کرونا بیش از دو سال است شرایط کاملاً متفاوت و سختی را در اقتصاد و اجتماع ایجاد کرده است. اجاره منازل مسکونی و روابط میان موجر و مستأجر یکی از مشکلاتی است که با وجود قانون عادی اما به دلیل شرایط کرونایی با آن روبرو هستیم و ستاد ملی مقابله با کرونا برای آن مصوباتی داشته است. مصوبات این ستاد بر اساس مصوبه شورای عالی امنیت ملی، حکم قانون را دارد و برای همه لازم الاجراست.
در این مصوبات، شرایط و ضوابط جدیدی برای روزهای کرونایی و شهرهای رنگی در نظر گرفته شده که لازم است مستأجران و مالکان از حقوق خود در آن باخبر باشند.
مصوبات ستاد ملی کرونا برای مستأجران
مصوبات ستاد ملی کرونا در حمایت از مالکان و مستأجران مختلف است. در اینجا مهم‌ترین موضوعات را بر اساس آخرین مصوبات مطرح می‌کنیم.
البته یکی از شرایط مهم برای استفاده از این حقوق این است که مستأجران به تعهدات خود عمل کرده باشند و طبق نظر مرجع قضایی به مالک زیان نزده باشند؛ مانند پرداخت به موقع اجاره.
تمدید اجباری قرارداد اجاره
نزدیک شدن به پایان مدت قرارداد اجاره و تصمیم‌گیری برای تمدید آن یا پیدا کردن محل جدید و اسباب‌کشی آن هم در ایام کرونایی، مهم‌ترین دغدغه مستأجر واحد مسکونی است.
طبق مصوبه ستاد در سال ۱۳۹۹ قراردادهای اجاره به صورت اجباری تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید شد. البته این مصوبه در جلسه ۴۶ مورخ ۸ آذر ۹۹ به تمدید اجباری یک‌ساله اصلاح شد. در سال ۱۴۰۰ نیز همین مصوبه اجرایی گردیده است.
بنابراین امسال نیز اگر تاریخ پایان قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۰ باشد، این قراردادها با درصدی که ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب کرده است یک سال دیگر تمدید می‌گردد و تخلیه و اسباب‌کشی اجباری وجود نخواهد داشت و مالکان نمی‌توانند مستأجران را بیرون کنند مگر طبق شرایط مذکور در مصوبات ستاد که در همین مطلب اشاره می‌شود.
دو نکته مهم درباره تمدید اجباری قرارداد اجاره در ایام رسمی کرونا وجود دارد:
- طبق مصوبه ستاد، اگر مدت قرارداد اجاره، بیشتر از زمانی باشد که ستاد در نظر گرفته و اجباری است، این مدت قرارداد معتبر است و مالک نمی‌تواند آن را کاهش دهد.
- ثبت اطلاعات اجاره و همچنین خرید، فروش، پیش‌خرید و…، در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ کد رهگیری، طبق مصوبه ستاد الزامی است.
درصد مجاز افزایش اجاره‌بها و رهن
با تمدید اجباری قرارداد اجاره، موضوع مهم دیگر درصد مجاز افزایش مبلغ اجاره و پول پیش است که طبق مصوبه ستاد دیگر سلیقگی و بازاری نخواهد بود.
در سال ۱۳۹۹ افزایش اجاره‌بها و رهن در تهران تا ۲۵ درصد، در سایر کلان‌شهرها (مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم و کرمانشاه) تا ۲۰ درصد و در سایر شهرها تا ۱۵ درصد و نرخ کمیسیون مشاوران املاک ۵۰ درصد تعیین شد.
در سال ۱۴۰۰ نیز همین مصوبه پارسال اجرا می‌شود.
یک حمایت کرونایی برای مستأجران، وام ودیعه مسکن با نرخ سود ۱۳ درصد بود که در سال گذشته اقدام شد و برای امسال نیز وعده داده شده است. این رقم در تهران، سایر کلان‌شهرها و شهرهای کوچک به ترتیب ۵۰ و ۳۰ و ۱۵ میلیون تومان بود که پس از یک سال، باید اصل ودیعه و سود آن بازپرداخت گردد.
در صورت تخلف مالکان یا بنگاه‌های معاملات ملکی، از وکیل متخصص ملکی بنیاد وکلا کمک بگیرید.
تخلیه قانونی خانه در کرونا
با مصوبه تمدید اجباری قراردادهای اجاره مسکونی، این ستاد برای تخلیه خانه نیز مواردی را استثناء کرده است:
مستأجر نرخ قانونی افزایش اجاره و رهن را نپذیرد و اجاره‌نامه تمدید نگردد.
مستأجر نرخ جدید اجاره را بپذیرد و اجاره‌نامه تمدید شود اما مابه‌التفاوت اجاره قدیم و جدید را در اولین سررسید پرداخت نکند.
مالک مورد اجاره را به صورت قطعی و رسمی و نه قولنامه‌ای بفروشد. در این حالت، مستأجر دو ماه پس از تاریخ رسمی معامله فرصت دارد خانه را تخلیه و تحویل دهد.
مالک برای تخریب مورد اجاره و ساختن ساختمان جدید، پروانه ساختمانی گرفته باشد.
مالک به دلیل ازدواج اولاد ذکور یا اسکان پدر و مادرش، به ملک مسکونی نیاز دارد. البته این نیاز باید در مرجع قضایی مانند شورای حل اختلاف احراز شود.
در دوره اجاره اجباری و تمدیدی بر اساس مجوز مصوبات ستاد، در دادگاه صالح ثابت شود که مستأجر به تعهدات خود عمل نکرده و باعث تضییع حقوق موجر شده است.
طبق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، خارج از این موارد قانونی، محاکم دادگستری و شوراهای حل اختلاف، حکم تخلیه صادر نخواهند کرد.
خوب است بدانید که مصوبات ستاد فقط به اجاره منازل و واحد‌های مسکونی مربوط نیست بلکه شامل هم اماکن استیجاری است. به همین دلیل، برای بستن یا تمدید هرگونه قرارداد اجاره، با کارشناس متخصص قراردادها در بنیاد وکلا ارتباط بگیرید.
فروش یا تخریب خانه در حال اجاره
از آنچه گذشت معلوم شد که مالک در چه شرایطی می‌تواند مورد اجاره را بفروشد یا تخریب کند و در نتیجه مستأجر باید خانه را در مهلت قانونی تخلیه کند:
- فروش: معامله به صورت رسمی و قطعی انجام شود؛ یعنی در اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی قطعی گردد. در این صورت، مستأجر از تاریخ سند رسمی، دو ماه مهلت قانونی برای تخلیه و تحویل مورد اجاره دارد.
- تخریب: مالک برای ساخت ساختمان جدید و تخریب مورد اجاره، پروانه ساختمانی گرفته باشد.
در پایان اشاره می‌شود که در مصوبه ستاد آمده است که «کمیته اطلاع‌رسانی و مستندسازی ستاد ملی نسبت به آگاهی‌بخشی آحاد جامعه پیرامون مصوبه و فرآیند اجرایی آن، اقدام مؤثرتری معمول نماید».
بنیاد وکلا در کنار خدمات حقوقی خود، با دو قابلیت وبلاگ و پرسش و پاسخ حقوقی، همواره برای اطلاع‌رسانی و افزایش آگاهی حقوقی مردم تلاش کرده و می‌کند.
