در مقالات پیشین با تعریف ناظر، وظایف آن ها و تفاوت انواع ناظر حقیقی و حقوقی آشنا شدیم.
گاها پیش آمده که پس از انعقاد قرارداد و ثبت آن، کارفرما و یا ناظر قصد دارند تا ناظر پروژه خود را بنابر دلایل مختلف عوض کنند.
در این مطلب قصد داریم تا بررسی کنیم که آیا امکان تعویض ناظر حقیقی و یا حقوقی وجود دارد؟ و اگر پاسخ مثبت است چگونه می توان این کار را انجام داد؟
تعویض ناظر به چه معناست؟
به هرگونه سلب و انتقال مسئولیت های پروژه از یک ناظر به فرد ناظر دیگر، تعویض ناظر گفته مبشود. در پروسه ی تعویض ناظر، ناظر اول هیچگونه اختیار و وظیفه ای در قبال انجام پروژه و هیچگونه مسئولیتی در انتهای آن نخواهد داشت.
در صورتی که هر کدام از دلایل زیر وجود داشته باشد، می توان مهندس ناظر را تعویض نمود:
توافق بین مالک و ناظر:
در صورتی که مالک پروژه و ناظر آن برای تعویض ناظر توافق داشته باشند، می بایست فرم مخصوص آن را پرکرده و بعد از مهر و امضا کردن و تایید دفترخانه به مرجع صدور پروانه تحویل داد.
بعد از انجام مراحل قانونی، ناظر عوض می شود و ناظر جدید جایگزین خواهد شد.
- فوت مهندس ناظر
- حجر
- ناتوانی ناظر حقیقی در انجام وظایف
- مسافرت به خارج از کشور
- صلب صلاحیت قانونی
” موارد فوق در صورت تایید مراجع قانونی از قبیل سازمان استان، قابل انجام می باشد، در غیر اینصورت ناظر همچنان مسئولیت حقوقی خواهد داشت “.
در صورت تایید صحت موضوع توسط مراجع ذیصلاح، تا زمان مشخص شدن ناظر جدید، مطابق بند ۴-۴-۱۴ مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، کلیه عملیات ساختمانی باید توسط مرجع صدور پروانه تعطیل شده و شروع مجدد آن منوط به معرفی ناظر جدید از طرف سازمان استان می باشد.
درصورتی که قرارداد نظارت ناظر و مالک تمام شده باشد:
این مورد یکی از بحث برانگیزترین شرایطی است که معمولا مهندسین ناظر براین باورند که بعد از اتمام قرارداد نظارت مسئولیت آنان نیز تمام شده و تعویض ناظر باید انجام شود اما باید گفت که قرارداد بین ناظر و مالک فقط یک قرارداد مالی می باشد و فقط ناظر از لحاظ ریالی از مالک طلبکار بوده و باید طبق تعرفه حق نظارت از مالک دریافت کند.
یعنی پس از اتمام قرارداد هنوز مسئولیت نظارت ساختمان بر عهده ناظر قبلی بوده و تا زمانی که برگه تعویض ناظر گواهی امضاء نشده و تحویل دفاتر خدمات الکترونیک یا نظام مهندسی و یا شهرداری نگردد، مسئولیت نظارت از ناظر صلب نگشته است.
آیا فقط با پرکردن برگه تعویض ناظر و تویل آن به مرجع صدور پروانه، سازمان استان یا دفتر خدمات الکترونیک، می توان گفت که تعویض ناظر انجام شده است؟
متاسفانه ناظران برداشت درستی از تعویض ناظر نداشته و می پندارند از تاریخ پر کردن برگه تعویض ناظر و مهر و امضاء کردن آن و تحویل به مالک، دیگر مسئولیت نظارت آنان به عهده ناظر جدید می باشد و متاسفانه از همین باور غلط چه بسیار ناظرانی که دچار خسارت شده و در دادگاهها به عنوان مقصر حاضر می شوند.
مراحل قانونی تعویض ناظر
فرم تعویض ناظر باید پس از گواهی امضا در دفترخانه های ثبت اسناد، تحویل دفاتر خدمات الکترونیک گشته (در بعضی شهرستان ها فرم ها مستقیما باید تحویل نظام مهندسی یا مرجع صدور پروانه می گردد) اما پس از تحویل فرم و دریافت شماره نامه باید پیگیری شود تا این فرم در دفتر شهرداری نیز ثبت شده و برگه پیرو پروانه از سوی شهرداری صادر گردد.
قانونا زمان تعویض ناظر قبلی و شروع مسئولیت نظارت جدید، تاریخی است که در برگه پیرو پروانه درج گردیده است.
ناظران محترم حتما پس از تکمیل فرم تعویض ناظر و تحویل آن به مالک باید پیگیری کنند تا اقدامات قانونی از طرف مالک صورت پذیرفته و تا زمانی که برگه پیرو پروانه از شهرداری صادر نگردیده است، نظارت مستمر و صدور گزارشات مرحله ای را متوقف ننمایند
سلام. من مهلت مهندسین ناظر ساختمانم سه سال گذشته. حالا ناظر تاسیساتم میگه با وجود اینکه من مهلتم گذشته ولی برای نظارت میاد ولی بد نظارت میکنه. لوله کشم عملا داره کار خراب میکنه و وقتیم انتقاد میکنیم میگه فقط من حرف ناظرو قبول دارم و ناظرم هر بار خیلی هواشو داره و چشم پوشی از اشتباهاتش میکنه. به دلیل این نوع نظارت مهندس ناظر دست ما برای جواب کردن لوله کش و ادعای خسارت ازش بسته شده با وجود اینکه زیان خیلی بهمون زده لطفا راهنمایمون کنید. ممنونم