ابطال سند رسمی مالکیت اموال غیرمنقول با سند عادی (نشست قضایی قضات)

چهل و هفتمین جلسه نقد رأی دادگاه تجدیدنظر استان تهران با موضوع «امکان ابطال سند رسمی مالکیت اموال غیرمنقول به استناد سند عادی» روز سه شنبه ۱۳ مهرماه ۱۳۹۵، ساعت ۸ صبح در سالن ولایت دادگاه تجدیدنظر استان تهران با حضور قضات این دادگاه و همچنین قضات شعب بدوی و تجدیدنظر صادرکننده رأی برگزار شد. درباره موضوع فوق پیش‌تر آرایی با احکام متعارض صادر شد و قضات موافق و مخالف به تجزیه و تحلیل دو رأی از آراء صادر شده در این موضوع پرداختند اما چون امکان طرح همه مباحث در جلسه فراهم نشد، مقرر شد جلسه دیگری به موضوع اختصاص یابد و به این دلیل رأی گیری به عمل نیامد و به جلسه آتی موکول شد که به مجرد برگزاری، نتیجه اخذ و در همین بخش منتشر خواهد شد.

نظرات قضایی ابزاری قضات در جلسه پیش گفته را می توان به دو گروه موافق و مخالف و گروه نخست را به دو گروه موافق مطلق و موافق مشروط به شرح زیر تقسیم نمود:

موافقین مطلق

برخی از قضات حاضر معتقدند با توجه به قواعد عمومی قراردادها و مالکیت که در مقررات قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ منعکس شده است و همچنین قواعد عمومی مربوط به ادله اثبات دعوا که سند عادی (مثل بیع نامه عادی یا هر سند عادی دیگر که مفید انتقال مالکیت مال غیرمنقول باشد) را در کنار سند رسمی دلیلی برای اثبات دعوا دانسته است، می‌توان سند رسمی موخر را به دلیل تعارض مفاد آن با مفاد سند عادی که تاریخ مقدم دارد ابطال نمود. مقررات مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، تعارضی با این مقررات ندارد و در نتیجه نه ناسخ این قواعد عام است و نه مخصص آنها، زیرا رویکرد قانونگذار در این موارد تعیین مقررات شکلی بوده است و نه تعیین مقررات ماهوی مربوط به عقود و قراردادها. هیچ کدام از این مواد درباره صحت یا بطلان عقدی که به در قالب سند عادی تنظیم شده است، حکمی مقرر نکرده است.

موافقین مشروط

برخی دیگر از قضات معتقدند با وجود مقرره ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می دارد: «سندى كه مطابق مواد ۴۶ و ۴۷ و دیگر مواد مرتبط قانون مذکور بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد»، اگر چه عقدی که با تنظیم سند عادی منعقد شده است، معتبر و صحیح است ولی اگر برای ملک موضوع آن عقد، سند رسمی معارضی وجود داشته باشد، به استناد سند عادی مقدم نمی توان ابطال آن سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی برای منتقل‌الیه آن عقد را مطالبه نمود اما منتقل‌الیه عقد مقدم می‌تواند با اقامه دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ قرارداد، حکم دادگاه به مالکیت خود را أخذ نماید و به استناد حکم دادگاه که در حکم سند رسمی است، ابطال سند رسمی موخر را مطالبه نماید. طرفداران این نظریه با توجه به این دلایل فوق صدور حکم به بی حقی خواهان را صحیح ندانستند و معتقد بودند باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود تا خواهان امکان اقامه دعوای اثبات مالکیت را داشته باشد.

مخالفیان

برخی دیگر از قضات در جلسه معتقدند اگر چه مقررات قانون ثبت عقد بیع اموال غیرمنقول را از رضایی بودن خارج ننموده است ولی با وجود سند رسمی مالکیت برای فردی، نمی توان به استناد سند عادی مقدم ابطال آن سند را مطالبه نمود، زیرا ماده ۴۸ قانون ثبت امکان هرگونه استناد به چنین سندی را از او گرفته است اما زیان دیده می‌تواند جبران خسارت خود را از کسی که مال غیر منقول موضوع عقد مقدم را طبق سند رسمی به فردی غیر از او منتقل نموده است مطالبه نماید. به تعبیر دیگر چنین مالی در حکم مال تلف شده است اگر چه واقعا تلف نشده است. به علاوه منطق قانون ثبت حفظ نظم عمومی است و عدم رعایت مفاد آن و پذیرش اسناد رسمی در برابر اسناد عادی مخالف نظم عمومی است.