون وین ممکن است فرآیند طرح دعوا یا دفاع را پیچیده سازد.
در همین جاست که نقش وکیل یا مشاوره حقوقی متخصص در زمینه حقوق بین‌الملل اهمیت دوچندان پیدا می‌کند و می‌تواند با ارائه تفاسیر درست از مواد کنوانسیون، از تضییع حقوق موکل خود جلوگیری نماید.
شرایط اساسی صحت قرارداد بیع
در این بخش، قصد دارم مهم‌ترین شروطی را که در حقوق ایران برای صحت قرارداد بیع مطرح است، با نگاهی دقیق‌تر تبیین کنم.
در نخستین گام، به ماده ۱۹۰ قانون مدنی ایران اشاره کنم. مطابق این ماده: برای صحت هر معامله، شرایط ذیل اساسی است:
- قصد طرفین و رضای آن‌ها
- اهلیت طرفین
- موضوع معین که مورد معامله باشد.
- مشروعیت جهت معامله.
هرچند این ماده صرفا چهار بند را به صورت کلی برمی‌شمارد، اما هر یک از این بندها ظرفیت تفسیر گسترده‌ای دارد و می‌تواند شروط دیگری را نیز در بطن خود جای دهد.
در عقد بیع، این چهار شرط به طور خاص به عنوان پیش‌نیاز شکل‌گیری صحیح معامله مطرح هستند. اما نکته مهم آن است که با وجود اشتراک در کلیت، بیع ویژگی‌های اختصاصی خود را دارد و گاه محاکم برای صدور رأی، باید علاوه بر این بندها، به مواد اختصاصی در خصوص بیع رجوع کنند.
اجازه دهید کمی دقیق‌تر به شرط قصد و رضای طرفین بپردازم. در بیع، همانند هر عقد معوض دیگر، وجود قصد واقعی و رضای آزادانه ضروری است.
اگر فروشنده یا خریدار در حالت اجبار یا اکراه و تحت فشار روانی شدید پای قرارداد را امضا کند، اصل رضایت مخدوش و قرارداد فاقد اعتبار خواهد بود. البته باید میان اجبار و اکراه تفاوت قائل شد؛ چرا که اجبار تام ممکن است اراده شخص را زایل کند و معامله را باطل سازد، در حالی که اکراه می‌تواند نوعی عدم رضایت را رقم زند که تأثیر آن در قانون مدنی به شکل عدم نفوذ قرارداد ظاهر می‌شود. در ماده ۱۹۹ قانون مدنی آمده است: رضای حاصل در نتیجه اشتباه یا اکراه، موجب نفوذ معامله نیست.
از این ماده می‌توان دریافت که اگر کسی بدون رضای واقعی خویش، عقدی را منعقد کند، به لحاظ حقوقی این معامله فاقد اثر است، مگر آنکه رضایت حقیقی بعدا اعلام شود.
شرط بعدی، اهلیت طرفین است. این مفهوم در حقوق ایران به معنای برخورداری از شایستگی قانونی برای انجام معامله است. مطابق ماده ۲۱۱ قانون مدنی، برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ، عاقل و رشید باشند. در واقع، شخص باید به سن بلوغ شرعی و قانونی رسیده و قوه درک مناسب برای سنجش نفع و ضرر معامله را داشته باشد.
همچنین، کسی که سفیه یا مجنون محسوب می‌شود، طبق قانون امکان انعقاد قرارداد بیع را ندارد یا اگر هم معامله‌ای را منعقد کند، این قرارداد غیرنافذ و وابسته به تصمیم قیم قانونی خواهد بود. در نظام حقوقی ما، توجه به عنصر اهلیت از آن‌روست که قرارداد بیع به‌محض انعقاد، انتقال مالکیت را رقم می‌زند و اگر یکی از طرفین توان تشخیص مصلحت خود را نداشته باشد، قانونگذار معامله را معتبر نمی‌داند.
اما موضوع معین و معلوم که مورد معامله است نیز اهمیت بسیاری در حقوق ایران دارد. به استناد ماده ۲۱۴ قانون مدنی، مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می‌کنند. در بیع، این مورد معامله همان مبیع است که باید عین باشد و بر حسب عرف و قانون، قابلیت تملک داشته باشد. همچنین، مقدار و اوصاف آن باید روشن باشد تا زمینه نزاع از بین برود. به همین دلیل، اگر فروشنده کالایی را که متعلق به خودش نیست بفروشد، معامله فضولی محسوب می‌شود و صحت آن به اجازه مالک اصلی منوط خواهد شد.
در صورتی هم که شیء مبیع نامشخص باشد، امکان شکل‌گیری رضا و قصد معامله وجود ندارد. بنابراین، به‌کارگیری توصیف دقیق یا نشان دادن عین در هنگام بیع، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است تا دو طرف بدانند دقیقاً چه چیزی را با چه شرایطی معاوضه می‌کنند.
آخرین شرط عام صحت معامله، مشروعیت جهت معامله است. مراد از این عبارت آن است که انگیزه یا هدفی که طرفین در معامله دنبال می‌کنند، باید مغایر با قانون، شرع و اخلاق حسنه نباشد.
چنانچه جهت معامله نامشروع باشد، بر اساس ماده ۲۱۷ قانون مدنی، عقد باطل اعلام می‌شود. مثلا اگر فروشنده بداند خریدار قصد دارد کالایی را صرف رفتار مجرمانه کند و اساساً معامله برای ارتکاب جرم منعقد شود، جهت چنین معامله‌ای نامشروع خواهد بود.
در بیع اموال عادی ممکن است این بحث کم‌رنگ‌تر جلوه کند، اما در مواردی که موضوع معامله دارای جنبه خاص است یا عرف جامعه استعمال آن را نامشروع می‌داند، ممکن است جهت و انگیزه طرفین زیر ذره‌بین قرار گیرد و به بطلان معامله منجر شود.
در کنار شروط عمومی که بیان کردم، نباید فراموش کرد که بیع به‌عنوان یک عقد تملیکی، نیازمند شرایط خاصی نیز هست. به‌عنوان نمونه، تملیک عین و تعیین ثمن معلوم از اصولی است که قانون مدنی بر آن تاکید دارد.
ماده ۳۴۲ قانون مدنی تصریح می‌کند: مقدار و جنس و وصف مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار مبیع به‌وسیله عدد یا وزن یا کیل یا ذرع یا مشاهده حسب متعارف مختلف است. بدین ترتیب، طرفین باید دقیقاً بدانند چه میزان یا چه مشخصاتی از کالا را به چه بهایی جابه‌جا می‌کنند. اگر این موارد از ابتدا معلوم نباشد، عقد ممکن است غرری شمرده شود.
غرر در فقه و قانون مدنی ایران، به‌معنی وجود جهالت یا عدم قطعیت اساسی در معامله است که احتمال خطر و زیان را برای طرفین به همراه دارد. چنین عقدی به‌دلیل ورود ضرر و عدم اطمینان در مبادله، باطل قلمداد می‌شود.
نکته مهم دیگر در مسیر دستیابی به یک قرارداد بیع صحیح، تنظیم سند مکتوب و درج مشخصات طرفین، موضوع معامله و مفاد حقوق و تکالیف هر یک از آن‌هاست. هرچند در قانون مدنی الزام قطعی به وجود سند کتبی ذکر نشده، اما از لحاظ اثباتی و برای جلوگیری از کتمان حقیقت و بروز اختلاف، همواره توصیه می‌کنم که هر قرارداد بیع به شکل مکتوب تنظیم شود؛ چه در سطح معاملات کوچک و چه در خرید و فروش‌های کلان. این اقدام، هم موجب اطمینان بیشتر طرفین می‌شود و هم در صورت بروز اختلاف، امکان ارائه ادله روشن در محاکم حقوقی را فراهم می‌کند. در شرایط امروزی که معاملات اینترنتی و از راه دور نیز رواج بالایی پیدا کرده، تنظیم قرارداد مکتوب—حتی به شکل الکترونیکی—می‌تواند تضمین‌کننده حقوق و منافع قانونی طرفین باشد و زمینه طرح دعاوی پیچیده را از بین ببرد.
تفاوت بیع با سایر عقود معوض
اینک که قصد دارم بحث تفاوت بیع با سایر عقود معوض را تفصیل دهم، ضروری است ابتدا جایگاه بیع را در قانون مدنی یادآور شوم.
مطابق ماده ۳۳۸ قانون مدنی: بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. از این ماده قانونی برمی‌آید که در بیع، برخلاف بسیاری از عقود معوض دیگر، انتقال قطعی مالکیت شیء یا مال مادی مبنای معامله است.
در مقابل، در عقودی نظیر اجاره، تنها منفعت یا حق بهره‌برداری موقت منتقل می‌گردد؛ در قراردادهایی همچون جعاله، عوض قرارداد بر اساس انجام یک عمل معین است و اصل مالکیت مال، اساساً نقش محوری ندارد. این تمایز ظریف در تعریف حقوقی، ریشه بسیاری از تفاوت‌ها در آثار و ضمانت‌اجراهای این عقود است.
تفاوت بیع با عقد اجاره
حال اگر بخواهم بحث را در قالب رئوسی مشخص تشریح کنم، نخست باید به تفاوت بیع با عقد اجاره بپردازم. در اجاره، آن‌گونه که ماده ۴۶۶ قانون مدنی مقرر داشته: اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود… بنابراین، در اجاره تنها منفعت ملک یا شیء از مالک اصلی جدا شده و به مستأجر منتقل می‌شود.
این در حالی است که در بیع، مالکیت کل عین به خریدار واگذار می‌گردد و فروشنده دیگر حق تصرف در آن را نخواهد داشت.
چنین تفاوتی از لحاظ عملی، نتایج روشنی به دنبال دارد: در اجاره، با پایان قرارداد، مال عینا به موجر برمی‌گردد و مستأجر دیگر حق بهره‌برداری نخواهد داشت؛ اما در بیع، خریدار حتی پس از اتمام مدت مقرر برای پرداخت ثمن یا سایر تعهدات، مالکیت را در صورت وفای به تعهدات خود حفظ می‌کند.
همین امر در دادگاه‌ها نیز تفاوت بزرگی می‌آفریند؛ دعواهای مربوط به تخلیه در اجاره، برگرفته از اتمام زمان اجاره و امتناع مستأجر از تحویل ملک است، اما در بیع دعوای خلع ید یا الزام به تنظیم سند به میان می‌آید و جنس اختلاف‌ها متفاوت می‌شود.
تفاوت بیع با عقد معاوضه
از عقد دیگری که نیاز به تمییز دادن آن از بیع است، معاوضه می‌باشد. در معاوضه، دو مال—خواه عین باشد یا منفعت—با یکدیگر مبادله می‌شود؛ مثلاً ممکن است شخصی زمینی را در برابر خودرویی واگذار کند.
در نگاه اول به بیع شبیه است، چون دو مال باارزش رد و بدل می‌شود و اثر نهایی آن انتقال مالکیت است.
با این حال، در تعریف کلاسیک بیع، معمولا پول یا ثمنِ رایج نقش کلیدی را دارد و مبیع باید عین خارج شده از مالکیت یک شخص باشد. در معاوضه، در بسیاری موارد دو عین مشخص به ارزش‌های تقریبا مشابه با هم عوض می‌شوند و دیگر موضوعیت پول در میان نخواهد بود.
برخی حقوقدانان احکام بیع را تا حد زیادی در مورد معاوضه نیز قابل اجرا می‌دانند؛ اما اگر دعوایی بر سر خیارات یا حق برهم زدن معامله پیش بیاید، ممکن است دادگاه چندان صریح این قواعد را اعمال نکند. زیرا به‌هرحال، قانون مدنی تصریحی در باب معاوضه ندارد و صرفا با استناد به قیاس با بیع می‌توان این مقررات را اعمال کرد.
در قانون مدنی ما، اشارات مستقیمی وجود ندارد که به‌صراحت محدوده حقوقی معاوضه را مشخص کند؛ اما عرف حقوقی، بیشتر احکام بیع را به معاوضه تسری می‌دهد. با وجود این، تفاوتی مهم باقی می‌ماند: در بیع، ثمن باید معلوم باشد و اصولاً پول است، درحالی‌که در معاوضه نیازی به پرداخت پول یا تبدیل به وجه نقد وجود ندارد.
تفاوت بیع با عقد صلح
باید گفت عقد صلح نیز گاه با بیع اشتباه گرفته می‌شود؛ چرا که یکی از کارکردهای صلح می‌تواند انتقال مالکیت باشد.
در ماده ۷۵۲ قانون مدنی آمده است: صلح ممکن است در مورد رفع تنازع موجود یا جلوگیری از تنازع احتمالی، یا در مورد معامله و غیر آن واقع شود… بنابراین صلح عقدی عام است که می‌تواند به شیوه‌های گوناگون، تعهد یا حقی را منتقل کند. برخی افراد در عمل برای پرهیز از تشریفات طولانی یا هزینه‌های جانبی، به جای انعقاد بیع رسمی، از عقد صلح استفاده می‌کنند؛ مثلا در نقل و انتقال املاک گاه اصطلاح صلح عمری دیده می‌شود که در آن مالک، ملک را به صورت مادام‌العمر صلح می‌کند اما خود از منافع آن استفاده میبرد. با این حال، جوهره بیع همچنان انتقال کامل مالکیت عین است و برخلاف صلح که ممکن است منافع، حقوق و امتیازات غیرمالی هم در آن مبادله شود، در بیع، تمرکز بر فروش قطعی مال و دریافت عوض آن است.
اگر در دادگاه نیاز باشد که معلوم شود عقدی تحت عنوان صلح واقع شده اما حقیقت آن بیع است، قاضی سعی می‌کند بر اساس اراده واقعی طرفین و مفاد قرارداد، ماهیت عقد را تشخیص دهد؛ چراکه اسامی به‌تنهایی تعیین‌کننده نیستند. بدین ترتیب، ممکن است قراردادی با عنوان صلح نام‌گذاری شده باشد ولی عملاً همه خصیصه‌های بیع را داشته باشد.
تفاوت بیع با عقد جعاله
در ادامه، اشاره‌ای نیز به عقد جعاله ضروری است. در جعاله، موضوعِ تعهد و عوض، به انجام کاری معین برمی‌گردد. ماده ۵۶۱ قانون مدنی بیان می‌کند: جعاله عبارت است از التزام شخصی در مقابل عوض معلوم، در قبال عملی حلال و مشروع.
در اینجا، تمرکز اصلی بر فعل جاعل یا عامل است که باید کاری را به انجام برساند و در قبال آن پول یا مالی دریافت کند. بنابراین، اگرچه جعاله نیز عقدی معوض است، اما با ماهیت بیع تفاوت ریشه‌ای دارد؛ زیرا در بیع، انتقال عین در برابر عوض صورت می‌گیرد، حال آنکه در جعاله، تعهد به عمل یا کار مبنای اصلی است.
برای نمونه، اگر فردی اعلام کند که هرکس سند مفقودی مرا پیدا کند، مبلغ ده میلیون ریال دریافت خواهد کرد، او جعاله منعقد کرده است و اثری از فروش عین یا انتقال قطعی مالکیت در میان نیست.
تفاوت بیع با عقد مضاربه
عقد مضاربه هم اغلب با برخی قراردادهای دیگر اشتباه گرفته می‌شود، اما از بیع فاصله بسیاری دارد.
طبق ماده ۵۴۶ قانون مدنی: مضاربه عقدی است که به موجب آن یکی از متعاملین سرمایه می‌دهد، با قید اینکه طرف دیگر با آن تجارت کرده و در سود آن شریک باشند. در مضاربه اصلا سخنی از فروش تمام و کمال یک مال یا پرداخت ثمن نیست؛ بلکه مقصود از عقد، شراکت در سود حاصل از سرمایه‌گذاری است. لذا آثاری همچون انتقال مالکیت عین مانند آنچه در بیع رخ می‌دهد، در مضاربه جایی ندارد.
اکنون برای درک بهتر تفاوت‌های عملی این عقود معوض با بیع، باید به ضمانت‌اجراها و پیامدهای نقض تعهد اشاره کنم. مثلا در اجاره، فروش مال به ثالث اشکالی ندارد؛ زیرا فقط منافع آن در اختیار مستأجر است، ولی اگر بیعی نسبت به همان ملک در حال اجاره رخ دهد، خریدار مال را همراه با حق استیفای منفعت خریداری می‌کند. گاه این موضوع در پرونده‌های حقوقی چالش‌برانگیز می‌شود، وقتی که مثلاً فروشنده همزمان هم قرارداد اجاره‌ای بلندمدت منعقد کرده و هم مال را به شخص دیگری فروخته است. در چنین وضعیتی، مالکیت عین در دست خریدار قرار دارد اما منافع ملک را تا پایان مدت اجاره نمی‌تواند بگیرد. بحث‌هایی مانند فسخ یا ابطال قرارداد به این ترتیب دستخوش پیچیدگی می‌شوند و باید دقیقاً با توجه به ماهیت عقدها پیش رفت.
در مورد عقد صلح نیز، اگر صلحی برای رفع تنازع صورت گیرد، حتی در جایی که مبلغی رد و بدل می‌شود، الزامی نیست که تمام احکام بیع مثل خیار مجلس یا خیار حیوان در آن جریان یابد. از نظر بسیاری از فقها و حقوقدانان، صلح جانشین همه عقود می‌شود، اما نمی‌توان با قواعد بیع، هر حالت از صلح را تفسیر کرد. حاکمیت اراده در صلح، گاه گسترده‌تر از بیع است و مجال درج شروط گوناگون را فراهم می‌کند. بدین ترتیب، شاید برخی از ضمانت‌اجراها مانند الزام طرف به تسلیم عین یا پس دادن ثمن در صلح، شکل کاملاً متفاوتی پیدا کند.
و در پایان، ممکن است این پرسش برای برخی مطرح شود که اگر در یک قرارداد، عنوان بیع قید نشود اما تمام ویژگی‌های بیع را داشته باشد، آیا از نظر حقوقی همچنان یک بیع است یا خیر؟ پاسخ را باید در اصل حاکمیت اراده و وحدت قصد و عنوان جستجو کرد.
به بیانی دیگر، اسم عقد اهمیتی ثانوی دارد و آنچه اولویت دارد، محتوای مفاد قرارداد و قصد مشترک طرفین است. اگر همه شرایط لازم برای انعقاد بیع جمع شده باشد—مانند وجود عوض معلوم، عین معین، اهلیت طرفین و انتقال مالکیت به‌طور قطعی—هرچند نام دیگری بر آن گذاشته باشند، در دادگاه احتمال اینکه یک بیع تشخیص داده شود، بسیار بالاست.
بر این اساس، می‌توان نتیجه گرفت که گرچه بیع در زمره عقود معوض است، اما ویژگی تملیکی و انتقال بی‌درنگ مالکیت عین، آن را از سایر عقود معوضی چون اجاره، معاوضه، صلح، جعاله و مضاربه جدا می‌سازد. در هر یک از این عقود، منشأ تعهد یا ماهیت مالی که منتقل می‌شود، کاملا متفاوت است و قوانین و مقررات مخصوص به خود را داراست.
با دقت در شناخت این مفاهیم، می‌توان نه‌تنها از بروز اختلافات غیرضروری در محاکم حقوقی جلوگیری کرد، بلکه در صورت بروز دعوا، بهترین خط دفاع یا ادعا را مطابق با ماهیت واقعی قرارداد مطرح نمود. در مقام یک وکیل، بارها دیده‌ام که صرف انتخاب نادرست عنوان عقد یا عدم تشخیص تفاوت بیع و عقود مشابه، چه مشکلات و تبعات ناخوشایندی برای موکلین به بار می‌آورد. ازاین‌رو، امیدوارم با این توضیحات، گام روشنی در مسیر شناخت دقیق نهاد بیع و جداسازی آن از سایر معاملات معوض برداشته باشم.
بیع فاسد و غیرنافذ؛ کدام قراردادها اعتبار ندارند؟
در آغاز، مایلم موضوع بیع فاسد و غیرنافذ را به عنوان گامی حیاتی برای تشخیص قراردادهای معتبر از قراردادهای فاقد اعتبار مورد بررسی قرار دهم. آنچه در این بخش فرا خواهید گرفت، شناخت عواملی است که ممکن است یک قرارداد بیع را از دایره صحت خارج سازد و به قلمرو بطلان یا عدم نفوذ بکشاند.
با آگاهی نسبت به این الزامات قانونی، می‌توان از ورود ناخواسته به قراردادهایی که در نهایت بی‌اعتبار شناخته می‌شوند اجتناب کرد و بار اثبات حقوق در محاکم را کاهش داد.
در نظام حقوقی ایران، هر قرارداد بیع باید واجد شرایطی باشد که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی تصریح شده است. این ماده تأکید دارد که قصد و رضای طرفین، اهلیت آن‌ها، معین بودن موضوع مورد معامله و مشروع بودن جهت معامله از الزامات صحت هر عقد به شمار می‌آید.
اگر در تشخیص هریک از این ارکان، خللی رخ دهد، قرارداد ممکن است باطل یا غیرنافذ دانسته شود و در هیچ‌یک از این دو صورت، آن استحکامی را که قانونگذار برای معاملات سالم پیش‌بینی کرده است به دست نمی‌آورد.
معامله‌ای که از اساس باطل اعلام شود، هیچ اثر حقوقی ندارد. در چنین وضعیتی، انگار قراردادی شکل نگرفته است. اگر یکی از طرفین چیزی را تحویل گرفته باشد، باید آن را به مالک واقعی بازگرداند.
ماده ۳۶۵ قانون مدنی این موضوع را روشن ساخته است؛ مطابق این ماده، اگر بیع باطل باشد، خریدار نمی‌تواند حقوق مالکانه را در قبال مال ادعا کند و فروشنده نیز حقی بر ثمنی که دریافت کرده ندارد. برای نمونه، اگر کسی مال غیر را بدون اذن مالک به فروش برساند و مالک پس از آن مخالفت خود را اعلام نماید، این بیع فضولی با رد مالک باطل خواهد شد و تمام آثارش از بین می‌رود.
حالت دیگری از بطلان زمانی است که یکی از طرفین فاقد اهلیت باشد؛ همچون معامله فرد مجنون یا صغیر غیرممیز که به دلیل نبودِ ظرفیت قانونی در وی، اصلاً عقد محقق نمی‌گردد.
در مقابل، گاه قرارداد می‌تواند غیرنافذ باشد که در فقه و حقوق ما به‌عنوان وضعیتی میانه شناخته می‌شود. در این حالت، عقد بیع در ابتدا فاقد اثر است؛ اما امکان دارد با اجازه یا تنفیذ بعدی مالک یا شخص واجد صلاحیت، به قرارداد معتبر تبدیل شود.
ماده ۲۴۷ قانون مدنی درباره معامله فضولی، چنین وضعیتی را توضیح می‌دهد. یعنی اگر فروشنده مال دیگری را بدون اذن مالک بفروشد، بیع فضولی غیرنافذ است و چنانچه مالک در ادامه آن را تایید کند، عقد از آغاز معتبر تلقی خواهد شد. فرق اساسی با عقد باطل همین است که عقد باطل هیچ راهی برای احیا ندارد، اما عقد غیرنافذ با تنفیذ صاحب حق، حیات حقوقی می‌یابد.
یکی از مصادیق رایج در نزاع‌های حقوقی، بحث بیع غرری است؛ یعنی معامله‌ای که همراه با جهل اساسی به موضوع یا اوصاف مهم مبیع باشد و ریسک و خطر نامتعارفی را برای یکی از طرفین ایجاد کند.
مبنای فقهی این اصل آن است که قانونگذار خواسته جلوی ابهام و سوءاستفاده را در قراردادها بگیرد و اصل شفافیت و اعتماد طرفین را تضمین نماید. هرچند قانون مدنی به‌طور صریح از واژه غرر استفاده نکرده، اما موادی همچون ماده ۳۴۲ درخصوص لزوم معلوم بودن مقدار و اوصاف مبیع، راه را برای شناسایی مصادیق چنین بیعی هموار کرده است.
موضوع معامله چنان مبهم باشد که طرفین بر سر مقدار یا کیفیت مال اختلاف پیدا کنند و در نهایت معلوم شود اراده واقعی و رضای آگاهانه وجود نداشته، احتمال بطلان عقد بالا می‌رود. در برخی موارد هم چنانچه بخشی از ابهام برطرف‌شود یا اجازه بعدی اخذ گردد، ممکن است آن معامله از حالت غیرنافذ به عقد صحیح بدل شود؛ اما اگر ابهام یا جهل ریشه‌ای باشد، راهی برای نجات آن از بطلان وجود ندارد.
در کنار این موارد، باید به بند دیگری از قانون مدنی اشاره کرد که درباره جهت مشروع معامله است. اگر غرض طرفین در بیع، نامشروع یا مخالف نظم عمومی باشد، معامله حسب مورد فاسد خواهد بود.
برای مثال، اگر دو طرف با تبانی بخواهند از طریق بیع صوری، دارایی فرد بدهکاری را به دیگری منتقل کنند تا طلبکاران از آن مال محروم بمانند، چنین بیعی واجد شرایط اخلاقی و قانونی نیست.
ماده ۲۱۷ قانون مدنی می‌گوید: در معامله لازم نیست جهت آن تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد، باید مشروع باشد و الا معامله باطل خواهد بود. بدین ترتیب، اگر جهت قید شده نامشروع باشد، یا علیرغم عدم تصریح، قرائن حکایت از هدف نامشروع کند، اصل قرارداد از اعتبار می‌افتد و مقتضای ذات بیع، یعنی انتقال مشروع مالکیت هم زایل می‌شود.
چگونگی تشخیص فاسد یا غیرنافذ بودن بیع، در عمل برعهده دادگاه‌هاست؛ بدین معنا که اگر دعوایی با ادعای عدم اعتبار قرارداد مطرح گردد، قضات با ارجاع به مواد قانونی و شواهد موجود، رأی می‌دهند که آیا عقد باطل است یا صرفا به تنفیذ نیاز دارد. روشن است که تفاوت میان این دو، در نتیجه پرونده تاثیر شگرفی دارد.
اگر معامله باطل باشد، هیچ‌کدام از طرفین بر مال دیگری حقی ندارند و همه‌چیز باید به وضعیت نخست برگردد. اما در فرض غیرنافذ بودن، گاه یک تایید ساده از سوی مالک اصلی می‌تواند معامله را از خطر زوال حفظ کند و به آن اعتبار بخشد.
از دیدگاه عملی، مهم‌ترین توصیه‌ای که در چنین شرایطی می‌توان داشت، دقیق بودن در حین تنظیم قرارداد بیع است.
ذکر صریح مشخصات طرفین، تعیین کامل و بدون ابهام موضوع معامله، احراز اهلیت خریدار و فروشنده و پرهیز از هرگونه تبانی نامشروع، گام‌هایی پیشگیرانه است که مانع طرح بسیاری از دعاوی حقوقی می‌شود.
همچنین در معاملاتی که فروشنده در واقع مالک مال نیست و می‌خواهد با اجازه بعدی مالک اصلی معامله را تثبیت کند، اطلاع و رضایت قبلی مالک می‌تواند از میانبرهای مطمئن برای حفظ حقوق خریدار باشد.
در غیر این صورت، خریدار با معامله فضولی در خطر از دست دادن مال و سرمایه خود خواهد بود؛ زیرا مالک هر لحظه قادر است با رد معامله، آن را باطل اعلام کند.
در نهایت، آنچه باید به خاطر سپرد این است که قانون مدنی سعی کرده ساختاری شفاف برای تمایز بیع سالم و معتبر از بیع فاسد یا غیرنافذ ارائه کند.
با رعایت اصول مندرج در این قانون، هر فردی می‌تواند بدون دغدغه دست به انعقاد قرارداد بیع بزند و اطمینان داشته باشد که این عمل حقوقی، مورد حمایت قانون قرار می‌گیرد. بی‌توجهی به شروط صحت عقد، ممکن است نتایج زیانباری داشته باشد و باعث شود زمان و هزینه بسیاری برای اثبات ادعا در محاکم صرف گردد. از این رو، آگاهی نسبت به مفاهیمی همچون بطلان، عدم نفوذ و شناسایی مصادیق هریک، مهم‌ترین سرمایه‌ای است که در اختیار هر شخص معامله‌گر قرار می‌گیرد.
شروط ضمن عقد در قرارداد بیع
در آغاز، مایلم موضوع شروط ضمن عقد در قرارداد بیع را به عنوان ابزاری کارآمد برای تنظیم دقیق‌تر تعهدات طرفین و جلوگیری از نزاع‌های آتی، مورد بررسی قرار دهم.
آنچه در این بخش فرا خواهید گرفت، ساز و کارهای قانونی حاکم بر شروطی است که معمولا در متن قرارداد می‌آیند و احتمالا می‌تواند سرنوشت حقوقی معامله را دگرگون سازد. با این آگاهی، قدرت مانور شما در انعقاد قراردادها بالاتر می‌رود و می‌توانید مسیر دقیق‌تری برای حفظ حقوق مالی خود ترسیم کنید.
نخست باید تأکید کنم که اصل آزادی قراردادها در حقوق ایران، پشتوانه قدرتمندی است برای ایجاد خلاقیت در تنظیم شروط.
ماده ۱۰ قانون مدنی به صراحت اعلام کرده که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است.
این اصل بدان معناست که فروشنده و خریدار می‌توانند علاوه بر ارکان اصلی بیع—یعنی تعیین مبیع و ثمن—در متن قرارداد خود، شروطی را بگنجانند که پاسخگوی نیازها و ملاحظات عملی‌شان باشد. اما پیش از درج هر شرطی، باید اطمینان حاصل کرد که با مقتضای ذات بیع یا ضوابط آمره قانون تناقضی ندارد.
مثلا در بیع نمی‌توان شرط کرد مالکیت به‌هیچ‌وجه منتقل نشود؛ زیرا این شرط، اساس بیع را از میان میبرد و بیع را به عقدی دیگر شبیه می‌کند.
یکی از جنبه‌های کلیدی شروط ضمن عقد، تقسیم‌بندی آن‌ها در قانون مدنی است؛ این تفکیک در مواد ۲۳۴ تا ۲۴۵ بیان شده و شروط را به سه دسته شرط صفت، شرط نتیجه و شرط فعل تقسیم می‌کند. شرط صفت بر اوصاف و ویژگی‌های مبیع متمرکز است؛ مثلا قید می‌شود که خودروی موضوع معامله مدل معینی باشد یا ملکی که به فروش می‌رسد، متراژ دقیقی داشته باشد.
اگر پس از امضا مشخص شود صفت ذکرشده واقعیت نداشته، قانون ابزار فسخ قرارداد را به ذی‌نفع داده است. در شرط نتیجه، آثار یک عمل حقوقی دیگر در دل قرارداد بیع اتفاق می‌افتد؛ برای نمونه، فروشنده تعهد می‌کند همزمان با انتقال مالکیت، حق انتفاع از بخشی از ملک را نیز به خریدار واگذار کند. شرط فعل، در مقابل، ناظر بر تعهد یا تکلیفی خارجی است که یکی از طرفین باید در آینده انجام دهد یا از آن پرهیز کند؛ مانند آنکه فروشنده بپذیرد ظرف سه ماه، ملک را تخلیه و نوسازی کند.
گاهی نوشتن شروط ضمن عقد، حکم راهکاری برای مدیریت ریسک دارد. اگر فروشنده نگران عدم پرداخت به‌موقع ثمن است، می‌تواند شرط کند که در صورت تاخیر خریدار، قرارداد فسخ شود یا خسارت دیرکرد بپردازد.
از سوی دیگر، اگر خریدار در حفظ کیفیت کالا یا موعد تحویل مردد باشد، می‌تواند شرط کند که اگر فروشنده در کیفیت کالا تقلب کرده یا دیرتر از موعد مقرر تحویل داد، خریدار حق فسخ داشته باشد. این قبیل شروط، بر پایه ماده ۱۰ قانون مدنی و قواعد عمومی بیع، می‌تواند تدوین و درج شود و در محاکم نیز مورد استناد قرار گیرد.
نکته مهم آن است که هر شرطی که مغایر قوانین آمره یا اخلاق حسنه باشد، اعتباری ندارد و ممکن است دادگاه آن را باطل اعلام کند.
قانونگذار ایران در ماده ۲۳۲ تصریح دارد که شروطی که موضوع آن امری ناممکن باشد، یا نامشروع، یا بی‌فایده مطلق، باطل هستند.
همچنین ماده ۲۳۳ می‌گوید اگر شرط در تضاد با مقتضای ذات عقد باشد یا فاقد منفعت عقلایی یا مشروعیت باشد، موجب بطلان آن شرط و گاه کل معامله می‌شود. بنابراین اگر فروشنده در قرارداد بیع شرط کند که خریدار به‌هیچ‌وجه حق اقامه دعوا بابت عیب پنهان را ندارد، ممکن است با مفهوم آمره حمایت از خریدار مغایرت داشته باشد. در چنین مواردی، استناد به این قبیل شروط در دادگاه دشوار است و قاضی ممکن است آن‌ها را نادیده بگیرد.
علاوه بر این، باید توجه کرد که اگر نقض شرط از سوی یکی از طرفین سبب ورود خسارت شود، در صورت تصریح در قرارداد یا اشاره قانون، امکان مطالبه غرامت برای طرف زیان‌دیده وجود دارد.
اصل جبران خسارت در حقوق ایران، به‌ویژه در قانون مسئولیت مدنی و مواد عمومی قانون مدنی، مورد تاکید قرار گرفته است. بنابراین در صورت پیش‌بینی نکردن یک ضمانت اجرا برای نقض شرط، ذی‌نفع باز هم می‌تواند با استناد به مقررات مسؤولیت مدنی یا قواعد عام، مطالبه زیان کند؛ ولی اگر در متن قرارداد تصریح شده باشد، روند مطالبه خسارت آسان‌تر و کم‌هزینه‌تر خواهد بود.
در عمل، نکته دیگری که بسیار اهمیت دارد، شیوه و زمان درج شروط است. بهتر است تمام شروط پیش از امضا در قرارداد بیع گنجانده شود تا بعدها اختلافی بر سر اینکه شرط در چه شرایطی و با چه توافقی درج شد، رخ ندهد. بسیاری از پرونده‌های حقوقی نشان می‌دهد که افراد در هنگام معامله عجله می‌کنند و پس از امضا، به یاد می‌آورند شرطی ضروری بوده که در متن نیامده است. اثبات این شرط در مرحله دعوا کار آسانی نیست و در بیشتر موارد، منجر به رد ادعا از سوی دادگاه می‌شود.
با جمع‌بندی این نکات می‌توان دریافت که شروط ضمن عقد در بیع، ابزاری است برای سفارشی‌سازی مفاد قرارداد و تأمین منافع هر دو طرف. آزادی اراده به آن‌ها اجازه می‌دهد، ضمن تبعیت از چهارچوب کلی قانون، هرگونه توافق تکمیلی را که مغایر نظم عمومی یا مقتضای ذات عقد نیست، اعمال کنند. درج چنین شروطی معمولاً راه اختلافات آینده را مسدود می‌سازد و یا دست‌کم در صورت نقض شروط، تکلیف خسارت یا فسخ روشن خواهد بود. به این ترتیب، با مطالعه دقیق مواد ۲۳۴ تا ۲۴۵ قانون مدنی و بهره‌گیری از تخصص حقوقی در حین انعقاد قرارداد، می‌توان در قرارداد بیع به سطح بالایی از اطمینان رسید و از موانع احتمالی در مسیر اجرای توافق پیشگیری کرد.
ضمانت اجرای تخلف از قرارداد بیع
با مطالعه این گفتار درمی‌یابد که چطور می‌توان در صورت نقض تعهد توسط یکی از دو طرف، الزام متعهد را به اجرا رساند یا حتی معامله را برهم زد. اگر کسی به اهمیت این مبحث توجه نکند، ممکن است در مواجهه با تخلف قرارداد، از رویه صحیح طرح دعوا یا دفاع در دادگاه بی‌اطلاع بماند و فرصت اعاده حقوق خود را از دست بدهد.
در حقوق ایران، وقتی از تخلف قراردادی سخن به میان می‌آید، نخست باید دانست که هر یک از طرفین می‌تواند برای حفظ حقوقش، بر مبنای مفاد قرارداد و نیز ماده ۲۲۶ قانون مدنی، اجرای تعهد را مطالبه نماید. مطابق این ماده، در صورتی که متعهد به تعهد خود عمل نکند، متعهدله می‌تواند او را اجبار به انجام تعهد کند و اگر اجبار متعذر باشد، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
پس اگر فروشنده از تحویل مبیع سرباز زند یا خریدار در پرداخت ثمن تاخیر ورزد، شخص زیان‌دیده این امکان را دارد که الزام طرف متخلف را از دادگاه بخواهد. در صورت امتناع یا ناممکن شدن اجرا، گاه فسخ قرارداد راه‌گشا خواهد بود.
اما در کنار این قاعده کلی، باید متذکر شد که افراد می‌توانند برای تخلف از مفاد قرارداد، ضمانت‌اجراهای خاصی را در قرارداد خود پیش‌بینی کنند.
ماده ۱۰ قانون مدنی که اصل آزادی قراردادها را تضمین می‌کند، اجازه می‌دهد طرفین بیع به صورت شفاف، شروطی در متن سند تنظیم کنند که تخلف از آن‌ها نتایج قاطع در پی داشته باشد؛ مانند امکان فسخ فوری، پرداخت خسارت روزانه یا وجه التزام. این شرط‌ها به‌ویژه در معاملات بزرگ مانند خرید و فروش املاک یا خودرو بسیار رایج است.
برای مثال، اگر فروشنده متعهد شده که ظرف یک ماه سند رسمی را به نام خریدار بزند، ولی کوتاهی کند، مبلغی را برای هر روز دیرکرد بپردازد. در چنین وضعیتی، اثبات تخلف به استناد مفاد قرارداد، امکان مطالبه خسارت را فراهم می‌آورد.
از سویی، الزام به انجام عین تعهد در بیع، همواره در صدر توجه قرار می‌گیرد. اگر خریدار ثمن را نپرداخته باشد، فروشنده می‌تواند با استناد به ماده ۲۳۷ قانون مدنی، او را ملزم به پرداخت نماید یا اگر در قرارداد حق فسخ برای چنین شرایطی معین شده باشد، به فسخ متوسل شود.
همینطور اگر فروشنده مبیع را تحویل ندهد، خریدار حق دارد الزام فروشنده را تقاضا نماید. نکته‌ای که باید بدان توجه داشت، آن است که اجبار زمانی ممکن است که تسلیم مبیع یا انجام تعهد، برای فروشنده محال یا همراه با مانع جدی نباشد. چنانچه فروشنده پیش از تسلیم، مال را به دیگری منتقل کرده یا مال تلف شده باشد، موضوع الزام رنگ پیچیده‌تری به خود می‌گیرد.
در مواردی که قرارداد هیچ اشاره‌ای به نتیجه تخلف نکرده باشد، شخص زیان‌دیده در چهارچوب مواد ۲۲۱ و ۲۲۲ قانون مدنی می‌تواند جبران خسارت را مطالبه کند. این دو ماده، پرداخت خسارت را در صورتی که طرف متخلف نتواند ثابت کند عدم انجام تعهد به سبب عاملی خارج از اراده وی (قوه قاهره) بوده، مجاز می‌داند.
از همین رو، اگر خریدار به علت تاخیر در تحویل ملک، خسارت خاصی مانند اجاره محل اقامت موقت را متحمل شود، طبق مقررات مسئولیت مدنی و قواعد عام، امکان مطالبه این زیان را خواهد داشت. کافی است رابطه سببیت میان تخلف و زیان اثبات شود تا قاضی حکم به پرداخت خسارت صادر نماید.
ضمانت اجرای دیگری که کمتر مورد توجه قرار می‌گیرد، اما در عرف ایران شناخته شده است، فسخ یک‌جانبه است که گاه طبق شرطی خاص به یکی از طرفین اعطا شده.
بدین ترتیب، اگر فروشنده در قرارداد قید کند که در صورت عدم پرداخت قسط اول ثمن در موعد مقرر، حق فسخ معامله را خواهد داشت، در صورت وقوع تخلف، بی‌درنگ می‌تواند اعلام فسخ کند و نیازی به صدور حکم دادگاه نیست؛ هر چند ممکن است برای اثبات صحت فسخ در برابر اعتراض خریدار، ناچار به طرح دعوا شود.
چنین شرط‌هایی، امنیت خاطری برای طرفین مهیا می‌سازد و آن‌ها را قادر می‌کند بدون درگیر شدن در فرایند طولانی اجبار متعهد، معامله را برهم زنند.
در نگاهی کلی، نظام حقوقی ایران تلاش دارد دو بال اجبار متعهد به انجام تعهد و جبران خسارت زیان‌دیده را در کنار هم داشته باشد تا تعادل برقرار گردد.
اگر تعهد همچنان امکان‌پذیر باشد، اصل بر لزوم اجرای قرارداد است؛ ولی اگر به دلایلی—اعم از تخلف اساسی یا غیرممکن شدن اجرا—قرارداد از هدف اولیه خود دور شود، فسخ یا انحلال به‌عنوان راهکار جایگزین به میان می‌آید. تمامی این ابزارها در اختیار زیان‌دیده قرار دارد تا بتواند گزینشی معقول برای احقاق حق خود داشته باشد.
بیع با حق استرداد، شرط خیار و بیع شرط
حال در صدد آن هستم که به مبحث بیع با حق استرداد، شرط خیار و بیع شرط بپردازم؛ مفاهیمی که در نظام حقوقی ایران، هر کدام به‌نوعی برای انعطاف‌بخشی به قرارداد بیع یا تضمین حقوق طرفین به کار می‌روند.
در بسیاری از معاملات، افراد مایل‌اند اختیارات بیشتری در دست داشته باشند تا اگر شرایط دگرگون شد یا وضعیت معامله باب میل‌شان نبود، بتوانند معامله را خاتمه دهند یا مال خود را بازپس گیرند.
چنین خواسته‌ای در حقوق ایران با طراحی حق استرداد یا خیار در ضمن عقد بیع امکان‌پذیر شده است. مطابق قانون مدنی، بیع به خودی‌خود، عقدی لازم است و هیچ یک از طرفین بدون داشتن اختیار قانونی یا قراردادی نمی‌تواند آن را برهم زند.
در این میان، خیارات به‌عنوان ابزار حقوقی مطرح‌اند که قانونگذار یا طرفین معامله برای برهم زدن بیع پیش‌بینی کرده‌اند.
بیع با حق استرداد گونه‌ای از معامله است که در عمل شباهت زیادی به وثیقه‌گذاری دارد. فروشنده مالی را به خریدار واگذار می‌کند، اما برای خود شرط می‌گذارد که در مدت معینی—مثلاً تا سررسید دین—بتواند کل ثمن را به خریدار بازپرداخت کند و مال را پس بگیرد. چنین معامله‌ای اغلب در حوزه تعهدات مالی و دریافت وام خصوصی رایج است؛ فروشنده با دریافت وجهی از خریدار، مالی را به‌طور موقت به او می‌فروشد اما حق پس گرفتن آن را به‌عنوان راهکاری برای ایفای بدهی محفوظ می‌دارد.
از نظر حقوقی، این بیع در زمان انعقاد، صحیح و قطعی است، اما شرط استرداد سبب می‌شود که فروشنده در مهلت مقرر بتواند با پرداخت عین ثمن، معامله را منحل کند و مالکیت را به خود بازگرداند. قانون مدنی ما به چنین حالتی تصریح مستقیمی ندارد، اما در عرف و رویه قضایی شناخته شده و غالباً در کنار مفاهیم بیع خیاری و بیع شرط قرار می‌گیرد.
اما بیع شرط که در مواد ۴۵۸ به بعد قانون مدنی تعریف شده، صریح‌ترین شکل بیع خیاری است.
طبق ماده ۴۵۸، در بیع شرط، خریدار مالک مبیع می‌شود و می‌تواند در آن هر تصرفی بکند، ولی خیار فروشنده به واسطه آن است که داخل مدت معین، به خریدار رجوع و معامله را فسخ نماید. در واقع، فروشنده می‌تواند در مهلت مقرر، اصل ثمن دریافتی را برگرداند و مبیع را پس بگیرد.
به عبارت دیگر، بیع شرط عقدی است که در متن آن تصریح می‌شود فروشنده حق دارد در مدت معین، با پرداخت مبلغ به خریدار، معامله را برهم زند. نکته مهم آن است که خریدار تا زمان اعمال خیار، مالک قانونی به‌شمار می‌آید و تمام اختیارات مالکانه را دارد؛ مگر آنکه در قرارداد محدودیتی قید شده باشد یا حق انتقال به ثالث سلب شده باشد.
شرط خیار نیز حسب مورد می‌تواند به نفع فروشنده، خریدار یا هر دو باشد. اگر خیار مختص فروشنده باشد، او می‌تواند در مدت تعیین‌شده، با پرداخت مبلغ به خریدار، معامله را فسخ کند.
اگر خریدار صاحب خیار شود، می‌تواند در صورت تغییر نظر یا مواجهه با عیبی خاص، معامله را برهم زند. این خیارها ممکن است صور گوناگون داشته باشد؛ خیار مجلس، خیار حیوان، خیار تاخیر ثمن، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس و… که هر یک در مواد ۳۹۶ به بعد قانون مدنی توضیح داده شده‌اند.
اما شرط خیار به‌صورت اختصاصی در قرارداد، یک توافق اضافی است که طرفین می‌توانند بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی درباره آن تراضی کنند. برای مثال، خریدار می‌تواند شرط کند تا دو ماه اگر راضی نبود، معامله فسخ شود. چنین توافقی، مادامی که مخالف مقتضای ذات بیع یا قوانین آمره نباشد، معتبر خواهد بود.
وجه مشترک میان بیع با حق استرداد، بیع شرط و شرط خیار در آن است که قرارداد به‌ظاهر قطعی و لازم بسته می‌شود، اما یکی از طرفین می‌تواند طی مدت معینی با اعمال خیار، معامله را برهم بزند. تفاوت بیع شرط با شرط خیار در این است که در بیع شرط، اساس معامله بر قراردادی خیاری بنا شده، حال آنکه در شرط خیار، امکان دارد تنها یک بند از قرارداد به خیار اختصاص یابد. افزون بر این، بیع شرط در عمل ابزاری برای تأمین مالی یا تضمین دین محسوب می‌شود و فروشنده به قصد وثیقه‌گذاری کالا یا ملک خود را—با حفظ حق فسخ—به خریدار منتقل می‌کند.
حال آنکه شرط خیار می‌تواند صرفاً به‌منظور اطمینان‌خاطر خریدار از کیفیت مبیع یا جهت دیگری که باب میل فروشنده است، درج شود.
باید یادآور شد که در هر یک از این صورت‌ها، اگر طرف ذی‌نفع تا پایان مهلت تعیین‌شده خیار خود را اعمال نکند، قرارداد قطعی و غیرقابل برگشت خواهد شد.
در پرونده‌هایی که مربوط به معاملات خیاری است، جدال اصلی معمولا بر سر نحوه و زمان اعمال خیار و اثبات آن در محاکم صورت می‌گیرد. فروشنده باید دلایل و مستندات کافی نشان دهد که در مهلت مقرر اعلام فسخ کرده است و خریدار هم در صورت اثبات تأخیر یا قصور فروشنده، می‌تواند حکم به تثبیت مالکیت خود بگیرد.
همین جزئیات، موجب پیچیدگی این نوع قراردادها می‌شود و لزوم تنظیم دقیق سند و رعایت تشریفات اعلام فسخ را گوشزد می‌کند.
پرسش‌های متداول
چرا در صورت تخلف یکی از طرفین در پرداخت ثمن یا تحویل مبیع، می‌توان از دادگاه اجبار متعهد را درخواست کرد؟
چه تفاوتی میان بیع شرط و شرط خیار وجود دارد؟
چه معنایی برای بیع با حق استرداد وجود دارد؟
اگر در قرارداد مبلغی به‌عنوان وجه التزام برای تخلف یکی از طرفین تعیین نشده باشد، آیا امکان مطالبه خسارت وجود دارد؟
در چه صورتی می‌توان از فسخ یک‌جانبه استفاده کرد؟
تنظیم قرارداد بیع با گروه حقوقی بنیاد وکلا
مجموعه حقوقی بنیاد وکلا خدمات جامع و تخصصی در زمینه تنظیم و بررسی قرارداد بیع و قراردادهای خرید و فروش ارائه می‌دهد. این خدمات با استناد به مقررات قانونی مرتبط از جمله مفاد قانون مدنی و قوانین تجارت جمهوری اسلامی ایران تنظیم شده و شامل تهیه پیش‌نویس قرارداد، تنظیم مفاد دقیق، تعیین شرایط پرداخت و انتقال مالکیت می‌باشد.
کارشناسان این مجموعه با بررسی دقیق شرایط طرفین، ارزش معامله و تعهدات قانونی موجود، اطمینان حاصل می‌کنند که قرارداد تنظیم شده شفافیت لازم را داشته و از بروز اختلافات آتی جلوگیری شود.
در چارچوب خدمات ارائه شده، مجموعه حقوقی بنیاد وکلا علاوه بر تنظیم قراردادهای بیع، در زمینه قراردادهای خرید و فروش نیز فعالیت‌های حقوقی گسترده‌ای انجام می‌دهد. این فعالیت‌ها شامل مشاوره حقوقی قراردادهای خرید و فروش پیش از تنظیم قرارداد، بررسی مستندات و مدارک مربوط به موضوع معامله، تهیه و تنظیم قرارداد با رعایت تمامی ضوابط قانونی و همچنین ارائه نظرات حقوقی جهت رفع ابهامات احتمالی در مذاکرات میان طرفین است. کارشناسان این مجموعه با تکیه بر تجربه و دانش حقوقی خود، شرایط خاص هر معامله را مد نظر قرار داده و راهکارهای مناسب جهت تامین حقوق موکلین ارائه می‌دهند.
همچنین، در موارد بروز اختلافات ناشی از قراردادهای خرید و فروش یا اجرای ناقص مفاد قرارداد، مجموعه حقوقی بنیاد وکلا با ارائه خدمات وکیل قرادادهای خرید و فروش در مراجع قضایی و داوری‌های تجاری، نقش موثری در احقاق حقوق طرفین ایفا می‌کند. این مجموعه با پیگیری دقیق پرونده‌ها، تنظیم اسناد دفاعی و ارائه استدلال‌های مستدل، از حقوق موکلین دفاع کرده و سعی در دستیابی به راه‌حل‌های عادلانه و بهبود روند اجرایی قراردادها دارد. از این رو، مجموعه حقوقی بنیاد وکلا به عنوان مرجعی مطمئن در زمینه قراردادهای بیع و خرید و فروش شناخته می‌شود و با ارائه خدمات مشاوره‌ای و نمایندگی حقوقی، زمینه ایجاد معاملات امن و شفاف را فراهم می‌آورد.
