در این مقاله تمامی نکات مربوط به خیارات را به شما آموزش خواهم داد.
با مطالعه این مقاله می‌توانید نکات مهم پیرامون خیارات قانونی و قراردادی را آموخته و با قوانین موثر در اعمال خیارات و احکام مربوط به آن، به شکل اصولی آشنا شوید.
برای اینکه بتوانید با روش‌های اعمال خیارات یا اسقاط آن به شکل اصولی آشنا شوید و قواعد حقوقی مهم آن را بشناسید پیشنهاد می‌کنم تا انتهای مقاله همراه من باشید.
آشنایی با مفاهیم اولیه خیارات قانونی
در گام اول باید بدانیم خیار به چه معناست و چه کاربردی در معاملات و قراردادهای افراد دارد. بنابراین در این قسمت از مقاله شما را با تعریف خیار و مبنای شکل‌گیری خیارات آشنا کرده‌ام.
در صورتی که علاقه دارید در خصوص اوصاف خیارات و اسقاط آن اطلاعاتی بدست آورید مطالعه این بخش را به شما توصیه می‌کنم.
خیار چیست؟
در تعریف خیار باید گفت که خیار به معنای اختیاری است که برای هر یک از طرفین قرارداد یا یکی از آنها یا در موارد استثنایی برای شخص ثالثی قرار داده می‌شود، مبنی بر آنکه آن شخص بتواند در صورت وجود شرایط خاصی قرارداد ایجاد شده را فسخ نماید.
این نکته قابل توجه است که خیارات مخصوص عقدهای لازمند. بنابراین اصولا در عقود جایز خیار راه ندارد جز درج خیار شرط در برخی از حالات.
دلیل آن که در عقود جایز خیار وجود ندارد آن است که در عقد جایز فسخ قرارداد نیاز به علت خاصی ندارد و شخصی که قرارداد نسبت به او جایز است می‌تواند در هر زمانی که مایل باشد قرارداد منعقده را فسخ کند.
شخصی که به استناد خیار قراردادی را فسخ کند شخص ذوالخیار یا صاحب خیار می‌نامند.
مبنای خیارات
خیارات ممکن است به هر یک از مبانی قراردادی یا مبانی قانونی ایجاد شوند؛ مبنای قراردادی به این معناست که طرفین در قرارداد خیار فسخ را برای مدت معین و محدودی مقرر کرده باشند که شخص صاحب اختیار بتواند در آن مدت قرارداد را فسخ کند چنین خیاری که در ادامه به توضیح بیشتر آن خواهیم پرداخت خیار شرط نام دارد.
در خصوص مبنای قانونی به آن معناست که بدون آن که طرفین در تنظیم قرارداد خود وجود خیاری را مقرر کرده باشند قانون به دلایل خاصی از قبیل معیوب بودن موضوع قرارداد، تدلیس طرف مقابل یا تخلف طرف مقابل از شروط ضمن عقد یا متضرر شدن یکی از طرفین به دلیل عدم تعادل ارزش هر دو عوض، خیار فسخی را مقرر کند.
اصولا خیارات برای جبران خسارات یا منتفی کردن ورود خسارت به طرفین ایجاد می‌شود و ریشه در قاعده لا ضرر دارد.
اوصاف خیارات
در این قسمت از مقاله قصد داریم شما را با اوصاف خیارات آشنا کنیم خیارات علی‌الاصول در شمار حقوق مالی هستند بنابراین و به بیان دیگر خیارات در عقود مالی حق مالی و نسبت به امور غیر مالی حق غیر مالی تلقی می‌شوند
با وجود مالی بودن خیارات این حقوق مالی قابل انتقال ارادی به غیر نیستند.
نکته مهم دیگر در خصوص اوصاف خیارات از زبان مشاوره حقوقی آن است که خیارات قابل توقیف نیستند و دلیل این امر آن است که خیارات قابل انتقال ارادی نیستند بنابراین طلبکار نمی‌تواند حق فسخ یک شخص را به عنوان یک حق مالی توقیف کند.
اسقاط خیارات
در خصوص اسقاط خیارات باید این نکته را متذکر شد که اگر شخص صاحب خیار بعد از اطلاع از مبنای خیار تصمیم به اسقاط خیار بگیرد کلیه خیارات بدون استثنا قابل اسقاط هستند.
مثلا وقتی شخصی از فریب طرف مقابل مطلع شود می‌تواند از خیاری که برای او به وجود آمده یعنی خیار تدلیس صرف نظر کند.
اما در رابطه با اسقاط خیارات در ضمن عقد باید گفت اصولا می‌توان خیارات را در ضمن عقد ساقط کرد جز خیارات تدلیس، تفلیس و تعذر تسلیم زیرا اسقاط این خیارات خلاف نظم عمومی و عدالت معاوضی است.
انواع خیارات
در این بخش از مقاله انواع مختلف خیارات را از جنبه‌های مختلف تقسیم و بررسی کرده‌ام؛ با مطالعه این بخش می‌توانید با انواع خیارات از جمله خیار مجلس، حیوان و… و احکام و شرایط آنها آشنا شوید.
انواع خیارات از حیث مدت زمان
خیارات از جهت مدت اعمال آنها به سه دسته تقسیم می‌شود؛ به عبارت دیگر از این جهت که شخص صاحب خیار تا چه مدتی می‌تواند قرارداد را فسخ کند خیارات را به سه دسته تقسیم بندی می‌کنیم در ادامه به شرح کامل انواع آنها خواهیم پرداخت.
خیارات محدود به زمان معین
این دسته از خیارات اعمال آنها محدود به مدت معین است که شامل خیار مجلس، خیار حیوان و خیار شرط می‌شود.
مدت زمان خیار مجلس تا پایان مدتی است که مجلس عقد برقرار باشد.
در خصوص خیار حیوان مدت آن تا سه روز است و در رابطه با خیار شرط بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی مدت آن تا پایان مدتی است که برای شرط تعیین شده باشد.
خیارات فوری
منظور از خیارات فوری خیاراتی است که باید فورا اعمال شوند البته منظور از این فوریت یک فوریت عرفی و متعارف است؛ و نکته مهم آن است که فوریت این خیارات از زمان انعقاد معامله نیست بلکه فوریت از زمان اطلاع شخص صاحب خیار از وجود مبنای اختیار است.
این خیارات عبارتند از خیار رویت و تخلف از وصف که شخص دارنده خیار از زمانی که موضوع قرارداد را رویت کرد و متوجه شد که اوصاف سابق را ندارد می‌تواند فوراً قرارداد را فسخ کند.
خیار غبن نیز از خیارات فوری است که شخص دارنده خیار از زمانی که از ضرر مالی خود از معامله مطلع شد می‌تواند فورا قرارداد را فسخ کند.
خیار عیب نیز دیگر خیار فوری است که شخص دارنده خیار از زمانی که متوجه معیوب بودن موضوع قرارداد شد می‌تواند آن قرارداد را فورا فسخ کند.
و خیار تدلیس نیز دیگر خیار فوری است که شخص دارنده خیار از زمانی که متوجه فریب طرف مقابل شد می‌تواند فوراً قرارداد را فسخ کند.
خیارات بدون محدودیت زمانی
خیاراتی که موعد معینی ندارند یعنی اعمال آنها محدودیت زمانی ندارد و در هر زمانی شخص صاحب خیار می‌تواند آنها را اعمال کند.
البته نکته قابل توجه آن است که از زمانی که شخص به وجود خیار فسخ مطلع می‌شود تا زمان فسخ قرارداد نباید مدت طولانی سپری شود زیرا سکوت و عدم فسخ قرارداد در مدت طولانی در معنای عرفی به منزله اسقاط خیار است.
این خیارات عبارتند از خیار تاخیر ثمن، خیار تعذر تسلیم، خیار تفلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تخلف از شرط.
انواع خیارات از جهت اختصاصی یا اشتراکی بودن
از این جهت که خیاری مختص به عقد خاصی است یا در عقود متعدد قابل اعمال است خیارات به دو دسته تقسیم می‌شوند که در ادامه انواع آنها را مطالعه می‌کنیم.
خیارات مختص عقد بیع
منظور از خیارات مختص عقد بیع خیاراتی است که فقط مخصوص عقد بیع هستند و در این عقد کاربرد دارند و شامل خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن می‌شود.
خیارات مشترک بین عقود
منظور از خیارات مشترک خیاراتی است که مختص عقد بیع نیستند؛ سایر خیارات غیر از سه خیاری که در بالا اشاره کردیم مختص عقد بیع نیستند و در سایر عقود هم راه دارند.
خیار مجلس
در این قسمت قصد داریم با خیار مجلس آشنا شویم که یکی از انواع خیارات است که مختص عقد بیع است.
در تعریف خیار مجلس باید گفت که در عقد بیع تا زمانی که بایع و مشتری در مجلس عقد حضور دارند و مجلس عقد عرفا از بین نرفته است و طرفین از هم جدا نشده‌اند هر کدام از طرفین می‌توانند عقد را فسخ کنند؛ این نکته در ماده ۳۹۷ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.
در ادامه این مطلب قصد داریم در خصوص احکام خیار مجلس و همچنین موارد سقوط خیار مجلس صحبت کنیم.
احکام خیار مجلس
در این بخش قصد داریم مهم‌ترین احکام خیار مجلس را بررسی کنیم؛ اولاً خیار مجلس جز خیارات مختص عقد بیع است و در سایر عقود راه ندارد.
نکته مهم دیگر آن است که وکالت در انعقاد قرارداد ملازمه‌ای با اعمال خیار ندارد و وکیل نمی‌تواند اعمال خیار کند بنابراین اگر معامله به واسطه وکیل منعقد شود وکیل خیار مجلس ندارد مگر آنکه وکالت در فسخ نیز به او داده شده باشد.
در معاملات کتبی، تلفنی و اینترنتی به جهت آن که عرفا مجلس عقدی نداریم خیار مجلس نیز در این موارد راه ندارد.
موارد ساقط کننده خیار مجلس
خیار مجلس به واسطه امور زیر ساقط می‌شود از جمله فوت یکی از طرفین، برهم خوردن مجلس توسط طرفین یا یکی از آنها مانند اینکه بعد از انعقاد عقد یکی از طرفین یا هر دو طرف مجلس را ترک کند.
همچنین در حالتی که طرفین در ضمن عقد شرط کنند که خیار مجلس یا کلیه خیارات خود را ساقط کردیم در این حالت نیز خیار مجلس ساقط می‌شود.
تصرف در مال موضوع معامله می‌تواند نشانه ساقط شدن خیار مجلس باشد به طور مثال در معامله یک مواد خوراکی زمانی که مشتری شروع به خوردن و تلف کردن مال نماید نشانگر آن است که مشتری از خیار مجلس خود صرف نظر کرده و آن را ساقط کرده است.
خیار حیوان
در این قسمت قصد داریم خیار حیوان را تعریف کرده و در ادامه احکام مرتبط با این خیار را شرح دهیم؛ در تعریف خیار حیوان گفته می‌شود اگر مبیع حیوان زنده‌ای باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار دارد که معامله منعقد شده را فسخ کند به این خیار در قانون مدنی خیار حیوان گفته می‌شود.
احکام خیار حیوان
در رابطه با احکام خیار حیوان باید به این نکات توجه داشت که این خیار نیز جز خیارات مختص عقد بیع است و در سایر عقود راه ندارد این نکته در ماده ۴۵۶ قانون مدنی ذکر شده است.
اگر ثمن یک معامله حیوان باشد نظر مشهور آن است که خیار حیوان برای بایع پدید می‌آید به عنوان مثال اگر شخصی خودرو خود را در ازای یک راس اسب به عنوان ثمن بفروشد در این حالت بایع خیار حیوان دارد زیرا بایع حیوان را گرفته است.
همچنین در حالتی که بایع و ثمن هر دو حیوان باشند در این صورت هر دو طرف خیار حیوان دارند.
نکته مهم دیگر آن است که خیار حیوان فقط در خصوص حیوانات زنده اجرا می‌شود و تفاوتی بین حیوانات اهلی و غیراهلی وجود ندارد.
خیار شرط
در این بخش از مقاله به تعریف خیار شرط می‌پردازیم و در ادامه احکام آن و نکات مرتبط با آن را بررسی خواهیم کرد.
منظور از خیار شرط در ماده ۳۹۹ قانون مدنی آن است که طرفین در عقدی شرط کنند که یکی از طرفین یا هر دو طرف یا شخص ثالثی بتواند در مدت زمان معینی عقد ایجاد شده را فسخ کند.
البته در این رابطه باید توجه داشت که این شرط کردن برای اینکه طرفین یا یکی از آنها یا شخص ثالث بتواند در مدت معینی اطراف فصل کند اشتراط خیار یا شرط خیار نیز نامیده می‌شود و آن اختیاری که به واسطه این شرط کردن برای طرفین ایجاد می‌شود خیار شرط نام دارد.
احکام خیار شرط
در خصوص احکام خیار شرط نکته مهم آن است که باید گفت این خیار مختص عقد بیع نیست و برای عقود دیگر نیز اجرا می‌شود؛ البته چند مورد از عقود استثنا هستند مانند عقد نکاح، وقف و ضمان نقلی که در این موارد خیار شرط راه ندارد.
این خیار ناشی از قرارداد است برخلاف سایر خیارات که ناشی از قانون هستند این تنها خیاری است که مبنای قراردادی دارد و بر اساس توافق طرفین ایجاد می‌شود.
همانطور که در تعریف خیار شرط اشاره کردیم این خیار ممکن است برای یکی از طرفین یا هر دو طرف و یا حتی شخص ثالثی ایجاد شود.
اگر خیار شرط برای طرفین باشد و صاحب خیار فوت کند این خیار به وراث او می‌رسد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد.
البته در خصوص خیار شرط برای شخص ثالث باید گفت در صورت فوت شخص ثالث این خیار به وراث او نمی‌رسد مگر آنکه شرط خلاف شده باشد.
مدت در خیار شرط
در خصوص خیار شرط باید توجه داشت که مدت در خیار شرط نکته‌ای بسیار مهم است زیرا باید خیار شرط ابتدا و انتهای تعیین شده‌ای داشته باشد.
البته ابتدای خیار شرط ممکن است از روز انعقاد عقد باشد یعنی خیار شرط متصل به عقد باشد و یا ممکن است مدتی بعد از انعقاد عقد آغاز شود که به آن خیار شرط منفصل گفته می‌شود.
مثلا ممکن است در یک قرارداد اینطور درج شود که مستاجر بعد از دو ماه از انعقاد قرارداد به مدت یک ماه حق فسخ دارد.
بنابراین اگر ابتدای خیار شرط تعیین نشود خیار متصل تلقی می‌شود و اشکالی ندارد اما مدت خیار شرط باید مضبوط باشد یعنی پایان آن باید معلوم باشد و نمی‌توان خیار شرط برای مدت نامعلوم یا مدت الی الابد درج کرد زیرا این خیار مبطل عقد است و باعث بطلان عقد می‌شود.
موارد ممنوعیت درج خیار شرط
در عقودی درج خیار شرط امکان‌پذیر نیست که در ادامه به شرح این عقود که درج خیار شرط در آن ممنوع است می‌پردازم؛ یکی از این عقود ممنوع برای درج خیار شرط عقد وقف است که درج خیار شرط در عقد باطل و مبطل وقف است یعنی هم خیار باطل است و هم عقد.
در عقد نکاح نیز درج خیار شرط باطل است اما باطل کننده خود عقد نکاح نیست.
در ضمان نقلی درج خیار شرط در عقد غیر نافذ است و منوط به تنفیذ مضمون عنه است.
خیار شرط در عقود جایز
در عقود جایز ایجاد خیار شرط اشکالی ندارد اما باید به این نکته توجه داشت که در عقود جایز ایجاد شرط خیار برای طرفین عقد نفع زیادی ندارد زیرا ایشان به طور طبیعی نیز می‌توانند عقد را فسخ کنند و نیازی به شرط ندارند اما ایجاد خیار شرط برای شخص ثالث در عقود جایز امکان‌پذیر است.
همچنین در عقود جایز ضمن عقد لازمی که ایجاد شده‌اند و قابل فسخ نیستند می‌توان برای طرفین عقد جایز خیار شرط درج کرد. به این معنا که عقد جایزی که به موجب شرط شدن ضمن یک عقد لازم دیگر غیرقابل فسخ است با ایجاد شرط خیار می‌تواند قابل فسخ شود.
خیار تاخیر ثمن
در ابتدا قصد داریم خیار تاخیر ثمن را تعریف کرده و همچنین در ادامه این مطلب به شرایط ایجاد آن و موارد اسقاط آن بپردازم؛
در تعریف خیار تاخیر ثمن باید گفت اگر سه روز از تاریخ انعقاد عقد بیع بگذرد و مشتری ثمن را نپردازد بایع به استناد عدم پرداخت ثمن توسط مشتری می‌تواند بیع را فسخ کند، البته این خیار شرایطی دارد که در ادامه به آن می‌پردازیم و باید توجه داشت این خیار از خیارات مختص عقد بیع است.
شرایط ایجاد خیار تاخیر ثمن
برای ایجاد خیار تاخیر ثمن باید شرایطی وجود داشته باشد وگرنه خیار تاخیر ثمن حاصل نمی‌شود این شرایط را در این قسمت بررسی می‌کنیم که از ماده ۴۰۲ قانون مدنی برداشت می‌شود؛
اولا باید دانست که خیار تاخیر ثمن نیز مانند خیار مجلس و حیوان مخصوص عقد بیع است.
نکته مهم دیگر آن است که این خیار فقط برای بایع ایجاد می‌شود و مشتری چنین خیاری ندارد.
نکته دیگر آن است که مبیع باید عین معین یا کلی در معین باشد بنابراین در مبیع کلی فی الذمه مانند فروش یک تن برنج پاکستانی برداشت امسال خیار تاخیر ثمن راه ندارد.
همچنین مبیع و ثمن معامله هر دو باید حال باشند بنابراین اگر هر یک از آنها موجل باشد یعنی موعد پرداخت آن برای زمان دیگری تعیین شده باشد خیار تاخیر ثمن ایجاد نمی‌شود.
نکته مهم دیگر در شرایط ایجاد خیار تاخیر ثمن آن است که باید سه روز از تاریخ بیع بگذرد.
در طول این سه روز نه مبیع تحویل داده شود و نه ثمن پس حتی اگر در این سه روز یکی از موارد مبیع یا ثمن تحویل داده شود خیار تاخیر ثمن ایجاد نمی‌شود.
موارد اسقاط خیار تاخیر ثمن
مواردی وجود دارد که در صورت وقوع آنها خیار تاخیر ثمن ساقط می‌شود در این بخش قصد داریم این موارد را به تفصیل توضیح دهم؛
در حالتی که بایع به صورت صریح یا ضمنی خیار تاخیر ثمن را از خود سلب کرده و ساقط نماید، مثلاً مواردی که قصد داشته باشد مشتری را التزام به بیع کند.
همچنین تسلیم تمام مبیع به مشتری قبل از انقضای سه روز یا بعد از آن می‌تواند باعث اسقاط خیار تاخیر ثمن شود.
مورد دیگر که می‌تواند منجر به سقوط خیار تاخیر ثمن شود آن است که مشتری برای ثمن ضامن بدهد و این ضمانت توسط بایع قبول شود زیرا معرفی ضامن نوعی پرداخت است.
مورد دیگری که باعث اسقاط خیار تاخیر ثمن می‌شود حواله دادن ثمن از سوی بایع می‌باشد به این معنا که بایع شخص ثالثی را جهت دریافت ثمن جایگزین خود معرفی کند بعد از قبول این حواله توسط شخص ثالث و مشتری و در نتیجه انعقاد عقد حواله خیار تاخیر ثمن ساقط می‌شود.
همچنین حالت عکس این مورد یعنی حواله دادن بایع از سوی مشتری به این معنا که مشتری بایع را به نزد شخص ثالثی بفرستد تا ثمن را از او دریافت کند و این امر مورد قبول بایع و شخص ثالث قرار گیرد با قبول این حواله توسط بایع و شخص ثالث خیار تاخیر ثمن ساقط می‌شود.
خیار رویت و تخلف وصف
منظور از خیار رویت و تخلف از وصف حالتی است که یکی از طرفین مالی را که در زمان انعقاد عقد ندیده با توجه به اعتماد به اوصافی که سابقاً از آن مال دیده یا شنیده است مورد معامله قرار دهد و بعد از انجام معامله متوجه شود که در آن مال اوصاف تعیین شده وجود ندارد یا آنکه اوصاف بیشتری وجود داشته است.
خیارات رویت و تخلف وصف در ماده ۴۱۰ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.
موارد اعمال خیار رویت و تخلف وصف
خیار تخلف وصف و خیار رویت در حالت‌های خاصی ایجاد می‌شود؛ از جمله موارد زمانی است که مشتری مالی را ندیده باشد و آن را بر اساس اوصافی که از آن شنیده خریداری کند و بعد از آنکه مال به دستش رسید متوجه شود که آن مال اوصاف مقرر شده را نداشته است.
همچنین در حالتی که مشتری مالی را در گذشته دیده و بر اساس اوصافی که دیده است آن را خریداری کند و بعدا مشخص شود که مال در حال حاضر فاقد آن اوصاف سابق است نیز خیار رویت و تخلف وصف ایجاد می‌شود.
حالت دیگری نیز وجود دارد که خیار رویت و تخلف وصف ایجاد می‌شود زمانی که بایع خود مال را ندیده باشد و فقط اوصاف را شنیده باشد و به اعتبار اوصاف آن را بفروشد و سپس مشخص شود که آن مال اوصاف بهتری دارد در این حالت نیز می‌تواند قرارداد بیع را فسخ کند.
مثلا تصور کنید شخصی کالایی را بر اساس اوصافی که شنیده است می‌خرد، و زمانی که کالا به دست او نرسیده است آن کالا را می‌فروشد، وقتی کالا به دست او رسید و خواست که کالا را به مشتری تحویل دهد متوجه می‌شود که کالا اوصاف بهتری دارد، در این حالت نیز می‌تواند قرارداد بیع را فسخ کند.
احکام خیار رویت و تخلف وصف
از جمله مهم‌ترین نکات آن است که خیار رویت و تخلف وصف مخصوص مشتری نیست و برای بایع نیز ممکن است ایجاد شود.
همچنین این خیار مخصوص عقد بیع نیست و در سایر عقود نیز راه دارد. این خیار جز خیارات فوری است چنانچه در ماده ۴۱۵ قانون مدنی به این نکته اشاره شده است.
نکته بسیار مهم در خصوص احکام خیار رویت و تخلف از وصف آن است که اگر وصفی که از آن تخلف شده وصف اساسی موضوع معامله باشد خیار فسخ ایجاد نمی‌شود بلکه معامله باطل می‌شود.
همچنین نکته دیگر و نهایی آن است که خیار رویت و تخلف وصف در خصوص معاملات عین معین و کلی در معین راه دارد زیرا در معاملات کلی فی‌الذمه در صورت عدم تطابق کالا با وصف می‌توان فروشنده را ملزم به تحویل کالای مقرر شده کرد.
تفاوت خیار تخلف از شرط صفت با خیار رویت
مهم‌ترین تفاوتی که میان خیار تخلف از شرط صفت با خیار رویت و تخلف از وصف وجود دارد؛ آن است که خیار رویت و تخلف از وصف فوری است اما خیار تخلف از شرط صفت فوری نیست.
به طور کلی رابطه این دو خیار عموم و خصوص من وجه است.
خیار غبن
منظور از خیار غبن آن است که شخصی اگر در معامله‌ای به واسطه عدم تعادل بین دو عوض متضرر شود می‌تواند به واسطه این تضرر معامله را فسخ کند.
در واقع خیار غبن زمانی شکل می‌گیرد که تعادل اقتصادی دو عوض از بین رفته باشد.
شرایط ایجاد خیار غبن
برای ایجاد خیار غبن باید شرایطی وجود داشته باشد از جمله آنکه غبن باید عرفا فاحش باشد، منظور از این مورد آن است که عرف باید با توجه به شرایط معامله آن معامله را نامتعارف بداند.
مثلا ممکن است در یک معامله تفاوت یک میلیون تومانی تفاوت فاحشی باشد در حالی که در معامله دیگری به ارزش چند صد میلیون تومان غبن فاحش نباشد.
در خصوص ایجاد خیار غبن باید دقت داشت که فرد مغبون نسبت به قیمت واقعی علمی نداشته باشد.
همچنین غبن باید در زمان انعقاد قرارداد موجود باشد بنابراین غبنی که بعد از قرارداد ایجاد شود نمی‌تواند موجب فسخ شود مثلاً اگر شخصی خانه‌اش را به مبلغ متعارفی بفروشد و یک هفته بعد از فروش قیمت‌های املاک آن منطقه افزایش فوق العاده‌ای پیدا کند برای فرد خیار غبن ایجاد نمی‌شود.
نکته بسیار مهم در خصوص خیار غبن و شرایط آن فوری بودن این خیار است بنابراین شخص مغبون باید در یک فوریت عرفی آن را اعمال کند.
خیار غبن مخصوص عقود معوض است و در عقود مجانی راه ندارد.
خیار عیب
در این قسمت قصد داریم شما را با خیار عیب آشنا کرده و در ادامه این مطلب شرایط ایجاد آن و نکات مرتبط با خیار عیب را به طور دقیق بررسی کنم.
اگر موضوع معامله معیوب باشد برای شخصی که از عیب ضرر می‌بیند خیاری به نام خیار عیب پدید می‌آید.
خیار عیب تنها خیاری است که از دو حق تشکیل شده یا به عبارت دیگر دو حق در اختیار صاحب خیار قرار می‌دهد؛ صاحب خیار عیب حق فسخ یا گرفتن ارش دارد.
البته باید توجه داشت در برخی عقود مانند عقد اجاره در صورت معیوب بودن عین مستاجره خیار عیب به مستاجر فقط حق فسخ می‌دهد و او حق دریافت ارش را ندارد.
همچنین در خصوص عقد نکاح عیوب هر یک از زوجین فقط ایجاد حق فسخ می‌کند.
شرایط ایجاد خیار عیب
برای آن که خیار عیب به وجود بیاید باید شرایط زیر موجود باشد از جمله آنکه معیار عیب عرفی است یعنی موضوع قرارداد باید از نظر عرف معیوب باشد.
همچنین عیبی موجب فسخ معامله می‌شود که موجب نقص در منفعت و سختی در بهره‌برداری از مال شود مثلا اگر به جای فرش ۱۲ متری فرش ۱۳ متر باشد این زیادتر بودن عرفاً عیب است زیرا فرش به اندازه استاندارد نیست.
خیار عیب برای هر دو طرف معامله یعنی بایع و مشتری حاکم است و البته مختص عقد بیع نیست و در کلیه عقود راه دارد.
فوری بودن خیار عیب
خیار عیب فوری است و در زمانی که شخص از معیوب بودن موضوع قرارداد مطلع می‌شود باید در یک فوریت عرفی خیار عیب را اعمال کند.
مخفی بودن عیب در هنگام عقد
نکته مهم در خصوص اعمال خیار عیب آن است که زمانی عیب موجب ایجاد خیار فسخ می‌شود که مخفی باشد؛ و بنابراین زمانی که طرف مقابل از عیبی مطلع نباشد آن عیب مخفی است اعم از آنچه عیب واقعاً پنهان باشد یا آشکارا باشد اما شخص نسبت به آن اطلاعی نداشته باشد.
در رابطه با عیب مخفی اصل بر آن است که شخص نسبت به آن عیب جاهل بوده است اما در رابطه با عیب ظاهر شخص مدعی جهل نسبت به آن عیب باید ثابت کند که نسبت به عیب موجود جاهل بوده است.
عیوب ایجاد کننده خیار
عیبی موجب ایجاد خیار عیب می‌شود که یکی از شرایط زیر را داشته باشد؛ در حین عقد موجود باشد یا تا قبل از قبض مال به وجود آمده باشد، یا عیبی که بعد از قبض به وجود بیاید در حالتی که عیب جدید نتیجه عیبی باشد که پیش از قبض در مال وجود داشته باشد.
همچنین در برخی از عقود مستمر مانند عقد اجاره عیوب بعد از قبض نیز موجب حق فسخ است.
موارد سقوط خیار عیب
موارد زیر موجب اسقاط خیار عیب است در واقع خیار عیب در این موارد ساقط می‌شود؛ حالت اول آن است که در یک قرارداد به صورت شرط ضمن قرارداد درج کنیم که خیار عیب ساقط شده است.
حالت دوم آن است که خیار عیب بعد از انعقاد قرارداد ساقط شود ممکن است شخصی بعد از انعقاد قرارداد خیار عیب خود را به صورت صریح یا ضمنی ساقط نماید.
همچنین با انقضای فوریت عرفی اعمال خیار از زمان علم به وجود عیب موجب اسقاط خیار عیب می‌شود زیرا همانطور که اشاره کردیم حق فسخ ناشی از خیار عیب فوری است.
خیار تدلیس
در ابتدا خیار تدلیس را تعریف کرده و در ادامه این مقاله به تدلیس در قرارداد و احکام این خیار می‌پردازیم؛ منظور از خیار تدلیس آن است که اگر یکی از طرفین معامله نسبت به طرف دیگر مرتکب فریب و تدلیسی شود طرف مقابل که در انعقاد معامله از این فریب تاثیر پذیرفته است می‌تواند معامله را فسخ کند.
تدلیس در قرارداد
به طور کلی تدلیس در قرارداد ۳ حالت دارد اگر تدلیس موجب خلل به ارکان صحت عقد شود و به نوعی وصف اساسی موضوع معامله را دچار خلل کند باعث بطلان عقد است نه خیار تدلیس!
مثلا اگر کسی با فریبکاری یک شی بدل را به جای طلا معرفی کند این اشتباه در وصف اساسی است و قرارداد از اساس باطل است.
حالت دیگر آن است که تدلیس موجب خلل به ارکان صحت عقل نشود اما در اراده شخص موثر باشد.
حالت سوم آن است که تدلیس در اراده شخص تاثیری نداشته باشد، این تدلیس در معامله اثری ندارد و خللی به آن وارد نمی‌کند مثلاً با وجود آنکه مشتری می‌داند فروشنده نسبت به فروش یک ملک دروغ‌های بسیاری گفته است و نسبت به دروغ بودن آن صحبت‌ها آگاه است باز هم اراده بر خریداری ملک داشته باشد.
احکام خیار تدلیس
در این بخش قصد داریم احکام خیار تدلیس را برای شما بیان کنیم؛ اول آنکه این خیار مختص عقد بیع نیست و در تمامی عقود راه دارد، نکته جالب توجه آن است که در اقاله و وقف هیچ خیاری راه ندارد جز خیار تدلیس.
همچنین باید توجه داشت که خیار تدلیس زمانی ایجاد می‌شود که تدلیس از جانب طرف مقابل انجام گرفته باشد بنابراین تدلیس از جانب شخص ثالث موجب ایجاد خیار تدلیس نمی‌شود و برای فرد فریب خورده تنها این حق را ایجاد می‌کند که از باب ضمان قهری برای مطالبه خسارات به شخص ثالث فریب دهنده مراجعه کند.
صرف سکوت و بیان نکردن عیوب کالا تدلیس محسوب نمی‌شود البته این مسئله کاملاً عرفی است.
نکته دیگر آن است که خیار تدلیس فوری است و باید در یک فوریت عرفی به محض آگاه شدن نسبت به تدلیس آن را اعمال کرد.
خیار تبعض صفقه
در این بخش خیار تبعض صفقه را مطالعه کرده و حالات ایجاد آن و احکام آن خیار را بررسی می‌کنیم؛
منظور از خیار تبعض صفقه آن است که اگر بخشی از یک عقد صحیح باشد و بخش دیگر آن باطل باشد یا فسخ شود یا منفسخ شود یا مورد اخذ به شفعه قرار گیرد، شخصی که از این تجزیه معامله متضرر می‌شود می‌تواند معامله را نسبت به باقی موضوع آن نیز فسخ کند؛ این خیار در ماده ۴۴۱ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.
حالات ایجاد خیار تبعض صفقه
ایجاد خیار تبعض صفقه در چند حالت شکل می‌گیرد؛ اول زمانی که بخشی از قرارداد باطل شود مثلاً دو قطعه زمین به موجب یک قرارداد فروخته شود و یکی از آنها مستحق للغیر درآمده و در نتیجه معامله نسبت به بخشی از آن باطل باشد معامله نسبت به قطعه زمین دیگر نیز قابل فسخ است.
همچنین حالت دیگر آن است که خیار تبعض صفقه در صورت انفساخ بخشی از قرارداد ایجاد شود مثلاً اگر یک گونی گندم به عنوان عین معینی فروخته شود و قبل از تحویل نصف گونی تلف شود نسبت به بخش تلف شده معامله منفسخ و نسبت به بقیه آن قابل فسخ است.
حالت سوم آن است که بخشی از قرارداد فسخ شود در این حالت طرف مقابل که بخشی از معامله او فسخ شده و بخشی از معامله به قوت خود باقی مانده می‌تواند نسبت به بخش باقیمانده معامله نیز معامله را فسخ کند.
حالت چهارم آن است که خیار تبعض صفقه در صورت اخذ به شفعه شدن بخشی از قرارداد ایجاد شود.
مثلا اگر دو نفر در یک زمین کشاورزی و تراکتور به صورت مشاع شریک باشند یکی از این شرکا سهم مشاع خود از زمین به انضمام تراکتور و ماشین آلات کشاورزی را می‌فروشد شریک او نسبت به زمین اخذ به شفعه می‌کند در این حالت مشتری زمین را از دست می‌دهد و فقط تراکتور برای او باقی می‌ماند که می‌تواند نسبت به تراکتور نیز اعمال فسخ کند.
احکام خیار تبعض صفقه
در خصوص احکام خیار تبعض صفقه باید گفت که این خیار مختص مشتری نیست و برای هر دو طرف قرارداد وجود دارد و البته این خیار مختص عقد بیع نیست و در تمام عقود معوض و مغابنه‌ای راه دارد.
نکته بسیار مهم آن است که خیار تبعض صفقه فقط مخصوص حالتی نیست که بخشی از معامله باطل باشد بلکه اگر بخشی از معامله منفسخ شود یا فسخ شود یا مورد اخذ به شفعه قرار گیرد همچنان خیار تبعض صفقه در این موارد نیز راه دارد.
خیار تعذر تسلیم
خیار تعذر تسلیم در معاملات معوض زمانی که یکی از طرفین نتواند یا نخواهد مالی را که تسلیم آن را بر عهده دارد به طرف دیگر تسلیم کند یا تعهدی را که بر عهده دارد انجام دهد شکل می‌گیرد و به این معنا که طرف دیگر می‌تواند معامله را فسخ کند.
خیار تعذر تسلیم ویژه عین معین نیست و در معامله اموال کلی نیز راه دارد و همچنین در تمام عقود معوض راه دارد و مخصوص عقد بیع نیست.
خیار تفلیس
منظور از خیار تفلیس آن است که اگر در یک معامله معوض منتقل الیه یعنی شخصی که کالا به او انتقال داده می‌شود مانند خریدار بعد از انعقاد قرارداد ورشکسته شود و هنوز ثمن را پرداخت نکرده باشد معامله حالات مختلفی پیدا می‌کند؛
حالت اول آن است که ثمن عین معین باشد در این حالت معامله قابل فسخ نیست زیرا به محض انعقاد قرارداد ثمن به فروشنده منتقل شده است و می‌تواند مالک آن باشد و آن را به قبض خود درآورد.
اما حالت دیگر آن است که ثمن کلی در معین یا کلی فی الذمه باشد و ورشکستگی بعد از تعیین مصداق ثمن توسط خریدار رخ دهد که در این حالت نیز باز هم معامله قابل فسخ نیست و به محض تعیین مصداق فروشنده مالک ثمن است.
اگر ثمن کلی در معین یا کلی فی ذمه باشد و هنوز تعیین مصداق نشده باشد باید برای دریافت ثمن در صف غرما داخل شود و ممکن است برای او خیار فسخ ایجاد شود که به این خیار خیار تفلیس می‌گوییم.
اوصاف خیار تفلیس
در خصوص ویژگی‌های خیار تفلیس باید گفت که این خیار ویژه عقد بیع نیست و در کلیه عقود معوض راه دارد و از طرف دیگر مختص بایع نیست و مشتری هم می‌تواند در حالتی که بایع دچار ورشکستگی شود دارای خیار تفلیس شود.
خیار تفلیس در حالات مختلف
در این قسمت از مقاله قصد داریم وضعیت‌های مختلف مبیع و ثمن را بررسی کرده و وجود خیار تفلیس در حالات مختلف را بررسی کنیم؛
اگر قبل از انعقاد عقد مشتری ورشکسته شده باشد معامله باطل است و مبیع به مشتری منتقل نمی‌شود اما اگر بعد از انعقاد عقد مشتری ورشکست شده باشد دو حالت داریم اگر ثمن عین معین باشد برای بایع خیار تفلیس ایجاد نمی‌شود و می‌تواند مالی که به عنوان ثمن تعیین شده را به قبض خود درآورد.
اگر ثمن کلی باشد و تعیین مصداق شده باشد نیز برای بایع خیار تفلیس ایجاد نمی‌شود زیرا آن ثمن حکم عین معین را دارد و به مالکیت بایع در می‌آید و می‌تواند آن را قبض کند.
اما اگر ثمن کلی باشد و تعیین مصداق نشده باشد برای بایع خیار تفلیس ایجاد می‌شود.
تفاوت خیار تفلیس و خیار تعذر تسلیم
تفاوتی که میان خیار تفلیس و خیار تعذر تسلیم وجود دارد آن است که در تعذر تسلیم ابتدا باید شخص را الزام کنیم که آنچه بر عهده دارد تسلیم کند و اگر الزام موثر نباشد به سراغ فسخ قرارداد می‌رویم اما در خیار تفلیس مستقیما قرارداد را فسخ می‌کنیم.
تفاوت دیگر آن است که در خیار تفلیس اگر موضوع معامله نزد شخص ورشکسته تلف شده باشد یا منتقل به غیر شده باشد اعمال خیار تفلیس امکان‌پذیر نیست اما در خیار تعذر تسلیم در فرض تلف شدن عوض نیز باز هم قرارداد قابل فسخ است.
انتقال خیارات
در این بخش از مقاله قصد داریم در رابطه با انتقال خیارات صحبت کنیم و در این خصوص که آیا خیارات قابل انتقال هستند یا خیر نکاتی را بیان کنم.
انتقال ارادی
در خصوص انتقال خیارات باید توجه داشت که در انتقال ارادی خیارات مختص به شخص معامله کننده هستند بنابراین به صورت ارادی قابل انتقال نیستند.
البته می‌توان در خصوص اعمال خیارات و فسخ قرارداد وکالت داد اما این امر به معنای انتقال خیار نیست بنابراین خیارات با واگذاری موضوع معامله به منتقل الیه دوم منتقل نمی‌شود حتی اگر شرط خلاف شود.
بنابراین اگر شخص الف مالی را از ب خریده باشد و در آن معامله دارای خیاراتی شده باشد و آن مال را به شخص ثالثی منتقل کند آن خیارات به شخص ثالث منتقل نمی‌شود.
انتقال قهری
خیارات در صورت فوت شخص دارنده خیار اصولا به وراث او می‌رسند البته در این خصوص استثنائاتی وجود دارد که در این موارد استثنایی در صورت فوت شخص دارنده خیار، خیار ساقط می‌شود و به وراث نمی‌رسد.
این موارد استثنایی شامل مواردی است که در قرارداد توافق شده باشد یا شرط خیار برای ثالث تعیین شده باشد، همچنین خیار مجلس غیر قابل انتقال است مگر در حالتی که در صورت فوت صاحب خیار در همان مجلس همه وراث او حاضر باشند.
بیع شرط
در این بخش از مقاله تلاش کرده‌ام نکات مهم پیرامون بیع شرط از جمله تعریف آن و بررسی انواع مختلف آن را برای شما بازگو کنم.
بیع شرط به بیعی گفته می‌شود که در آن فقط برای بایع خیار شرط درج شده باشد؛ به این معنا که بایع در مدت معینی بتواند با پس دادن ثمن قرارداد را فسخ کند.
در بیع شرط برای مشتری یا شخص ثالث خیار شرط درج نمی‌شود.
انواع بیع شرط
بیع شرط به دو نوع کلی تقسیم می‌شود بیع شرط متصل و بیع شرط منفصل؛ منظور از بیع شرط متصل آن است که مهلت بایع برای فسخ قرارداد از لحظه انعقاد قرارداد شروع شود و منظور از بیع شرط منفصل آن است که مهلت بایع برای فسخ قرارداد بعد از انقضای مدتی از انعقاد قرارداد آغاز شود.
مثلا در فروش یک ملک شرط شود که از ۱۰ روز بعد از انعقاد قرارداد خیار شرط بایع شروع می‌شود و به مدت ۱۵ روز می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
تاثیر فوت در بیع شرط
نکته مهم دیگر که در خصوص بیع شرط به آن پرداخته‌ایم تاثیر فوت در بیع شرط است اول باید گفت اگر بایع فوت کند خیار شرط او به وراث می‌رسد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد؛ و اگر مشتری فوت کند بایع همچنان در برابر وراث مشتری دارای خیار شرط است و با بازگرداندن ثمن به ترکه می‌تواند معامله را فسخ کند.
تفاوت بیع شرط و بیع خیاری
در بیع خیاری شرط خیار ممکن است برای هر کدام از طرفین یا هر دو یا شخص ثالثی ایجاد شود اما در بیع شرط، شرط خیار صرفا برای شخص بایع یا فروشنده درج می‌شود.
نکته مهم دیگر جنبه وثیقه‌ای بیع شرط است که بر اساس قانون ثبت جنبه وثیقه‌ای دارد اما بیع خیاری همچنان اثر تملیکی دارد.
در تفاوت بیع شرط و بیع خیاری در آن است که در بیع خیاری فسخ قرارداد تشریفات خاصی نداشته و با اعلام اراده محقق می‌شود اما در بیع شرط فسخ معامله مستلزم پرداخت ثمن از جانب فروشنده به مشتری است تا حدی که اگر بایع نتواند ثمن را به مشتری بازگرداند فسخ بیع شرط ممکن نیست.
احکام فسخ در بیع شرط
در خصوص احکام بیع شرط باید به این نکات توجه داشت که ممکن است در قرارداد شرط شود که اگر بایع معادل تمام ثمن را بازگرداند حق فسخ را دارد یا شرط شود که اگر بایع معادل بخشی از ثمن را بازگرداند حق فسخ نسبت به تمام قرارداد را دارد؛
و یا در حالت سوم آنکه در قرارداد شرط شود اگر بایع معادل بخشی از ثمن را برگرداند حق فسخ بخشی از قرارداد را دارد.
اگر بیع شرط به صورت مطلق تعیین شده باشد و در خصوص بازگرداندن تمام یا بخشی از ثمن سخن گفته نشده باشد اصل حالت اول است یعنی حق فسخ زمانی ایجاد می‌شود که تمام ثمن بازگردانده شود و تمام معامله فسخ می‌شود.
در خصوص نحوه اجرای بیع شرط اگر مشتری از قبول ثمن امتناع کند بایع می‌تواند ثمن را به صندوق دادگستری یا اداره ثبت بپردازد و معامله را فسخ کند.
استفاده از خیارات قرارداد به کمک وکیل بنیاد وکلا
آیا شما یا یکی از نزدیکان‌تان با مشکل خیارات و اعمال آن مواجه هستید؟ گروه حقوقی بنیاد وکلا به عنوان معتبرترین مرکز حقوقی ایران در این زمینه تخصص و تجربه لازم را دارد تا شما را در هر مرحله از رسیدگی قانونی راهنمایی کند.
خدمات ما در حوزه خیارات شامل:
- تحلیل دقیق پرونده‌های مربوط به خیارات قانونی و قراردادی توسط وکیل قرارداد
- نمایندگی قانونی در محاکم و فرآیندهای قضایی مربوط به خیارات یا اعمال و اسقاط آنها
- راهنمایی در خصوص اقدامات پیشگیرانه و حقوقی در ارائه دادخواست اعمال خیارات و فسخ معاملات آن می‌شود.
اگر به دنبال وکیل متخصص دعاوی حقوقی هستید و می‌خواهید هر چه سریع‌تر با وکیل در موضوع خیارات و موارد فسخ معاملات مشورت کنید، وارد صفحه مشاوره حقوقی قرارداد شوید و از روش‌های آنلاین یا تلفنی استفاده کنید.
