نزدیک به چهل سال است که به دلیل رشد شهرنشینی و پیشرفت جمعیت آپارتمان نشینی در شهرهای ایران رواج پیدا کرده است.
زندگی آپارتمان نشینی اگر چه هزینه های تامین مسکن را کاهش داده است، مشکلات خاص خود را دارد؛ چون شما باید با چند خانواده دیگر کنار بیایید همیشه حواستان باشد که مزاحم دیگران نشوید.
برای تقسیم هزینه های ساختمان سهم شارژ پرداخت و شارژ عقب افتاده همسایه را به او یادآوری کنید و اختلاف ناشی از این مسائل را حل و فصل کنید.
رعایت دقیق این بایدها و نبایدها و حرکت روی مدار اخلاق به فرهنگ آپارتمان نشینی معروف شده است.
فرهنگی که در برخی مناطق شهری به کندی در حال پیشرفت است اما اگر هرکس حد و حدود خود و دیگران را در زندگی آپارتمان نشینی بشناسد، اختلاف کمتری بروز خواهد کرد و رعایت فرهنگ آپارتمانی به آسانی رعایت چند گزاره اخلاقی و قانونی ساده است قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه آن می‌تواند راهنمای شما در این خصوص باشد.
آپارتمان چیست؟
تعریف دقیقی از آپارتمان وجود ندارد اما در اصطلاح یک واحد مستقل در یک ساختمان چند طبقه است اینکه شما از آن برای سکونت استفاده می‌کنید یا در آن کاسبی راه انداخته اید در تعریف آن تاثیری ندارد.
مدیریت ساختمان
در صورتی که بیش از سه واحد آپارتمانی در ساختمان باشند، باید مجمع عمومی مالکان تشکیل شود؛ یعنی همه مالکان با هم جلسه تشکیل می‌دهند و یک یا چند مدیر (هیئت مدیره) انتخاب کنند.
مدیر برای دو سال انتخاب می شود، فرقی نمی‌کند که مدیر از اعضای ساختمان باشد یا فردی از خارج از ساختمان انتخاب شود.
وظیفه مدیر حفظ و اداره ساختمان است و باید تصمیمات مالکان را که حالا یک مجمع عمومی تشکیل دادند، اجرا کند.
مدیر موظف است تمام ساختمان را در برابر آتش سوزی بیمه کند و هزینه بیمه هم به این همه مالکان به نسبت سهم قسمت اختصاصی آنها تقسیم میشود؛ اگر مدیر این کار را نکند و خسارتی به ساختمان وارد شود مسئول جبران خسارت خواهد بود.
علاوه بر مدیر باید یک خزانه دار از بین مدیران هم برای ساختمان انتخاب شود که مسئول احتساب هزینه ها و درآمدها محسوب می شود.
نکته مهم دیگر این است که برای ساختمانهای بیش از ۱۰ واحد باید نگهبان نیز استخدام شود.
در مورد ساختمانهای کمتر از سه واحد اگر در مورد مدیریت و انتخاب آن به توافق نرسیدند، تصمیم‌گیری درباره قسمت‌های مشترک با نظر مکانی است که بیشتر از نصف مساحت اختصاصی را دارند.
قسمت اختصاصی و مشترک ساختمان
فضای داخل آپارتمان ها به دو قسمت تقسیم می شود، اختصاصی و مشترک قسمت اختصاصی قسمتی است که فقط مالک آپارتمان یا کسی که در آن زندگی می‌کند، حق استفاده از آن را دارد مانند بالکن بقیه همسایه ها حق ورود به قسمت اختصاصی آپارتمان شما را بدون اجازه ندارند، قسمت مشترک که به آن مشاع هم گفته میشود بخشی از ساختمان است که همه ساکنان حق استفاده از آن را دارند.
بخش های زیر از آپارتمان داخل در قسمت های مشترک است.
این بنا تاسیسات قسمت‌های مشترک مانند:
- پمپ منبع آب و مرکز حرارت و تهویه رخت شوی خانه
- کنتورها تابلوهای برق
- تلفن مرکزی
- انبار عمومی ساختمان
- اتاق سرایداری در هر جای ساختمان که باشد.
- دستگاه آسانسور و محل آن
- چاه های فاضلاب لوله ها از قبیل گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن
- اسکلت ساختمان درها و پنجره ها و راه پله ها که در قسمت اختصاصی نباشند.
- تاسیسات مربوط به راه پله نمای خارجی ساختمان محوطه ساختمان و با بام و قسمت هایی که ساکنان به طور مشترک استفاده می کنند.
- قسمت هایی که در سند اختصاصی واحد آپارتمانی قید نشده است.
تصور نکنید در قسمت‌های مشترک آزاد گذاردن میز و صندلی و نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است.
همچنین توجه کنید که اگر بخواهید واحد آپارتمانی خود را انتقال دهید، قسمت های اشتراکی هم باید منتقل شود.
افرادی که باید هزینه های ساختمان را پرداخت کنند
مالکان آپارتمان ها باید هزینه های مشترک ساختمان را پرداخت کنند.
هزینه هایی که پرداخت می شود متناسب با مساحت واحد آپارتمانی است؛ مانند هزینه آب و برق مشاع، مگر هزینه‌هایی که باید به طور مساوی تقسیم شود؛ مانند دستمزد سرایدار که ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند.
برای هزینه‌های مشا هم یک نفر نمی‌تواند به بهانه اینکه از امکانات خاصی استفاده نمی‌کند، از پرداخت هزینه آن خودداری کند.
اگر یکی از ساکنان هزینه های مشترک را پرداخت نکند، مدیر یا هیات مدیره باید صورت حساب های پرداخت نشده را برای مالک یا استفاده کننده بفرستد.
اگر تا ۱۰ روز نسبت به پرداخت اقدام نکرد مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند آن واحد آپارتمانی را از استفاده از امکانات مشترک محروم کند؛ مثلا آب آن واحد را قطع کنند یا شوفاژ وی را خاموش کند.
اگر باز هم پرداخت نشد مدیر به اداره ثبت مراجعه می‌کنند و اداره ثبت برای کسی که هزینه را پرداخت نکرده است اجراییه صادر می کند، در صورت پرداخت هزینه امکانات مجددا وصل خواهد شد.
برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت:
- برگ اظهارنامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستاجر از پرداخت شارژ امتناع کند.
- مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را؛ بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا خدمات مشترک را قطع کند، خودش قابل تغییر بوده و از نظر کیفری به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم می شود، ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی.
آیا راه دیگری هم برای الزام فرد ممتنع وجود دارد؟
در صورتی که قطع خدمات مشترکین ممکن یا موثر نباشد، مدیر ساختمان می تواند به دادگاه عمومی حقوقی دادگاه خارج از نوبت رسیدگی می کند و دادگاه بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود، محروم می‌کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.
چنانچه مالک یا مستاجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد چه باید کند ؟
نظر مدیر ساختمان ضربه ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی می‌کند و این رای قطعی است و در مواردی که خدمات مشترک قطع میشود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستاجر ممکن باشد؛ چنانچه دلایل معترض قوی بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.
هزینه های مشترک بر چه مبنی ای تعیین میشوند آیا قابل اعتراض اند؟
تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان برمی‌گردد که می‌توانند به هر نحوه آن را تعیین کنند، اگر روش خاصی به منظور تعیین شده باشد سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک و دو پایه است:
آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد مانند آب و گازوئیل گاز آسفالت پشت بام و غیره به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می شود.
سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد؛ مانند هزینه های مربوط به سرایدار نگهبان متصدی آسانسور هزینه نگهداری شوفاژ خانه و تاسیسات تزیینات قسمت‌های مشترک ساختمان نظافت محوطه و غیره به طور مساوی محاسبه می شود.
هر صورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشند می‌توانند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کنند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثر ندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه کنند.
مستاجران بخوانند
اما اگر مستاجر هستید این که شما هزینه های مربوط به آپارتمان یاشارژ را پرداخت کنید یا توسط مالک پرداخت شود، بستگی به قرارداد بین شما و صاحبخانه شما دارد.
اگر قرار گذاشته اید که صاحبخانه پرداخت کند و او پرداخت نکرد شما می توانید میزان شارژ ساختمان را از اجاره‌بها کم کنید.
اگر قرار بر این است که شما شارژ را پرداخت کنید و شما نپردازید مدیر می تواند به مالک رجوع کند؛ سپس هزینه را از شما خواهد گرفت
تعمیرات در آپارتمان
اگر در فکر تجدید بنای ساختمان خود هستید و عده کمی از ساکنان مخالفت می کنند، در صورتی که سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد.
شما میتوانید به تعمیر اقدام کنید اما قبل از آن با اجازه دادگاه خانه مناسبی برای کسانی که مخالف هستند، اجاره کنید و اگر از رفتن به خانه جدید خودداری کردند با مراجعه به دادگستری می توانید تقاضای تخلیه همسایگان مخالف را بکنید.
چهر دیواری اختیاری مشروط
درست است که هرکس اختیار واحد آپارتمانی خود را دارد و به قول معروف چهار دیواری اختیاری است ولی برای حفظ آرامش خود و دیگران می توانید نکاتی را رعایت کنید که به ایجاد فضای آرام تر و تنش کمتر در ساختمان شما بیانجامد.
- ایجاد سر و صدای نامتعارف و غیر معمول از ساعت ۱ تا ۴ بعد از ظهر و عصر ساعت ۱۱ شب تا ۹ صبح فردا ممنوع است.
- صدای رادیو و تلویزیون و موسیقی نیز در این ساعات فقط باید در قسمت اختصاصی شنیده شود.
- انجام هرگونه فعالیت های ساختمانی که ایجاد است را می کند باید با هماهنگی مدیر ساختمان و بین ساعت ۸:۳۰ تا ۱۳:۳۰ و ۱۵:۳۰ تا ۱۸:۳۰ روزهای غیر تعطیل باشد.
- در مواردی که کف ساختمان سرامیک یا سنگ است پیشنهاد میشود که ۷۵ درصد آن با موکت پوشانده شود.
- سر و صدای مهمان حداکثر تا ساعت ۲۴ مجاز است مراسم بدرقه مهمان هم به جای راه پله و آسانسور در واحد آپارتمانی باید انجام شود.
- تغییر در نمای ساختمان و سردر و بالکن اختصاصی باید با اجازه اکثریت مالکان باشد و تعمیرات ساختمان که موجب صدمه به اسکلت ساختمان میشود، مجاز نیست.
- ساکنان هر واحد مسئول جبران خسارات ناشی از گرفتگی فاضلاب و غیره هستند.
- همچنین کولر و بند لباس که از بالکن بیرون بزند مجاز نیست، مگر با اجازه کتبی مدیریت پارک وسایل نقلیه در بخش‌های مشخص شده مجاز است و مهمان نمی تواند وسیله نقلیه خود را داخل پارکینگ بگذارد.
- در ساختمانهایی که نگهبان ندارد در ورودی باید شبها قفل شود.
- اگر کسی تعهدات خود در ماهیت ساختمان را انجام دهد، هر هزینه ای که مدیر یا هیات مدیره متحمل شود باید شخص متخلف بپردازد.
رعایت نکات گفته شده به ارتقای فرهنگ آپارتمان نشینی می انجامد و محیطی توام با آرامش را برای زندگی ما فراهم می سازد.
با این حساب فرهنگ آپارتمان نشینی یک مقوله پیچیده نیست کافی است که از بایدها و نبایدهایی که قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه آن برای زندگی آپارتمان نشینی پیش‌بینی کرده است، اطلاع داشته باشیم و آن را رعایت کنیم قانون تکلیف خیلی از موارد را مشخص کرده است.
علاوه بر این در مواردی که قانون ساکت است با معیار اخلاق باید شرایط را بسنجیم و به جای ترجیح نفع شخصی بر منافع عمومی منافع عمومی را ارجح بدانیم.
