مبایعه نامه سند عادی است که به واسطه آن خریدار و فروشنده در خصوص مال مورد معامله مانند خانه، ماشین … با یکدیگر توافق می‌کنند؛ مواردی همچون زمان و مکان تحویل مال و متقابلا نحوه پرداخت مبلغ در آن ذکر می‌شود.
باید در نظر داشت که مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست، بلکه برای خرید و فروش هر مالی مثل خودرو، آهن، لوازم خانگی یا هر مال دیگری می‌توان از بیع نامه استفاده کرد.
در این نوشتار نکات مهم در خصوص فسخ مبایعه نامه مورد بررسی قرار گرفته شده است.
دلایل فسخ مبایعه نامه
در اصطلاح حقوقی به حق فسخ مبایعه نامه «خیار فسخ» گفته می‌شود.
خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد.
در زیر مواردی که موجب فسخ بیع نامه می‌شوند ذکر شده است:
خیار تدلیس:
در معامله‌ای که خریدار یا فروشنده، اقدامی انجام دهد که باعث فریب طرف دیگر شود، شخص فریب خورده اختیار فسخ دارد.
خیار عیب:
در مواردی که پس از معامله معلوم شود کالا معیوب بوده، قانونگذار به خریدار این حق را داده که بر طبق خیار عیب معامله را برهم بزند.
لازم به ذکر است، این خیار فقط مختص خریدار نیست و فروشنده هم از این حق برخوردار است و می‌تواند معامله را فسخ کند.
باید توجه داشت طبق قانون این عیب باید طوری باشد که از ارزش کالا یا استفاده متعارف آن کاسته شود.
خیار تخلف از شرط:
فروشنده یا خریدار شرط کند کاری که انجام می‌دهد، یا مالی که می‌فروشد دارای ویژگی‌هایی خاصی است، اما به آن شرط عمل نکند یا آن مال دارای خصوصیات شرط شده نباشد، در این صورت دیگری می‌تواند با حدود و شرایطی معامله را بر هم بزند.
خیار تاخیر ثمن:
در معاملات نقدی اگر ظرف سه روز خریدار مبلغ معامله (ثمن) را نپردازد، فروشنده می‌تواند از تحویل کالا به خریدار خودداری کند.
بنابراین این خیار مختص فروشنده است که در اثر نپرداختن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ معامله اختیار فسخ مبایعه نامه را دارد.
خیار مجلس:
تا زمانی که طرف‌های معامله در محل توافق یا بنگاه حضور دارند، این حق به آن‌ها داده شده که از معامله پشیمان شوند و معامله را فسخ کنند.
به این ترتیب خیار مجلس تا زمانی که دو طرف از هم جدا نشده باشند و در کنار هم هستند محقق می‌شود.
نحوه فسخ مبایعه نامه
در مواردی که قانون اجازه می‌دهد، طرف‌های قرارداد می‌توانند عقد را فسخ کنند؛ البته اصل بر این است که هیچ کدام از افراد نمی‌توانند قرارداد را به طور یک جانبه بر هم بزنند.
در این مورد قانون مقرر کرده است: «عقودی که طبق قانون واقع شده، بین طرف‌های عقد و نماینده آن‌ها لازم الاجرا و صحیح است، مگر اینکه با رضایت دو طرف یا به علت قانونی فسخ شود».
به این ترتیب با توجه به نظر قانوگذار اصل بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است.
نکات مهم حقوقی مبایعه نامه
- در شرایط تعدد خریداران، مبایعه نامه باید به امضای کلیه آن‌ها برسد و همچنین سهم هر یک مشخص شده باشد.
- چنانچه وکیل خریدار در جلسه حضور داشته باشد و خرید با وکالت انجام شود، باید اصالت وکالتنامه و هویت وکیل و اصیل بررسی و یک نسخه رونوشت از وکالتنامه، از وکیل گرفته شود.
- فروشنده می‌تواند از حق حبس خود استفاده کند؛ به این معنا که با توجه به شرایط قرارداد تا زمانیکه مبلغ معامله پرداخت نشده، از تحویل مال خودداری کند.
