وکیل ملکی به چه معناست و ویژگی وکیل ملکی چیست؟

وکیل ملکی

وکیل ملکی متخصص دعاوی ملکی، عنوان مجموعه‌ای از دعاوی حقوقی، کیفری یا ثبتی می‌باشد که به اموال غیرمنقول (مانند املاک و مستغلات و …) مربوط می‌شود که مجموعه‌ای متنوع از دعاوی می‌باشد که یک وکیل پایه یک دادگستری باید دارای علم و تجربه بخصوص باشد.

در کشور ما، اراضی و املاک با توجه به نوع زمین و ملک و همچنین نوع کاربری آن، دارای قواعد حقوقی متفاوتی میباشند و به علت ضعف و بعضا نارسایی این قوانین و قواعد مشکلات و اختلافات بسیاری در خصوص املاک پیش می‌آید که اشخاص را برای حل اختلاف وادار به مراجعه به دادگاه می‌کند و به علت کثرت این نوع دعاوی در دادگاه‌ها، رسیدگی به آن‌ها نیز در صورت عدم تخصص و تجربه اشخاص به کندی صورت میگیرد.

نام وکیل ملکی را برای بیان جنبه های حقوقی امور مربوط به املاک استفاده می کنند.

حضور وکیل ملکی نه تنها بعد از بروز دعاوی ملکی که حتی در بسیاری موارد  پیش از طرح دعوا و اختلاف نیز می‌تواند با همکاری در امور حقوقی موکلین خود احتمال بروز برخی اختلافات را کاهش دهد تا مباحث ملکی و مالی  به نحو مسالمت ‌آمیزتر و با آرامش بیشتری حل ‌و ‌فصل شوند و سرانجام مطلوبی را با وکیل ملکی بدست آورید.

وکلای دادگستری، در تمام زمینه های حقوقی، ملکی، کیفری، خانواده و سایر پرونده های حقوقی، امکان ارائه مشاوره حقوقی و قبول وکالت را دارند، اما وکیل ملکی در جهان امروزه بخصوص  در کشورهای پیشرفته و توسعه یافته، با توجه به چالش های متفاوت ملک  و بالا رفتن قیمت املاک در سراسر جهان به عنوان وکیل دعاوی ملکی و وکیل ملکی که در امور ملک تخصص دارد، تعریف و جایگاه ویژه ای دارد.

وکیل ملکی بر تمام مواد قانونی و آیین نامه های ثبت بنا به تجربه ای که دارد، دید روشن و با اشرافی به مسائل حقوقی دارا است به طوری که وکیل ملکی حتی قضایای بسیار پیچیده را همچون حفظ املاک از تجاوز و تعدی، تقسیم املاک مشترک، حقوق املاک، کسب درآمد از املاک و موارد حقوقی و تخصصی درباره املاک  را به درستی حل میکند.

می توان به صراحت گفت نبود وکیل ملکی ایرادت و اشکالات عدیده ای را برای موکل ملکی به بار خواهد آورد.

انواع دعاوی ملکی از دید یک وکیل ملکی

دعاوی ملکی مطرح شده نزد وکیل ملکی شامل کلیه دعاوی بیان شده بر سر موضوع ملکی  که هر یک از طرفین دعوا برای خود حقی نسبت به آن قائل هستند را می شود.

این گونه دعوا های ملکی میتواند ناشی از خرید، فروش و اجاره اموال و همچنین دعاوی راجع به تصرفات غیر قانونی املاک و … باشد.

آنکه در دادگاه های قانونی تحت عنوان سه روش دعاوی حقوقی ملکی، دعاوی کیفری ملکی و دعاوی ثبتی ملکی از طریق وکیل ملکی به آسانی قابل پیگیری و حل و فصل می باشد.

به دفعات فراوان دیده ایم که معاملات ملکی به خودی خود و بدون حضور یک فرد آگاه از قوانین ملکی یعنی وکیل ملکی همیشه به خوبی و خوشی پیش نمیرود و حتی گاهی بدون وکیل ملکی دچار پیچیدگی های قانونی عمیقی میشود که به آسانی قابل حل و فصل نیست و حتی  فرد دادخواه مجبور می شود، مسئله ملکی خود را لاینحل رها کند.

دعاوی ملکی را میتوان بنا به مسائل گوناگونی از نظر یک وکیل ملکی دسته بندی کرد؛ برای مثال برای بررسی دقیق وکیل ملکی باید توضیح دهید که ملک مورد بحث  دارای مالک مشخص است یا مالک آن مجهول است؟ وکیل ملکی باید بداند که ملک مشاع است و یا غیر مشاع؟ وکیل ملکی برای انجام کارهای قانونی ملک شما نیاز دارد، بداند کاربری ملک مورد نظرشما  زراعی، صنعتی، اداری و یا  مسکونی  است؟

با توجه به مسائل متفاوت و فراونی که در دعاوی ملکی بوجود می آیند و با توجه به تجربه وکیل ملکی در تصدی پرونده های ملکی موکلان متفاوت، در دیوان عدالت ادرای و یا دادگاه های عمومی میتوان به طور کلی مهم ترین دسته بندی زیر را شامل کلیه دعاوی ملکی بیان کرد.

دعاوی کیفری املاک از نگاه وکیل ملکی

بیشترین دعاوی کیفری املاکی که برای بررسی به وکیل ملکی مراجعه میکنند، در واقع به بررسی جرم هایی که درباره املاک اتفاق افتاده می‌پردازد.

دعوای کیفری ملک شامل مواردی مثل جعل سند، کلاهبرداری ملکی، تصرف عدوانی، ممانعت از حق ملکی و فروش ملک غیر و… می تواند باشد.

دعاوی حقوقی املاک از نگاه وکیل ملکی

دعاوی حقوقی املاکی مثل الزام تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان کار، ابطال قرارداد، تعدیل اجاره‌بها، الزام به اخذ صورت‌ مجلس تفکیکی، تخلیه اماکن تجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶، خلع ید و افراز و تقسیم املاک از جمله مواردی است که نیاز به مراجعه به وکیل ملکی با تجربه دارد.

دعاوی ثبتی املاک از نگاه وکیل ملکی

دعاوی ثبتی ملکی در حقیقت جزئی از دعاوی حقوقی هستند اما به دلیل اهمیتی قانونیشان وکیل ملکی آن ها را در دسته‌ای جداگانه مورد بررسی قرار می دهد و شامل مواردی چون ابطال سند رسمی، ابطال اجرائیه ثبتی، ابطال عملیات ثبتی کمیسیون‌های ثبتی، ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت، افراز ملک، اجرای ثبت، توقیف عملیات اجرایی و ابطال عملیات اجرایی ثبت و … است.

دعاوی ملکی پر تکرار در پرونده های  یک وکیل ملکی

• تصرف عدوانی، غصب:

اگر شخصی، بدون اجازه قانونی و مجوز دادگاه به تصرف ملک شما اقدام کند، این عمل او در صورت اثبات، غصب محسوب می شود.

امکان دارد شخصی با علم به عدم مالکیت خود در ملکی، ملک شخص دیگری را تصرف نماید، این تصرف را تصرف عدوانی می نامند و عواقب اجرای کیفری دارد.

در این موارد وکیل ملکی توصیه میکند که بهتر است دعوی خلع ید مطرح گردد تا دادگاه، پس از رسیدگی به موضوع با کمک وکیل ملکی حکم به رفع تصرف یا خلع ید از ملک غیر و پرداخت خسارت ها را صادر نماید.

اگر فرد متصرف در ملک غصبی ساختمانی را برپا نموده باشد لازم است که حتما قلع بنا نیز توسط فرد دادخواه مورد دادخواست قرار گیرد.

• اثبات مالکیت:

گاهی اوقات هنوز سند رسمی ملک صادر نشده است و به بیان مردم عامه، ملک را قولنامه ای فروشنده به خریدار فروخته  است.

در این شرایط و اگر اختلافی بروز کند با توجه به نداشتن سند رسمی، میبایست برای اثبات موضوع مالکیت، در دادگاه قانونی دادخواست مطرح شود و پس از احراز صحت ادعای خواهان، مالکیت وی را با نظر دادگاه و با صدور رای اثبات می کنند.

• افراز ملک، یاتقسیم مال مشاع و تفکیک مال مشاع:

اگر ملک مورد نظر مشاع باشد، می تواند یک دعوای ملکی باشد که با تایید اداره ثبت اسناد واملاک، دادگاه عمومی محل وقوع ملک، این مورد از تملک و دعوای ملکی  قابل رسیدگی وتصمیم گیری می باشد.

از جمله دعاوی ملکی عبارت‌اند از:

• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

هنگامی که به طور مثال، بعد از فروش ملک از طریق مبایعه‌نامه، طرفین توافق میکنند که در تاریخ مشخصی با حضور در دفتر اسناد رسمی، سند رسمی ملک را به نام خریدار کنند ولی فروشنده به تعهد خود عمل نمیکند و خریدار الزام وی را مطالبه می‌کند.

• دعوای خلع ید:

هنگامی مطرح میشود که شخصی بدون اجازه مالک، اقدام به تصرف غاصبانه ملک وی کرده و مالک تقاضای پس‌گیری ملک خود را دارد.پ

• دعوای تخلیه ید:

هنگامی که شخصی با مالک برای استفاده از ملک وی قراردادی امضا کرده مانند اجاره و پس از اتمام مهلت قرارداد، ملک را تخلیه نمیکند و مالک، تخلیه ملک توسط مستاجر را تقاضا می‌کند.

• دعوای رفع تصرف عدوانی:

هنگامی که شخصی که سابقا ملکی را در تصرف خود داشته، به استناد تصرف سابق خود و بدون نیاز به احراز مالکیت، تقاضای رفع تصرف از ملک توسط متصرف بعدی را دارد.

• دعوای الزام به تادیه ثمن معامله یا قرارداد:

هنگامی که خریدار به تعهد خود مبنی بر پرداخت هزینه یا همان ثمن معامله عمل نمیکند و فروشنده، الزام خریدار به پرداخت ثمن معامله را تقاضا می‌کند.

• دعوای الزام به تحویل مبیع:

هنگامی که فروشنده ملکی پس از معامله ملک را به خریدار تحویل نداده و خریدار، الزام فروشنده به تحویل ملک را از دادگاه تقاضا می‌کند.

• دعوای افراز و تفکیک ملک:

هنگامی که شرکای یک ملک، تقاضای تفکیک و جدا شدن سهم هر یک از ملک مشترک را دارند.

• دعوای معامله فضولی:

هنگامی که شخصی بدون اجازه مالک، اقدام به فروش، اجاره یا … ملک وی می‌کند و مالک به این اقدام راضی نیست.

• دعوای اثبات مالکیت:

هنگامی که شخصی که سند رسمی ندارد، به هر علت از دادگاه تقاضا می‌کند که مالکیت وی بر ملکی را به استناد اسناد عادی به رسمیت بشناسد.

• دعوای اخذ به شفعه:

هنگامی که دو نفر شریک در یک ملک هستند و یکی از آن‌ها سهم خود را شخص ثالثی میفروشد، شریک دیگر حق دارد با پرداخت مبلغ معامله به شخص ثالث، سهم شریک خود را متعلق به خود کند و برای این امر به دادگاه مراجعه کرده است.

دعاوی مربوط به حق ارتفاق یا حق انتفاع: هنگامی که شخصی در ملک دیگری حق دارد مانند حق عبور، حق مجرای آب، حق سکونت و … و این حق وی توسط مالک آن مال نادیده گرفته شده.

وکیل متخصص ملکی نیز، مانند هر فرد متخصص دیگری، باید یک سری ویژگی‌ها داشته باشد تا افرادی که در مورد معاملات ملکی و دیگرموارد مربوط به املاک به مشکل می‌خورند، بتوانند با اطمینان خاطر از نتیجه‌ی مطلوب، رسیدگی به دعوای ملکی خود را به آن‌ها بسپارند.

• تجربه:

یکی از مهم‌ترین ویژگی‌هایی که یک وکیل متخصص ملکی دارد، تجربه بالای او در رسیدگی به دعاوی و مسائل مربوط به املاک و اراضی است که باعث می‌شود تا وی بتواند با درصد موفقیت بالاتری در تمامی دعاوی ملکی عمل کرده و نتیجه مطلوب کسب کند.

• دانش حقوقی:

از دیگر ویژگی‌های وکلای پایه یک متخصص ملکی، دانش حقوقی و تسلط وی در زمینه های مختلف حقوقی، کیفری و ثبتی مربوط به املاک است.

یک وکیل پایه یک متخصص ملکی باید به قوانین و مقررات مربوطه، آرای وحدت رویه مرسوم در دادگاه‌ها، نظریات اساتید برجسته حقوقی و دکترین حقوقی و همچنین به عرف هر منطقه مسلط باشد.