ضرورت داشتن مسکن با مالکیت شخصی از آنجا ناشی می شود که گرانی اجاره مسکن و عدم ثبات قیمتها هر کسی را وا داشته که با تهیه مسکن شخصی، هرچند کوچک از پرداخت اجاره بهایی که هر ساله افزایش می یابد، رها شود.
به همین دلیل تقاضا برای مسکن ارزان رو به رشد بوده و ساخت مسکن ارزان به شیوه‌ای برای کسب درآمد زایی برخی تبدیل گردیده است.
از طرفی قیمت نسبتا مناسب آپارتمانهایی که پیش‌فروش می‌شوند و نیز منافع حاصله برای سازندگان، جاذبه‌ای برای قرارداد پیش‌فروش آپارتمانها ایجاد نموده است.
اینک بدنبال گسترش روز افزون تخلفات و جرائم در حوزه پیش‌فروش واحد های مسکونی و با توجه به لزوم جلوگیری از تضییع حقوق پیش‌خریداران و در راستای کاهش وقوع برخی جرائم از جمله کلاهبرداری و به منظور وضع مقررات پیشگیرانه، قانونی به تصویب رسیده تا موجبات اطمینان خاطر مردم را فراهم نماید.
تفاوت فروش و پیش فروش آپارتمان
در چند دهه گذشته خرید و فروش آپارتمان یکی از شایع ترین اقسام معاملات بوده، و همین پدیده سبب شده که قانونگذار در سال ۱۳۴۳ به وضع قانون تملک آپارتمان ها مبادرت ورزد. این قانون که در واقع همزمان با تولد آپارتمان نشینی تدوین یافت بیشتر ناظر به مواردی است که هنگام خرید و فروش، مورد معامله ساخته شده تحویل مشتری می شود.
لیکن معاملات پیش خرید آپارتمانها مربوط به بناهائی است که هنوز ساخته نشده و بناست در آینده ساخته شود، و لذا احکام مربوط به قرارداد های راجع به آن از ویژگی های خاصی برخوردار می باشد.
در این فرض فروشنده متعهد به ساخت و ساز آن و معمولا خریدار به طور اقساط ثمن مورد معامله را با احداث تدریجی ساختمان به فروشنده می پردازد.
البته به موجب مباحث در پیش رو، نقشه و ماکت ساختمان در قرارداد معین و فروشنده هم متعهد می شود که بر اساس آن واحد مربوطه را ظرف مدت معین ساخته و تحویل دهد.
لازم به ذکر است گاهی فروشنده یا فروشندگان آپارتمانهای ساخته نشده در ابتداء مالک قطعات زمین یا عرصه هستند و گاه ابتدا مالک زمین نبوده، بلکه زمین را از مالک آن خریداری می کنند و خود به عنوان سازنده اقدام به ساخت آپارتمان در زمین مزبور می نمایند.
فرض دیگر این است که در قالب قرارداد مشارکت مدنی که در نوشتار های بعدی به ابعاد آن پرداخته خواهد شد، صاحب ملک یا سازنده (که در اینجا پیمانکار نامیده می شود) بنا به توافق سهم خود را در قالب پیش فروش به متقاضیان مسکن واگذار می نماید.
بنابراین مهمترین مساله ای که در باب فروش آنها مطرح می گردد توصیف حقوقی این نوع قراردادهاست که با توجه به اینکه در هنگام قرارداد هنوز آپارتمانی موجود نیست و یا ساخته نشده، قرارداد مزبور چه ماهیتی دارد که اجمالا باید گفت که متعلق هر قراردادی یا حق عینی است یا دینی، و از آنجایی که این نوع قراردادها خرید و فروش واحد های ساخته شده نیست، بلکه تعهد به احداث و واگذاری در آینده است، بنابراین یک حق دینی برای ذینفع بوجود می آورد.
امتیازات اجمالی قانون پیش فروش آپارتمان
رابطه‌ای که بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده برقرار می‌شود معمولا با انعقاد قراردادی با عنوان «پیش‌فروش» است که در تحلیل ماهیت این قرارداد و بر اساس ماده ده قانون مدنی می توان آنرا تحت عنوان "قراردادهای خصوصی" مطرح کرد؛ زیرا در ماده سه این قانون آمده است قرارداد پیش فروش موجب انتقال کلیه حقوق و تعهدات ناشی از آن و از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل، تثبیت می گردد.
می‌دانید که تنظیم هرگونه قرارداد، امری حساس و نیازمند تخصص است؛ بنابراین برای جلوگیری از هرگونه پیشامد نامطلوب و عواقب بعضا جبران ناپذیر، توصیه میگردد از خدمات تنظیم قرارداد سایت معتبر بنیاد وکلا استفاده کنید.
هم چنین بلحاظ تحقق هر چه بهتر این هدف، شهرداری‌ها را مکلف نموده هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
از این حیث مقررات مربوط به قواعد عمومی معاملات از جمله تعهد فروشنده مبنی بر سلب اختیار فروش به دیگری، نوعی حق برای خریدار بوجود می‌آورد که طبق آن در صورت فروش ساختمان توسط متعهد به دیگری، قرارداد با شخص ثالث را ابطال و متعهد را ملزم به فروش مال به خود کند.
از جمله امتیازات دیگر این قانون اینکه اولا باید حدود ده درصد از کل کار پیش رفته باشد و پس از آن آگهی فروش آپارتمان منتشر شود.
ثانیا سابق بر این، پیش‌فروشندگان معمولا برای تعهدات مالی طرف مقابل ضمانت اجراهای سنگینی (مانند انفساخ قرارداد در صورت عدم پرداخت یکی از اقساط) قرار می‌دادند، اما طبق این قانون مقرر شده پیش فروشندگان باید راس موعد به تعهدات خود عمل کنند و اگر به تعهدات خود عمل نکنند باید از عهده خسارات وارده بر آیند.
در مواد دیگری مقرر شده اگر نواقص و عیوب آشکار یا مخفی پیش از تحویل مشخص شود، حق فسخ معامله یا دریافت خسارت از حقوق فرد خریدار است، و در تمامی مواردی که پیش‌خریدار قرارداد را فسخ می‌کند، قیمت املاک باید بر طبق شاخص قیمت‌های بانک مرکزی مورد ارزیابی قرار گیرد.
از طرف دیگر، پیش فروشندگان و پیمانکاران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث، مسئولیت مطلق و تضامنی دارند و مکلف‌اند مسئولیت خود را از این جهت بیمه کنند.
گرچه چنین تاکتیک حقوقی در سیستم حقوقی ما بی‌نظیر نیست اما اتخاذ چنین تمهیداتی در حمایت از حقوق خریداران، کار جدیدی است که طرفین قرارداد را از عوارض بعدی مصون نگه می دارد.
بعلاوه، تاکنون مهندسین ناظر برای نظارت ابتدا، مرحله میانی و انتهای پروژه اقدام می‌کردند اما در حال حاضر به موجب همین قانون خریدار هنگام پرداخت هر قسط می تواند گواهی پیشرفت کار را از مهندس ناظر دریافت کرده که باید امضای مهندس ناظر در دفترخانه گواهی امضا شود تا به استناد همین سند بهای پروژه پرداخت شود و بر همین مبنا مهندس ناظر باید ماهی یکبار از ساختمان بازدید بعمل آورد که طبعا از بروز مشکلات بعدی در زمینه عدم ایمنی ساختمان جلوگیری شود.
البته لازم بذکر می باشد با هدف ایجاد تعادل و نیز حمایت از انبوه سازان، قانونگذار مقرر می دارد:
در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده می تواند مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند.
در این موارد دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید، در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
نکته دیگر اینکه، پیش از این اگر ملکی خریداری می‌شد و فروشنده برای واگذاری آن اقدام نمی کرد خریدار از طریق دادخواهی و پس از اخذ رای قطعی، و با امضای نماینده دادگاه می‌توانست آپارتمان را مالک شود، اما در حال حاضر به موجب این قانون نیازی به حضور نماینده دادگاه نیست و اگر نود درصد پروژه پیشرفت کرده باشد خریدار می تواند با پذیرش انجام ده درصد باقی کار با حضور در دفتر اسناد رسمی، ملک را به نام خود منتقل کند.
هم چنین در جهت سهولت تملک طبق آئین نامه آن هزینه تفکیک تنها برای واحد خریداری شده پرداخت می شود و خریدار ملزم نیست که هزینه تفکیک کل ساختمان را بپردازد.
در پایان باید گوشزد نمود در جهت اجرایی تر شدن هر چه بهتر این قانون، ضمن پیش بینی مسئولیت کیفری فروشندگان در مواردی، و با هدف تسریع در حل و فصل اختلافات ناشی از آن، مقرر شده رسیدگی به کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد این نوع قراردادها، توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد.
درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند.
