با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط مالک و مستاجر نکات مهمی وجود دارد که با اطلاع از آنها می توان مسائل و مشکلات را به حداقل رساند.
به طور کلی می توان گفت که با توجه به نوع سندی که ثبت می گردد که شامل عادی و یا رسمی است، اظهارنامه و یا اخطاریه موضوع قانون حاکم بر دعوا با توجه به موضوعیت آن باید کاملا مطابق با نوع سند تنظیم شود.
این به آن معنا است که اگر تنظیم سند عادی میان مالک و مستاجر اظهارنامه باشد و هم چنین در صورت رسمی بودن سند، اخطاریه را از راه دفترخانه تنظیم کننده آن سند ارسال خواهند شد.
لازم به ذکر است که جایگزین کردن هر کدام از موضوعات اخطاریه و یا اظهارنامه به جای یک فرد دیگر فاقد پیگرد قانونی خواهد بود.
مسئله دیگری که می توان در رابطه با آن صحبت کرد آن است که در صورتی که اجاره بها چه به صورت رسمی و چه عادی افزایش پیدا کند حسب مورد اقدام لازم به عمل می آید، این بدان معنا است که در صورت افزایش اجاره بها از راه سند رسمی عادی و یا از راه عادی موضوع سند رسمی علاوه بر توجه به اصل سند، رابطه استیجاری حسب مورد، مطابق با نوع سند موضوع بیشتر شدن اجاره بها اقدام می گردد.
باید گفت که با توجه به اطلاق بند ۹ ماده ۱۴ در موارد و شرایطی که مستاجر محل کسب، خودش دارای سهام مشاعی از آن محل باشد، عدم پرداخت اجاره بها موضوع بند ۹ این ماده است و می توان در چنین شرایطی حکم تخلیه ملک و محل کسب را می توان به طور مشاعی صادر نمود؛ چنین حکمی تحت هیچ شرایطی با مفهوم قانون مغایر نبوده و نیست.
در بند ۲ ماده ۱۱ قانون شوراهای حل اختلافات آمده است که کلیه دعوی مربوطه تخلیه عین مستاجره با شورا بوده و در صورت استثنا هم که سرقفلی است در این ماده وضعیت بیان شده است و دستور هم به نوعی جزء دعاوی محسوب می شود.
تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
به طور کلی می توان گفت که در صورت عادی بودن اجاره نامه و یا عدم وجود آن می توان با ارسال اظهار نامه برای تخلیه ملک اقدام کرد.
در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد نیز می توان با ابلاغ اخطاریه توسط دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره، فرد مستاجر مکلف است که ظرف ۱۰ روز قسط و یا اقساط عقب افتاده خود را پرداخت نماید.
چنان چه این اتفاق نیفتاده و اقساط عقب افتاده باز گردانده نشوند مالک می تواند از راه دفترخانه و یا اجرای ثبت اقدام نماید.
البته این مسئله در صورتی است که اجاره نامه رسمی باشد، در غیر این صورت باید از راه دادگاه درخواست وصول اجاره بها و تخلیه نمایند.
با توجه به تبصره یکی که در ماده ۱۴ قانون اساسی آمده است در صورتی که مستاجر ظرف یک سال، دو بار در اثر اخطار و یا ارسال اظهار نامه به پرداخت اجاره بها اقدام کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مشخص شده پرداخت نکند و یا حتی آن را به صندوق ثبت تودیع ننماید مالک می تواند از دادگاه درخواست تخلیه کرده و در این راستا اقدام نماید.
لازم به ذکر است که در چنین شرایطی مستاجر مستحق ارفاق نخواهد بود.
معمولا منابع حقوقی در این زمینه چنین می گویند:
«منظور از صدور حکم مندرج در بند ۹ ماده ۱۴ حکم قطعی دادگاه است و تا زمانی که حکم قطعی صادر نشده است مستاجر می تواند اضافه بر اجاره بهای معوقه، صدی بیست آن را در حق موجر پرداخت نماید.
در این صورت چنان چه دعوا در دادگاه عمومی مطرح باشد، دادگاه حکم تخلیه را صادر نکرده و مستاجر با قید این که عدم صدور حکم از این جهت تنها برای یک بار خواهد بود، به پرداخت هزینه دادرسی محکم می شود و مبلغ تودیع شده را به موجر خواهد داد.
با این جال چنان چه پرونده در مرجع تجدید نظر بوده و دادگاه عمومی حکم به تخلیه صادر کرده باشد، دادگاه تجدید نظر رای تخلیه را فسخ و سایر موارد حکومیت مستاجر را چنان چه فاقد اشکال باشد تایید می کند.
