پرونده های ملکی که موضوع آنها الزام به تنظیم سند رسمی است، از جمله دعاوی هستند که معامله صورت گرفته آنها، بر پایه قولنامه یا مبایعهنامه بوده است. قولنامه، قراردادی است که طبق آن بین خریدار و فروشنده توافق می کنند تا زمانی که مقدمات معامله از جمله مفاصا حساب دارایی، شهرداری، پایان کار و… آماده شود به آن پایبند باشند.
اعتبار قولنامه عادی طبق قانون مدنی
مطابق با ماده ۱۰ قانون مدنی کلیه قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنها را منعقد کردهاند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، صحیح و معتبر است.
بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، خریدار و فروشنده ملک، نه فقط ملزم به اجرای متن نوشته و تصریح شده در قرارداد هستند، بلکه به تمام نتایجی که به موجب قانون و یا عرف و عادت از تنظیم یک معامله حاصل میشود نیز باید پایبند باشند.
__tel_banner
هنگام طرح دعوی الزام به تنظیم سند، چه مواردی حائز اهمیت است؟
- ملک باید دارای پایان کار و صورت مجلس تفکیکی باشد، در غیر اینصورت، تنظیم سند ممکن نیست.
- ملک در رهن یا بازداشت نباشد.
- دعوی الزام به تنظیم سند، مالی است و هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه ای ملک محاسبه میشود.
- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.
الزام به تنظیم سند رسمی طبق قانون ثبت
فروشنده، مطابق با مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و قید نکردن آن در قولنامه موجب برائت فروشنده از این موضوع نخواهد بود. بنابراین، پس از تنظیم مبایعه نامه و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، خریدار و فروشنده متعهد میشوند که در تاریخ مشخص شده، جهت پرداخت مابقی ثمن (پول) و تنظیم سند رسمی، در دفترخانه حضور یابند.
خریدار میتواند با حضور در دفترخانه در قرارداد و در همان تاریخ از سردفتر تقاضا کند گواهی عدم حضور فروشنده را صادر کند. در صورت عدم پایبندی فروشنده به تنظیم سند رسمی، خواهان مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی، باید دادخواست خود به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی را تنظیم و تقدیم دادگاه محل وقوع ملک کند.
__online_banner
همچنین، خریدار میتواند ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک خریداری شده را نیز از دادگاه درخواست کرده تا فروشنده در طول مدت دادرسی نتواند ملک مورد نظر را به دیگری بفروشد.
اما باید توجه داشت که در برخی قراردادها اینگونه تصریح میشود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز فقط میتواند یا وجه التزام یا الزام به تنظیم سند را درخواست کند؛ مگر اینکه در قرارداد آنها، هر دو متعهد شوند، در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به‌عنوان وجه التزام بپردازد.
