الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در بعضی از موارد در قرارداد های خرید و فروش ملک با عدم ایفای تعهد طرفین مواجه می شویم که بیشترین آن مربوط می شود به زمانی که خریدار بیشتر مبلغ ثمن را پرداخت نموده و در زمان انتقال سند مالک به تعهد خود عمل نمی نماید، نیاز به الزام به تنظیم سند است.
برای اینکه به این مشکل کمتر برخورد کنیم باید یک بندی در قرارداد که به صورتی بازدارنده باشد به قرارداد اضافه گردد مبنی بر وجه التزام و خسارات که پیشتر به آن می پردازیم.
- مدارک لازم جهت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
- مطالبه ثمن معامله و اعلام فسخ قرارداد
- مطالبه وجه التزام و خسارات در امور املاک
- شرایط طرح پرونده الزام به تنظیم سند رسمی
- مراحل انجام پرونده الزام به تنظیم سند رسمی
- بحث وجه التزام در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی
- تشریفات پرونده الزام به تنظیم سند رسمی
در قرارداد های خرید و فروش ملک یک تاریخی در قرارداد مقرر می گردد که در آن طرفین متعهدند در آن زمان به دفتر اسناد رسمی تعیین شده در قرارداد مراجعه نمایند و مالک یا سازنده سند رسمی ملک را به نام خریدار انتقال دهد و در مقابل خریدار مابقی ثمن را به فروشنده بپردازد اما متاسفانه به دلایل مختلفی در زمان مقرر مالک یا سازنده در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا نکرده و مشکلاتی برای خریدار ایجاد می نمایند.
در این موارد خریدار باید به این نکته توجه نماید و در اولین قدم حتما گواهی عدم حضور مالک را از سردفتر اسناد رسمی مطالبه نماید.
در مرحله دوم اظهارنامه ای مبنی بر الزام به ایفای تعهد و انتقال سند در مدت زمان یک هفته الی ۱۰روز به طرفیت مالک یا سازنده ارسال گردد.
در مرحله بعدی بعد از اتمام مدت و عدم ایفای تعهد مالک باید دعوای با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ملک به طرفیت مالک یا سازنده در مراجع قضایی صالح مطرح گردد.
جهت انجام تمام امور زمین و الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی باید یه وکیل خوب و حرفه ای در امور املاک برای خود تعیین نمایید تا در نزدیکترین زمان مشکلاتتان حل شود و املاکتان در کمترین زمان در تصرف شما قرار گیرد؛ بنابراین برای مشاوره با وکیل ملکی و مشورت در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی بهتر است با وکلای حرفه ای مجرب ما در بخش املاک تماس حاصل فرمایید و به جواب سؤالاتتان برسید.
مدارک لازم جهت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید مدارک محکمی ارائه گردد، از جمله:
- قرارداد خرید ملک
- گواهی عدم حضور مالک یا سازنده در دفتر اسناد رسمی
- اظهارنامه مبنی در الزام به ایفای تعهد
مطالبه ثمن معامله و اعلام فسخ قرارداد
ممکن است در قرارداد خرید و فروش ملک با توجه به اینکه مالک یا سازنده به تمام تعهدات خود به درستی عمل میکنند اما خریدار به تعهد خود مبنی بر پرداخت ثمن عمل نکند بنابراین در زمان مقرر در تنظیم سند رسمی مالک یا سازنده با مشکل مواجه می گردد؛ لذا در صورت عدم پرداخت ثمن اولیه مالک یا سازنده ملزم به الزام به تنظیم سند رسمی به نام خریدار نمی باشند.
بنابراین در اولین قدم مالک باید اظهارنامه ای مبنی بر الزام به ایفای تعهد که پرداخت ثمن می باشد به طرفیت خریدار ارسال نماید و مهلت یک هفته الی ده روزه ای به خریدار بدهد تا به ثمن را پرداخت نماید.
اما اگر همچنان خریدار ثمن را پرداخت نکرد و فروشنده از فروش ملک خود منصرف گردید در صورتی که در قرارداد حق فسخی برای فروشنده در صورت عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در نظر گرفته شده باشد، در این زمان فروشنده می تواند با اظهارنامه ای مبنی بر اعلام فسخ قرارداد به طرفیت خریدار ارسال نماید و زمانی را در دفترخانه جهت عودت ثمن تعیین نماید تا با صلح و سازش قرارداد فسخ گردد، اما اگر خریدار در قرار حضور پیدا نکند.
در آخرین قدم فروشنده باید دعوایی با خواسته تایید فسخ قرارداد به طرفیت خریدار مطرح نماید.
همچنین این دعوا می تواند برعکس نیز مطرح گردد در صورتی که خریدار ثمن معامله را پرداخت نموده اما مالک سند را به نام خریدار انتقال نمی دهد که در صورت تعیین حق فسخ برای خریدار در قرارداد خریدار می تواند ابتدا با ارسال اظهارنامه فسخ قرارداد را اعلام و در مرحله ی بعدی دعوایی با عنوان تایید فسخ قرارداد و مطالبه ثمن پرداختی مطرح نماید.
مطالبه وجه التزام و خسارات در امور املاک
در اکثر قرارداد هایی که طرفین به تعهدات خود عمل نمی نمایند طرف مقابل خسارت و ضررهایی را متحمل می شود؛ بنابراین برای جبران تمام ضرر و زیانها بهتر است در زمان انعقاد قرارداد ماده ای با این محتوا تنظیم گردد که در صورتی که یکی از طرفین معامله به تعهدات خود عمل نکند یا در انجام تعهد تاخیر نماید وجه التزام به مبلغ روزانه ……تومان باید پرداخت نماید.
با وجود این بند از خیلی از تخلفات و عدم انجام تعهدات جلوگیری به عمل می آید اما در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود مبنی بر پرداخت ثمن و تنظیم سند و … عمل نکند طرف مقابل می تواند در دعوایی که با خواسته اصلی طرح می نماید، وجه التزام و خسارات وارده مقرر در قرارداد را نیز مطالبه نماید که از تاریخ عدم انجام تعهد تعیین شده در قرارداد محاسبه می گردد.
الزام به تنظیم سند رسمی، شخصی که مالی را می خرد با تصرف عدوانی نسبت به آن مالک شناخته می شود و حق هرگونه تصرف و اختیاری در مال خود را دارد.
اصولا اموال منقول به صرف تصرف مورد تملک قرار می گیرند.
هرچند در مورد برخی از اموال منقول، صرف تصرف و باقی ماندن در ید شخص برای اثبات مالکیت کفایت نمی کند و به عنوان مثال در معامله خودرو، تنظیم سند رسمی لازم است در مورد اموال غیر منقول نیز براساس م ۴۶ و۴۷قانون ثبت، الزام به تنظیم سند رسمی اجباری است.
پرونده الزام به تنظیم سند در جایی مطرح می شود که در قولنامه یا مبایعه نامه ای، وقوع مالکیت ثابت شده باشد و با اثبات این مالکیت، جهت تنظیم سند رسمی بتوان اقدام کرد.
براساس ماده ۲۲ قانون مدنی (عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند).
بنابراین ماده در صورتی که بیعی انجام شود و براساس مال موجود در بیع، الزام به تنظیم سند رسمی لازم باشد، می توان پرونده الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کرد.
شرایط طرح پرونده الزام به تنظیم سند رسمی
- وجود قراردادی اعم از قولنامه و یا مبایعه نامه مبنی بر تعهد بر انتقال
- تعهد به حضور در تاریخ معین و امکان در نظر گرفتن وجه التزام
- گواهی عدم حضور و یا اظهارنامه مناسب
- داشتن پایان کار، گواهی عدم خلافی از شهرداری و … (در آپارتمان باید گواهی پایان کار باشد).
- ملک باید سابقه ثبتی داشته باشد؛ اگر نباشد، بحث الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نیست.
باید توجه داشت که اگر مورد معامله از مواردی باشد که صرفا با سند عادی معامله می شوند و پرونده الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به آن مال مطرح شود، قرار رد دعوا مطرح می شود.
مراحل انجام پرونده الزام به تنظیم سند رسمی
- ابتدا باید خریدار در تاریخی که در مبایعه نامه تعیین شده است در دفترخانه ای که در نظر گرفته شده، مراجعه کرده و اقدام به اخذ گواهی عدم حضور نماید.
در صورتی که تاریخی مشخص نشده باشد و یا خریدار در تاریخ معین شده نتواند به دفترخانه مراجعه نماید، لازم است اظهارنامه رسمی تنظیم شده و به فروشنده ارسال شده ومحل و تاریخ حضور جدیدی تعیین شود و به او اعلام شود.
- طرح پرونده الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه واقع در محل وقوع ملک
- در صورت صدور حکم قطعی به نفع خریدار، به فروشنده ابلاغ می شود که نسبت به تنظیم سند اقدام نماید و اگر فروشنده اقدام به تنظیم سند ننمود، دادگاه راسا در دفترخانه نسبت به امضا از طرف فروشنده اقدام می کند.
در این مورد باید به ماده ۲۲۲ قانون مدنی رجوع نمود.
همچنین بر اساس ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام "هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضا می نماید."
بحث وجه التزام در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی
می توان ضمن مبایعه نامه، شرط نمود که در صورت عدم تنظیم سند رسمی در تاریخ مقرر، وجهی به خریدار تعلق گیرد که به این مبلغ وجه التزام می گویند.
علاوه بر این معمولا خسارتی نیز به صورت روزانه تعیین می شود که از زمان صدور گواهی عدم حضور قابل مطالبه است.
بحث الزام به تنظیم سند رسمی در مال مرهونه
اگر ملکی در رهن باشد، تا زمان فک رهن نمی توان سند تنظیم نمود، مگر این که مرتهن رضایت دهد.
اگر مال مذکور در رهن بانک باشد، دادگاه باید میزان بدهی قبلی را احراز نموده و با حفظ حقوق مرتهن قبلی ، بحث الزام مطرح می شود.
تشریفات پرونده الزام به تنظیم سند رسمی
- دادگاه صالح برای این پرونده، دادگاه محل وقوع ملک است.
- هزینه های معمول برای انتقال مثل مالیات و عوارض شهرداری به عهده فروشنده بوده و هزینه تحریر سند، نصف – نصف به عهده طرفین است.
- هزینه دادرسی بر اساس قیمت ملک تعیین می شود.
نکات
- پرونده الزام به تنظیم سند رسمی با پرونده الزام به تحویل مبیع متفاوت است.
- در مورد بحث الزام به تنظیم سند رسمی مال مشاع، یا می توان الزام به تنظیم یک سند مادر نمود و یا ابتدا پرونده تفکیک را مطرح کرده و سپس الزام به تنظیم دادخواست.
- اجرت المثل این مدت از فروشنده قابل مطالبه است.
