- ویژگیهای یک بیع نامه حقوقی
- توصیه لازم به خریدار
- نکات قابل توجه برای فروشنده
- درج وجه التزام در بیع نامه
- اهمیت ثبت معاملات املاک
- نکاتی چند هنگام معاملات املاک و مستغلات
تفاوت ماهوی بیع نامه و قولنامه
آنچه در زبان حقوقی مبایعه‌نامه می‌گویند، همان چیزی است که در عرف، قولنامه نام دارد، اما با بررسی روند تاریخی و عرف حاکم بر جامعه باید گفت این دو اصطلاح دارای آثار متفاوتی است؛ زیرا بیع نامه به مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می‌کنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن، می‌توان الزام و اجبار طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‌کند، از دادگاه درخواست کرد.
بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری و یا خریدار از پرداخت بهای کامل معامله امتناع ورزد، هر یک از آنها می‌توانند از دادگاه صالح درخواست کنند تا طرف مقابل را برای انجام تعهدش مجبور کند.
بنیاد وکلا به شما کمک می‌کند تا با جستجو و انتخاب متخصصین حقوقی، کار حقوقی خود را با هزینه مشخص و در کوتاه‌ترین زمان ممکن انجام دهید.
بنابراین مبایعه نامه، قراردادی است که طی آن بیع انجام شده و بیع به قراردادی اطلاق می شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می شود.
در نتیجه عرفا قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می شود و براساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه به شمار می رود.
در مقابل هر گاه دو طرف قصد انجام معامله را فعلا نداشته و فقط به وعده بیع در آینده اکتفا کنند و تنها قول انجام معامله را در آتیه به یکدیگر می دهند بدون آنکه در حال حاضر قصد انعقاد عقد بیع را داشته باشند آنرا "قول" به انجام معامله می‌گویند و در صورتی که این قول بصورت مکتوب باشد "قولنامه" لقب دارد.
بدیهی است این توافق مملک نبوده یعنی باعث تملیک و تملک نخواهد شد و صرفا ایجاد تعهد مینماید.
مع الوصف لازم به ذکر می داند با عنایت به اصل آزادی اراده موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی اگر قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت باشد یعنی:
- الف) طرفین دارای اهلیت باشند
- ب) دارای قصد و رضا باشند
- ج) موضوع معامله معین باشد
- د) جهت معامله مشروع باشد، اجرای آن الزام آور است.
همچنین اگر قرار بر انجام تعهدی به صورت شرط، ضمن عقد الزام آوری گنجانده شود مانند اینکه در حین خرید و فروش خانه ای تعهد بر واگذاری سهام شرکتی درج شود، این تعهد نیز به تبع عقد اصلی لازم الاجراست.
در این فرض نیز چنانچه یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری نمایند، الزام طرف ممتنع به انعقاد بیع و سایر تعهدات واجد وجاهت قانونی است و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد می توان آنرا نیز مطالبه نمود.
در مقابل اگر طرفین قصد انعقاد معامله‌ای را داشته باشند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده و تعهد کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاصی انجام دهند و به عبارت دیگر صرفا وعده انجام بیع را در آینده به یکدیگر بدهند، سندی را که درخصوص این قول بین طرفین تنظیم می‌شود به تعبیر حقوقی، قولنامه نام دارد.
به طور مثال ممکن است خریدار پول کافی ندارد یا فروشنده باید نسبت به اقدامات اولیه در جهت نقل و انتقال مانند اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، مفاصا های شهرداری و دارایی و غیره اقدام کند.
در این حالت طرفین قراردادی عادی تنظیم می کنند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی (مانند دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند.
ویژگیهای یک بیع نامه حقوقی
مبایعه نامه همان قرارداد بیع است که در تعریف آن ماده ۳۳۸ قانون مدنی می‌گوید: "بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم" که می‌تواند مال منقول یا غیر منقول باشد.
بدین صورت که فروشنده مال معینی را با اوصاف مشخصی معلوم می‌کند و پس از تعیین ثمن (قیمت قراردادی) و توافق کامل خریدار بر آن و سایر شرایط از قبیل نحوه پرداخت ثمن، زمان تحویل مبیع و تاریخ و محل انتقال سند رسمی، مبادرت به بیع و خرید و فروش می‌کنند.
این امر در سایه اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادهاست و علی‌الاصول هرکس در خرید و فروش یا خودداری از آن آزاد است و مختار است که موضوع معامله، نوع معامله و طرف معامله خود را انتخاب کند.
در تشخیص ماهیت مبایعه نامه و قولنامه در ماده ۱۰ قانون مدنی آمده است که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد (مانند عدم مخالفت با نظم عمومی و اخلاق حسنه)، اعتبار دارد.
لهذا باید به قصد و اراده طرفین رجوع کرد، بدین معنا که با توصیف و تفسیر اراده باطنی متعاملین و دقت در عبارات و الفاظ در قرارداد و معانی عرفی آن و اوضاع و احوال و شرایط حاکم بر قرارداد و سایر قرائن و امارات قصد واقعی طرفین را می‌توان احراز کرد.
اگر قصد واقعی طرفین تعهد به انعقاد بیع در آینده باشد استعمال لفظ قولنامه بر آن صحیح است، لیکن اگر قصد واقعی طرفین، تحقق بیع در زمان حال باشد لفظ مبایعه بر آن صدق می‌کند.
در قولنامه چون هر دو طرف تعهد به انجام عملی حقوقی (بیع) در آینده می‌کنند صرفا وعده متقابل بیع است نه خود بیع؛ زیرا با قولنامه تملیک و انتقال مال صورت نمی‌گیرد و اثر آن فقط ایجاد تعهد است.
در هر صورت برای انعقاد هر قراردادی لازم است طرفین آن قرارداد، قصد و اراده ایجاد قرارداد را داشته باشند.
علاوه براین لازم است این قصد و اراده، بیان شود تا معلوم گردد که شخص، قصد انعقاد معامله را دارد و تمییز آن تابع قصد و اراده باطنی طرفین است.
البته به لحاظ اختلاف رویه در مراجع قضایی، در قراردادهای تیپ اتحادیه صنف مشاورین املاک، ضمن اینکه عنوان مبایعه‌نامه داده شده بندی به این صورت گنجانده شده که"صیغه شرعیه ایجاب و قبول جاری گردید" و به معنای این است که هنگام تنظیم این سند عادی، قصد واقعی طرفین انجام معامله است.
شایان ذکر است "ایجاب" پیشنهاد انجام یک معامله به شخص دیگر است و "قبول" عبارت از رضایت به ایجاب ابراز شده برای انعقاد قرارداد است.
مانند اینکه در عقد بیع، فروشنده بگوید: این کالا را به صد تومان به تو فروختم و خریدار بگوید: پذیرفتم یا بگوید آن را به این قیمت خریدم.
توصیه لازم به خریدار
- خریدار باید در خصوص احراز هویت، اهلیت، ممنوع‌المعامله نبودن، سمت، مالکیت فروشنده بر ملک دقت لازم را داشته باشد.
بهعلاوه در مورد ملک تحقیق کند که در رهن یا بازداشت نباشد، یا دولتی و ملی مثل متعلق به منابع طبیعی یا وقف و … نباشد؛ لذا ضرورت دارد حتی‌الامکان از اهل خبره در این مورد و نیز اصالت اسناد مشاوره بگیرد و ضمانت اجراهای مناسب برای اجرای تعهدات در قرارداد ذکر شود.
هم چنین مواردی مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری به طور روشن در سند توصیف شده باشد.
- کسی که بیع نامه را امضا می‌کند، چنانچه خودش مالک نباشد، باید وکیل، ولی یا قیم مالک باشد و دلایل سمت خود را ارائه دهد.
همچنین باید این مسئله روشن شود که آیا وی در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن بهای معامله را دارد و اگر امضاکننده ولی مالک است، مطمئن شود در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است.
بهعلاوه در جایی که امضاکننده قیم مالک است، باید مشخص شود آیا قیم به تنهایی حق فروش مال صغیر را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
- اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بخواهد و ضمن اینکه باید دقت شود که ملک مورد معامله مشکل ثبتی یا مدعی دیگری ندارد، تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز دریافت کند.
- چنانچه فروشنده کهنسال یا مریض احوال باشد یا حرکات غیرعادی دارد، خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجورین مراجعه کند و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجورین آن اداره نباشد.
- تا زمانی که ملک را تحویل نگرفته و یا با سند رسمی به وی منتقل نشده است، از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند.
- تلاش شود تمام پرداختی‌ها به وسیله ای مانند فیش رسید بانکی و یا چک های تضمینی انجام شود تا در صورتیکه فروشنده منکر دریافت وجه شود، دلیلی بر پرداخت آنها داشته باشد.
نکات قابل توجه برای فروشنده
- الف- از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شده و شروطی در بیع نامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت قیمت معامله، برای فروشنده حق بر هم زدن معامله وجود داشته باشد.
- ب- مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد و در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین شده و این نکته گفته شود که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می‌تواند فسخ معامله را اعلام کند و معامله را برهم زند.
- ج- اگر مالکان متعدد باشند و یکی از آنها عهده‌دار مذاکره با خریدار باشد، حتما باید ذیل بیع نامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکان آنرا امضا می‌کند.
- د- اگر فروشنده قیمت معامله را از طریق چک دریافت می‌کند، باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وی تنها می‌تواند وجه چک را مطالبه کند و نمی‌تواند معامله را بر هم زند، مگر اینکه چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشند.
اینک در پاسخ این سوال که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه باید کرد، که ذیلا توضیح داده می‌شود.
درج وجه التزام در بیع نامه
همان گونه که گفتیم مبایعه نامه همان قرارداد بیع است که از جمله بندهای آن، شرط حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) در تاریخ مشخصی است که البته لازم است برای عدم حضور یا امتناع از حضور، وجه التزام مقطوع و مبلغ بالایی قرار داده شود.
در اینصورت اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند، می‌توان وی را ملزم به تسلیم مبیع یا ثمن کرد؛ بدین صورت که در صورت عهد شکنی متعهد، الزام به پرداخت آن از دادگاه درخواست می‌شود. البته وجه التزام به یکی از سه روش زیر قابل گنجاندن در قرارداد میباشد:
- الف- در بیع نامه انتقال ملکی، طرفین موافقت می‌کنند در تاریخی معین در دفترخانه تعیین‌شده حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هر یک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ مقطوعی را به عنوان وجه التزام به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش یعنی انتقال رسمی ملک را نیز انجام دهد.
در این حالت با احراز عدم حضور، گرچه با تاخیر هم انجام شود متعهد ملتزم به هر دو تعهد است.
- ب- چنانچه در بیع نامه ای علاوه بر وجه التزام مقطوع در بند فوق، ذکر شود که طرفین موافقت مینمایند در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، وی ملزم به انتقال و پرداخت مبلغی روزانه به عنوان خسارت تاخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.
کسی که وجه التزام و خسارت تاخیر را مطالبه می‌کند نیز، باید خود به تعهداتش عمل کند؛ مثلا خریدار باید در دفترخانه حاضر شده و مانده بهای مورد توافق را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.
- ج- در صورتیکه بالفرض موضوع قرارداد انجام تعهدی در زمانی که برای طرف مقابل موضوعیت دارد، مثلا اجاره یکدستگاه خودروی تشریفاتی و گل زده بهمراه راننده جهت حمل عروس و داماد به سالن مراسم، باشد، بدیهی است در صورت وقوع تخلف متعهد، انجام تعهد دیگر فایده ای برای ذینفع ندارد و لذا مبلغی که به عنوان وجه التزام تعیین شده، از طرفی که از اجرای تعهد امتناع کرده اخذ و به طرف دیگر معامله پرداخت می‌شود و دریافت آن بجای انجام تعهد تلقی میگردد.
اهمیت ثبت معاملات املاک
آنچه تاکنون گفته شد، توصیف سندی عادی است که گرچه دارای اعتبار شرعی است، لیکن هنگام ارائه در مراجع قضایی و اداری فاقد رسمیت می باشد.
به طور نمونه چنانچه در خصوص ملکی که دارای مستاجر است به موجب بیعنامه ای مالکیت آن به فردی انتقال یابد که در پایان مهلت اجاره از تحویل ملک خودداری می‌کند، چنانکه مالک ناچارا به مراجع قضایی جهت درخواست حکم تخلیه و یا خلع ید (در فرض تصرف غیر قانونی) مراجعه کند با این مشکل مواجه می‌شود که ابتدا باید مالک رسمی ملک باشد، سپس اقدام به طرح دعوی کند؛ زیرا با توجه به مقررات لازم الاجرای ثبتی، بیعی که به صورت عادی تنظیم شده است از حیث قانون ثبت فاقد اعتبار است.
برای آشنایی با معامله صوری اینجا کلیک کنید.
به موجب این قانون معامله املاک دارای سابقه ثبتی الزاما به صورت سند رسمی دارای اعتبار است و مراجع رسمی شخصی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.
در این ارتباط ماده ۲۲ قانون ثبت می‌گوید: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی به وسیله ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
همچنین مواد دیگر این ثبت مانند ماده ۴۶ قانون فوق می‌گوید: ثبت اسناد اختیاری است مگر در مواردی مانند عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر ملاک ثبت شده باشد.
البته باید یادآوردی نمود سایر اسناد عادی که به صورت غیر رسمی تنظیم می‌شود، در رویه قضایی نزد محاکم دارای اعتبار قانونی است و حتی مفاد بیع نامه های صادره تا جاییکه به عنوان سندی دال بر پرداخت و دریافت وجهی باشد، قابل استناد تلقی می‌شود.
لیکن مسئله اصلی در اینجا زمانی است که بخواهد از آن به عنوان دلیل مالکیت از منظر قوانین ثبتی استفاده شود که در این موارد چنانچه فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع کند، راه حل قضیه این است که چنانچه گواهی عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه مورد توافق ارائه شود، در پی ارائه دادخواست خریدار و احراز اصالت و صحت مبایعه‌نامه، دادگاهها فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌کنند و در صورت امتناع فروشنده از انتقال سند رسمی نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر شده و از جانب فروشنده ممتنع مبادرت به انتقال سند رسمی می‌کند.
بنابراین در خصوص کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده و صلح‌نامه و هبه نامه و شرکت نامه، سرقفلی و اسنادی از این دست که به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
همانطوریکه فوقا اشاره شد چنانچه ملکی با بیعنامه عادی خریداری شده باشد که تحت تصرف مستاجر باشد و وی در تاریخ انقضاء از تخلیه آن خودداری کند، جهت مراجعه به مراجع قضایی داشتن سند رسمی الزامی است و الا درخواست تخلیه رد خواهد شد.
نکاتی چند هنگام معاملات املاک و مستغلات
- صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم‌دار بنگاه، دلیل بر رسمی بودن معامله نیست.
- اگر مال مورد معامله بین چند نفر مشاع باشد و یا این که خریداران چند نفر باشند و عده‌ای به جای دیگری به وکالت معامله می‌کنند، بررسی کنید که آیا آنها دارای وکالت رسمی هستند یا خیر. دقت کنید که صاحب بنگاه، امضای طرف معامله را تایید کند.
- برای خرید، فروش و یا رهن و اجاره ملک لازم است به مشاورین املاکی که دارای کد رهگیری از اتحادیه صنف مشاوران املاک می باشند مراجعه شود. این کار باعث خواهد شد در مدت زمانی که تا تنظیم سند قطعی مانده است، معاملات معارض (واگذاری به غیر) بر روی ملک صورت نپذیرد.
- چنانچه اسنادی مانند چک یا سفته ای نزد بنگاه دار به امانت گذاشته می‌شود در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود.
- لازم است دو نفر قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند و باید از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری شود.
- مشخص شود آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده قرار دارد یا این که در رهن بانک یا شخص دیگری است.
- ممکن است فروشنده قبلا آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالثی واگذار کرده است. بنابراین باید تصریح شود اگر ملک دارای مدعی باشد، مسوولیت جبران خسارت با چه کسی است.
- از چک‌هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می‌شود، کپی گرفته شود و اگر چکی صادر می شود، در نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظیم و امضا شود.
- اگر برای تنظیم قرارداد خود از وکیل یا کسی که در زمینه مسایل حقوقی مهارت دارد استفاده شود، بسیار بهتر از آن است که بعدها برای پیگیری حقوق از دست رفته به دفتر وکلا مراجعه شود؛ چرا که شانس و احتمال رسیدن به حق در این مرحله بسیار کمتر از مرحله تنظیم قرارداد است.
