یکی از مشکلاتی که امروزه بسیار رایج است اختلاف بین مالک و مستاجر است؛ یکی از این موارد اختلاف عدم پرداخت اجاره بها است.
در این مقاله با ما همراه باشید تا به شما بگوییم قرارداد اجاره چیست و عدم پرداخت اجاره بها از جانب مستاجر چه عواقبی در پیش دارد.
اجاره بها در قرارداد اجاره
در صورتی که مستاجر اجاره ملک یا مغازه و غیره را به موقع پرداخت نکند، اگر در قرارداد اجاره حق فسخ برای خود (مالک) در صورت عدم پرداخت اجاربها را، پیش بینی کرده باشد، می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید؛ ولکن با توجه به روند طولانی بودن مدت رسیدگی در دادگاه‌ها (مدتی بالغ بر ۸ ماه الی ۱ سال) عملا نمی توانید تا پایان مدت اجاره ملک را تخلیه نمایید تا به نتیجه برسید.
در مورد مطالبه اجاربها ء نیز به همین میزان زمان می برد و اگر موجر یا مالک حق فسخ نداشته باشد، نمی تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
و لکن می توان در مورد مطالبه اجاربهاء نسبت به توقیف اموال مستاجر اقدام نمود.
در ماده ۴۶۶ قانون مدنی ایران عقد اجاره چنین تعریف شده است: اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجر می‌شود؛ اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجر گویند.
در عقد اجاره، مستاجر تا پایان مدت اجاره حق مطالبه وجه داده شده را ندارد.
مطابق قانون روابط موجر و مستاجر تخلیه ملکی که اجاره داده شده همزمان با دریافت مبلغی که به عنوان ودیعه رهن بوده است، صورت بگیرد اما اگر به هر دلیلی موجر در بازگرداندن مبلغ اجاره به مستاجر امتناع نمود، مستاجر می تواند از طریق تقدیم دادخواست حقوق خود را مطالبه کند.
اگر میزان مبلغ رهن کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، می توان برای مطالبه آن به شورای حل اختلاف مراجعه نمود ولی اگر بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد باید به دادگاه عمومی مراجعه کرد.
اجور معوقه چیست؟
به معنای اجاره بهای عقب افتاده میباشد، اجاره بهای مکان استیجاری که مستاجر آن را پرداخت ننموده است و اجور جمع اجاره بوده به معنی اجرت و معوقه به معنای به تعویق افتاد میباشد.
مدت اجاره
در ماده ۴۶۸ قانون مدنی ایران آمده است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا عقد اجاره باطل است.»
علت بطلان در ماده مذکور به آن خاطر است که می‌بایست در هر عقدی، مورد معامله معلوم و معین باشد، هرگاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضی از عقود مسامحه.
همچنین در ماده ۴۷۲ قانون مدنی آمده است: «عین مستاجر باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است.»
دلیل اصلی در مورد معین بودن زمان اجاره این است که در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به‌سختی می‌توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز ساخت.
چه بیع به تعبیر فقها تملیک عین به‌عوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و ممتاز می‌سازد.
نکات مهم قبل از انعقاد قرارداد اجاره با توصیه وکیل تلفنی:
- مطمئن شوید که با خود صاحب خانه قرارداد می بندید.
- در صورت نبودن صاحب خانه، وکالت نامه قانونی که به فرد دیگری داده شده را بررسی کنید و اطلاعات را با سند مطابقت دهید.
- قبل از تحویل گرفتن خانه از سالم بودن تمام تجهیزات آن مطمئن شوید.
- به تاریخ قرارداد دقت کنید، معمولا قراردادهای اجاره یک ساله بسته می شود.
- بعد از بستن قرارداد از املاک حتما درخواست کد رهگیری کنید.
مقدمات لازم برای تقاضای تخلیه
برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد، باید یکی از شرایط ذیل حاکم باشد:
- مدت اجاره منقضی شده باشد.
- مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.
- اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.
در این صورت می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملک درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.
برای تخلیه ملک بر اساس ماده ۲ قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرای آن باید تقاضای تخلیه کرد. مطابق رویه عملی بر اساس قانون دادگاه ظرف یک هفته پرونده فوق را به شورای حل اختلاف محل می‌فرستد.
تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
به طور کلی می توان گفت که در صورت عادی بودن اجاره نامه و یا عدم وجود آن می توان با ارسال اظهار نامه برای تخلیه ملک اقدام کرد.
در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد نیز می توان با ابلاغ اخطاریه توسط دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره، فرد مستاجر مکلف است که ظرف ۱۰ روز قسط و یا اقساط عقب افتاده خود را پرداخت نماید.
چنانچه این اتفاق نیفتاده و اقساط عقب افتاده باز گردانده نشوند مالک می تواند از راه دفترخانه و یا اجرای ثبت اقدام نماید؛ البته این مسئله در صورتی است که اجاره نامه رسمی باشد؛ در غیر این صورت باید از راه دادگاه درخواست وصول اجاره بها و تخلیه نمایند. این نکته در مشاوره هایی که با وکیل آنلاین است گوشزد می شود.
رویه عملی برای تخلیه ملک استیجاری
در صورتی که مستاجر ظرف یک سال، دو بار در اثر اخطار و یا ارسال اظهار نامه به پرداخت اجاره بها اقدام کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مشخص شده پرداخت نکند و یا حتی آن را به صندوق ثبت تودیع ننماید، مالک می تواند از دادگاه درخواست تخلیه کرده و در این راستا اقدام نماید.
توصیه وکیل قرارداد اجاره به شما در هنگام انعقاد این عقد این است که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها موجر می‌تواند شروطی را به نفع خود بگنجاند؛ به طور مثال در قرارداد ذکر شود، در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بیش از ۱۰ روز موجر می‌تواند اجاره را فسخ کند.
لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها پیش‌بینی شده باشد، باید مستاجر به موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.
اثبات پرداخت اجاره بها
پرداخت اجاره بها باید از سوی مستاجر که مدعی است اثبات شود؛ یعنی به صرف ادعا مبنی بر پرداخت نقدی کفایت نمی کند. بنابراین باید دلایل کافی دال بر پرداخت از طریق واریز به صورت کارت به کارت یا اینکه شهادت دو نفر از سوی مستاجر وجود داشته باشد.
اگر مالک قراردادی مبنی بر اجاره با مستاجر نداشته باشید، چیکار باید بکند؟ ابتدا مالک باید رابطه استیجاری را علیه مستاجر از طریق دادگاه حقوقی اثبات نماید بعد از این مالک باید اظهارنامه ای دال بر عدم پرداخت اجاره بها و بعد دادخواستی مبنی بر تخلیه از طریق دادگاه مربوطه را علیه مستاجر تقدیم دادگاه نماید.
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه
در مشاوره حقوقی قرارداد اجاره به شما گفته می شود که مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود.
اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد، مرجع درخواست تخلیه دادگاه حقوقی محل خواهد بود.
همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت دوایر، سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود، شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه حقوقی محل خواهد بود.
سلام. آیا در صورت بد حساب بودن مستأجر در پرداخت اجاره بها، می‌شود در قرارداد بندی مبنی بر پرداخت خسارت دیر کرد اضافه کرد؟
با تشکر