در این مقاله قصد دارم شما را با صفر تا صد سرقفلی به عنوان یک حق و امتیاز برای مالکین ملک تجاری و همه قوانین مرتبط با آن آشنا کنم.
با مطالعه این مقاله اگر مالک هستید، می‌توانید از حقوق قانونی خود در خصوص مطالبه اجاره‌بها و سایر تغییرات حاصل در ملک و تخلیه مستاجر آگاه شوید و اگر مستاجر ملکی هستید برای پرداخت اجاره‌بها و استفاده از منافع ملک آگاه شوید.
با من همراه باشید تا در ادامه از این مطلب به بررسی کامل جنبه‌های حقوقی سرقفلی، نحوه خرید و فروش و توقیف سرقفلی، دعاوی سرقفلی و دیگر موارد مهم مربوط به آن بپردازم.
آشنایی با حق سرقفلی
در بخش اول این مقاله جامع با تعریف حق سرقفلی و مفاهیم اولیه آن بیشتر آشنا می‌شویم.
بخشی از مفاهیم مهمی که در این فصل می‌آموزید شامل موارد زیر می‌باشند:
- سرقفلی
- حق کسب و پیشه یا تجارت
- فسخ اجاره و تخلیه اماکن تجاری با وجود حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه
سرقفلی چیست؟
سرقفلی مفهومی است که بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ تعریف شده است. مطابق با ماده ۶ این قانون، سرقفلی مبلغی است که در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مستاجر به موجر پرداخت می‌کند.
این مبلغ به عنوان یک حق مالی، فقط به صورت وجه نقد پرداخت می‌شود و به مستاجر اجازه می‌دهد که از مزایای ملک تجاری بهره‌مند شود.
سرقفلی در واقع نوعی پیش‌پرداخت است که مستاجر برای کسب حق بهره‌برداری از ملک تجاری به موجر می‌پردازد.
این حق، برخلاف حق کسب و پیشه یا تجارت، وابسته به فعالیت تجاری مستاجر در ملک نیست و بیشتر به عنوان یک حق مالی شناخته می‌شود که در ابتدای قرارداد تعیین و پرداخت می‌گردد.
به عبارت دیگر، سرقفلی نوعی امتیاز است که به مستاجر اجازه می‌دهد از ملک تجاری استفاده کند و در برخی موارد، در زمان انتقال ملک به مستاجر بعدی، قابل بازگشت است.
بنابراین، در نظام حقوقی ایران، پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶، مفهوم سرقفلی جایگزین حق کسب و پیشه یا تجارت شده است و به نوعی، حمایت‌های حقوقی از مستاجران اماکن تجاری کاهش یافته است. مستاجران جدید باید با آگاهی از این تغییرات قانونی، قراردادهای خود را منعقد کنند تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، سرقفلی به عنوان یک مفهوم حقوقی و مالی تعریف شده است که بر اساس آن، موجر می‌تواند در زمان عقد قرارداد اجاره، مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند.
این مبلغ، که میزان آن به توافق میان موجر و مستاجر بستگی دارد، به نوعی پیش‌پرداخت برای کسب حق بهره‌برداری از ملک تجاری محسوب می‌شود.
به محض پرداخت این مبلغ، مستاجر مالک سرقفلی ملک تجاری می‌شود و از حقوق مربوط به آن برخوردار خواهد بود. از جمله این حقوق، امکان تمدید قرارداد اجاره با شرایط جدید است.
بدین معنا که پس از پایان مدت قرارداد اجاره، موجر به تنهایی نمی‌تواند مستاجر را مجبور به تخلیه ملک کند، بلکه برای تخلیه، باید شرایط خاصی رعایت شود یا قرارداد با توافق جدید تمدید شود. اگر موجر قصد تخلیه ملک را داشته باشد، باید مبلغ سرقفلی را که در ابتدای قرارداد دریافت کرده است، به مستاجر بازگرداند.
این وضعیت در قانون مصوب ۱۳۷۶ با شرایط پیش‌بینی‌شده در قانون مصوب ۱۳۵۶ تفاوت اساسی دارد.
در قانون مصوب ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر تعلق می‌گیرد در صورتی که وی در ملک تجاری به فعالیت کسبی پرداخته و از طریق حسن شهرت و رونق کسب و کار خود، ارزشی برای ملک ایجاد کرده باشد.
این حق، به صورت تدریجی و در نتیجه فعالیت مستاجر به دست می‌آمد و در صورتی که مستاجر به این شرایط دست می‌یافت، قانون‌گذار او را مستحق این حق می‌دانست.
نکته قابل توجه این است که در قانون ۱۳۵۶، لزوما نیازی نبود که مستاجر مبلغی از پیش به موجر پرداخت کند تا در زمان تخلیه، مستحق دریافت حق کسب و پیشه یا تجارت باشد. این حق به خودی خود و بر اساس فعالیت تجاری مستاجر به وجود می‌آمد.
اما در قانون مصوب ۱۳۷۶، وضعیت کاملاً متفاوت است. در این قانون، مستاجر تنها زمانی می‌تواند از حقوق مربوط به سرقفلی بهره‌مند شود که در زمان انعقاد قرارداد اجاره، مبلغ یا مالی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد.
این وجه یا مال، در ابتدای قرارداد و به عنوان یک پیش‌پرداخت دریافت می‌شود و حق بهره‌برداری از ملک تجاری را برای مستاجر تضمین می‌کند. اگر در پایان مدت اجاره، موجر بخواهد ملک را تخلیه کند، باید این مبلغ را به مستاجر بازگرداند.
بنابراین، تمایز اساسی میان این دو قانون در نحوه ایجاد و تحقق حقوق مستاجر نهفته است. در قانون ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه یا تجارت بر اساس فعالیت تجاری مستاجر و ایجاد ارزش افزوده برای ملک شکل می‌گرفت و مستاجر می‌توانست بدون پرداخت مبلغی از پیش، این حق را کسب کند.
اما در قانون ۱۳۷۶، حقوق مستاجر به پرداخت سرقفلی در زمان انعقاد قرارداد بستگی دارد و بدون پرداخت این مبلغ، مستاجر از حقوق مرتبط با سرقفلی محروم خواهد بود.
حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، کلیه قراردادهای اجاره، تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بود. به موجب مواد ۱۸ و ۱۹ قانون مزبور، حق کسب و پیشه یا تجارت به عنوان یک حق ویژه برای مستاجران اماکن تجاری تعریف شده بود.
این حق، نوعی اولویت و امتیاز قانونی برای مستاجران محسوب می‌شد که به آنها اجازه می‌داد تا بعد از اتمام مدت اجاره، همچنان در ملک تجاری باقی بمانند و موجر نمی‌توانست بدون دلیل قانونی و پرداخت مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه، درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
حق کسب و پیشه یا تجارت، ارزشی است که در نتیجه فعالیت مستاجر در ملک تجاری و با گذشت زمان و کسب اعتبار و شهرت برای کسب و کار خود، به وجود می‌آمد.
این ارزش، به مستاجر اجازه می‌داد تا در مقایسه با دیگران، از اولویت برخوردار باشد و در صورت پایان مدت اجاره، موجر مجبور بود یا قرارداد اجاره را با همان مستاجر تمدید کند یا مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر پرداخت کند تا بتواند ملک را تخلیه کند.
این حق، در حقیقت نوعی ضمانت برای مستاجر بود که با وجود پایان مدت قرارداد اجاره، بتواند به فعالیت خود ادامه دهد و از مزایای اقتصادی که در طی سال‌ها به دست آورده بود، بهره‌مند شود. به این ترتیب، موجر مجبور بود در صورت تمایل به تخلیه ملک، مبلغی را به مستاجر پرداخت کند که معادل ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت بود.
با این حال، با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶، تغییرات قابل توجهی در این زمینه ایجاد شد. بر اساس این قانون، قراردادهای اجاره‌ای که پس از تصویب قانون جدید منعقد می‌شوند، دیگر از حق کسب و پیشه یا تجارت برخوردار نیستند.
این بدان معناست که در قراردادهای جدید، مستاجران اماکن تجاری پس از پایان مدت اجاره، موظفند ملک را تخلیه و تحویل موجر دهند، مگر اینکه در قرارداد، شرایط دیگری قید شده باشد.
به عبارت دیگر، در قانون جدید، این حمایت حقوقی برای مستاجران از بین رفته است و موجر می‌تواند به محض پایان مدت اجاره، درخواست تخلیه ملک را مطرح کند بدون اینکه لازم باشد مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت
سرقفلی به عنوان یک حق مالی، به فردی که ابتدا ملکی را اجاره کرده و با ایجاد رونق در کسب و کار خود، ارزش افزوده‌ای برای ملک به وجود آورده است، اعطا می‌شود.
این حق ممکن است بر اساس توافق میان طرفین، به مستاجر بعدی یا خریدار منتقل شود.
در مقابل، حق کسب و پیشه یا تجارت به نوعی حمایت قانونی از مستاجران تجاری محسوب می‌شود که به واسطه فعالیت تجاری طولانی‌مدت خود، حقی بر ملک کسب می‌کنند.
پس در قانون، سرقفلی با “حق کسب و پیشه یا تجارت” متفاوت است.
از نظر حقوقی، شرایط و ضوابط فسخ قرارداد سرقفلی متفاوت از قراردادهای دیگر است. برای مثال، مالک ممکن است تنها در صورت وجود شرایط خاص و قانونی معین، بتواند قرارداد سرقفلی را فسخ کند.
همچنین، سرقفلی ممکن است به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، تغییر کاربری ملک، یا نقض شروط قرارداد از سوی مستاجر، قابل فسخ باشد.
در مورد انتقال سرقفلی نیز، این حق می‌تواند تحت شرایط خاصی به دیگری منتقل شود. این انتقال ممکن است نیازمند موافقت مالک باشد یا اینکه در قرارداد اجاره، شرایط خاصی برای آن تعیین شده باشد.
در نهایت، توقیف سرقفلی به عنوان یک حق مالی ممکن است در شرایطی مانند بدهی یا تعهدات مالی دارنده آن، توسط مراجع قضایی صورت پذیرد.
به این معنا که طلبکاران می‌توانند با حکم دادگاه، سرقفلی را توقیف و از محل فروش آن، بدهی‌های خود را وصول کنند.
سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت دو مفهوم حقوقی مهم در حوزه املاک تجاری هستند که هر یک دارای ویژگی‌ها و آثار خاص خود می‌باشند. این مفاهیم، به خصوص در قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر، نقش تعیین‌کننده‌ای دارند.
فسخ اجاره و تخلیه اماکن تجاری با وجود سرقفلی یا حق کسب و پیشه
فسخ اجاره و تخلیه اماکن تجاری، با وجود سرقفلی یا حق کسب و پیشه، موضوعی حساس و پیچیده در نظام حقوقی ایران است که نیازمند بررسی دقیق مقررات و شرایط قانونی است.
این مسئله به‌ویژه در مورد قراردادهای اجاره‌ای که قبل و بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، تفاوت‌های مهمی دارد.
قراردادهای اجاره قبل از سال ۱۳۷۶
در مورد قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حاکم است.
بر اساس این قانون، رابطه استیجاری میان موجر و مستاجر به نوعی تداوم و دائمی تلقی می‌شود. این بدان معناست که حتی پس از انقضای مدت اجاره، حق مستاجر بر منافع مورد اجاره همچنان پابرجاست و موجر نمی‌تواند صرفا به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد، درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
مستاجر در این وضعیت از حقوقی چون حق کسب و پیشه یا تجارت برخوردار است که به او اولویت و حقی نسبت به استفاده از ملک تجاری می‌دهد.
این حق، به دلیل فعالیت طولانی‌مدت مستاجر و ایجاد حسن شهرت و رونق در کسب و کار، به وجود آمده و قانون‌گذار این حق را برای مستاجر محترم شمرده است. بنابراین، موجر تنها در شرایط خاص و با دلایل قانونی مشخص می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد و تخلیه ملک اقدام کند.
به عبارت دیگر، حق مستاجر به گونه‌ای است که حتی پس از انقضای مدت اجاره، همچنان به قوت خود باقی است و موجر نمی‌تواند بدون دلیل قانونی و پرداخت مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه، درخواست تخلیه ملک را مطرح کند.
قراردادهای اجاره بعد از سال ۱۳۷۶
با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶، تغییرات مهمی در مقررات مربوط به اجاره اماکن تجاری ایجاد شد. بر اساس این قانون، قراردادهای اجاره‌ای که پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، دیگر از حق کسب و پیشه یا تجارت برخوردار نیستند.
در این شرایط، پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف است ملک تجاری را تخلیه و به موجر تحویل دهد. در غیر این صورت، موجر می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی، نسبت به اخذ دستور تخلیه یا حکم تخلیه علیه مستاجر اقدام کند. این امر نشان‌دهنده کاهش حمایت‌های قانونی از مستاجران تجاری در قانون جدید است.
شرایط فسخ و تخلیه با وجود سرقفلی یا حق کسب و پیشه
اگرچه در قانون ۱۳۷۶ به مستاجرانی که پس از انعقاد قرارداد سرقفلی پرداخت کرده‌اند، حقوقی تعلق می‌گیرد، اما همچنان مواردی وجود دارد که در آن موجر می‌تواند با وجود سرقفلی یا حتی در صورت وجود حق کسب و پیشه و تجارت، قرارداد اجاره را فسخ و تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد.
این موارد شامل شرایط خاص و دلایل قانونی مشخصی است که موجر می‌تواند بر اساس آنها اقدام کند. برخی از این موارد عبارتند از:
- عدم پرداخت اجاره‌بها: اگر مستاجر در پرداخت اجاره‌بها به موقع اقدام نکند و این تأخیر به صورت مستمر ادامه یابد، موجر می‌تواند به دلیل عدم رعایت تعهدات قراردادی توسط مستاجر، درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را مطرح کند.
- تغییر کاربری ملک: در صورتی که مستاجر بدون اجازه موجر، کاربری ملک را تغییر دهد یا از ملک به صورت غیرمجاز استفاده کند، موجر می‌تواند با استناد به این تخلف، درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد.
- نقض شروط قرارداد: اگر مستاجر به صورت عمدی یا غیرعمدی، شروطی را که در قرارداد اجاره ذکر شده است، نقض کند، موجر می‌تواند بر اساس این نقض، اقدام به فسخ قرارداد کند.
- نیاز شخصی موجر: در مواردی که موجر به دلیل نیاز شخصی یا خانوادگی به ملک تجاری نیاز دارد، ممکن است بتواند با ارائه دلایل موجه و تحت شرایط خاص، درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. این مورد معمولا با پرداخت غرامت مناسب به مستاجر همراه است.
- نوسازی یا بازسازی ملک: در صورتی که موجر قصد نوسازی یا بازسازی ملک تجاری را داشته باشد و این امر نیازمند تخلیه ملک باشد، ممکن است با پرداخت غرامت به مستاجر، درخواست تخلیه ملک را از دادگاه مطرح کند.
حق و حقوق سرقفلی در قانون ایران
انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه، که به عنوان بخش‌های حیاتی از حقوق مستاجران در قراردادهای اجاره اماکن تجاری محسوب می‌شود، تحت تاثیر قوانین مختلف و شرایط قراردادهای اجاره قرار دارد.
این انتقال می‌تواند به روش‌های مختلفی انجام گیرد، که در ادامه به بررسی آنها بر اساس قوانین مربوطه می‌پردازم.
انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه (خرید و فروش سرقفلی)
طبق ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶:
مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتبا این اختیار به او داده شده باشد.
این بدین معناست که مستاجر در این قانون، بدون اجازه کتبی از طرف موجر، نمی‌تواند منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند. بنابراین، برای انجام هرگونه انتقال، مستاجر نیاز به مجوز کتبی از موجر دارد.
انتقال در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ تغییرات عمده‌ای نسبت به قانون قبلی ایجاد کرده است.
به موجب این ماده، مستاجر به طور کلی حق انتقال به غیر را دارد، مگر اینکه در قرارداد اجاره به طور صریح این حق سلب شده باشد. این تغییر به مستاجران این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به اجازه کتبی از موجر، منافع مورد اجاره را به دیگری انتقال دهند، مگر آن که در قرارداد اجاره شرایطی خلاف این موضوع قید شده باشد.
توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت
سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت هر دو به عنوان دارایی‌های مالی دارای ارزش ریالی محسوب می‌شوند. این حقوق به لحاظ قانونی، قابلیت‌هایی نظیر توقیف، انتقال، حراج و مزایده را دارا هستند.
به طور خاص، این حقوق تحت تاثیر قوانین مختلف و شرایط خاص قراردادی، ممکن است به طرق مختلف مورد بررسی و اجرا قرار گیرند.
با توجه به اینکه حق کسب و پیشه دارای ارزش مالی است، به طور قانونی قابل توقیف است.
توقیف این حق ممکن است در مواردی مانند وصول بدهی‌ها یا اجرای احکام قضایی صورت گیرد. توقیف حق کسب و پیشه به معنای این است که مستاجر به عنوان دارنده این حق، ممکن است در صورتی که به تعهدات مالی خود عمل نکند، با توقیف این حق مواجه شود.
سرقفلی به عنوان یک دارایی مالی، دارای ارزش ریالی است و بنابراین، قابلیت توقیف را دارد. در شرایطی که مستاجر به تعهدات مالی خود عمل نکند یا در معرض مشکلات حقوقی قرار گیرد، سرقفلی می‌تواند به عنوان بخشی از دارایی‌های او توقیف شود.
توقیف سرقفلی می‌تواند به عنوان اقدام قضایی برای وصول بدهی‌ها یا اجرای احکام مربوط به مستاجر صورت گیرد.
سرقفلی باید به قیمت روز تقویم و وصول شود. این بدان معناست که مبلغ سرقفلی که در زمان اجاره پرداخت شده است، باید به‌روزرسانی شده و مطابق با شرایط و قیمت‌های روز، مورد ارزیابی قرار گیرد.
در زمان تخلیه ملک، سرقفلی باید بر اساس ارزش روز آن به مستاجر استرداد شود، مگر اینکه توافق دیگری میان موجر و مستاجر وجود داشته باشد.
سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت هر دو به عنوان دارایی‌های مالی با ارزش ریالی، دارای قابلیت‌هایی نظیر توقیف، انتقال، حراج و مزایده هستند.
حق کسب و پیشه، که تابع قانون ۱۳۵۶ است، به عنوان حقی که به مستاجر اعطا شده و به عنوان دارایی او تلقی می‌شود، قابل توقیف و انتقال است.
از طرف دیگر، سرقفلی، که مبلغی است که در زمان اجاره پرداخت می‌شود و باید به قیمت روز در زمان تخلیه ملک به مستاجر استرداد گردد، نیز قابل توقیف است. این موارد نشان‌دهنده اهمیت بررسی و رعایت قوانین و مقررات مربوط به این حقوق در معاملات و دعاوی حقوقی است.
میزان و ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه چگونه و توسط چه کسی تعیین می شود؟
میزان و ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت، به طور عمده بر اساس معیارهای عرفی و اقتصادی تعیین می‌شود. این ارزش، که به نوعی نمایانگر حق بهره‌برداری از ملک تجاری به مدت زمان مشخص است، تحت تاثیر مجموعه‌ای از عوامل قرار دارد که در تعیین آن نقش به سزایی دارند.
برای درک بهتر چگونگی تعیین این ارزش، لازم است به عوامل مختلف و فرآیندهای مربوطه توجه شود.
معیارهای تعیین ارزش
- موقعیت جغرافیایی و شهر: موقعیت ملک تجاری در یک شهر یا منطقه خاص، تأثیر زیادی بر ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه دارد. املاک واقع در مناطق پرجمعیت، تجاری و با دسترسی‌های مناسب معمولا از ارزش بالاتری برخوردار هستند.
- مساحت و ظرفیت ملک: اندازه و مساحت ملک تجاری نیز بر تعیین ارزش سرقفلی تاثیرگذار است. املاکی که دارای مساحت بیشتر و ظرفیت بالاتری هستند، معمولاً ارزش بالاتری نیز خواهند داشت.
- امکانات و وضعیت ملک: وضعیت فیزیکی ملک، امکانات موجود در آن و کیفیت ساخت و ساز نیز در تعیین ارزش سرقفلی اهمیت دارد. به عنوان مثال، وجود امکاناتی نظیر پارکینگ، انبار و دسترسی‌های مناسب می‌تواند بر ارزش سرقفلی افزوده کند.
- نوع تجارت قبلی و شهرت: نوع کسب و کار قبلی که در ملک انجام شده است و حسن شهرت آن نیز می‌تواند بر ارزش سرقفلی تأثیر بگذارد. املاک که در آنها کسب و کارهای موفق و مشهور فعالیت داشته‌اند، معمولا از ارزش بیشتری برخوردار هستند.
- وضعیت اقتصادی و بازار: وضعیت اقتصادی و شرایط بازار در تعیین ارزش سرقفلی نیز تاثیرگذار است. تغییرات در اقتصاد کلان و بازار املاک تجاری می‌تواند بر ارزش سرقفلی تاثیر بگذارد و موجب نوسانات آن شود.
فرآیند تعیین ارزش
- توافق طرفین: در بسیاری از موارد، میزان و ارزش سرقفلی از طریق توافق میان موجر و مستاجر تعیین می‌شود. طرفین قرارداد می‌توانند با توجه به عوامل مذکور و شرایط خاص ملک، مبلغ سرقفلی را تعیین و به توافق برسند.
- دادگاه و مراجع قضایی: در صورت عدم توافق میان طرفین و بروز اختلاف در تعیین ارزش سرقفلی، مسئله می‌تواند به مراجع قضایی ارجاع داده شود. دادگاه با بررسی مستندات، عوامل تأثیرگذار و معیارهای موجود، اقدام به تعیین میزان و ارزش نهایی سرقفلی خواهد کرد.
- محاسبه به قیمت روز: ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه باید بر اساس قیمت روز و وضعیت بازار محاسبه شود. این بدان معناست که ارزش این حقوق به طور مستمر و بر اساس تغییرات اقتصادی و بازار مورد بازنگری قرار می‌گیرد.
به طور کلی، تعیین میزان و ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت، فرآیند پیچیده‌ای است که به عوامل مختلفی بستگی دارد. این ارزش، معمولا بر اساس معیارهای عرفی و اقتصادی تعیین می‌شود و ممکن است از طریق توافق میان طرفین یا با دخالت مراجع قضایی مشخص گردد.
در نظر گرفتن عوامل مختلف از جمله موقعیت جغرافیایی، مساحت، امکانات، نوع تجارت قبلی و وضعیت اقتصادی بازار، به تعیین دقیق‌تر ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه کمک می‌کند.
حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر
در این قانون، شرایط و ضوابطی که موجب ایجاد و اجرای حق سرقفلی می‌شود، به وضوح تعریف شده است. در ادامه، به بررسی این شرایط می‌پردازم.
پرداخت سرقفلی در ابتدای اجاره
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، یکی از حالات تحقق حق سرقفلی زمانی است که مستاجر در ابتدای عقد اجاره، مبلغی به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد.
این پرداخت معمولا به عنوان حق بهره‌برداری از ملک تجاری در نظر گرفته می‌شود و موجب ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر می‌شود.
در صورتی که مستاجر برای بهره‌برداری از ملک تجاری، مبلغی را به موجر پرداخت کند، این مبلغ به عنوان سرقفلی محسوب شده و به طور قانونی به نفع مستاجر ایجاد می‌شود.
استرداد سرقفلی در هنگام تخلیه ملک
اگر پس از پایان مدت اجاره و در صورتی که مستاجر مجبور به تخلیه ملک تجاری شود، مالک ملک موظف است مبلغ سرقفلی را به مستاجر برگرداند.
این استرداد باید بر اساس قیمت روز و شرایط بازار انجام شود. به عبارت دیگر، مبلغ سرقفلی که در ابتدای اجاره پرداخت شده، باید به روزرسانی شده و مطابق با شرایط اقتصادی جاری، به مستاجر مسترد گردد.
این مسئله به‌منظور حفظ حقوق مالی مستاجر و جلوگیری از زیان اقتصادی او در نظر گرفته شده است.
توافقات ویژه میان موجر و مستاجر
ممکن است در قرارداد اجاره، توافقاتی بین موجر و مستاجر صورت گرفته باشد که بر اساس آن، پس از پایان مدت اجاره، ملک همچنان به مستاجر اجاره داده شود.
در چنین شرایطی، اگر موجر بخواهد تغییراتی در شرایط اجاره ایجاد کند، مثلا درخواست تخلیه ملک را داشته باشد یا اجاره‌بها را افزایش دهد، مستاجر حق مطالبه سرقفلی را خواهد داشت.
به عبارت دیگر، در صورتی که مستاجر با تغییر شرایط اجاره موافقت نکند و به عنوان مثال، ملک را ترک کند، او می‌تواند مبلغ سرقفلی خود را مطالبه کند.
مستاجر چه زمانی مجبور به تخلیه ملک سرقفلی می‌شود؟
مسئله تخلیه ملک سرقفلی و شرایطی که مستاجر تحت آن مجبور به ترک ملک می‌شود، تحت تاثیر قوانین مختلف است.
با توجه به تغییرات قانونی که از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ صورت گرفته است، شرایط و مقررات مربوط به تخلیه ملک به طور چشمگیری تغییر کرده است.
در این متن، به بررسی شرایطی خواهیم پرداخت که مستاجر تحت آنها ملزم به تخلیه ملک سرقفلی می‌شود.
طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر به طور کلی حق داشت که به تصرفات خود در ملک ادامه دهد.
به عبارت دیگر، این قانون به طور غیرمستقیم تضمین می‌کرد که مستاجر پس از پایان مدت اجاره نیز می‌تواند ملک را در تصرف خود نگه دارد، مگر آن که موجر به طور خاص درخواست تخلیه کند.
این وضعیت به مستاجران این امکان را می‌داد که تا زمانی که قرارداد اجاره به طور رسمی فسخ نشده باشد، به تصرف ملک ادامه دهند.
در ارتباط با قانون قبلی، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به طور واضح بیان می‌کند که با پایان یافتن مدت اجاره، اجاره خاتمه می‌یابد.
به همین دلیل، مستاجر پس از انقضای مدت اجاره دیگر نمی‌تواند به تصرفات خود در ملک ادامه دهد. این تغییر قانونی، به موجر این امکان را می‌دهد که پس از پایان مدت اجاره، درخواست تخلیه ملک را از مستاجر داشته باشد و مستاجر ملزم به ترک ملک خواهد بود.
مواردی که مستاجر مجبور به تخلیه ملک سرقفلی می‌شود، شامل موارد زیر است:
- پایان مدت اجاره: مطابق با قانون ۱۳۷۶، پایان مدت اجاره به طور خودکار به معنای خاتمه رابطه استیجاری است و مستاجر باید ملک را تخلیه کند. این امر به‌ویژه در مورد اجاره‌های جدیدی که تحت این قانون منعقد شده‌اند، صادق است.
- عدم تمدید قرارداد اجاره: اگر پس از پایان مدت اجاره، قرارداد اجاره تمدید نشود و موجر درخواست تخلیه ملک را داشته باشد، مستاجر موظف است ملک را ترک کند.
- عدم پرداخت اجاره‌بها: در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره‌بها امتناع کند و موجر نسبت به این موضوع اقدام قانونی نماید، مستاجر ممکن است به دلیل عدم رعایت تعهدات مالی، مجبور به تخلیه ملک شود.
- تخلف از شرایط قرارداد: اگر مستاجر در انجام تعهدات قراردادی خود مانند عدم رعایت شرایط استفاده از ملک یا انجام تغییرات غیرمجاز در ملک، تخلف کند، موجر می‌تواند بر اساس شرایط قرارداد، درخواست تخلیه ملک را از دادگاه نماید و مستاجر ملزم به ترک ملک خواهد بود.
ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ نیز به شرایط خاصی اشاره می‌کند که در آن، مستاجر می‌تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند.
به موجب این ماده، چنانچه در ضمن عقد اجاره شرط شود که موجر حق افزایش اجاره‌بها را نداشته و موظف باشد هر ساله ملک را به مستاجر اجاره دهد، مستاجر می‌تواند در قبال گذشت از این حق، مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند.
این شرایط خاص نیز بر وضعیت تخلیه تأثیرگذار است و ممکن است به مستاجر اجازه دهد تا در صورت عدم رعایت این شرایط توسط موجر، حق دریافت سرقفلی خود را مطالبه کند.
شناخت دقیق این قوانین و شرایط می‌تواند به مستاجران کمک کند تا از حقوق خود به‌درستی استفاده کنند و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری نمایند.
تخلیه سرقفلی به خاطر انتقال دادن منافع به غیر
در قراردادهای اجاره املاک تجاری، ممکن است ملک به طور خاص برای انجام شغل یا حرفه‌ای ویژه اجاره داده شود. در چنین حالتی، تغییر شغل یا حرفه توسط مستاجر می‌تواند مسائلی حقوقی ایجاد کند که تحت تاثیر قوانین خاصی قرار دارد.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به‌ویژه در این زمینه، شرایطی را تعیین کرده است که در آن، موجر ممکن است حق درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
در برخی موارد، ملک تجاری برای انجام شغل یا حرفه‌ای خاص اجاره داده می‌شود. به عنوان مثال، ممکن است ملکی به طور خاص برای فعالیت‌های جواهر فروشی یا عتیقه‌فروشی اجاره شده باشد.
این شرط به طور صریح یا ضمنی در قرارداد اجاره قید می‌شود و به این معناست که استفاده از ملک برای شغل یا حرفه خاص مورد توافق قرار گرفته است.
مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، چنانچه مستاجر شغل یا حرفه خود را که برای آن ملک اجاره شده تغییر دهد، موجر ممکن است حق درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
این موضوع به این دلیل است که تغییر شغل یا حرفه ممکن است با شرایط اجاره و هدف اولیه اجاره ملک مغایرت داشته باشد.
شایان ذکر است که موجر تنها در صورتی می‌تواند مستاجر را به تخلیه ملک تجاری مورد اجاره مجبور کند که شغل یا حرفه جدید به طور کامل و کلی با شغل یا حرفه پیشین بی‌ارتباط باشد.
به عبارت دیگر، اگر تغییر شغل یا حرفه به‌گونه‌ای باشد که به طور کلی با فعالیت قبلی تفاوت داشته و به اهداف اولیه اجاره ملک آسیب بزند، موجر می‌تواند درخواست تخلیه نماید.
برای مثال، اگر ملکی که قبلا به عنوان جواهر فروشی اجاره شده است، به طور غیر مجاز به فعالیت عتیقه‌فروشی تغییر یابد، در این حالت موجر نمی‌تواند به طور خودکار مستاجر را ملزم به تخلیه ملک نماید. این به این دلیل است که عتیقه‌فروشی، با وجود اینکه با جواهر فروشی متفاوت است، ممکن است همچنان با استفاده از ملک برای مقاصد تجاری مشابه مرتبط باشد.
بنابراین، تغییر شغل از جواهر فروشی به عتیقه‌فروشی لزوما دلیلی برای درخواست تخلیه ملک نخواهد بود، مگر اینکه این تغییر شغل به طور کلی با شرایط قرارداد اجاره مغایر باشد و موجر بتواند ثابت کند که تغییر شغل به ضرر استفاده اولیه از ملک بوده است.
تخلیه ملک تجاری به دلیل تعدی و تفریط به وسیله مستاجر
در قراردادهای اجاره املاک تجاری، مسئولیت‌های مستاجر نسبت به حفظ و نگهداری ملک به وضوح تعیین شده است.
یکی از مسائلی که می‌تواند موجب نقض قرارداد اجاره و درخواست تخلیه ملک توسط موجر شود، عمل مستاجر به “تعدی” و “تفریط” است.
این اصطلاحات به رفتارهای نادرست یا بی‌توجهی مستاجر نسبت به ملک اجاره‌ای اشاره دارند که می‌تواند به آسیب‌های جدی به ساختمان یا بنا منجر شود.
در ادامه، به بررسی دقیق این مفاهیم و حقوق موجر در چنین شرایطی خواهیم پرداخت.
- تعدی: تعدی به معنای تجاوز یا اعمال تغییرات عمدی و غیرمجاز در ملک است. این عمل معمولا شامل تغییرات فیزیکی در ساختار ملک می‌شود که ممکن است به آسیب به پی و اساس ساختمان منجر گردد.
به عنوان مثال، اگر مستاجر بدون مجوز اقدام به حفر گودال، نصب دیوارهای جدید، یا تغییرات ساختاری دیگر نماید که به ساختار اصلی ساختمان آسیب برساند، این عمل به عنوان تعدی شناخته می‌شود. - تفریط: تفریط به معنای عدم انجام تعهدات ضروری برای نگهداری و حفظ ملک است که می‌تواند به آسیب‌های جدی منجر شود.
برای مثال، اگر مستاجر از تعمیر نشت‌های آب در لوله‌های ملک خودداری کند و این نشت‌ها موجب فرو ریختن ساختمان یا آسیب‌های جدی به ملک گردد، این عمل به عنوان تفریط شناخته می‌شود.
به عبارت دیگر، تفریط عبارت است از بی‌توجهی به وضعیت موجود ملک که به آسیب‌های قابل توجه منجر می‌شود.
حقوق موجر در صورت تعدی و تفریط
- حق فسخ قرارداد: مطابق با مقررات قانونی، چنانچه مستاجر مرتکب تعدی یا تفریط شود و این اعمال موجب آسیب به ساختمان یا بنا گردد، موجر حق دارد که قرارداد اجاره را فسخ نماید. فسخ قرارداد به این معنی است که موجر می‌تواند رابطه استیجاری را به طور یک‌جانبه پایان دهد و مستاجر را ملزم به ترک و تخلیه ملک نماید.
- حق درخواست تخلیه ملک: علاوه بر حق فسخ قرارداد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را از دادگاه نماید. در این موارد، موجر باید دلایل و شواهد کافی مبنی بر وقوع تعدی یا تفریط را ارائه دهد تا بتواند تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد. دادگاه نیز بر اساس مستندات و شواهد ارائه‌شده، حکم به تخلیه ملک صادر خواهد کرد.
موارد تخلیه ملک تجاری به درخواست موجر
در قانون روابط موجر و مستاجر، شرایط و مقررات خاصی برای تخلیه ملک تجاری توسط موجر پیش‌بینی شده است.
این شرایط به موجر این امکان را می‌دهد که در مواقع خاص و با توجه به نیازهای قانونی و عملی خود، درخواست تخلیه ملک تجاری از مستاجر را داشته باشد.
در ادامه، مواردی که موجر می‌تواند به موجب آنها درخواست تخلیه ملک تجاری را از مستاجر نماید، به تفصیل بررسی می‌شود.
نیاز شخصی برای کسب و پیشه و تجارت
یکی از شرایطی که موجر می‌تواند به موجب آن درخواست تخلیه ملک تجاری را داشته باشد، زمانی است که او به ملک مورد اجاره برای کسب و پیشه یا فعالیت تجاری شخصی خود نیاز داشته باشد.
این شرایط معمولا به معنای آن است که موجر قصد دارد از ملک برای انجام فعالیت‌های تجاری خود استفاده کند و نیاز به تصرف ملک به طور شخصی و مستقل دارد.
در این وضعیت، پس از پایان مدت قرارداد اجاره، موجر می‌تواند با ارائه دلایل و مستندات لازم به مستاجر اطلاع دهد که ملک مورد نیاز برای کسب و پیشه خود اوست و در نتیجه درخواست تخلیه ملک را به عمل آورد.
لازم به ذکر است که این درخواست باید با رعایت قوانین و مقررات مربوط به پایان اجاره و تخلیه ملک صورت گیرد.
نیاز برای سکونت شخصی
اگر موجر به ملک تجاری اجاره‌شده برای سکونت شخصی نیاز داشته باشد، و اگر ملک برای استفاده به عنوان محل سکونت نیز مناسب باشد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را از مستاجر داشته باشد.
این شرایط به‌ویژه زمانی مطرح می‌شود که موجر قصد داشته باشد از ملک برای سکونت خود یا خانواده‌اش استفاده کند و نیاز به فضای مسکونی دارد.
در این شرایط، پس از پایان مدت قرارداد اجاره، موجر باید به مستاجر اطلاع دهد که ملک برای سکونت شخصی او مورد نیاز است و درخواست تخلیه را به عمل آورد.
این درخواست باید به‌صورت قانونی و مطابق با مقررات مربوط به پایان اجاره و تخلیه ملک انجام شود.
نوسازی و بازسازی ملک
یکی دیگر از دلایل موجر برای درخواست تخلیه ملک، برنامه‌ریزی برای نوسازی یا بازسازی ملک تجاری است. در این حالت، موجر ممکن است تصمیم به انجام تعمیرات اساسی یا تغییرات عمده در ملک بگیرد که به طور طبیعی مستلزم تخلیه ملک توسط مستاجر است.
برای درخواست تخلیه در این شرایط، موجر باید گواهی‌های لازم از شهرداری و پروانه ساخت را ارائه دهد. این مستندات نشان‌دهنده نیاز واقعی به نوسازی ملک و مجوز قانونی برای انجام تغییرات مورد نظر است.
پس از ارائه این مستندات به مستاجر، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را به طور رسمی به عمل آورد.
انواع سرقفلی
سرقفلی، به طور کلی، به دو نوع تقسیم می‌شود: سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی. هر یک از این دو نوع دارای ویژگی‌ها و کاربردهای خاص خود هستند که در ادامه به شرح آنها برای شما عزیزان می‌پردازم.
حق سرقفلی واقعی
حق سرقفلی واقعی به نوع کسب و کار و نوع فعالیت تجاری مستاجر ارتباطی ندارد و بیشتر به استعداد و امکانات محل کسب و کار مربوط می‌شود.
این نوع سرقفلی به طور خاص به ویژگی‌های مکان و مزایای موجود در آن مکان وابسته است. به عبارت دیگر، در صورتی که یک پاساژ یا مرکز تجاری جدید ساخته شود و مغازه‌های آن برای اولین بار اجاره داده شوند، این مغازه‌ها معمولا تنها حق سرقفلی واقعی خواهند داشت.
در این نوع سرقفلی، مزایا و ارزش حقیقی مکان به عنوان عامل اصلی تعیین‌کننده است.
حق سرقفلی قراردادی
سرقفلی قراردادی، به‌عبارت دیگر، نوعی امتیاز است که به طور خاص به مبنای قراردادی مربوط می‌شود. این نوع سرقفلی به‌واسطه توافق و عقد اجاره میان مالک و مستاجر شکل می‌گیرد.
در این مدل، مالک با دریافت مبلغ مشخصی از مستاجر، حق سرقفلی را به او اعطا می‌کند. به این مستاجر که مالک حق سرقفلی محسوب می‌شود، اختیارات و امتیازات ویژه‌ای تعلق می‌گیرد که در قرارداد اجاره به طور دقیق تعریف شده است.
سرقفلی قراردادی معمولا در اجاره‌نامه‌های تجاری و در موقعیت‌هایی که مالک برای بار اول ملک تجاری را اجاره می‌دهد، مورد استفاده قرار می‌گیرد.
در تنظیم اسناد اجاره برای اماکن با کاربری تجاری، دفاتر اسناد رسمی باید به طور مشخص تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی انجام شده است. این شفاف‌سازی در اسناد اجاره اهمیت بسیاری دارد، به ویژه زمانی که مالک برای اولین بار ملک تجاری را اجاره می‌دهد.
رعایت این موضوع موجب جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی در آینده و حفظ حقوق مستاجر و مالک خواهد شد.
در نتیجه، درک صحیح از انواع سرقفلی و ویژگی‌های آنها برای اطمینان از رعایت قوانین و حقوق مربوط به اجاره‌های تجاری ضروری است.
عوامل تعیین‌کننده میزان سرقفلی واقعی و حق کسب و پیشه
- سرقفلی واقعی: میزان سرقفلی واقعی به طور مستقیم تحت تاثیر عوامل مختلفی قرار دارد که شامل:
- محل ملک: موقعیت جغرافیایی ملک تأثیر به‌سزایی بر ارزش سرقفلی دارد. ملک‌های واقع در مناطق تجاری و پررفت‌وآمد، معمولا دارای ارزش بالاتری هستند.
- نوع ملک: نوع کاربری ملک، از جمله تجاری، اداری، یا صنعتی بودن آن، بر میزان سرقفلی واقعی تاثیرگذار است.
- مساحت ملک: اندازه و متراژ ملک نیز از عوامل مهم در تعیین ارزش سرقفلی به‌شمار می‌آید. معمولا هر چه مساحت ملک بیشتر باشد، میزان سرقفلی نیز افزایش می‌یابد.
- گنجایش و امکانات: امکانات موجود در ملک، از جمله تاسیسات زیرساختی مانند برق، آب، تلفن و دیگر امکانات، نقش مهمی در تعیین ارزش سرقفلی ایفا می‌کند.
در صورتی که مالک در هنگام عقد قرارداد اجاره، از مستاجر مبلغی به عنوان حق سرقفلی دریافت کرده باشد، مطابق با قانون، مالک موظف است هنگام تخلیه ملک توسط مستاجر، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستاجر پرداخت کند.
همچنین، مستاجر می‌تواند حق سرقفلی را با دریافت مبلغی به شخص دیگری منتقل کند. این امر مشروط به این است که در قرارداد اولیه، حق انتقال منافع عین مستاجره از مستاجر سلب نشده باشد.
- حق کسب و پیشه (سرقفلی مجازی): حق کسب و پیشه به طور کلی به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت صاحب کسب و کار ارتباط دارد و میزان درآمد کسب شده از کسب در آن محل نیز در تعیین این حق دخیل است.
این حق به ویژه به میزان سرمایه‌گذاری مستاجر و تلاش‌های وی در رونق کسب و کار و شناساندن محل به عموم بستگی دارد.
در متون حقوقی و تجاری، حق کسب و پیشه تحت عنوان “حقوق تجاری” نیز شناخته می‌شود و در برخی موارد به آن «سرقفلی مجازی» گفته می‌شود.
مصادیق سرقفلی در زندگی واقعی
سوال زیر را به طور مثال فرض کنید:
مغازه‌ای اجاره کرده‌ام ولی حق سرقفلی به مالک پرداخت نکرده‌ام. چندین سال اجاره‌نامه را تمدید کرده و در مغازه هم کسب و کار موفقی به راه انداخته‌ام. اکنون موجر مایل به تمدید اجاره نیست. چه اتفاقی می‌افتد؟
پاسخ به سوال درباره وضعیت مستاجرانی که حق سرقفلی پرداخت نکرده‌اند و موجر مایل به تمدید اجاره نیست.
در شرایطی که مستاجر یک مغازه را اجاره کرده و در طول مدت قرارداد کسب و کار موفقی راه‌اندازی کرده است، اما در هنگام عقد قرارداد مبلغی به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت نکرده، و اکنون مالک مایل به تمدید قرارداد اجاره نمی‌باشد، دو حالت اصلی ممکن است به وجود آید:
حالت اول: عدم پرداخت حق سرقفلی و عدم دریافت معادل مالی
در این حالت، از آنجا که مستاجر هنگام عقد قرارداد مبلغی به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت نکرده است، مالک موظف به پرداخت مبلغی به مستاجر برای حق کسب و پیشه‌ای که در مغازه ایجاد کرده، نخواهد بود.
به عبارت دیگر، مستاجر نمی‌تواند انتظاری از مالک برای دریافت مبلغی بابت حق کسب و پیشه خود داشته باشد.
از سوی دیگر، مالک نیز نمی‌تواند با نام کسب و کار مستاجر قبلی، مجددا تجارتی را در آن مکان راه‌اندازی کرده یا اجاره را به شخص دیگری بدهد تا کسب و کار با همان نام ادامه یابد.
در این حالت، حق کسب و پیشه به طور مستقیم به محل کسب و کار مرتبط بوده و قابل انتقال به مکان جدید است. بنابراین، مستاجر می‌تواند حق کسب و پیشه خود را که نتیجه تلاش و موفقیت وی است، به مکان جدیدی ببرد و از آن بهره‌برداری کند.
حالت دوم: توافق با مالک و تنظیم سند رسمی
در این حالت، مستاجر می‌تواند با مالک به توافق برسد و حق کسب و پیشه خود را به ازای مبلغ مشخصی به مالک منتقل کند.
برای این کار لازم است که مستاجر و مالک یک سند رسمی تنظیم کنند که به طور واضح حق کسب و پیشه را به مالک منتقل می‌کند. پس از تنظیم این سند، مالک می‌تواند کسب و کار را با همان نام سابق ادامه دهد و حتی از امکانات و شهرت ایجاد شده توسط مستاجر بهره‌برداری کند. این عمل به طور معمول تحت عنوان «خرید سرقفلی» شناخته می‌شود.
در نظر داشته باشید که این نوع توافق می‌تواند به استمرار فعالیت تجاری در همان مکان کمک کند و از نظر مشتریان نیز اگر کیفیت خدمات حفظ شود، آنها همچنان به کسب و کار جدید جذب خواهند شد.
به عبارت دیگر، در حالی که ممکن است تغییر مدیر یا کاسب تاثیراتی بر روی برخی از مشتریان داشته باشد، بسیاری از مشتریان به دلیل کیفیت خدمات و نام تجاری، به فعالیت‌های تجاری ادامه خواهند داد.
فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟
تفاوت‌های اساسی میان مالکیت و سرقفلی (حق سرقفلی) به ویژه در زمینه املاک تجاری وجود دارد که درک این تفاوت‌ها برای طرفین قراردادهای اجاره اهمیت زیادی دارد.
در ادامه به تفصیل به تشریح این تفاوت‌ها می‌پردازم:
- تسلط و تصرف: در مالکیت، شخص می‌تواند به طور کامل بر عین ملک تصرف داشته باشد، در حالی که در سرقفلی، مستاجر تنها حق استفاده از منفعت ملک را دارد و نمی‌تواند تغییراتی در خود ملک ایجاد کند.
- اجاره‌بها و حق استفاده: مستاجر با پرداخت مبلغ کمتری به عنوان اجاره‌بها، می‌تواند از حق سرقفلی بهره‌برداری کند، اما این حق فقط شامل استفاده از منافع ملک است و شامل تصرف بر ملک نمی‌شود. به عبارت دیگر، مستاجر می‌تواند از امتیازات موقعیت مکانی استفاده کند اما حق تغییر ساختار ملک را ندارد.
- اولویت در اجاره: با داشتن سرقفلی، مستاجر در هنگام تمدید قرارداد اجاره یا درخواست برای اجاره ملک نسبت به دیگر متقاضیان اولویت خواهد داشت. این حق به معنای حفظ مزایای تجاری مکان و توانایی استفاده از آن است، اما این حق به مالکیت عین ملک تبدیل نمی‌شود.
- نقل و انتقالات:
- مالکیت: مالک می‌تواند ملک را به هر نحوی که بخواهد نقل و انتقال دهد، از جمله فروش، انتقال به وراث، و غیره. این نقل و انتقال شامل تغییر در وضعیت ملک و حقوق مالکیت است.
- سرقفلی: سرقفلی، به عنوان حق استفاده از منفعت مکان، قابل نقل و انتقال است، اما این نقل و انتقال به معنای انتقال مالکیت عین ملک نیست. مستاجر می‌تواند این حق را به شخص دیگری منتقل کند، اما این انتقال تنها شامل منافع استفاده از ملک است و نه خود ملک.
درک صحیح تفاوت‌های میان مالکیت و سرقفلی برای تمامی طرفین قراردادهای اجاره، به ویژه در زمینه املاک تجاری، ضروری است.
مالکیت به معنای تصرف کامل بر عین ملک است، در حالی که سرقفلی به حق استفاده از منفعت مکان در مدت اجاره محدود می‌شود.
این تفاوت‌های کلیدی باید در قراردادها و تعاملات حقوقی به دقت مورد توجه قرار گیرد تا از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
آیا مالک می‌تواند سرقفلی را بگیرد؟
یکی از سوالات پرتکرار و دغدغه‌های عمده مالکین املاک تجاری این است که آیا مالک می‌تواند سرقفلی را به دست آورد یا نه. برای پاسخ به این سوال باید به اصول قانونی و عملی در زمینه سرقفلی توجه کرد.
اولا، باید مشخص شود که حق سرقفلی، به طور کلی، متعلق به مستاجر است و به او اجازه می‌دهد از منافع ملک استفاده کند و در واقع حق بهره‌برداری از مکان تجاری را دارا باشد. این حق ممکن است بر اساس نوع قرارداد و شرایط اجاره به مستاجر واگذار شود و مستاجر می‌تواند آن را به دیگران منتقل کند.
حق سرقفلی با مالکیت ملک تفاوت‌های اساسی دارد. مالکیت به معنای تصرف کامل بر عین ملک، شامل ساختار و زمین، است؛ در حالی که سرقفلی تنها به حق استفاده از منفعت مکان و بهره‌برداری از آن مربوط می‌شود.
در مورد امکان تملک سرقفلی توسط مالک، باید به نکات زیر توجه کرد:
- خرید سرقفلی: مالک نمی‌تواند به طور مستقیم سرقفلی را از مستاجر اخذ کند مگر آنکه به طور قانونی و با توافق طرفین، حق سرقفلی را خریداری نماید. این به این معنی است که مالک باید مبلغ مربوط به حق سرقفلی را به مستاجر بپردازد تا بتواند این حق را به طور قانونی در اختیار بگیرد.
- پرداخت حق سرقفلی: اگر مالک قصد دارد حق سرقفلی را برای خود خریداری کند، باید مبلغی را که به عنوان حق سرقفلی تعیین شده است به مستاجر پرداخت کند. این مبلغ بر اساس ارزش روز حق سرقفلی و توافقات قبلی محاسبه خواهد شد.
- تبدیل مستاجر: اگر مالک بخواهد مستاجر جدیدی را جایگزین کند و حق سرقفلی را به او بفروشد، نیز باید ابتدا مبلغ حق سرقفلی را به مستاجر فعلی بپردازد. در این صورت، مستاجر فعلی به عنوان طرفی که حق سرقفلی را دارد، باید حق خود را دریافت کند و پس از آن مالک می‌تواند با مستاجر جدید قرارداد اجاره منعقد کند.
مستندات قانونی: انتقال و خرید حق سرقفلی باید به طور رسمی و با تنظیم قراردادهای - قانونی انجام شود. این قراردادها باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند تا از نظر قانونی معتبر باشند و حقوق طرفین به طور صحیح حفظ شود.
مغازه سرقفلی بخریم یا نه؟
سوالی که بسیاری از افرادی که قصد آغاز کسب و کار خود را دارند مطرح می‌شود این است که آیا خرید مغازه به‌همراه حق سرقفلی مناسب است یا خیر. خرید سرقفلی مغازه دارای مزایا و معایب خاصی است که باید با دقت و آگاهی کامل بررسی شود.
بسیاری از افراد بدون شناخت کامل از جوانب قانونی و حقوقی اقدام به خرید سرقفلی می‌کنند و این موضوع می‌تواند منجر به بروز مشکلات حقوقی جدی میان مالک و مستاجر شود.
در ادامه به بررسی عواقب و نکات مهم خرید حق سرقفلی پرداخته‌ام.
مزایای خرید مغازه سرقفلی
با خرید حق سرقفلی، مستاجر به طور مؤثرتر از منافع ملک تجاری استفاده خواهد کرد. این حق به مستاجر اجازه می‌دهد تا از محل کسب به عنوان یک منبع درآمد بهره‌برداری کند و در مقایسه با اجاره ساده، اختیارات بیشتری خواهد داشت.
داشتن حق سرقفلی به مستاجر این امکان را می‌دهد که در صورت نیاز، بدون مشکلات حقوقی خاص، مغازه و کارکنان خود را بیمه کند. این امر می‌تواند به افزایش اعتماد و ثبات در کسب و کار کمک کند.
معایب و مشکلات خرید سرقفلی
- عدم مالکیت ملک: با خرید سرقفلی، خریدار همچنان مالک ملک تجاری محسوب نمی‌شود. به عبارت دیگر، مالکیت واقعی ملک در دست موجر باقی می‌ماند. لذا، هرگونه تغییر در شغل یا ملک تجاری نیازمند کسب اجازه از موجر است. این وابستگی می‌تواند محدودیت‌هایی را برای خریدار ایجاد کند.
- هزینه‌های بالا: خرید حق سرقفلی معمولا شامل پرداخت مبالغ قابل توجهی است. این هزینه‌ها می‌تواند برای برخی از کسب و کارها به‌ویژه در مراحل اولیه سرمایه‌گذاری، فشار مالی ایجاد کند.
- مشکلات حقوقی: یکی از بزرگترین معایب خرید سرقفلی مشکلات حقوقی است که ممکن است میان مالک و مستاجر ایجاد شود. اختلاف نظرها در مورد شرایط استفاده از ملک، حق تغییرات، و مسائل مالی می‌تواند منجر به دعاوی حقوقی و مشکلات قانونی شود.
- ترجیح خرید ملک تجاری: به دلیل مشکلاتی که ممکن است در ارتباط با حق سرقفلی پیش بیاید، بسیاری از افراد و سرمایه‌گذاران امروزه تمایل بیشتری به خرید مستقیم ملک تجاری دارند تا خرید سرقفلی آن. خرید ملک تجاری به طور مستقیم می‌تواند از بروز مشکلات ناشی از اختلافات حقوقی با موجر جلوگیری کند و امنیت بیشتری را برای مالک فراهم آورد.
رضایت مالک در انتقال سرقفلی
انتقال سرقفلی یکی از مسائل مهم و پیچیده در حقوق اجاره و مالکیت است که با توجه به قوانین خاص و شرایط پیچیده‌ای که در این زمینه وجود دارد، نیازمند دقت و رعایت اصول قانونی است.
برای انتقال سرقفلی به مستاجر جدید یا به یکی از وراث، جلب رضایت مالک یک مرحله کلیدی به شمار می‌آید. در این راستا، به بررسی چگونگی جلب رضایت مالک و راه‌حل‌های موجود در صورت امتناع مالک از صدور رضایت می‌پردازم.
چگونه می‌توان رضایت مالک را در انتقال سرقفلی جلب کرد؟
انتقال سرقفلی، به معنای انتقال حق استفاده از ملک تجاری به شخص دیگری است. این حق به طور قانونی در اختیار مستاجر قرار دارد و به مالک ملک، حق مالکیت بر ملک، اما نه بر حق سرقفلی، تعلق دارد.
بنابراین، برای انجام انتقال سرقفلی، رضایت مالک الزامی است و بدون این رضایت، انتقال نمی‌تواند به طور قانونی صورت پذیرد.
مراحل جلب رضایت مالک
- توافق و مذاکره
- بحث و مذاکره: نخستین و موثرترین روش برای جلب رضایت مالک، برگزاری جلسات مذاکره با او است. در این جلسات، باید به مالک توضیح داده شود که چرا انتقال سرقفلی ضروری است و چگونه این انتقال می‌تواند به نفع او و وضعیت کلی ملک باشد. ارائه دلایل منطقی و مستندات کافی به مالک می‌تواند در تسهیل روند رضایت مؤثر باشد.
- ارائه پیشنهادات: مستاجر یا نماینده او می‌تواند پیشنهادات و جبران خسارت‌های ممکن را به مالک ارائه دهد، به عنوان مثال، پیشنهاد پرداخت مبلغی اضافی به عنوان تشویق یا جبران خسارت برای ترغیب مالک به پذیرش انتقال.
- تنظیم قراردادهای جدید
- قرارداد جدید: تنظیم و ارائه قرارداد جدید که شرایط مورد توافق بین مستاجر و مالک را به طور شفاف مشخص کند، می‌تواند به جلب رضایت مالک کمک کند. این قرارداد باید شامل تمامی جزئیات مربوط به انتقال سرقفلی و تعهدات طرفین باشد.
- فسخ قرارداد قبلی: باید به طور قانونی و رسمی قرارداد قبلی سرقفلی فسخ و مستندات مربوط به آن به مالک ارائه شود تا انتقال به طور قانونی صورت گیرد.
- استفاده از مشاوره حقوقی
استخدام و مشاوره با وکیل متخصص در زمینه سرقفلی و حقوق ملکی می‌تواند به درک بهتر حقوق و تعهدات مالک و مستاجر کمک کند. وکیل آنلاین یا حضوری می‌تواند به طرفین کمک کند تا به توافقات قانونی دست یابند و مستندات لازم را تهیه و تنظیم کنند.
راه‌حل‌های موجود در صورت امتناع مالک از رضایت
- انتقال قضایی: در صورتی که مالک به هر دلیلی از صدور رضایت امتناع ورزد، مستاجر می‌تواند از طریق مراجع قضایی اقدام کند.
در این حالت، می‌توان به دادگاه مراجعه کرده و درخواست انتقال سرقفلی را بر اساس مستندات قانونی و دلایل متقن مطرح نمود. دادگاه ممکن است با بررسی شرایط و دلایل، دستور به انتقال سرقفلی صادر کند.
- تخلیه سرقفلی: مالک نمی‌تواند به طور یک‌جانبه نسبت به تخلیه سرقفلی اقدام کند، مگر اینکه دلایل قانونی و مستند برای این اقدام داشته باشد.
در صورتی که مالک بخواهد ملک را برای استفاده شخصی یا تغییرات اساسی نیاز داشته باشد، باید به قوانین و مقررات مربوطه توجه داشته باشد و حقوق مستاجر را نیز رعایت کند.
نقش مالک در فرآیند انتقال سرقفلی
- ضرورت رضایت مالک: یکی از اصول بنیادی در انتقال سرقفلی این است که بدون رضایت مالک، انتقال سرقفلی به مستاجر جدید یا انتقال به یک شخص دیگر نمی‌تواند به طور قانونی انجام شود. رضایت مالک به عنوان یک شرط لازم برای تحقق انتقال سرقفلی در نظر گرفته می‌شود و در صورت عدم رضایت مالک، انتقال سرقفلی غیرممکن است.
- قوانین و مقررات: در مواردی که مالک رضایت به انتقال سرقفلی نمی‌دهد، لازم است مستاجر به قوانین و مقررات مربوطه توجه کند. به طور کلی، مالک می‌تواند به دلایل مختلفی از جمله نیاز به استفاده شخصی از ملک، تعمیرات اساسی یا تغییرات در ملک، درخواست تخلیه را مطرح کند. اما این درخواست باید با رعایت قوانین و مقررات مربوطه انجام شود و مستاجر نیز باید حقوق قانونی خود را بشناسد.
- بازگشت مبلغ سرقفلی: یکی از مسائل مهم در سرقفلی، بازگشت مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد پرداخت کرده است. بر اساس قانون، پس از پایان قرارداد و با رعایت شرایط قانونی، مالک موظف است مبلغ سرقفلی را به مستاجر برگرداند. این مبلغ باید به طور کامل و مطابق با قرارداد و مقررات مربوطه به مستاجر پرداخت شود.
- حل اختلافات: در صورتی که اختلافی میان مالک و مستاجر در خصوص انتقال سرقفلی یا سایر مسائل مربوط به آن وجود داشته باشد، طرفین می‌توانند به مراجع قضایی یا شورای حل اختلاف مراجعه کنند. این مراجع می‌توانند با بررسی شرایط و مستندات، تصمیمات قانونی و نهایی را در خصوص انتقال سرقفلی اتخاذ کنند.
آیا امکان دارد سرقفلی را بدون رضایت مالک انتقال داد؟
انتقال سرقفلی بدون دریافت رضایت مالک و حکم قضایی می‌تواند به طور جدی به نفع مستاجر نباشد و عواقب مالی و قانونی زیادی به همراه داشته باشد.
مستاجر باید با رعایت تمام قوانین و مقررات مربوط به انتقال سرقفلی، از جمله دریافت رضایت مالک و تنظیم قرارداد رسمی، اقدام کند.
در غیر این صورت، ممکن است با خسارات مالی و دستورات قضایی مانند تخلیه ملک روبرو شود. برای پیشگیری از این مشکلات، مشاوره با وکلای متخصص و پیگیری دقیق مسائل حقوقی توصیه می‌شود.
راه‌حل مهم در صورت عدم رضایت مالک و لجاجت وی
گاهی اوقات مستاجر تصمیم به واگذاری حق سرقفلی خود به شخص دیگری می‌گیرد، اما ممکن است در قرارداد اولیه اجاره، اجازه برای انتقال سرقفلی پیش‌بینی نشده باشد و در نتیجه، مالک ملک از رضایت به این انتقال خودداری کند.
در چنین شرایطی، مستاجر با چالشی جدی روبه‌رو می‌شود و نیاز به اقداماتی خاص برای پیگیری قانونی دارد. در اینجا به بررسی مراحل و راهکارهای ممکن برای حل این مشکل خواهیم پرداخت.
اولین گام در مواجهه با این مسئله، مشاوره حقوقی با وکیل و متخصصین حقوقی در زمینه سرقفلی است.
این وکلا با تجربه و دانش خود می‌توانند مستاجر را در خصوص حقوق و وظایف قانونی راهنمایی کنند و بهترین مسیر قانونی را برای حل مشکل پیشنهاد دهند.
گروه‌های حقوقی تخصصی ملکی و اداری، با داشتن تجربه در این زمینه، می‌توانند به طور موثر به حل مشکلات مربوط به انتقال سرقفلی کمک کنند.
اگر مالک رضایت به انتقال سرقفلی ندهد و مستاجر نیز نتواند توافقی با او به‌دست آورد، مستاجر می‌تواند به مراجع قضایی مراجعه کند. در این راستا، مستاجر می‌تواند با ارائه مستندات و دلایل قانونی به دادگاه، درخواست انتقال سرقفلی را مطرح نماید.
دادگاه بر اساس بررسی مستندات و شرایط موجود، ممکن است حکمی صادر کند که اجازه انتقال سرقفلی را به مستاجر بدهد.
برای اینکه دادگاه حکم به انتقال سرقفلی صادر کند، لازم است مستاجر دلایل قانونی قوی و مستنداتی معتبر ارائه دهد.
این مستندات می‌تواند شامل توافقات قبلی، مدارک اثباتی از عدم پرداخت حق کسب و پیشه توسط مالک، و سایر دلایل قانونی مرتبط باشد. در صورت صدور حکم، مالک موظف است با انتقال سرقفلی موافقت کند.
پس از صدور حکم دادگاه، باید سند انتقال سرقفلی در دفترخانه‌ای که سند اجاره‌نامه قبلا در آن ثبت شده است، تنظیم و ثبت شود. این اقدام رسمی به منظور قانونی و معتبر کردن انتقال سرقفلی است.
در برخی موارد، ممکن است تنظیم سند به یکی از دفترخانه‌های نزدیک به محل ملک سپرده شود، اما این انتخاب باید با هماهنگی‌های قانونی و اصولی صورت گیرد.
لازم است که تمامی فرآیندهای قانونی و مستندات مربوط به انتقال سرقفلی به‌درستی تکمیل شود تا از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری گردد. این مستندات باید به طور کامل و با رعایت اصول قانونی تهیه و تنظیم شوند تا اعتبار و قانونی بودن انتقال تضمین گردد.
مراحل و تاثیرات حکم دادگاه در انتقال سرقفلی
پس از صدور حکم دادگاه در خصوص انتقال سرقفلی، چندین مرحله و اثرات حقوقی و قانونی مرتبط با این حکم وجود دارد که مستاجر و مالک باید از آنها آگاه باشند.
در اینجا به تبیین فرآیندهای اجرایی پس از صدور حکم دادگاه و تأثیرات آن پرداخته می‌شود:
- ارسال رونوشت حکم به دفترخانه و اطلاع‌رسانی به مالک:
پس از صدور حکم دادگاه، رونوشت رسمی این حکم به دفترخانه‌ای که قبلا سند اجاره‌نامه در آن ثبت شده است، ارسال می‌شود. این اقدام به منظور ثبت و ضبط رسمی حکم در سوابق دفترخانه صورت می‌گیرد.
ثبت حکم در دفترخانه به معنای این است که انتقال سرقفلی به طور قانونی و رسمی شناخته شده و مستاجر جدید می‌تواند بر اساس این حکم حقوق خود را اعمال کند.
همزمان با ارسال رونوشت حکم به دفترخانه، مالک نیز باید در جریان حکم دادگاه قرار گیرد. اطلاع‌رسانی به مالک به‌منظور آگاه‌سازی وی از حکم صادر شده و ایجاد امکان برای پیگیری‌های قانونی لازم صورت می‌گیرد.
این اطلاع‌رسانی به مالک فرصت می‌دهد تا در صورت وجود هرگونه اعتراض یا نیاز به اقدام قانونی، اقدامات لازم را انجام دهد.
- مدت زمان اجرای حکم و شرایط آن:
از تاریخ صدور حکم دادگاه، مستاجر به مدت شش ماه فرصت دارد تا سرقفلی را به شخص مورد نظر خود منتقل کند.
این مدت زمان به مستاجر این امکان را می‌دهد تا با رعایت مراحل قانونی و تنظیم مستندات لازم، انتقال سرقفلی را به طور کامل و بدون مشکل انجام دهد. در این مدت، مستاجر باید تمامی مراحل اجرایی و قانونی انتقال را پیگیری کرده و از تمامی قوانین مربوطه پیروی کند.
اگر انتقال سرقفلی در مدت زمان تعیین شده (شش ماه) انجام نشود، حکم دادگاه ملغی می‌شود و دیگر مالک اجازه انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.
این به این معنی است که پس از گذشت این مدت، حکم دادگاه اعتبار قانونی خود را از دست می‌دهد و مستاجر دیگر نمی‌تواند بر اساس آن حکم، سرقفلی را منتقل کند. به‌همین دلیل، رعایت مدت زمان تعیین شده برای انجام انتقال سرقفلی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
- تاثیرات انتقال سرقفلی بر وضعیت مستاجر جدید:
در صورت انجام انتقال سرقفلی با دستور دادگاه، مستاجر جدید در تمامی موارد مربوط به اجاره‌نامه، جایگزین مستاجر قبلی خواهد بود. به‌عبارت دیگر، مستاجر جدید تمامی حقوق و وظایف مستاجر قبلی را به عهده خواهد داشت و مسئولیت‌های قانونی و قراردادی وی به طور کامل به عهده خواهد گرفت.
این تغییر به طور رسمی و قانونی در سوابق دفترخانه ثبت شده و مستاجر جدید می‌تواند از حقوق خود بهره‌برداری کند.
رعایت مراحل قانونی و زمان‌های تعیین شده برای اجرای حکم از اهمیت زیادی برخوردار است و نیازمند پیگیری دقیق و مناسب است.
نتیجه انتقال سرقفلی چیست؟
ضرورت دریافت رضایت مالک برای انتقال سرقفلی
- درخواست رضایت مالک: برای انتقال سرقفلی، مستاجر باید ابتدا از مالک رضایت دریافت کند. این امر از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا انتقال سرقفلی بدون توافق مالک می‌تواند به مشکلات قانونی منجر شود. طبق قوانین، مالک حق دارد که از طریق راهکارهای قانونی خود در صورت عدم رضایت، اقدام کند.
- حق مالک در عدم رضایت: در صورتی که مالک از انتقال سرقفلی رضایت ندهد، مستاجر باید از طریق مراجع قضایی اقدام کند. بدون کسب رضایت مالک و دریافت حکم از دادگاه، انتقال سرقفلی به طور غیرقانونی تلقی می‌شود و مالک می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند.
عواقب عدم رعایت قوانین انتقال سرقفلی
- خسارت مالی به مستاجر: اگر مستاجر بدون اجازه مالک و بدون دریافت حکم از دادگاه، اقدام به انتقال سرقفلی کند، ممکن است نیمی از مبلغی که در ابتدای قرارداد پرداخت کرده است، از بین برود. بر اساس حکم دادگاه، مالک موظف است تنها نیمی از مبلغ پرداختی را به مستاجر بازگرداند. این مسئله به‌ویژه در صورت عدم رعایت ضوابط قانونی و عدم توافق با مالک، به زیان مستاجر خواهد بود.
- امکان صدور دستور تخلیه: علاوه بر خسارت مالی، مالک می‌تواند دستور تخلیه ملک را صادر کند. این دستور می‌تواند در هر زمان از مدت قرارداد صادر شود و به طور مستقیم بر وضعیت مستاجر تأثیر بگذارد. بنابراین، مستاجر باید به‌دقت قوانین و مقررات مربوط به انتقال سرقفلی را رعایت کند تا از مشکلات بعدی جلوگیری شود.
مقایسه انتقال سرقفلی رسمی و غیررسمی
- انتقال بدون قرارداد رسمی: حتی اگر انتقال سرقفلی بدون تنظیم قرارداد رسمی انجام شود، این انتقال همچنان می‌تواند منجر به شناخته شدن مستاجر به عنوان مقصر شود. قوانین مربوط به سرقفلی و مالکیت به‌گونه‌ای است که هر نوع انتقال سرقفلی باید مطابق با ضوابط قانونی و با رضایت مالک انجام شود. عدم رعایت این ضوابط می‌تواند به مشکلات قانونی منجر شود و مستاجر نمی‌تواند از این انتقال به عنوان مبنای قانونی برای واگذاری ملک به فرد دیگری استفاده کند.
- ممنوعیت واگذاری بدون مجوز: مستاجر نمی‌تواند بدون رضایت مالک و در صورت عدم رعایت ضوابط قانونی، ملک را برای کسب و کار به فرد دیگری واگذار کند. این امر به‌ویژه در مواردی که انتقال سرقفلی به طور غیررسمی انجام شده، می‌تواند تبعات قانونی و مالی جدی به همراه داشته باشد.
انتقال اختیاری سرقفلی
انتقال اختیاری سرقفلی به معنای انتقال حقوق سرقفلی از مستاجر فعلی به شخص ثالث با رعایت شرایط و ضوابط مشخص شده است. این نوع انتقال مستلزم رعایت برخی شرایط قانونی و توافق‌های قراردادی است که در ادامه به طور دقیق برایتان می‌گویم.
یکی از مهم‌ترین شرایط برای انتقال اختیاری سرقفلی، کسب رضایت مالک ملک است. به این معنا که برای انجام انتقال سرقفلی، نیاز به موافقت مالک فعلی ملک می‌باشد. این رضایت می‌تواند به دو شکل محقق شود:
در برخی موارد، قرارداد اجاره یا سرقفلی ممکن است به صورت ضمنی یا صریح اجازه انتقال سرقفلی را پیش‌بینی کرده باشد. به این ترتیب، مستاجر می‌تواند بدون نیاز به کسب مجدد رضایت مالک، اقدام به انتقال سرقفلی کند، به شرطی که مفاد قرارداد را رعایت نماید.
در صورتی که قرارداد اجاره یا سرقفلی به طور خاص به انتقال سرقفلی نپرداخته باشد، مستاجر باید از مالک درخواست کرده و رضایت کتبی او را برای انتقال سرقفلی دریافت نماید. این رضایت باید به صورت رسمی و مکتوب صادر شده و به مستاجر اجازه دهد تا سرقفلی را به فرد دیگری منتقل کند.
پس از کسب رضایت مالک، مستاجر فعلی سرقفلی می‌تواند با انجام مراحل قانونی و قراردادی لازم، سرقفلی را به فرد سومی انتقال دهد. این فرآیند معمولا شامل تنظیم و امضای قرارداد انتقال، ثبت مستندات لازم و انجام مراحل قانونی مربوط به انتقال مالکیت سرقفلی می‌شود.
با انجام موفقیت‌آمیز فرآیند انتقال، تمامی حقوق و اختیارات مربوط به سرقفلی از مستاجر قبلی به فرد جدید منتقل می‌شود. بدین ترتیب، مستاجر جدید که سرقفلی را دریافت کرده، به تمام حقوقی که پیش‌تر متعلق به مستاجر قبلی بود، دسترسی پیدا کرده و می‌تواند از آنها بهره‌برداری کند. همچنین، مستاجر جدید ملزم به رعایت تمامی شرایط و الزامات قرارداد اجاره و سرقفلی خواهد بود.
انتقال قضایی سرقفلی
انتقال سرقفلی در شرایط عادی معمولا به توافق میان موجر و مستاجر بستگی دارد و باید با رعایت مفاد قرارداد اجاره انجام شود. با این حال، در برخی مواقع ممکن است به دلیل عدم اجازه در قرارداد یا مخالفت مالک، مستاجر نتواند به طور مستقیم سرقفلی را انتقال دهد.
در چنین مواردی، می‌توان از طریق مراجع قضایی اقدام به انتقال سرقفلی کرد. این فرآیند به انتقال قضایی سرقفلی معروف است و دارای مراحل و شرایط خاصی می‌باشد که در ادامه به توضیح آن پرداخته می‌شود.
- عدم اجازه در قرارداد و مخالفت مالک: در برخی از قراردادهای اجاره، ممکن است اجازه برای انتقال سرقفلی به صراحت ذکر نشده باشد یا حتی مالک به طور صریح با انتقال سرقفلی مخالفت کند. در این شرایط، مستاجر برای انتقال سرقفلی باید از روش‌های قانونی استفاده کند که یکی از آنها انتقال قضایی است.
- انتقال قضایی سرقفلی: انتقال قضایی سرقفلی زمانی امکان‌پذیر است که مستاجر نتواند با مالک به توافق برسد و نیز شرایط قانونی ویژه‌ای وجود داشته باشد که مستاجر را مجاز به اقدام قضایی کند. برخی از شرایط و مواردی که ممکن است موجب صدور دستور انتقال سرقفلی از سوی قاضی شود، عبارتند از:
- محکومیت‌های مالی: یکی از شرایطی که ممکن است قاضی را به صدور دستور انتقال سرقفلی ترغیب کند، وجود حکم‌های مالی مانند محکومیت به پرداخت مهریه یا نفقه است. در این حالت، در صورتی که محکوم علیه (که ممکن است مستاجر باشد) نتواند به تعهدات مالی خود عمل کند، قاضی می‌تواند دستور توقیف و انتقال سرقفلی مغازه را به عنوان یکی از راه‌های جبران خسارت صادر کند.
- خودداری مالک از پرداخت حق سرقفلی: در شرایطی که مالک به پرداخت حق سرقفلی به نرخ متعارف روز خودداری کند، مستاجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و طرح شکایت از مالک، درخواست انتقال سرقفلی را به عمل آورد. در این موارد، دادگاه با توجه به مستندات و دلایل ارائه‌شده، ممکن است حکم به انتقال سرقفلی صادر کند، حتی بدون رضایت مالک.
- مشاوره با وکیل متخصص: برای درک کامل فرآیند انتقال قضایی سرقفلی و پیگیری دقیق آن، مشاوره با وکیل متخصص در این زمینه ضروری است. وکیل با تسلط بر قوانین و مقررات مربوط به سرقفلی و فرآیندهای قضایی می‌تواند راهنمایی‌های لازم را ارائه داده و به مستاجر کمک کند تا به طور موثر اقدام نماید. وکیل متخصص همچنین می‌تواند مستاجر را در ارائه مستندات، طرح دعوی و پیگیری پرونده‌های قضایی یاری رسانده و به تضمین حقوق او کمک کند.
انتقال قهری سرقفلی
انتقال قهری سرقفلی به معنای انتقال خودکار و قانونی حق سرقفلی به ورثه‌های مالک متوفی است.
در این نوع انتقال، حق سرقفلی به عنوان یکی از دارایی‌های مالک پس از فوت او به ورثه‌های قانونی منتقل می‌شود و در میان آنان تقسیم می‌گردد. این انتقال بدون نیاز به توافق یا اقدام خاص از سوی مالک قبلی صورت می‌پذیرد و به طور مستقیم به ارث رسیدن این حق تابع قوانین ارث و میراث است.
در فرآیند انتقال قهری سرقفلی، مالک اصلی ملک، که در اینجا مالک سرقفلی متوفی است، حق مخالفت با انتقال سرقفلی به ورثه را ندارد.
به عبارت دیگر، پس از فوت مالک، حق سرقفلی به صورت خودکار و طبق قوانین ارث به ورثه منتقل می‌شود و مالک زنده ملک نمی‌تواند از این انتقال جلوگیری کند. این ویژگی از انتقال قهری سرقفلی به معنای غیرقابل تغییر بودن آن در شرایط قانونی است.
حق سرقفلی به عنوان یکی از دارایی‌های مالی مالک، قابلیت ارث رسیدن دارد و در زمان فوت مالک به ورثه منتقل می‌شود.
نحوه تقسیم حق سرقفلی بین ورثه‌ها به قوانین ارث و میراث بستگی دارد که طبق طبقات و درجات ارث تعیین می‌شود. برای تعیین ورثه و تقسیم اموال، از جمله حق سرقفلی، باید مراحل قانونی خاصی طی شود.
برای تعیین ورثه و تقسیم حق سرقفلی، اولین قدم ثبت درخواست انحصار وراثت است. این درخواست باید در شورای حل اختلاف ثبت شود و در آن مشخصات ورثه و سهم هر یک از آنان در دارایی‌های متوفی، شامل حق سرقفلی، تعیین می‌شود.
پس از ثبت درخواست و تعیین ورثه، حق سرقفلی طبق قوانین ارث تقسیم می‌شود و هر یک از ورثه طبق سهم خود از حق سرقفلی بهره‌مند خواهند شد.
مدارک مورد نیاز برای انتقال سرقفلی
جهت انجام فرآیند قانونی انتقال حق سرقفلی، لازم است که مجموعه‌ای از مدارک و مستندات خاص به دقت جمع‌آوری و ارائه شود.
این مدارک به منظور تامین صحت و اعتبار انتقال سرقفلی و تطابق با قوانین و مقررات مربوطه الزامی هستند.
- کارت ملی: کارت ملی معتبر و به‌روز هر دو طرف معامله (مالک و مستاجر جدید) برای شناسایی هویت آنها ضروری است. این مدرک برای ثبت و تایید هویت طرفین در دفترخانه‌های اسناد رسمی مورد استفاده قرار می‌گیرد.
- اصل سند مالکیت یا اجاره‌نامه: این سند باید شامل تمامی اطلاعات مربوط به ملک و حقوق سرقفلی باشد. اصل سند مالکیت برای اثبات مالکیت و یا اجاره‌نامه برای تأیید حق استفاده از ملک و سرقفلی به کار می‌رود و باید در مراحل انتقال ارائه شود.
- برگه استعلام از طرف دفترخانه صادرکننده اجاره‌نامه: این برگه برای تأیید صحت و اعتبار اجاره‌نامه و اطمینان از عدم وجود مشکلات قانونی صادر می‌شود. این مدارک باید توسط دفترخانه مربوطه ارائه گردد.
- گواهی مالیات: برای اثبات تسویه مالیات‌های مربوط به ملک و سرقفلی، گواهی‌های مالیاتی باید ارائه شود. این گواهی به منظور تایید عدم وجود بدهی‌های مالیاتی مورد نیاز است.
- گواهی مالیات مشاغل: این گواهی برای اثبات عدم وجود بدهی مالیاتی مرتبط با فعالیت‌های تجاری و کسب و کار مربوط به ملک تجاری الزامی است و باید به صورت معتبر ارائه شود.
- مجوز و نامه عدم بدهی از تامین اجتماعی: این مدارک برای تایید عدم بدهی به سازمان تأمین اجتماعی و تامین وضعیت قانونی کارفرما یا مستاجر ضروری است و باید به همراه سایر مدارک ارائه شود.
- فیش پرداخت عوارض نوسازی در دفاتر خدمات الکترونیکی: این فیش برای تأیید پرداخت عوارض نوسازی ملک و به‌روز بودن وضعیت مالیاتی ملک مورد نیاز است.
- قرارداد جدید: باید بین مستاجر جدید و مالک تنظیم و امضا شود تا تمامی شرایط جدید انتقال سرقفلی به طور رسمی ثبت شود.
- فسخ سرقفلی قبلی: مستندات مربوط به فسخ قرارداد قبلی نیز باید ارائه گردد تا مشخص شود که حقوق سرقفلی پیشین به طور رسمی و قانونی به پایان رسیده است.
- اصل وکالتنامه: در صورتی که معامله به صورت وکالتی انجام شده باشد، اصل وکالتنامه باید ارائه گردد. این مدرک برای اثبات صلاحیت وکیل در انجام معامله و انتقال سرقفلی الزامی است.
- حکم دادگاه: اگر انتقال سرقفلی به دلیل تصمیمات قضایی باشد، باید حکم دادگاه مربوطه ارائه شود تا تأسیس انتقال به صورت قانونی و با تایید مراجع قضایی باشد.
- گواهی شورای حل اختلاف: اگر انتقال سرقفلی به دلیل تصمیمات قهری یا اختلافات حقوقی انجام شود، گواهی مربوط به شورای حل اختلاف باید ارائه گردد تا صحت و قانونی بودن انتقال تایید شود.
انتقال سرقفلی در صورت رسمی یا عادی بودن سند سرقفلی
در فرآیند انتقال سرقفلی، وجود قوانین و مقررات مشخصی ضروری است تا اطمینان حاصل شود که تمامی مراحل انتقال به درستی و قانونی انجام می‌شود. یکی از نکات مهم در این زمینه، لزوم استفاده از سند رسمی برای انتقال سرقفلی است. در ادامه به تفصیل به بررسی این موضوع پرداخته می‌شود:
حتی در صورتی که مالک سرقفلی دارای حق انتقال به غیر باشد، این انتقال نمی‌تواند با استفاده از سند عادی به شخص ثالث انجام شود. انتقال سرقفلی به صورت غیررسمی و بدون استفاده از سند رسمی از نظر قانونی معتبر نبوده و نمی‌تواند اعتبار لازم را در موارد قانونی و حقوقی کسب کند.
بنابراین، برای اطمینان از صحت و اعتبار انتقال، لازم است که این عمل با استفاده از سند رسمی انجام گیرد.
سند رسمی برای انتقال سرقفلی به‌ویژه به دلیل تأثیرات آن بر حقوق مالیاتی و ثبتی، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. دفاتر اسناد رسمی که مسئولیت ثبت و تایید اسناد را بر عهده دارند، موظف هستند که تمامی مراحل قانونی را به دقت رعایت کنند تا از بروز مشکلات حقوقی و مالیاتی در آینده جلوگیری شود.
این دفاتر به عنوان نهادهای قانونی، از طرفین قرارداد می‌خواهند که تمامی استعلام‌ها و گواهی‌های لازم را قبل از انجام انتقال تهیه و ارائه کنند.
انتقال سرقفلی بدون استفاده از سند رسمی ممکن است باعث بروز مشکلات حقوقی و قانونی برای طرفین شود. به عنوان مثال، عدم رعایت مقررات قانونی ممکن است به مشکلاتی نظیر اعتراضات قانونی، مسائل مالیاتی، و مشکلات حقوقی دیگر منجر گردد.
همچنین، انتقال غیررسمی می‌تواند موجب عدم شفافیت در ثبت مالکیت و حقوق مالی مرتبط با سرقفلی شود.
دفاتر اسناد رسمی، به دلیل مسئولیت‌های قانونی خود، موظف هستند که به تمامی قوانین و مقررات مربوط به انتقال سرقفلی پایبند باشند. این شامل رعایت الزامات قانونی و درخواست تمامی استعلام‌ها و گواهی‌های مورد نیاز است.
دفاتر اسناد رسمی باید اطمینان حاصل کنند که تمامی مراحل انتقال به درستی و مطابق با قوانین انجام می‌شود و از بروز مشکلات حقوقی و مالیاتی جلوگیری کنند.
در صورتی که طرفین قرارداد از دفاتر اسناد رسمی درخواست چشم‌پوشی از دریافت برخی گواهی‌ها یا استعلامات کنند، دفاتر باید به این درخواست‌ها توجه نکرده و مطابق با قوانین عمل کنند.
انواع دعاوی مرتبط با سرقفلی
در عمل، دعاوی مرتبط با سرقفلی شامل انواع مختلفی از مسائل حقوقی می‌شود که هر یک از آنها باید بررسی شود.
انواع دعاوی سرقفلی چیست؟
انواع دعاوی سرقفلی به طیف گسترده‌ای از مسائل حقوقی اشاره دارد که ممکن است در رابطه با سرقفلی ملک‌های تجاری مطرح شوند. این دعاوی هر کدام به نوعی به حقوق و تعهدات موجر و مستاجر مربوط می‌شوند و معمولا نیازمند رسیدگی قضایی برای حل و فصل اختلافات هستند.
در ادامه به تفصیل هر یک از انواع دعاوی سرقفلی پرداخته می‌شود:
دعاوی ثبتی
دعاوی ثبتی در حوزه سرقفلی به مسائلی مربوط می‌شود که با ثبت قانونی سرقفلی و املاک تجاری در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارتباط دارند.
این نوع دعاوی ممکن است شامل اختلافات پیرامون ثبت صحیح یا نادرست سرقفلی، ادعای اشتباهات در ثبت مالکیت یا حقوق مرتبط با سرقفلی، و درخواست اصلاح یا ابطال اسناد ثبتی باشند.
حل و فصل این دعاوی معمولا به تخصص و دقت در بررسی مدارک و مستندات ثبتی نیاز دارد.
دعاوی ملکی
دعاوی ملکی به اختلافاتی اشاره دارد که بین موجر و مستاجر یا سایر اشخاص در رابطه با ملک تجاری و حقوق مربوط به آن، از جمله سرقفلی، ایجاد می‌شود.
این دعاوی می‌توانند شامل موضوعاتی نظیر تخلیه ملک، تعدیل اجاره‌بها، انتقال سرقفلی به غیر، و یا ادعای تخلفات قراردادی از سوی هر یک از طرفین باشند.
دعاوی ملکی به دلیل پیچیدگی‌های قانونی و تاثیرگذاری آنها بر مالکیت و حقوق اقتصادی طرفین، نیازمند رسیدگی دقیق و منصفانه در دادگاه‌های حقوقی است.
اعتراضات ثبتی
اعتراضات ثبتی به مواردی اشاره دارد که در آن یکی از طرفین، نسبت به ثبت یا عدم ثبت سرقفلی و یا شرایط ثبت آن اعتراض دارد.
این اعتراضات ممکن است به دلایل مختلفی مطرح شوند، از جمله ادعای نادرستی در ثبت، نادیده گرفتن حقوق قانونی فرد در زمان ثبت، یا اشتباهات اداری در فرایند ثبت.
اعتراضات ثبتی اغلب به کمیسیون‌های ویژه یا دادگاه‌های صالح ارجاع داده می‌شوند تا به دقت بررسی و تصمیم‌گیری شوند.
اثبات سرقفلی
دعوای اثبات سرقفلی به موقعیتی اشاره دارد که در آن مستاجر یا شخص ثالثی ادعا می‌کند که حقوق سرقفلی بر ملکی دارد، اما این حق در اسناد رسمی یا مدارک قانونی به درستی ثبت نشده است.
در چنین شرایطی، فرد نیاز دارد تا با ارائه مدارک و شواهد کافی، حق خود را به صورت قانونی در دادگاه اثبات کند. این دعاوی ممکن است شامل بررسی قراردادهای اجاره، شهادت شهود، و سایر اسناد معتبر باشد.
اجاره سرقفلی به غیر
این نوع دعوا زمانی مطرح می‌شود که مستاجر اصلی، بدون رضایت موجر و یا برخلاف شرایط قرارداد اجاره، سرقفلی ملک را به شخص دیگری منتقل کند. موجر در این شرایط ممکن است دعوایی را به منظور تخلیه ملک یا دریافت حقوق خود از مستاجر جدید مطرح کند.
این دعاوی معمولا بر اساس بررسی دقیق مفاد قرارداد اجاره و شرایط قانونی انتقال سرقفلی صورت می‌گیرد.
تغییرات در سرقفلی ملک
تغییرات در سرقفلی ملک ممکن است به دلیل تغییر در شرایط اجاره، تغییرات در کاربری ملک، یا توافقات جدید بین موجر و مستاجر رخ دهد.
در برخی موارد، این تغییرات می‌تواند منجر به اختلافاتی شود که نیاز به رسیدگی قضایی دارد.
دعاوی مربوط به تغییرات در سرقفلی معمولا شامل بررسی حقوق طرفین و تطبیق آنها با شرایط جدید است.
رسید اجاره سرقفلی
رسید اجاره سرقفلی به دعاوی مربوط به دریافت و پرداخت اجاره‌بها و حقوق مربوط به سرقفلی اشاره دارد. این دعاوی ممکن است در شرایطی مطرح شوند که مستاجر یا موجر در مورد پرداخت یا دریافت مبلغ سرقفلی و اجاره‌بها اختلاف نظر دارند.
در این نوع دعاوی، مستندات مالی و قراردادهای اجاره نقش مهمی در حل و فصل اختلافات ایفا می‌کنند.
قوانین حقوقی سرقفلی
در تحلیل قوانین مربوط به سرقفلی، تفاوت‌های قابل توجهی میان قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ وجود دارد.
این تفاوت‌ها به ویژه در زمینه انتقال سرقفلی و حقوق مستاجران به وضوح مشخص می‌شود.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، اصل بر این است که مستاجر حق انتقال سرقفلی به غیر را ندارد، مگر آن که اجازه صریح از سوی مالک ملک دریافت شده باشد.
بدین ترتیب، در صورتی که مستاجر بدون کسب اجازه از مالک، سرقفلی را به شخص دیگری منتقل کند، این اقدام می‌تواند منجر به فسخ قرارداد اجاره و درخواست تخلیه ملک توسط مالک شود.
مطابق با ماده ۱۴ این قانون، مالک در صورت وقوع چنین تخلفاتی، می‌تواند از دادگاه درخواست فسخ قرارداد اجاره و صدور حکم تخلیه ملک را نماید. دادگاه نیز در این صورت ضمن صدور حکم فسخ اجاره، دستور به تخلیه ملک را صادر کرده و این حکم به مستاجر یا هر فرد متصرف دیگر ابلاغ خواهد شد.
از جمله مواردی که موجب فسخ اجاره و درخواست تخلیه توسط مالک می‌شود، می‌توان به واگذاری ملک به غیر بدون حق انتقال و یا استفاده از ملک به طرقی غیر از آنچه در قرارداد قید شده است، اشاره کرد.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
در مقایسه با قانون سال ۱۳۵۶، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ تغییرات عمده‌ای را در خصوص سرقفلی به وجود آورد.
در این قانون، اصل بر این است که مستاجر می‌تواند سرقفلی را به غیر منتقل کند، مگر آن که این حق به طور خاص در قرارداد اجاره سلب شده باشد. به عبارت دیگر، در صورتی که در قرارداد اجاره به صراحت ذکر شده باشد که مستاجر حق انتقال سرقفلی را ندارد، باید بر اساس این شرط عمل شود.
در غیر این صورت، مستاجر حق انتقال سرقفلی به غیر را خواهد داشت.
این قانون به صراحت از لفظ “سرقفلی” برای بیان موضوعات مرتبط استفاده کرده و فصل دوم آن به مقررات مربوط به سرقفلی اختصاص دارد. قانون سال ۱۳۷۶ شامل ۶ ماده مرتبط به سرقفلی است که به طور مشخص به نحوه تنظیم و انتقال آن پرداخته است.
تفاوت‌های اصلی میان قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶
- حق انتقال سرقفلی: در قانون سال ۱۳۵۶، مستاجر تنها در صورتی که اجازه صریح مالک را داشته باشد، می‌تواند سرقفلی را به غیر منتقل کند. در حالی که در قانون سال ۱۳۷۶، مستاجر به طور کلی حق انتقال سرقفلی را دارد مگر آن که این حق در قرارداد اجاره صراحتا سلب شده باشد.
- تعلق سرقفلی به ملک: بر اساس قانون سال ۱۳۵۶، سرقفلی به ملک تعلق می‌گیرد، چه در قرارداد اجاره اشاره‌ای به دریافت سرقفلی شده باشد و چه نشده باشد. اما در قانون سال ۱۳۷۶، حق مطالبه سرقفلی به صراحت در قرارداد ذکر شده باشد تا مستاجر بتواند آن را مطالبه کند. در صورتی که این حق در قرارداد نوشته نشود، سرقفلی به مستاجر تعلق نخواهد گرفت.
تفاوت‌های اساسی میان قوانین مربوط به سرقفلی در سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ نشان‌دهنده تغییرات عمده در حقوق مستاجرین و مالکین و نحوه برخورد با انتقال سرقفلی است.
این تغییرات بر اساس تغییرات اجتماعی و اقتصادی و نیاز به به‌روزرسانی قوانین جهت هماهنگی با وضعیت‌های جدید به تصویب رسیده است.
هزینه دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
یکی از اصلی‌ترین هزینه‌هایی که در این زمینه باید مد نظر قرار گیرد، هزینه دادرسی است. هزینه دادرسی مبلغی است که به منظور رسیدگی قضایی به پرونده و خدمات ارائه شده توسط دستگاه قضایی پرداخت می‌شود.
میزان این هزینه، بر اساس تعرفه‌هایی که توسط قوه قضاییه تعیین می‌شود، متفاوت است و به مراحل مختلف دادرسی بستگی دارد.
در مرحله بدوی، یعنی مرحله‌ای که در آن دعوا برای نخستین بار مطرح می‌شود و دادگاه بدوی به آن رسیدگی می‌کند، هزینه دادرسی معادل ۳.۵ درصد از ارزش سرقفلی موضوع دعوا است.
اگر یکی از طرفین دعوا نسبت به حکم صادره اعتراض داشته باشد و موضوع به مرحله واخواهی یا تجدیدنظر برود، هزینه دادرسی در این مراحل افزایش یافته و به ۴.۵ درصد از ارزش سرقفلی می‌رسد.
در نهایت، اگر پرونده به مرحله فرجام‌خواهی یا اعاده دادرسی برسد، یعنی به مراحل نهایی رسیدگی که توسط دیوان عالی کشور یا دادگاه صادرکننده حکم مجدد بررسی می‌شود، هزینه دادرسی به ۵.۵ درصد از ارزش سرقفلی افزایش می‌یابد.
بنابراین، خواهان دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه باید از ابتدا به این هزینه‌ها توجه داشته و آنها را در محاسبات مالی خود در نظر گیرد. توجه به این هزینه‌ها از آن جهت اهمیت دارد که عدم پرداخت به موقع آنها می‌تواند منجر به تأخیر در روند دادرسی یا حتی توقف رسیدگی به پرونده شود.
همچنین، با توجه به اینکه میزان این هزینه‌ها بر اساس ارزش سرقفلی تعیین می‌شود، افزایش ارزش سرقفلی موضوع دعوا نیز به طور مستقیم هزینه دادرسی را افزایش می‌دهد. به همین دلیل، پیش از اقامه دعوا، بررسی دقیق و محاسبه صحیح این هزینه‌ها توصیه می‌شود.
علاوه بر هزینه‌های دادرسی که خواهان برای اقامه دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه باید بپردازد، هزینه‌های دیگری نیز وجود دارد که خواهان ملزم به پرداخت آنها است. یکی از این هزینه‌ها، هزینه کارشناسی برای تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه به نرخ روز است.
در فرآیند دادرسی، تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام می‌شود. خواهان باید هزینه‌های مربوط به این کارشناسی را به منظور ارزیابی دقیق و به‌روز از ارزش موضوع دعوا پرداخت کند. این هزینه به صورت اولیه از سوی خواهان پرداخت می‌شود و در ادامه، نتیجه این کارشناسی به عنوان مبنای محاسبات مالی در پرونده قضایی قرار می‌گیرد.
در صورتی که یکی از طرفین دعوا به مبلغ تعیین شده توسط کارشناس اعتراض داشته باشد، مسئله به یک هیئت سه نفره از کارشناسان ارجاع می‌شود تا مجدداً بررسی و ارزیابی صورت گیرد. پرداخت هزینه این کارشناسی مجدد نیز بر عهده خواهان است.
اگر پس از این مرحله نیز اعتراض ادامه یابد و نیاز به ارجاع به هیات پنج نفره از کارشناسان باشد، هزینه‌های این مرحله نیز باید توسط خواهان پرداخت شود. این فرآیندها می‌تواند به طور قابل توجهی هزینه‌های دادرسی را افزایش دهد، به‌ویژه اگر ارزیابی‌های مکرر و تخصصی لازم باشد.
هزینه‌هایی که برای استفاده از خدمات دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی پرداخت می‌شود نیز باید مد نظر قرار گیرد. این دفاتر به عنوان واسطه‌ای برای ثبت دادخواست‌ها و انجام امور اداری مرتبط با پرونده‌های قضایی عمل می‌کنند.
هزینه ثبت پس از تنظیم دادخواست در این دفاتر مبلغ ۴۱ هزار تومان تعیین شده است. همچنین، در صورتی که خواهان نیاز به اضافه کردن پیوست‌ها و مدارک به پرونده داشته باشد، هزینه‌ای به ازای هر صفحه مدرک اضافه شده باید پرداخت شود که این مبلغ برابر با ۴ هزار تومان به ازای هر صفحه است.
علاوه بر این هزینه‌های اصلی، سایر هزینه‌های فرعی نیز وجود دارد که شامل تایپ دادخواست‌ها و پرینت اوراق مربوط به پرونده است. این هزینه‌ها، هرچند ممکن است در مقایسه با هزینه‌های دیگر کمتر به نظر برسند، اما در مجموع می‌توانند به میزان قابل توجهی افزایش یابند، به‌ویژه در پرونده‌هایی که حجم زیادی از مستندات و مدارک در آنها دخیل است.
در نتیجه، خواهان دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه باید به تمامی این هزینه‌ها توجه داشته باشد و آنها را به عنوان بخشی از هزینه‌های کلی دادرسی در نظر گیرد.
این آگاهی و برنامه‌ریزی مالی مناسب می‌تواند از ایجاد مشکلات احتمالی در روند دادرسی جلوگیری کند و به پیشبرد بهتر پرونده کمک نماید.
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
به طور کلی، دعاوی حقوقی، از جمله دعاوی مربوط به مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت دادگاه‌های حقوقی قرار دارند.
این نوع دعاوی در مرحله نخستین، در دادگاه بدوی مورد رسیدگی قرار می‌گیرند. دادگاه بدوی، دادگاهی است که ابتدا به موضوع دعوا رسیدگی کرده و بر اساس شواهد و مدارک موجود، حکم اولیه را صادر می‌کند.
اگر دعوا به مراحل بالاتر مانند تجدید نظر برسد، دادگاه تجدیدنظر به بررسی مجدد پرونده می‌پردازد. لازم به ذکر است که در صورتی که شخص ثالثی اقدام به طرح دعوایی با موضوع مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه کند، این دعوای ثالث نیز در همان مرجعی که به دعوای اصلی رسیدگی می‌کند، مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
به عبارت دیگر، اگر دعوای اصلی در مرحله تجدیدنظر باشد، دعوای ثالث نیز در همان دادگاه تجدیدنظر رسیدگی خواهد شد.
از منظر صلاحیت محلی، تعیین دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی صورت می‌گیرد. بر اساس این ماده قانونی، دعاوی مربوط به حقوق مرتبط با اموال غیرمنقول، از جمله سرقفلی و حق کسب و پیشه، باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مطرح شوند.
این قاعده به این معناست که حتی اگر خوانده دعوا در حوزه قضایی دادگاه محل وقوع ملک ساکن نباشد، دعوا همچنان در دادگاه محل وقوع ملک بررسی خواهد شد.
این قاعده اهمیت ویژه‌ای دارد، زیرا موجب می‌شود که دعاوی مرتبط با اموال غیرمنقول، مانند سرقفلی و حق کسب و پیشه، در دادگاه رسیدگی شود.
نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
ریاست محترم دادگاه حقوقی ……………………………
با سلام احتراما، اینجانب …………………………… خواهان دادخواست مطروحه، به استحضار می رساند که بر اساس قرارداد اجاره شماره …………………………… مورخ …………………………… مغازه مذکور در اجاره نامه را از خوانده اجاره کرده و مدت ۱۰ سال نیز در آن، به فعالیت تجاری مستمر، مشغول بوده ام.
حال، مالک محترم، با استناد به پروانه ساختمانی صادر شده برای ملک و به دلیل اقدام برای احداث ساختمان جدید، درخواست تخلیه ملک را ارائه نموده است. لذا، با استناد به ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، درخواست صدور حکم به پرداخت حق کسب و پیشه، به نرخ عادله روز و با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، مورد استدعاست.
شرایط دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
در فرآیند طرح دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه در محاکم دادگستری، وجود شرایط خاصی ضروری است که بدون تحقق آنها، امکان رسیدگی به دعوا وجود ندارد.
این شرایط به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند: شرایط عمومی و شرایط اختصاصی. هر کدام از این دسته‌ها نقش مهمی در بررسی و پذیرش دعوا توسط دادگاه دارند و به عنوان مبنایی برای ارزیابی صحت و درستی درخواست خواهان مورد استفاده قرار می‌گیرند.
شرایط عمومی دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
شرایط عمومی، آن دسته از شرایطی هستند که برای تمامی دعاوی در نظام قضایی لازم‌الاجرا هستند و اختصاص به نوع خاصی از دعاوی ندارند. این شرایط شامل موارد زیر می‌باشند:
- داشتن نفع در طرح دعوی: بر اساس اصول حقوقی، هر فردی که دعوایی را در دادگستری مطرح می‌کند، باید نفع مستقیم و قانونی از نتیجه آن دعوا داشته باشد. این نفع می‌تواند به صورت مالی یا غیرمالی باشد، اما در هر صورت، وجود نفع یکی از پیش‌شرط‌های پذیرش دعوا توسط دادگاه است. در دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، خواهان باید نشان دهد که نتیجه دعوا به نفع او بوده و بر حقوق یا منافع او تاثیر مستقیم خواهد گذاشت.
- اهلیت: اهلیت به معنای توانایی قانونی شخص برای اقامه دعوا و دفاع از آن است. افرادی که به سن قانونی رسیده‌اند و از نظر حقوقی قادر به انجام امور مدنی خود هستند، اهلیت دارند. این شرط به این معنا است که خواهان باید از نظر قانونی مجاز به طرح دعوا باشد و در صورتی که اهلیت نداشته باشد، مثلا صغیر یا مجنون باشد، باید از طریق ولی یا قیم قانونی خود اقدام کند.
- مشروع بودن موضوع دعوا: موضوع دعوا باید از نظر حقوقی مشروع و قانونی باشد. به این معنا که موضوع دعوا نباید مغایر با قوانین و مقررات جاری کشور باشد. در دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، موضوع دعوا معمولا مربوط به حقوقی است که بر اساس قرارداد یا قانون برای خواهان شناخته شده است و باید به صورت قانونی مورد مطالبه قرار گیرد.
- طرح دعوی در دادگاه دارای صلاحیت: همان‌طور که قبلا نیز توضیح داده شد، دعوا باید در دادگاهی مطرح شود که صلاحیت رسیدگی به آن را دارد. این صلاحیت شامل صلاحیت ذاتی (صلاحیت نوعی دادگاه) و صلاحیت محلی (مکان وقوع مال یا محل اقامت خوانده) می‌شود. طرح دعوا در دادگاهی که صلاحیت نداشته باشد، می‌تواند منجر به رد یا عدم پذیرش دعوا شود.
شرایط اختصاصی دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
علاوه بر شرایط عمومی، دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه نیازمند شرایط اختصاصی نیز می‌باشد. این شرایط به طور ویژه به این نوع دعوا مربوط می‌شوند.
برای اینکه دعوای مطالبه سرقفلی به نتیجه مطلوب برسد و در نهایت به نفع خواهان خاتمه یابد، وجود شرایط خاصی الزامی است:
انعقاد قرارداد اجاره پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
یکی از مهم‌ترین شرایط برای طرح دعوای مطالبه سرقفلی، این است که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد. این قانون، چارچوب حقوقی جدیدی را برای روابط بین موجر و مستاجر تعیین کرده و تاثیر قابل توجهی بر حقوق مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه داشته است.
در مواردی که قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، روابط بین موجر و مستاجر بر اساس قوانین سابق تنظیم می‌شود که تفاوت‌های مهمی با قانون سال ۱۳۷۶ دارند. بنابراین، برای طرح دعوای مطالبه سرقفلی، لازم است که قرارداد اجاره تحت قانون جدید تنظیم شده باشد تا بتوان از مزایای قانونی مربوط به سرقفلی بهره‌مند شد.
تخلیه ملک مورد اجاره
شرط دوم برای موفقیت در دعوای مطالبه سرقفلی، این است که قرار بر تخلیه ملک مورد اجاره وجود داشته باشد. به عبارت دیگر، مطالبه سرقفلی زمانی مطرح می‌شود که مستاجر قصد تخلیه ملک را دارد یا موجر از او تقاضای تخلیه ملک را کرده است. در این شرایط، مستاجر حق دارد که در قبال تخلیه ملک، مبلغی را به عنوان سرقفلی از موجر مطالبه کند.
تخلیه ملک می‌تواند به دلایل مختلفی مانند پایان مدت قرارداد اجاره، فسخ قرارداد یا به توافق طرفین صورت گیرد. در هر صورت، وجود شرط تخلیه ملک برای طرح دعوای مطالبه سرقفلی ضروری است، زیرا سرقفلی به عنوان حقی شناخته می‌شود که در قبال تخلیه ملک به مستاجر تعلق می‌گیرد.
پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی یا وجود حقوق ضمن عقد اجاره
شرط سوم برای طرح دعوای مطالبه سرقفلی، این است که مستاجر در ابتدای اجاره، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد یا اینکه حقوق خاصی برای مستاجر در قرارداد اجاره در نظر گرفته شده باشد. این حقوق می‌تواند شامل تعهدات موجر در قبال مستاجر باشد که ضمن عقد اجاره به رسمیت شناخته شده‌اند.
برای مثال، ممکن است موجر در قرارداد اجاره تعهد کند که در پایان مدت اجاره، تقاضای تخلیه ملک نداشته باشد یا اجاره‌بهای سال‌های بعد را افزایش ندهد. این تعهدات ممکن است به عنوان بخشی از حقوق مستاجر در قرارداد اجاره قید شده باشند. در صورت وجود چنین تعهداتی، مستاجر می‌تواند در قبال اسقاط این حقوق، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.
به عنوان نمونه، اگر موجر در قرارداد اجاره تعهد کرده باشد که در پایان مدت اجاره، از مستاجر درخواست تخلیه نکند اما بعداً بخواهد ملک را تخلیه کند، مستاجر می‌تواند به دلیل از دست دادن حق خود، مطالبه سرقفلی کند.
پرسش‌های متداول
سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق کسب و پیشه دارد؟
چه شرایطی برای ایجاد حق سرقفلی وجود دارد؟
آیا سرقفلی قابل انتقال است؟
چه زمانی موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک تجاری را از مستاجر داشته باشد؟
چگونه می‌توان ارزش سرقفلی را تعیین کرد؟
آیا مستاجر می‌تواند ملک تجاری را به غیر منتقل کند؟
مستاجر چه زمانی مجبور به تخلیه ملک تجاری می‌شود؟
آیا سرقفلی قابل توقیف است؟
طرح دعاوی سرقفلی با بنیاد وکلا
آیا در جستجوی راهنمایی و مشاوره تخصصی در زمینه سرقفلی و حق کسب و پیشه هستید؟
گروه حقوقی بنیاد وکلا با تیمی از وکلای مجرب و متخصص در امور حقوقی مربوط به سرقفلی، آماده است تا با ارائه مشاوره و راهکارهای قانونی توسط وکیل سرقفلی به شما کمک کند.
همین حالا برای دریافت مشاوره حقوقی سرقفلی و بررسی وضعیت حقوقی خود، رزرو وقت کنید.
