با توجه به مشکلات عدیده مستاجران در زمان سرقفلی ملک تجاری هنگام مراجعه به محاکم قضایی دو قانون انان را در محضر قاضی مورد بررسی قرار خواهد داد، یکی قانون مصوب سال ۷۶ و دیگری ۵۶ میباشد.
در زیر تفاوت این دو را برای کاربران عزیز سایت بنیاد وکلا جهت راه گشای مسائل انها شرح خواهیم داد.
مستاجرانی که در سال های قبل از ۱۳۷۶ قرارداد را منعقد نموده باید باتوجه به مصوب سال ۵۶ بررسی گردد و مستاجرانی که بعد از ان اقدام به قرارداد نموده اند با مصوب سال ۷۶ مورد بررسی قرار و حکم صادر خواهد شد.
در قانون ۱۳۵۶ حتی اگر مستاجر پولی هم پرداخت نکرده باشد حق کسب و پیشه به او تعلق می گرفت اما در قانون ۱۳۷۶ فقط در صورتی سرقفلی به مستاجر تعلق میگیرد که قبلا وجه ان را پرداخته باشد
در قانون ۵۶ تخلیه نکردن مستاجر به صرف انقضای مدت اجاره و نیز ایجاد حق کسب و پیشه برای وی به صرف انعقاد عقد و اجاره جنبه آمره داشته است؛ یعنی موجر نمیتوانسته است این دو حق مستاجر را نادیده بگیرد.
ولیکن در قانون ۱۳۷۶ این امر صرفا در قالب شرط ضمن عقد ممکن است؛ یعنی قانون ۷۶ قانون امره ۵۶ را در این دومورد اختیاری و تکمیلی دانسته و طرفین در قالب شرط میتوانند با هم توافق کنند.
نکته: ملکی که طبق قرارداد ۵۶ یا ۷۶ اجاره شده باشد، اگر فروخته شود طبق قاعده خریدار قائم مقام خاص موجر می شود و باید حقوق مستاجر را رعایت کنند.
کلیه قراردادهای که از تاریخ ۰۷/۰۱ منعقد شده است، مشمول مصوب سال ۵۶ خواهند بود.
اگر مالکی مغازه ای منافع کسبی و تجاری مغازه را به کسی صلح کرده باشد متصالح صاحب حق سرقفلی است و او در این مورد دو قرارداد با مالک دارد.
قرار داد صلح منافع و قرارداد اجاره (که در مورد اعیان مغازه میباشد) چنین مستاجری هم در فرض تخلیه حق سرقفلی را به نرخ روز دریافت می کند؛ یعنی تخلیه صورت نمی گیرد.
