دعاوی ملکی اصولا جزو مهمترین دعاوی هستند که نتیجه‌ای این نوع از دعاوی تاثیر به سزایی در زندگی اقتصادی اطراف دعوا دارد.پرونده های ملکی و دعاوی ملکی به طور خاص شامل اموال غیر منقول و ملک می‌گردد و ممکن است در یکی از شاخه های حقوقی یا کیفری قرار گیرند ولی در بیشتر مواقع جهات حقوقی دارد.
مثلا دعوای تصرف عدوانی ممکن است با رعایت جهاتی در دادگاه کیفری مطرح گردد یا در دادگاه حقوقی.
در هر حال مهم ترین پرونده های دادگستری پرونده های ملکی هستند که تخصص و مهارت بیشتری نسبت به دیگر پرونده ها می‌طلبد که لازم است شخص برای طرح دعوی به یک وکیل ملکی با تجربه در این زمینه مراجعه نماید.
وکیل ملکی به صورت تخصصی به اقامه دعوی در پرونده‌های خلع ید، ادعای مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، فسخ اجاره، ملک تجاری سرقفلی، افراز ملک، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت و … می پردازد .
همین نکته به تنهایی اهمیت وکیل ملکی را نشان می‌دهد. در وضعیت کنونی با تحولات اقتصادی به وجود آمده و افزایش بسیار زیاد قیمت املاک، این نوع از اموال به یکی از اساسی‌ترین حوزه‌های سرمایه گذاری مردم تبدیل شده اند و باز همین نکته نشان می‌دهد که وکیل ملکی تا چه حد میتواند در سرنوشت اقتصادی افراد تاثیرگذار باشد
وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که با توجه به تجربه و تخصص و اشرافی که در زمینه پرونده های ملکی دارد تخصصا به وکالت دعاوی و پرونده های ملکی می پردازد. شاید اینجا سوالی پیش بیاید مبنی بر اینکه وکیل ملکی چه ویژگی های اختصاصی باید داشته باشد که ممکن است سایر وکلا از آن بی بهره باشند.
در پاسخ به این سوال می توان گفت که یکی از خصوصیات مهم وکیل ملکی بهره مندی او از دانش به روز در باب قوانین جدید و قدیم ملکی و اشراف و تسلطش به آرای وحدت رویه و نظرات اساتید مربوطه در علم فقه و حقوق املاک می باشد.
وکیل ملکی پس از اختصاص زمان کافی جهت خواندن پرونده و مصاحبه و جلسات متعدد که با موکلش برگزار می کند، باید بتواند بهترین استراتژی پیشبرد موفق دعوی ملکی را در جهت حداکثر کردن امکان برد در پرونده موکل سازمان دهی کند.
از دیگر مشخصات و ویژگیهای منحصر به فرد وکیل ملکی این است که علاوه بر دارا بودن تمامی موارد بالا در نگارش لایحه به صورت ماهرانه تمامی موارد مرتبط با پرونده را ذکر کرده و به جهت داشتن فن و قدرت بیان و تسلط و اشرافش به پرونده ، در حضور قاضی مقتدرانه از حقوق موکلش دفاع نماید.
پرونده های ملکی و دعاوی ملکی به طور خاص شامل اموال غیر منقول و ملک می‌گردد و ممکن است در یکی از شاخه های حقوقی یا کیفری قرار گیرند ولی در بیشتر مواقع جهات حقوقی دارد.
مثلا دعوای تصرف عدوانی ممکن است با رعایت جهاتی در دادگاه کیفری مطرح گردد یا در دادگاه حقوقی. در هر حال مهم ترین پرونده های دادگستری پرونده های ملکی هستند که تخصص و مهارت بیشتری نسبت به دیگر پرونده ها می‌طلبد که لازم است شخص برای طرح دعوی به یک وکیل ملکی با تجربه در این زمینه مراجعه نماید.
وکیل ملکی به صورت تخصصی به اقامه دعوی در پرونده‌های خلع ید، ادعای مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، فسخ اجاره، ملک تجاری سرقفلی، افراز ملک، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت و … می پردازد.
انواع دعاوی ملکی
در یک معامله ملکی، کافی است که یکی از طرفین دعوا، سهوا یا عمدا به تعهدات خود عمل نکند و سپس با شدت گرفتن ماجرا، پیچیدگی ها بیشتر گردد. در این هنگام طرفین یا یکی از آنها چاره ای جز توسل به اقدامات قضایی پیش روی خود نمی بیند. منشا دعاوی ملکی از اینجا سر می‌گیرد.
البته دعاوی ملکی انواع و اصناف گوناگونی دارد. دسته ای از آنها مربوط به نقض عهد یا عدم انجام تکالیف مقرر در قرارداد، از سوی طرفین می باشد، بدون آنکه عنصر مجرمانه در قضیه دخیل بوده باشد.
دعاوی الزام به اخذ پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی، الزام به تنظیم سند رسمی، اخذ ثمن معامله، اخذ صورت مجلس تفکیکی و کلیه دعاوی سرقفلی یا حق کسب و پیشه و فسخ قراردادهای ملکی و دعاوی فسخ اجاره نامه و … در این دسته قرار می گیرد.
اما ممکن است یکی از طرفین نسبت به ملک دیگران با سوء نیت عمل مجرمانه‌ای را انجام دهد؛ به عنوان مثال ملکی را که متعلق به دیگری است به فروش برساند، یا بدون اجازه مالک، اجاره دهد و یا نسبت به املاک دیگران، جعل سند نماید.
این دسته از دعاوی ملکی در دادگاه‌های کیفری مورد رسیدگی قرار می گیرد، همچنین محتمل است در برخی از معاملات ملکی، مسائل مربوط به قانون ثبت املاک در آن رعایت نگردد و باعث اعتراض یکی از طرفین معامله شود.
پس می‌توان گفت پاره ای از معاملات ملکی در دعاوی ثبتی قرار می گیرند.
دعاوی ابطال سند رسمی، ابطال عملیات اجرایی ثبت، ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت و … در دعاوی ثبتی ملکی قرار می گیرد.
انواع دعاوی ملکی و نقش وکیل ملکی در طرح هر کدام از این دعاوی
- وکیل ملکی و طرح دعاوی ابطال سند رسمی:
دعاوی حقوقی را که موضوع آن بی اثر کردن و یا از اعتبار انداختن یک یا چند سند رسمی می باشد را دعوای ابطال سند رسمی می نامند.
در قانون مدنی در ماده ۱۲۸۶ در خصوص اسناد، تقسیم بندی انجام شده است و اسناد به رسمی و عادی تقسیم شده اند.
اسنادی که در دفاتر رسمی و یا اداره ثبت برابر مقررات تنظیم شده باشد را اسناد رسمی می نامند و سند عادی صرفا به دلیل امضای منتسب الیه اعتبار خواهد داشت و با سکوت یا انکار و تردید می توان از اعتبار آن کاست و در برخی موارد باطل نمود ولی در اسناد رسمی موضوع به نوع دیگری اعمال خواهد شد.
ابطال یک سند اعم از رسمی یا عادی باعث باطل شدن و بی اثری تمامی نقل و انتقالاتی که بعد از تنظیم آن سند صورت گرفته است، خواهد شد.
برخی از انواع دعاوی مربوط به سند رسمی به شرح ذیل است:
- ابطال سند رسمی به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی
- ابطال اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک مربوطه
- ابطال سند مالکیت معارض
- ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور
- وکیل ملکی و طرح دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه:
یکی از دعاوی های رایج مطروحه در مراجع قضایی، دعاوی سرقفلی و اجاره می باشد.
این نوع دعاوی دارای پیچیدگی های فراوانی می باشد و بسیاری از اشخاص که دارای حق سرقفلی می باشند و یا مالک آن می باشند، به دلیل نا آگاهی از قانون، دچار مشکلات متعددی می باشند.
دعاوی مربوط به سرقفلی تحت عناوین مختلف در مراجع قضایی صورت می گیرد.
به طور مثال دعاوی مطالبه حق سرقفلی و یا تجویز انتقال سرقفلی، تخلیه اماکن تجاری از جانب مالک، تجویز تغییر شغل در سرقفلی و… با توجه به وجود قوانین مختلف سالهای ۵۶ و ۷۶ و اینکه قرارداد سرقفلی مشمول کدام یک از این قوانین می گردد باعث گردید، اشخاص در طرح اینگونه دعاوی دچار سردرگمی شوند.
رسیدگی به دعاوی سرقفلی در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی می باشد و خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است.
البته در دعوای تعدیل اجاره بها در سرقفلی شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد.
تعدادی از موارد مربوط به دعاوی سرقفلی بدین شرح است:
- درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
- تخلیه‌‌ی اماکن تجاری در موارد تجویز قانون
- دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع مورد اجاره
- تعدیل اجاره واحد تجاری
- وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به تحویل مبیع:
به استناد ماده ۳۶۲ قانون مدنی، فروشنده ملزم به تسلیم و تحویل مبیع است، اما در مواردی فروشنده به بهانه هایی از این امر سرپیچی می زند.
خصوصا در مواقعی که یک فاصله بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، به دلیل افزون خواهی و منفعت طلبی فروشنده از افزایش قیمت ها، این مشکل بیشتر مشاهده می شود.
در دعوای الزام به تحویل مبیع باید شرایطی را مدنظر قرار داد که عبارتند از:
- وجود عقد بیع بین خریدار و فروشنده:
باید بین خربدار و فروشنده، قراردادی تحت عنوان بیع وجود داشته باشد، در تعریف عقد بیع ماده ۳۳۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد:
«بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم» که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و حقیقت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود.
ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد که در این ارتباط فروشنده را «بایع» و خریدار را «مشتری» و موضوع معامله را «مبیع» و عوض معامله را «ثمن» می‌گویند؛ بنابراین، اگر رابطه حقوقی خواهان و خوانده در قالب بیع نباشد دعوای تحویل و تسلیم مبیع سالبه به انتفاء موضوع است.
- باید بیع فی مابین خریدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شده باشد:
عقد بیع باید بین خربدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شده باشد؛ چرا که بیع فاسد اثری در تملک ندارد و هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند باید آن را به صاحبش رد نماید و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود.
بنابراین اگر عقد بیع به هر علتی (اقاله، انفساخ، فسخ) منحل شود یا باطل گردد دعوای تحویل و تسلیم مبیع امکان نخواهد داشت.
یک وکیل ملکی خوب در اینگونه مواقع می تواند با طرح دعوای مناسب، الزام به تحویل مبیع خریدار را از دادگاه بخواهد و اقدام به دریافت و تحویل ملک خریداری شده موکل، نماید.
وکیل ملکی و طرح دعوی خلع ید
یکی از شایع ترین دعاوی در بحث ملک و مالکیت دعاوی خلع ید می باشد.
خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه میخواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.
در واقع هر کس بدون رضایت مالک و از طریق نامشروع و ظالمانه، ملک شخص دیگری را از چنگش در آورد یا از آن استفاده کند یا به هر نحو متصرف گردد، غاصب محسوب می گردد و برای باز پس گیری چنین ملکی از طریق دعوای خلع ید، داشتن سند رسمی مطابق رای وحدت رویه به شماره ۶۷۲ دیوان عالی کشورلازم است.
پس شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند.
در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را در دادگاه مطرح کند.
به طور خلاصه شرایط دعوای خلع ید عبارتند از:
- مالکیت خواهان:
اولین قدم برای طرح دعوای خلع ید آن است که مدعی، مالکیت داشته باشد، لذا ضروری است ابتدا خواهان مالکیت خود بر مال موضوع دعوی را به اثبات برساند و اگر خواهان مالک نباشد چون ذی نفع محسوب نمی شود قرار رد دعوای مطروحه صادر می شود.
ملاک مالکیت خواهان و مدعی نیز با توجه به مواد۲۲، ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت و خصوصا رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱ / ۱۰ / ۱۳۸۳ نیز سند رسمی است و نه سند عادی (قولنامه یا مبایعه نامه) و مطابق با رای وحدت رویه فوق خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت [رسمی] است.
بنابراین در صورتی که خواهان فاقد مالکیت ثبتی باشد دعوی وی بی تردید غیرقابل استماع است.
- عدوانی بودن تصرف:
استیلا بر مال دیگری در صورتی غصب محسوب می شود که تصرفات متصرف، غیر مجاز و غیر قانونی باشد.
عدوانی بودن تصرف، شرط ضروری تحقق غصب است، همچنین غصب با عدم اطلاع و ناآگاهی غاصب نیز محقق می شود.
ممکن است خریداری مال غصبی را خریداری نماید و در آن تصرف نماید. در این صورت باز هم غاصب شناخته شده و مسئولیت دارد هر چند که مقصر نبوده و سوء نیتی نداشته باشد.
- غیر منقول بودن موضوع دعوا:
مالی که نسبت به آن دعوی خلع ید مطرح می گردد، باید مال غیر منقول باشد (مانند زمین، خانه، آپارتمان) و دعوای خلع ید نسبت به اتومبیل و …. قابل طرح و پذیرش نیست.
وکیل ملکی با استفاده از مدارک و مستندات قانونی، از جمله ماده ۳۱۱ قانون مدنی می تواند، ملک را از متصرف عدوانی، باز پس گیرد.
همچنین منافع مال غصبی در مدت غصب نیز برابر ماده ۳۲۰ قانون مدنی به مالک تعلق دارد و نسبت به آن نیز می توان ادعای حق نمود.
- وکیل ملکی و طرح دعوی رفع تصرف عدوانی و رفع مزاحمت و ممانعت از حق:
در مواردی ممکن است مالک سند رسمی نداشته باشد و ملک او هم به صورت نامشروع و غیر قانونی، در تصرف قرار گرفته باشد.
یک وکیل ملکی از طریق یکی از این سه دعوای رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت و رفع ممانعت از حق که شباهت زیادی با همدیگر دارند، با رعایت مواردی و با تشخیص درست و تحلیل منطقی صحیح، می تواند از طریق دادگاه حقوقی یا دادگاه جزایی بنا به تشخیص خود، موکل را به گرفتن حقوق خود متمایل سازد.
- وکیل ملکی و طرح دعوی فروش ملک مشاع:
در مواردی ممکن است یک ملک، چندین مالک داشته باشد. به چنین ملکی، ملک مشاع می گویند.
اگر شرکا در مورد چگونگی و شیوه بهره برداری از ملک مشاع با یکدیگر اختلاف داشته باشند، چاره ای جز توسل به دادگاه و فروش آن از طریق مزایده نیست و یکی از مالکینی که میخواهد ملک به فروش برسد، می تواند دادخواست فروش ملک مشاع را با کمک وکیل ملکی به دادگاه ارائه دهد.
در این مورد، ابتدا مالک به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نموده و درخواست افراز ملک نموده و کارشناس ثبت با ملاحظه ملک مشاعی، قابل افراز بودن و یا عدم قابلیت افراز را به اداره ثبت منعکس و نتیجتا در صورت عدم قابلیت افراز، اداره ثبت گواهی عدم افراز را صادر می نماید که ظرف ده روز قابل اعتراض از سوی مالکین مشاعی می باشد.
با گواهی فوق می توان به دادگاه مراجعه و دستور فروش مال مشاع را اخذ نمود.
- وکیل ملکی و طرح دعوی تصرف عدوانی:
هر شئ اعم از منقول یا غیر منقول که تحت تصرف و استیلاء شخص قرار دارد نشان دهنده این است که این شئ از آن اوست و مدعی باید برای بدست آوردن و تصرف شئ که نزد دیگری میباشد، صرفا میتواند اقامه دعوی و از ادله ی اثبات دعوی در صورت وجود استفاده کند تا مرجع قضایی حکم به نفع او دهد و او را به عنوان مالک و متصرف حقیقی آن شئ یا حق بشناسد.
در واقع چارچوب مشخصی برای اثبات تصرف وجود ندارد و در اینجا پای عرف به میان می آید.
- وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار:
پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان “پایان کار” به شما می دهد.
این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند.
پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود.
بعد از اینکه مدارک پایان کار را ارائه کردید، باید منتظر نظر کارشناس باشید.
اگر ملک خلافی نداشته باشد، کار زیادی باقی نمی‌ماند.در این میان، اگر رای کمیسیون ماده ۱۰۰ مبنی بر جریمه باشد، به مالک جریمه تعلق می‌گیرد و اگر مالک جریمه را پرداخت کند، عملیات تمدید پروانه ساختمان یا اخذ گواهی پایان کار ساختمان مالک انجام میشود، اما اگر او جریمه را پرداخت نکند، پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ ارجاع و رای تخریب از سوی کمیسیون صادر میشود.
- مدت زمانی که فرد ملزم به گرفتن گواهی پایان کار میشود کمتر میباشد.
- نیازی به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی نخواهد بود.
- وکیل میتواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعا از فروشنده مطالبه کند.
- در صورتیکه ملک در رهن باشد وکیل میتواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.
- در صورتیکه فروشنده حاضر به گرفتن گواهی پایان کار نشود وکیل خریدار میتواند او را ملزم و در نتیجه خسارت وارده را مطالبه کند.
- وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی:
هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.
موضوع مهم، این است که سند مورد نظر، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه اگر فقط قولنامه بین آنها به امضا رسیده است، قولنامه چنین اثری را ندارد.
به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار میتواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.
در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است.
در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار میشود و متعهدله میتواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد.
محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل میشود و در صورت امتناع آنها، دادگاه میتواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.
به استناد ماده ۲۲۰ قانون مدنی، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار است.
در مواردی به دلیل اختلافات مالی یا طمع فروشنده یا در رهن بانک بودن سند و مواردی از این دست، انتقال سند رسمی با موانعی صورت می گیرد که می توان به کمک یک وکیل ملکی از طریق دادگاه، فروشنده را ابتدائا به رفع موانع و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، ملزم نمود.
- وکیل ملکی و طرح دعوی تخلیه:
دعوای تخلیه که از طرف موجر علیه مستاجر طرح میشود، قوانین و مقررات مخصوص به خود را دارد.
مالک پس از انقضای قرارداد اجاره و به دلیل تخلیه نکردن داوطلبانه مستاجر، خواهان تخلیه ملک توسط او میشود.
در موارد دیگری که مالک با رضایت خود ملک را به تصرف متصرف داده و سپس، خواهان تخلیه او شده باشد نیز عنوان دعوای تخلیه صدق می‌کند.
بنابراین در یک کلام، دعوای تخلیه به دعوایی اطلاق میشود که مالک مال غیرمنقول علیه متصرفی طرح می‌کند که سابقا با اذن و رضایت او شروع به تصرف کرده است.
مورد دیگری که ممکن است سبب طرح دعوای تخلیه شود، تقصیر مستاجر در استفاده از موضوع اجاره است.
در صورت هرگونه تقصیر و سهل‌انگاری مستاجر نسبت با مورد اجاره، موجر این حق را دارد که ضمن فسخ فوری قرارداد، به استناد قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخلیه ید مستاجر را خواستار شود.
- وکیل ملکی و دعاوی مرتبط با املاک موقوفه:
سوءاستفاده از برخی مسایل از جمله موقوفات و دست‌درازی به آنها همواره یکی از موضوعاتی است که ورودی محاکم قضایی را به خود اختصاص می‌دهد و حتی مشاهده شده که به دلیل اهمیت و حساسیتی که بر موضوع وقف وجود دارد، محاکم و دادسرا ها اینگونه پرونده‌ها را در اولویت رسیدگی قرار داده و شعبی مختص به آن تشکیل دهند.
سوالات زیادی از جانب افراد زیادی مطرح می شود مبنی بر اینکه سیر طرح و رسیدگی به دعاوی وقفی به چه صورت است؟
دعاوی وقفی هم مانند بسیاری از دعاوی، به عنوان امور مدنی، در محاکم مدنی مورد رسیدگی قرار می‌گیرد و افراد حقیقی و حقوقی می‌توانند با مراجعه به دادسرا و حتی محاکمی که به طور اختصاصی به امور وقفی شعبه‌ای اختصاص داده‌اند، مراجعه کرده و طرح دعوی کنند.
در ادامه و بعد از تنظیم دادخواست پرونده در مرحله رسیدگی قرار گرفته و قاضی با استناد به مدارک و شواهد و با استفاده از مواد مندرج در قانون مدنی و قانون اوقاف، حکم نهایی را صادر می‌کند.
- وکیل ملکی و حق شریک ملک (حق شفعه):
شفعه امتیاز و حق تقدیم برای شریک ملک مشترک ایجاد می کند که مورد حمایت قانونی است، بدین معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل ما تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد ومالک سهم فروخته شده گردد.
یکی از مواردی که باعث ایجاد مالکیت می شود، اخذ به شفعه است (که برای استفاده از این حق باید از شرایط آن آگاهی داشته باشیم) ابتدا برای تفهیم موضوع، حق شفعه را با مثالی شرح می دهیم.
شخص الف وب در مالکیت زمینی شریک هستند. شخص الف قصد فروش سهم خود را از زمین مشترک دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخصج می فروشد.
شخص ب (شریک دوم) در صورت دارا بودن شرایطی که توضیح خواهیم داد به محض اطلاع، حق دارد سهم شریک اول را بخرد؛ یعنی سهم او را به ملکیت خود در آورد و از چنگ مشتری (شخص ج) به همان مبلغی که به فروشنده (شخص الف) داده بیرون بیاورد.
این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع می نامیم.
نحوه ی طرح دعوا و شکایت در انواع دعاوی حقوقی و کیفری، در روند رسیدگی به آن حائز اهمیت است چراکه میتواند منفعت و یا ضرر افراد را تغییر دهد.
بنابراین برای عدم ایجاد مشکلات احتمالی در دعاوی ملکی بهتر است پیش از هر گونه اقدامی، با یک وکیل ملکی مجرب مشاوره کرده و از نظرات و کار هایی که وی می تواند برای دعوای شما انجام دهد آگاهی پیدا کنید.
همچنین از آن جایی که ممکن است در دعاوی ملکی حقوق طرفین دعوا جا به جا شود و به این طریق روند رسیدگی به پرونده دچار اختلال شود، پیشنهاد می کنیم این قبیل امور حقوقی خود را به متخصصین این حوزه سپرده تا طرح دعوا را به درستی انجام داده و پیگیری های لازم را انجام دهند.
به طور مثال چنانچه شخصی ملک فرد دیگری را تصرف کرده باشد، در این مورد هم می توان دعوای حقوقی تصرف عدوانی و هم می توان دعوای کیفری را مطرح نمود، در چنین مواردی تنها وکلایی که در زمینه ی دعوا های ملکی متخصص و با تجربه هستند، می توانند تشخیص دهند که بایستی چه نوع دعوایی را مطرح نمایند تا به نتیجه رسیده و به وسیله ی آن احقاق حق شما صورت گیرد.
همچنین وکیل متخصص ملکی زمان مناسب را برای ارائه ی ادله ی خود می داند و در زمان مناسب اظهارات خود را مطرح می کند تا بتوانند حق موکل خود را باز ستانده تا حقی از او ضایع نگردد.
