الزام به تنظیم سند رسمی در رویه دادگاهها

الزام به تنظیم سند رسمی

ابتدا باید  عنوان کرد وقتی که کسی ملکی را از فرد دیگری خریداری می نماید، میتواند پس از تنظیم قرارداد، الزام مالک ملک  خریداری شده را به تنظیم سند رسمی از دادگاه بخواهد.

هر چند در بعضی از قراردادها، به صورت توافقی زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه پیش بینی شده است، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه نمود.

پس در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده کسی است که ملک را طی مبایعه نامه به خواهان فروخته است.

لکن گاهی ممکن است که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد یعنی در اداره ثبت اسناد رسمی، مالک ملک، شخص دیگری باشد در اینصورت علاوه بر فروشنده، نام مالک رسمی هم باید به عنوان خوانده در داد خواست  قید گردد.

کلیه دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک  مذکور در حوزه قضایی آن واقع شده است.

نحوه صدور اجراییه

پس از آنکه رای الزام به تنظیم سند رسمی صادر و قطعی گردید، اجراییه صادر می شود و دادگاه ابتدا به خوانده دعوا (مالک رسمی ملک) ابلاغ می کند که طرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به خریدار منتقل نماید.

اگر مالک رسمی در مهلت مقرر در دفترخانه حاضر نگردد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را بنام خریدار انتقال میدهد.

نکات مهم در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

• در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت بر علیه مالک رسمی ملک صادر می گردد و اگر فردی غیر از مالک رسمی ملک، متعهد به تنظیم سند رسمی ملک شده باشد، آن شخص صرفا بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد، مسئول خواهد بود.
• اگر ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی قبل از فروش ملک باشد در اینصورت باید ابتدا ملک از رهن خارج شود و سپس الزام به تنظیم سند رسمی صورت بگیرد.
• اگر مقدمات صدور سند مثل پایان کار و صورت مجلس تفکیکی  در هنگام ارائه دادخواست آماده نباشد، بهتر است که علاوه بر الزام خوانده بر تنظیم سند، الزام او نسبت به سایر تعهدات نیز از دادگاه خواسته شود.
• اگر ملک در بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.
• اگر مالک رسمی ملک بعد از امضای مبایعه نامه، ملک را در رهن قرار داده باشد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را تقدیم دادگاه نماید.
• خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی، درخواست دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال را از دادگاه رسیدگی کننده بخواهد. صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغی معمولا ۱۰ درصد ارزش ملک بعنوان خسارت احتمالی است.

پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت رای، خسارت احتمالی به خواهان برگردانده می شود.

• در صورتی که بعد از صدور رای به الزام به تنظیم سند رسمی توسط دادگاه، به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد، خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ نماید.
• اگر در قرارداد فروش ملک، زمان مشخصی برای تنظیم سند رسمی تعیین نگردیده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال است.

در این حالت بهتر است که در ابتدا خریدار با ارسال اظهارنامه از مالک رسمی بخواهد که سند ملک را به نام او منتقل نماید.

• اگر خریدار به هر دلیلی مبایعه نامه خرید ملک را نداشته باشد، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح نماید.
• دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی فقط نسبت به املاک ثبت شده قابل رسیدگی است و نسبت به املاک ثبت نشده ابتدا باید دادخواست اثبات مالکیت  را مطرح نمود.
• محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی، مستلزم پرداخت ثمن (پول) از سوی خریدار نیست.
• در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اولین اقدام دادگاه رسیدگی کننده، اخذ استعلام از اداره ثبت محل  در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می و باشد و اگر نام ملک بعنوان خوانده در دادخواست قید نشده باشد و یا ملک در رهن و یا بازداشت باشد، دادگاه وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می نماید.
• اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، باید دادخواست الزام به انتقال سند به طرفیت وراث شخص مرحوم مطرح گردد.
• در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، باید مشخصات ملک بصورت دقیق اعم از پلاک ثبتی، آدرس و … قید گردد.
• دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول، قبل از تنظیم سند رسمی به نام خواهان و بدون تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع ندارد.
• وجود مشکلات ثبتی و موانع برای اخذ پایان کار عذر موجه جهت رفع مسئولیت نسبت به پرداخت خسارت تاخیر انجام تعهد محسوب نمی‌گردد؛ لذا ضمن الزام به تنظیم سند رسمی، حکم به پرداخت خسارت تاخیر انجام تعهد می‌شود.
• اگر خواسته‌ی اولیه خواهان، الزام به تنظیم سند رسمی باشد و در خلال رسیدگی مشخص شود که ملک توسط طلبکاران بازداشت شده است، امکان افزایش خواسته الزام خوانده به رفع موانع تنظیم سند رسمی به خواسته اولیه وجود دارد.
• دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و تهیه صورت‌مجلس تفکیکی و پایان‌کار، دو دعوی مستقل نیستند، بلکه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوی اصلی و دعوی اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار مقدمه آن است که هر دو دعوی باید با هم طرح شود؛ چون اگر دعوی مقدمه‌ای بدون طرح دعوی اصلی مطرح شود، ممکن است بعدها دادگاه نتواند آن را با دعوی اصلی یعنی تنظیم سند رسمی جمع نماید.

بنابراین دعوی مقدمه‌ای به تنهایی مورد پذیرش واقع نمی‌شود.

• در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و بر مبنی قاعده وجوب مقدمه واجب، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند در حقوق ایران

ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی:

عقود، نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم مینماید؛ بلکه متعاملین به کلیه ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد، حاصل می شود، ملزم هستند.

ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی:

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است؛ مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و تعهد، عرفا به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی:

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه ی مخارج آن، محکوم کند.

در پایان تاکید میگردد به دلیل پیچیدگی بعضی دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی قبل از هر نوع اقدام حقوقی با وکلای دادگستری مشورت نمایید.