فسخ قرارداد خرید مسکن در واقع به معنای بر هم زدن معامله خرید به طور یک طرفه است؛ خریدار و فروشنده میتوانند با هم توافق کنند که با توجه به شرایطی معامله را برهم بزنند.
گاهی ممکن است این اختیار را فقط به یکی از دو طرف و یا به شخص سوم بدهند.
در این نوشتار به بررسی فسخ قرارداد خرید ملک طبق قوانین و مقررات پرداخته شده است.
فسخ قرارداد خرید مسکن
نکته‌ای که باید در مورد داشتن حق فسخ قرارداد خرید مسکن توجه داشت، این است که باید در قولنامه، حق فسخ قید و به امضای دو طرف معامله برسد. در نتیجه در صورت بی‌توجهی به این موضوع در متن قرارداد، امکان فسخ قرارداد وجود نخواهد داشت.
برهم زدن قرارداد از سوی دو طرف در اصطلاح حقوقی اقاله گفته می‌شود.
اقاله فقط مربوط به طرف‌های قرارداد است و کسی دیگر این اختیار را ندارد. حتی اگر یکی از خریدار یا فروشنده فوت کند ورثه آنها نمیتوانند قرارداد را برهم بزنند؛ در حالی که در فسخ قرارداد چنین نیست و حق فسخ قرارداد به ورثه منتقل می‌شود.
در قرارداد خرید مسکن نیز دو طرف میتوانند در زمان حیات خود قرارداد را اقاله کنند و فرق آن با فسخ قرارداد در این است که خریدار یا فروشنده هر چیزی را که به واسطه قرارداد خرید مسکن به دست آورده با اقاله به طرف مقابل پس میدهد.
از بین رفتن کلیه اختیارات فسخ
عبارتی که در اکثر قراردادهای خرید مسکن با عنوان «اسقاط کافه خیارات» نوشته می‌شود، به معنای از بین رفتن کلیه اختیارات معامله است.
بنابراین در صورتیکه در متن قرارداد نوشته شود اسقاط کافه خیارات، هر یک از طرف‌ها که قرارداد را امضا کرده، در واقع کلیه حقوق قانونی خود را نسبت به قرارداد مزبور از دست میدهد.
به طور مثال در صورت مشاهده عیب و نقص هنگام خرید مسکن به موجب قانون، خیار (اختیار) فسخ برای ذینفع ایجاد می‌شود، اما در صورتیکه در متن قرارداد اسقاط کافه خیارات ذکر شده و به امضای خریدار و فروشنده رسیده باشد، دیگر آنها نمیتوانند قرارداد را بر هم بزنند.
البته شایان ذکر است در صورت وجود عیب و نقص که استفاده از مسکن را غیرممکن میکند و همچنین در صورتیکه در مدتی کوتاه پس از انجام شدن معامله معلوم شود قیمت فروخته شده تفاوتی بسیار زیاد با قیمت متعارف ملک دارد، طرف زیان دیده حق دارد قرارداد خرید مسکن را برهم بزند حتی اگر در قرارداد، اسقاط کافه خیارات را امضا کرده باشد.
ضرر و زیان فسخ قرارداد
یکی از مواردی که در قولنامه‌ها لازم است قید شود، این است که اگر هر یک از خریدار یا فروشنده بنا به هر علت، مایل به فسخ قرارداد خرید مسکن باشد، برای جبران خسارت ناشی از برهم خوردن معامله، باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد، مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نیست.
ممکن است در متن قرارداد در اینباره مبلغی مقرر کرده باشند، در غیر این صورت با طرح دعوا در محاکم دادگستری، دادگاه منصفانه میزان ضرر و زیان را تعیین میکند و درخواست‌کننده فسخ با پرداخت آن می‌تواند قرارداد را فسخ کند؛ در بیشتر موارد در قولنامه‌ها این موضوع برای تضمین معامله قید می‌شود.
