اجاره یک قرارداد خیلی مهم و پرکاربرد است و بر اساس آن می‌توان از منافع اشیا، حیوانات و حتی انسان‌ها استفاده کرد و امروزه علاوه بر اشخاص حقیقی می‌توان ربات یا پلت‌فرم یا سیستم‌های رایانه‌ای تحت کنترل را هم اجاره کرد. همه قراردادهای اجاره باید دقیق و حقوقی تنظیم شود؛ چه استخدام و قرارداد همکاری با افراد و چه اجاره انواع املاک و اموال. در عقد اجاره خیلی چیزها باید روشن باشد نه مجهول و مبهم. مدت اجاره یکی از آنهاست که در اجاره اشیا اگر معین نباشد اجاره باطل است!
تعیین مدت اجاره
مدت اجاره جزو ارکان قرارداد اجاره است. در قانون مدنی در هر کدام از موارد سه‌گانه اجاره، یعنی اشیا و حیوان و اشخاص، به این موضوع و شرایط و احکام آن پرداخته است. در اینجا مطابق این قانون پیش می‌رویم.
۱. اجاره اشیا
اجاره اشیا شامل هر چه بی‌جان است می‌شود. بنابراین هر کسی که مالک یک شیء یا حتی فقط مالک منافع آن است می‌تواند آن را در چارچوب قوانین اجاره دهد؛ مانند اجاره ملک، خودرو، واحد تجاری، سوله، کارخانه و مانند آن.
تاریخ شروع اجاره اشیا
در اجاره کردن اشیا و قرارداد استفاده از منافع آن، اولاً طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی اگر مدت اجاره مشخص و معین نباشد عقد اجاره باطل است. ثانیاً طبق ماده ۴۶۹ تاریخ آغاز و پایان اجازه طبق توافق طرفین معلوم می‌شود؛ اما اگر مدت اجاره معین باشد و حرفی از آغاز آن زده نشده باشد، ابتدای اجاره از تاریخ بستن قرارداد اجاره شروع می‌شود.
بنابراین اگر در قرارداد اجاره، مثلاً اجاره آپارتمان، فقط قید شود مدت اجاره یک سال است و به شروع و پایان آن تصریح نشود، همچنین در همان روز عقد قرارداد نیز مورد اجاره تحویل مستأجر شود، تاریخ اجاره شروع می‌شود و عدم استفاده یا سکونت مستأجر از روز اول یا تا پایان مدت اجاره، تأثیری در حق موجر و پرداخت اجاره‌بها ندارد.
اما شاید بپرسید اگر مورد اجاره تحویل داده نشود یا بعد از قرارداد مشخص شود که معیوب بوده یا قابل‌استفاده نبوده است، زمان شروع از چه زمانی خواهد بود یا تکلیف اجاره چه می‌شود؟ در پاسخ باید گفت که این موارد در قانون پیش‌بینی شده است:
۱. عدم تحویل مورد اجاره
موجر قانوناً موظف است مورد اجاره را طوری تسلیم مستأجر کند که مستأجر بتواند طبق قرارداد اجاره در آن تصرف کند. اگر موجر این کار را نکند مستأجر هم لازم نیست اجاره را پرداخت کند؛ چون اجازه شروع نشده است. در این موارد طبق ماده ۴۷۶ قانون مدنی، ابتدا موجر اجبار به تحویل می‌شود و در صورت عدم اجرا توسط موجر یا وجود مشکل، مستأجر حق فسخ اجاره را دارد. البته برای اجبار موجر لازم است مستأجر به دادگاه دادخواست بدهد.
نکته دیگر اینکه تسلیم و تحویل مورد اجاره در دو حالت اموال منقول و غیر منقول متفاوت است. در اموال غیرمنقول مثل املاک، تحویل در محل مورد اجاره صورت می‌گیرد و درباره اموال منقول اصل این است که در محل انعقاد قرارد اجاره تسلیم شود مگر طرفین جور دیگری توافق کنند یا عرف و عادتی برای آن وجود داشته باشد.
۲. نابود شدن مورد اجاره
در اجاره اموال منقول، اگر موضوع اجاره تلف و نابود شود و موجر نتواند آن را تحویل دهد، بر اساس ماده ۴۹۶ قانون مدنی اجاره باطل می‌شود.
۳. غیر قابل‌استفاده بودن مورد اجاره
در صورتی که مورد اجاره به طور کلی معیوب باشد و نتوان از آن طبق قرارداد اجاره استفاده کرد، اجاره طبق ماده ۴۸۱ قانون مدنی باطل می‌گردد. اما اگر نقص مورد اجاره جزئی باشد مستأجر حق فسخ دارد و می‌تواند از این حق استفاده کند.
۴. مزاحمت شخص سوم
گاهی شخص یا اشخاصی به غیر موجر و مستأجر مانع تحویل یا استفاده از مورد اجاره می‌شوند. در این موارد گاهی شخص ثالث حقی در مورد اجاره دارد و گاهی ندارد. جدا از این موضوع در اینجا چند حالت وجود دارد:
الف. مزاحمت پس از تحویل مورد اجاره به مستأجر: در این مورد، مستأجر حق فسخ ندارد و می‌تواند علیه شخص ثالث اقامه دعوا کند و اجاره زمان مانع شدن یا تصرف مزاحم را مطالبه کند. آن شخص سوم هم اگر حقی دارد لازم است در دادگاه دادخواست دهد نه اینکه مانع تصرف مستأجر شود یا خودش تصرف غیرقانونی کند.
ب. مزاحمت قبل از تسلیم به مستأجر: در این صورت مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد. همچنین می‌تواند به شخص ثالث مراجعه کند و رفع مزاحمت را بخواهد و در صورت عملی نشدن آن، علیه وی در دادگاه اقامه دعوا کند.
همان طور که در این موارد دیدید قرارداد اجاره در املاک و اشیا نه‌چندان بزرگ چقدر پیچیده و سخت می‌شود چه برسد به اجاره واحد‌های بزرگ اداری و تجاری.
۲. اجاره حیوان
در اجاره حیوان برای حمل و نقل و جابجایی اشخاص یا اموال، ماده ۵۰۷ قانون مدنی دو حالت را بیان کرده ست، یکی تعیین مدت در اختیار داشتن حیوان و دومی تعیین مسافت و محل آغاز و پایان آن. البته در حالت دوم طبق قانون مدنی لازم است که اشخاص و اموالی که باید توسط حیوانات حمل شوند معلوم باشد.
اجاره حیوان جزو مشکلات ما شهرنشینان نیست و برای حمل اثاث یا اشخاص، ماشین اجاره می‌کنیم اما اگر در مناطق روستایی و عشایری کسب‌وکاری دارید که به اجازه حیوان نیاز هست، مدت اجاره را دقیق مشخص کنید.
۳. اجاره اشخاص
امروزه اجاره اشخاص در مراکز دولتی و خصوصی با عناوین مختلف صورت می‌گیرد و تابع قوانین حاکم بر قراردادهای استخدامی است؛ مانند قانون کار یا قانون مدیریت خدمات کشوری. در این نوع قراردادها مدت همکاری و تاریخ آغاز و پایان آن به صورت مشخص ذکر می‌شود.
اما پیش ار این قوانین تخصصی، در قانون مدنی که مصوب سال ۱۳۰۷ هست برای اجاره و استخدام انسان دو مورد کلی در ماده ۵۱۳ در نظر گرفته شدهاست:
۱. انواع اجاره خدمه و کارگر.
۲. اجاره متصدیان حمل و نقل اشخاص یا اموال تجاری از راه خشکی یا هوایی یا آبی.
در ماده ۵۱۴ درباره به خدمت گرفتن افراد برای انجام کار، دو حالت فرض شده است. یکی مدت معین و دیگری کار معین.
اگر مدت اجاره ملاک عمل باشد طبق ماده ۵۱۵ قانون مدنی، مدت اجاره محدود است به همان قرارداد کاری که روزانه، هفتگی، ماهانه یا سالانه بوده است. در اینجا آغاز به خدمت گرفتن افراد به توافق طرفین یا عرف و عادت بستگی دارد.
نکته پایانی اینکه درباره اجاره اشخاص در مواردی مانند قرارداد خدمتکار خانه، پرستار سالمندان یا کودک و سرایداری، الزامات قانونی وجود دارد و در زمان اختلافات، موضوع تاریخ شروع اجاره خیلی اهمیت دارد.
