قبل از پرداختن به مبحث اختلاف در متراژ ساختمان در قراردادهای پیش فروش لازم است کمی در مورد شهرنشینی و قانون بدانیم.
با پیشرفت شهرسازی و هجوم مردم به زندگی شهرنشینی و مشکلات در پی سکونت بشر در شهر و به ناگزیر روی آوردن به ساخت و ساز آپارتمان‌ها و و به دنبال آن معاملات متداول اشخاص در این باب از یک طرف مالکین عرصه با طرف دیگر صاحبان سرمایه گذاری و تخصص، و اختلافات در پی این گونه معاملات پیش آمده، قانونگذار را بر این واداشت که به فکر رفع اختلافات این وادی باشد.
بر اساس قانون در قراردادهای پیش فروش ساختمان، مالک رسمی زمین که (پیش‌فروشنده) نام دارد متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شده و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) که از نظر مقررات قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» پیش خریدار نام دارد در آورد.
در مقررات این قانون، پیش فروشنده را ملزم به انجام تعهداتی در قبال پیش خریدار نموده است.
یکی از موارد که ممکن است درقراردادها پیش فروش بعد از اینکه عملیات ساخت به اتمام رسیده بعضا مشاهده شده است که معمولا در موقع تحویل ملک یا انتقال سند کشف می‌شود که ساختمان پیش خریداری شده که قبلا بر مبنای مساحت مشخص توافق شده، حال مساحت موجود خلاف توافقات قرارداد از آب در آمده در این موقع چاره چیست و رفع اختلاف چگونه باید حل شود.
شاید پیش خریدار احساس می‌کند پیش فروشنده به وجود آوردن این وضعیت قصد فریفتن وی را داشته و حتی در فکر شکایت کلاهبرداری باشد.
باید گفته این گونه احقاق حق راه بی نتیجه است است چون قانونگذار برای حمایت از پیش خریدار در این باب راه‌حل را قبلا بر اساس قاعده آمره پیش‌بینی کرده است یعنی هیچ توافقی بر خلاف این قانون پذیرفته نمی‌شود.
رویه و تکلیف محاکم در رسیدگی همینطور است که در صورت بروز اختلاف به قانون رجوع کنند، ولی با این حال طرفین قراردادی می‌توانند بدون مراجعه به مراجع قضایی اختلاف به وجود آمده را با توافق حل کنند. شما می‌توانید به کمک یک وکیل قراردادها به این اختلافات رسیدگی کنید.
راه‌حل اختلاف متراژ ساختمان
در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورتمجلس تفکیکی:
- الف) کمتر باشد
- ب) یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد،
در این دو حالت مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار می‌گیرد:
- این اختلاف متراژ در ساختمان تسلیم شده، گاه ممکن است تا ۵ درصد مساحت و متراژ آپارتمان باشد. لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند.
- گاه ممکن است بیش از ۵ درصد مساحت و متراژ ساختمان باشد. در صورتی که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
قانونگذار در جهت تامین حق شخص پیش‌خریدار ساختمان، بیان داشته است که اگر این اختلاف متراژ بیش از ۵ درصد مساحت ساختمان باشد، پیش‌خریدار می‌تواند نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان را فسخ نماید.
حال ممکن است این اختلاف در متراژ بدین صورت باشد که متراژ آپارتمان ساخته شده بیشتر از متراژ مورد توافق طرفین در هنگام عقد قرارداد باشد. در این صورت، قانونگذار حق فسخ قرارداد را فقط به پیش‌خریدار داده است.
برای بررسی سند خود از مشاوره حقوقی آنلاین کمک بگیرید.
در این شرایط، اگر متراژ بیش از میزان مقرر شده در قرارداد باشد، خریدار باید مابه‌التفاوت را بر اساس قیمت روز خرید آپارتمان به فروشنده بپردازد.
البته ذکر این نکته از سوی وکیل تلفنی ضروری است که روابط طرفین با توجه به آنچه بر آن توافق کرده‌اند، تعیین می‌گردد و اگر طرفین در قرارداد معین کرده باشند که در صورت بروز اختلاف در متراژ ساختمان با متراژ قراردادی، مبلغ مابه‌التفاوت به طور کل بر اساس قیمت زمان معامله و یا به طور کل بر اساس قیمت روز محاسبه گردد، این توافق معتبر است و بر همین اساس عمل می‌گردد.
اساس قانون پیش فروش آپارتمان، اگر فروشنده تخلفی نماید که به دلیل این تخلف خسارتی به خریدار وارد گردد، فروشنده باید به خریدار خسارت پرداخت نموده و ضررهای وارده را جبران نماید.
ایجاد اختلاف در متراژ آپارتمان نیز یکی از همین تخلف‌ها است و اگر خریدار از این اختلاف متراژ خسارتی متحمل گردد، برای مثال نتواند مبلغ مابه‌التفاوت را بپردازد و مجبور به فسخ قرارداد گردد، فروشنده باید به خریدار خسارت بپردازد.
چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و بر اساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنا مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش خریدار بپردازد.
در صورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بنا طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.
در صورت نیاز به دریافت مشاوره حقوقی قراردادها می‌توانید از طریق سامانه حقوقی بنیاد وکلا با ما در ارتباط باشید.
