الزامات حقوقی در فسخ قراردادهای ملکی (خرید/ فروش/ اجاره)

امروزه یکی از مسائل شایع  که پس از تنظیم قرارداد و معاملات  به وجود می آید، بر هم زدن معامله و یا به عبارتی فسخ قرارداد خرید خانه و همچنین فسخ قرارداد اجاره است.

این اتفاق ممکن است به دلایل مختلفی از سوی خریدار، فروشنده، مؤجر و یا مستاجر رخ دهد که در بعضی مواقع به دلیل توجه نکردن به برخی نکات در هنگام عقد قرارداد، سبب بروز مشکلات بعدی می‌گردد.

بسیاری از افراد به دلیل عدم آگاهی از قوانین مربوط به فسخ قرارداد،‌ نمی‌دانند که در صورت بروز چنین اتفاقی دقیقا باید چکار کنند. این در حالی است که قانون به وضوح درباره‌ی این شرایط، راهکارهایی را ارائه داده است. 

• شرایط فسخ قرارداد خرید خانه چیست؟
• چرا اجاره نامه اهمیت دارد؟
• مستاجر در چه صورتی حق فسخ قرارداد اجاره را پیش از موعد دارد؟
• مؤجر در چه صورتی حق فسخ قرارداد اجاره را پیش از موعد دارد؟
• آیا فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل گرفتن خانه امکان پذیر است؟
• خسارت فسخ قرارداد اجاره چگونه تعیین می‌شود؟
• فسخ قرارداد چگونه انجام می‌شود؟

به طور کلی در هر معامله‌ای امکان به هم خوردن قرارداد به هر دلیل از سوی یکی از طرفین معامله وجود دارد.

در عبارات حقوقی از حق فسخ قرارداد با عنوان «خیار معامله» یاد می‌شود که به معنای اختیار برهم زدن معامله برای هرکدام از طرفین؛ خریدار یا فروشنده است.

خیار معامله انواعی دارد که موارد مرتبط با خرید خانه عبارتند از:

• خیار مجلس: منظور از خیار مجلس آن است که خریدار یا فروشنده در جلسه‌ای که قرار است معامله انجام شود، حضور داشته باشند.
• خیار غبن: خیار غبن به معنای حق فسخ قرارداد خرید خانه در صورت کلاه‌برداری یکی از طرفین است که در این صورت به شخص زیان دیده در اصطلاح «مغبون» گفته می‌شود.
• خیار شرط: خیار شرط به حالتی اشاره دارد که هر دو طرف مهلت قانونی را برای حق فسخ قرارداد خرید خانه در نظر می‌گیرند؛ در این صورت هر کدام از طرفین می‌تواند بدون پرداخت هیچ خسارتی به هر دلیلی فسخ قرارداد خرید خانه را انجام دهد.
• خیار تدلیس: خیار تدلیس عبارت است از اختیار فسخ قرارداد خرید خانه در حالتی که فروشنده واقعیت را به خریدار نشان ندهد و بخشی از آن را یا کتمان کرده و یا خلاف آن چه که در واقع هست، نشان دهد.
• خیار تخلف شرط: منظور از خیار تخلف شرط اختیار بر هم زدن معامله در زمانی است که خریدار یا فروشنده بر روی شرط یا شروطی با هم توافق کنند، اما یکی از آن‌ها به تعهدات خود عمل نکند.
• خیار عیب: خیار عیب به معنای وجود عیب در کالای مورد نظر است که در فسخ قرارداد خرید خانه، به وجود عیب و نقص‌هایی در خانه اشاره دارد که قبلا درباره‌ی آن توافقی صورت نگرفته است.
• خیار رؤیت: خیار رؤیت اشاره دارد به اختیار فسخ معامله در صورتی که طرفین، معامله‌ای را با مبلغ معین انجام داده باشند و بعد از معامله متوجه شوند که واقعیت خانه یا مبلغ پرداختی با آنچه بر آن توافق کرده‌اند، متفاوت است؛ در این صورت هر دو اختیار فسخ قرارداد خرید خانه را خواهند داشت.
• خیار شرکت: خیار شرکت به اختیار بر هم زدن معامله در زمانی اشاره دارد که معلوم شود خانه فروخته شده، متعلق به شخص دیگری بوده است؛ در این صورت خریدار می‌تواند معامله را فسخ نماید.
• خیار تاخیر: خیار تاخیر هم همان‌طور که از نامش پیدا است به وضعیتی دلالت دارد که خریدار درباره‌ی پرداخت وجه و یا فروشنده درباره‌ی تحویل خانه تاخیر داشته باشند.

فسخ قرارداد اجاره اشاره به زمانی دارد که مستاجر و مؤجر برای مدت معین با یکدیگر بر سر اجاره‌ی خانه‌ای توافق کرده باشند، اما به دلایل مختلف یکی از طرفین، خواهان فسخ قرارداد اجاره شود.

در چنین وضعیتی اولین کار آن است که طبق قرارداد اجاره‌نامه عمل شود و بندهایی که درباره‌ی حق فسخ قرارداد اجاره هستند، مورد استناد قرار گیرند.

در اجاره‌نامه همه‌ی جزییات قرارداد اعم از مشخصات ملک، مشخصات مؤجر و مستاجر، مبلغ اجاره، مدت اجاره و سایر جزییات و شروط طرفین آورده می‌شود.

فسخ قرارداد اجاره ممکن است به دو صورت فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد و یا قبل از تحویل اتفاق بیفتد.

منظور از فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد زمانی است که مؤجر و مستاجر قرارداد اجاره را با شروط و بازه‌ی زمانی معین امضا کرده‌اند، اما هنوز قرارداد اجاره به اتمام نرسیده است.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد از سوی مستاجر در صورتی امکان‌پذیر است که مؤجر در زمان انعقاد قرارداد تعهدی را داده باشد و به آن عمل نکرده باشد و این تعهد در اجاره‌نامه نیز به ثبت رسیده باشد.

برای مثال اگر مؤجر در زمان بستن قرارداد تعهد دهد که تا قبل از آغاز زمان اجاره، درب‌های خانه را تعمیر کند، در صورتی که به تعهد خود عمل نکند، مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.

یکی دیگر از مواردی که مستاجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را انجام دهد، عدم تطابق خانه‌ی اجاره شده با شرایط مندرج در قرارداد است؛ برای مثال ممکن است در قرارداد ذکر شود که خانه دارای سیستم گرمایشی و سرمایشی است؛ در صورتی که مستاجر بعد از بستن قرارداد با رؤیت خانه متوجه شود که تنها سیستم گرمایشی وجود دارد، حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.

از دیگر مواردی که مستاجر می‌تواند پیش از موعد فسخ قرارداد اجاره را انجام دهد، زمانی است که برای خانه‌ی مورد اجاره اتفاقی بیفتد که سکونت در آن سخت یا غیر ممکن باشد که در این حالت بر اساس قانون مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره فسخ کند.

معمولا مؤجران برای خانه هایی که اجاره می‌دهند، شرایطی را از قبل در نظر گرفته و آن را به متقاضیان اجاره اعلام می‌کنند.

در صورتی که مستاجر از ابتدا خود را واجد شرایط ذکر شده بداند اما پس از عقد قرارداد معلوم شود که شرایط را ندارد، مؤجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را انجام دهد.

برای مثال اگر مؤجر شرط کند که خانه‌اش را تنها به افراد متاهل اجاره می‌دهد و شخصی خود را متاهل نشان دهد اما بعد از بستن قرارداد معلوم شود که مجرد بوده است، مؤجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.

همچنین در صورتی که بعد از عقد قرارداد اجاره معلوم شود مستاجر صلاحیت اخلاقی ندارد، مؤجر می‌تواند قرارداد اجاره را بر هم زند.

بر اساس قانون در صورتی که مستاجر در پرداخت اجاره‌ی خانه برای مدت ۳ ماه حق اجاره‌ی خود را پرداخت نکند، مؤجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.

پاسخ این سؤال مثبت است. معمولا فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ساده‌تر از فسخ قرارداد پس از تحویل صورت می‌گیرد.

بر اساس قانون در صورتی که مؤجر شرایطی را برای خانه‌ی خود در قرارداد ذکر کند و مستاجر پس از رؤیت خانه، با شرایط متفاوت از قرارداد روبرو شود، حق فسخ قرارداد اجاره با مستاجر خواهد بود.

اگر خانه‌ی مورد نظر دارای عیب و نقص‌هایی بود که نیاز به تعمیر داشت و مؤجر متعهد شده بود که آن‌ها را در مهلت معین برطرف کند، در صورتی که این کار را انجام ندهد، مستاجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره را انجام دهد.

در صورتی که مؤجر بخواهد در بازه‌ی زمانی قبل از تحویل خانه قرارداد را فسخ کند، باید تمامی خسارات ناشی از این کار را به مستاجر پرداخت نماید.

فسخ قرارداد اجاره، خسارت‌هایی را برای مؤجر یا مستاجر به بار می‌آورد که بر اساس قانون طرفی که در حالت عادی حق فسخ قرارداد را نداشته اما این کار را انجام می‌دهد، باید تمام خسارت‌های ناشی از فسخ را به طرف دیگر پرداخت نماید؛ بنابراین در حالت عادی فسخ قرارداد اجاره بدون وجود دلیل قانونی از سوی هیچ کدام از طرفین ممکن نیست و هر کدام که بخواهند این کار را انجام دهند، باید خسارت فسخ را پرداخت کنند.

معمولا اگر فسخ قرارداد اجاره از سوی مستاجر انجام شود، خسارت معادل مبلغ اجاره بهای ماهانه و یا ضریبی از این مبلغ تعیین می‌شود.

در حالت کلی همه چیز به شرایط ذکر شده در قرارداد اجاره بستگی دارد و مستاجر یا مؤجر می‌توانند شرط کنند در صورتی که قرارداد، بدون داشتن حق فسخ قرارداد اجاره از سوی یکی از طرفین صورت گیرد، خسارت معینی را دریافت کنند.

یکی از نکات مهمی که باید درباره‌ی فسخ قرارداد اجاره و فسخ قرارداد خرید خانه مورد توجه قرار گیرد، آن است که این عمل باید پس از احراز مقدمات، به صورت قاطع و سریع انجام شود؛ در صورتی که مشخص شود یکی از طرفین حق فسخ قرارداد را دارد، اما وی به هر دلیلی این کار را به تعویق بیندازد، حق فسخ وی از بین رفته و‌ نمی‌تواند هیچ‌گونه ادعایی را بر این امر اقامه کند.

باید دانست که بین ابطال معامله و فسخ معامله تفاوت وجود دارد.

ابطال معامله اشاره به حالتی دارد که یک معامله به کلی بی‌اعتبار می‌شود، اما فسخ قرارداد به حالتی گفته می‌شود که یک قرارداد دارای اعتبار بوده و بعد از فسخ نیز می‌تواند به عنوان قرارداد فسخ شده در مشکلات احتمالی بعدی مورد استناد قرار گیرد.

هر کدام از طرفین قراردادهای خرید یا اجاره خانه در صورتی که تصمیم به فسخ معامله داشته باشند، باید اظهارنامه‌ی مربوطه را پر کرده و به دادگاه ارائه دهند.
پس از آن، دادگاه طرف دیگر را به محکمه فراخوانده و دو طرف باید در زمانی که از سوی دادگاه معین شده و به اطلاع آن‌ها رسیده، حاضر شوند.

قاضی پس از شنیدن اظهارات طرفین و بررسی ادله و مدارک، تصمیمات لازم را گرفته و حکم نهایی را صادر می‌کند.

لازم به ذکر است که فسخ معامله تنها باید از طریق مراجع قانونی و به صورت مکتوب و مستند انجام شود.

به عبارت دیگر در صورتی که هر کدام از طرفین قرارداد تصمیم به فسخ قرارداد اجاره یا فسخ قرارداد خرید خانه داشته باشند، باید کلیه‌ی مراحل قانونی را طی کنند؛ حتی اگر مورد فسخ در بین خودشان به صورت تمام و کمال حل شده باشد؛ در غیر این صورت قول شفاهی و توافقات غیر مکتوب از نظر قانونی غیر مستند و بی‌اعتبار بوده و قراردادی که از اول منعقد شده، همچنان رسمیت  خواهد داشت.