زمانی که ملکی بین دو نفر یا بیشتر بصورت شراکتی باشد ممکن است مالکین ان ملک در طول زمان تصمیم های مختلفی در خصوص تعیین تکلیف شراکت یا مالکیت اتخاذ نمایند که حسب مورد می تواند مشمول افراز گردد یا تفکیک. اساسا این دو عنوان تفاوت های عمده ای داشته و حسب مورد آثار متفاوتی بر آنها بار می باشد.
افراز ملک چیست؟
افراز ملک عبارتست از جدا سازی یک ملک مشاعی بین شرکا آن، بطوری که هر کدام بطور اختصاصی مالک بخشی از ملک شوند، تفکیک عبارتست از آن که شرکا یا مالک اختصاصی یک پلاک ثبتی زتصمیم یبه قطعه قطعه کردن زمین نماید.
زمانی که شرکا تصمیم میگیرند که ملک مشاعی موجود را بطور کلی بین یکدیگر تقسیم کرده و هر یک با توجه به قدرالسهمی که دارند بخشی از ملک را تحت مالکیت اختصاصی خود گرفته و دیگر مالکیت و حقی نسبت به بخش دیگر ملک نداشته باشد، در واقع موضوع مشمول عنوان افراز است که امروزه از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک قابل انجام است و در این صورت مالکین باید درخواست خود را به اداره ثبت مربوطه ارائه نموده و درخواست کارشناس دهند تا متعابقا کارشناس مربوطه ا حضور در مک موضوع افراز ملک مشاع را از حیث اینکه قابلیت افراز دارد یا خیر بررسی نماید، چنانچه ملک امکان افراز را داشته باشد در این صورت پروسه افراز ملک توسط شرکا پیگیری می شود، اما در صورتی که از نظر کارشناس ملک مشاع قابلیت افراز را نداشته باشد در این صورت اداره ثبت اقدام به صدور گواهی عدم افراز میکند. اگر شرکا به هر علتی بعد از صدور گواهی عدم افراز مایل به ادامه شراکت نباشند و در خصوص این امر به توافق نرسند می توانند از طریق دادگاه به استناد گواهی عدم افراز صادره اقدام به درخواست صدور دستور فروش نمایند تا از طریق مزایده ملک مشاع به فروش رفته و هر یک از مالکین قدرالسهم خود را دریافت نمایند.
در فرض دیگر اگر شرکا یک ملک یا تنها مالم یک ملم تصمیم داشته باشد که ضمن حفظ مالکیت و یا شراکت خود، صرفا ملک را به قطعات کوچکتری تقسیم نماید، چنین اقدامی در عالم حقوق تفکیک نام دارد و در این صورت مثالا چنانچه یک ملک مشاعی به ده قطعه تفکیک شود، شرکا نسبت به تمام ده قطعه تفکیکی مالکیت مشاعی دارند و در واقع تفکیک ملک باعث زایل شدن مالکیت مشاعی شرکا نمی شود، نکته حائز اهمیت آن است که مالک یا مالکین می توانند بعد از تفکیک پلاک ثبتی قدام به اخذ سند مجزا برای هر یک از قطعات نمایند. برای انجام تفکیک بهترا ست درخواست را از طریق دفتر اسناد رسمی به اداره ثبت ارسال گردد تا اداره ثبت پس از تهیه نقشه پیشنهادی اقدام به اخذ تاییدیه ان از شهرداری نماید تا امکان اجرایی نمودن امر تفکیک را داشته باشید ، نکته اساسی آن است که انجام امر تفکیک یک پروسه اداری می باشد و نیاز به مراجعه دادگاه نمی باشد مگر در صورتی که ملک مشاعی بوده و شرکا در خصوص افراز و تفکیک به توافق نرسیده باشند یا ملک قابل افراز نباشد در این صورت باید فرد ذی نفع درخواست الزام شریک دیگر به تفکیک ملک را از دادگاه مطالبه نماید.
نکته اساسی آن است که برای افراز یک ملک حتما باید ابتدا مالکیت مشاعی دو یا چند نفر وجود داشته باشد، اما برای تفکیک تفاوتی ندارد که ملک تحت مالکیت اختصاصی یک نفر باشد یا بین دو یا چند شریک مشاعی باشد.
