امروزه با افزایش آپارتمان نشینی مشکلات و مسائل به دلایل مختلف از جمله عدم آگاهی به قوانین و یا عدم رعایت و نقض این قوانین و غیره به وجود می آید که پرونده های در این خصوص در دادگاه ها مطرح می باشد.
اگرچه قانونگذار با تدوین و تصویب موادی در قوانین مختلف از جمله قانون تملک آپارتمان ها و قانون روابط موجر و مستاجر و سایر قوانین در این خصوص و فرهنگ آپارتمان نشینی بین افراد جامعه را ارتقا داده و مقرراتی وضع کرده تا از بروز مشکلات پیش بینی کند و برخی از مشکلات نیز حل و فصل شده است اما کما کان برخی از مسائل از جمله مباحثی که قانونگذار در قانون به آن پرداخته است، قسمت های مختلف ساختمان (قسمت اختصاصی و مشترک) و اداره امور ساختمان (مجمع عمومی و اختیارات و وظایف مدیر و مدیران) و هزینه های مشترک ساختمان و همچنین حفظ و نگهداری تعمیر بنا، که هر یک بخشی از مواد این قانون را خود اختصاص داده است نیز هنوز اختلافاتی میان ساکنین وجود دارد.
اما خود مالکین نیز باید سعی در داشتن روابطی مسالمت آمیز داشته باشند از همین رو قانونگذار جلسات و مجامعی را در قانون پیش بینی کرده که مالکین با صحبت و تصمیم گیری راهکارهای را برای اتفاق نظر در خصوص برخی مسائل در نظر بگیرند .
مجمع عمومی از مالکان آپارتمان تشکیل می شود و برای اداره امور مربوط به ساختمان تشکیل می شود.
یکی از این مجامع مجمع عمومی عادی نخستین ساختمان است که دارای وظایف و اختیاراتی می باشد؛ به همین دلیل در این مقاله به بررسی اینکه مجمع عمومی عادی نخستین آپارتمان بر طبق قانون چیست؟ و وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی نخستین آپارتمان می پردازیم.
مجمع عمومی عادی نخستین آپارتمان بر طبق قانون چیست؟
با توجه به وظایف بیان شده در فوق و با توجه به اهمیت تشکیل این مجمع باید به صورت مجزا از سایر مجامع از جمله: مجمع عمومی عادی سالانه، مجمع عمومی عادی فوق العاده و مجمع فوق العاده مورد بررسی قرار گیرد.
منظور از مجمع عمومی عادی نخستین آپارتمان همانطور که از نام آن مشخص است زمانی کلمه مجمع یک آپارتمان بیان می شود منظور مالکین یک ساختمان هستند و مجمع عمومی به معنی جمع کل ساکنین یک آپارتمان و مقصود از نخستین یعنی اولین باری که مالکین یا ساکنین یک آپارتمان در جلسه ای شرکت می کنند و اولین موضوعات مهم یک ساختمان را مطرح و تعیین می نمایند.
به عنوان مثال: تعیین مدیر ساختمان باید در اولین مجمع عمومی عادی نخستین آپارتمان انجام شود، پس این مجمع عادی دارای اهمیت خاص و فوق العاده ای برای یک آپارتمان دارد.
زمانی که یک ساختمان ساخته می شود و به افراد فروخته می شود، باید این مجمع به سرعت تشکیل شود و باید نصف بیشتر مالکین حضور پیدا کنند و چنانچه نصف بیشتر مالکین حضور پیدا نکنند، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد و به ساکنین ابلاغ می گردد و مجددا باید جلسه مجمع تشکیل شود.
تصمیماتی که در مجامع عمومی ساختمان گرفته می شود براساس قانون تملک آپارتمان ها براساس اکثریت مطلق آرا می باشد؛ یعنی اگر مدیر یا هیات مدیره بخواهد انتخاب بشود باید آراء نصف بیشتر مساحتی که مالکان از قسمت های اختصاصی ساختمان را دارند را کسب نمایند.
لازم به ذکر است که مستاجر حق حضور در جلسه مجمع عمومی را ندارد مگر به عنوان نماینده ی مالک.
وظایف و اختیارت مجمع عمومی عادی نخستین
از جمله وظایفی که اولین مجمع عمومی عادی دارد، تعیین رییس مجمع است که بر طبق قانون که در ماده ۷ قانون تملک آپارتمان ها آمده است:
در اولین جلسه مجمع ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از آن انتخاب می شوند . مجمع عمومی مالکین باید حداقل هر سال یکبار تشکیل شود.
انتخاب مدیر یا مدیران و خزانه دار یکی دیگر از اقداماتی است که در مجمع عمومی عادی نخستین باید صورت گیرد که در ادامه ماده ۷ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها قانونگذار اینگونه بیان کرده است که در همان جلسه باید مدیر یا هیات مدیره از بین مالکین یا اشخاصی از خارج انتخاب شود.
اتخاذ تصمیم نسبت به اداره ی ساختمان را به عنوان یکی ار اقداماتی که می توان در این مجمع انجام داد در نظر گرفت و این اتخاذ تصمصم می تواند به جلسه دیگری در مجامع عمومی عادی سالانه یا فوق العاده موکول کرد از جمله می توان به تصویب بودجه ساختمان یا مشخص کردن تاریخ سالانه مجمع اشاره کرد که در واقع این وظیفه مجمع اختیاری می باشد.
تعیین تاریخ سالانه مجمع به عنوان یکی از وظایف مجمع است که هم می تواند در مجمع عمومی عادی نخستین انجام شود و هم موکول به مجمع عمومی عادی یا فوق العاده گردد، در هر صورت لازم است که تاریخی را مشخص کنند نه به صورت کاملا دقیق اما به طور کلی باید تعیین شود که مجمع چه زمانی یا در چه ماهی می خواهد تشکیل شود.
عنداللزوم تصویب اساسنامه ساختمان که ضروری نمی باشد.
