به‌وجود آمدن آپارتمان‌هاي بلند و روي آوردن سريع و شتابزده مردم به زندگي آپارتمان‌نشيني آنقدر يكدفعه اتفاق افتاد كه همين مردم فرصت نكردند محيط زندگي و شناخت اجتماعي‌شان را نسبت به زندگي مرتفع‌نشيني تغيير دهند.
بگذاريد واضح‌تر بگويم، اين ميهمان ناخوانده به اسم «آپارتمان‌نشيني» كه سبك خاص زندگي را با خود به ارمغان آورد آنقدر صاعقه آسا شكل گرفت كه مردم فرصت نكردند در مورد چند و چون اين نوع زندگي خاص و متمدن اطلاعات كسب كنند.
نتيجه چنين اتفاقي آن شد كه فرهنگ آپارتمان‌نشيني بين مردم روند كند‌تري نسبت به رشد سكونت در آن داشته باشد كه گاه باعث اختلاف بين ساكنين و مديران آپارتمان مي‌شود.
ناگفته نماند اين مشكلات همچنان نيز ادامه‌دارد.
قانونگذار با تصویب قوانین متعدد از جمله قانون تملک آپارتمان ها و قانون روابط موجر و مستاجر و غیره سعی در پیشگیری و حل این مشکل نمود تا افراد با رعایت اصول و قواعد آن بتوانند با هم هماهنگ و هم نظر شوند، برای برقراری و حفظ نظم در ساختمان تا مشکلات ناشی از آپارتمان نشینی حل گردد.
یکی از مسائلی که همواره وجود دارد هزینه های ساختمان و سوالات پیش رو ساکنین است که چه کسی مسئول و موظف به پرداخت هزینه های ساختمان یا شارژ ساختمان است؟
در واقع در اینجا می خواهیم بدانیم که آیا حتما باید فرد مالک باشد؟ در ملک سکونت داشته باشد؟ یا مستاجر و یا ساکن در ملک وی مسئول پرداخت هزینه ها ساختمان به میزان سهمشان است؟ قانونگذار مالک را مسئول پرداخت هزینه ساختمان می داند یا مستاجر را؟ کدامیک از هزینه های ساختمان بر عهده مالک و کدامیک بر عهده مستاجر می باشد؟
پاسخ کلیه سوالات با توجه به متن قانون قابل پاسخگویی می باشد.
در واقع قانونگذار در قوانین به طور کلی نه تنها مالک آپارتمان را موظف به پرداخت هزینه های مشترک ساختمان دانسته بلکه فرد استفاده کننده از ملک مانند مستاجر را نیز مسئول پرداخته هزینه های ساختمان دانسته است.
به همین دلیل در این مقاله به بررسی مسئول پرداخت هزینه های ساختمان مالک یا مستاجر و مسئولیت مشترک مالک و مستاجر در برابر مدیر ساختمان می پردازیم.
مسئول پرداخت هزینه های ساختمان مالک یا مستاجر
برای آگاهی به این مسئله که چه کسی مسئول پرداخت هزینه های ساختمان مالک یا مستاجر باید گفت بر طبق قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر و سایر قوانین به تفکیک به بررسی هزینه ها و نحوه تقسیم آن می پردازیم.
بر طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی "تعمیرات و کلیه مخارج که در عین مستاجره نیاز و لازم است برای استفاده از ملک به عهده مالک است مگر آن که خلافش شرط شده باشد مثلا برای استفاده از خانه اجاره ای نیاز است اشپزخانه کابینت شود که باید مالک هزینه آن را بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره مستاجر هزینه نصب کابینت را بر عهده گرفته باشد یا عرف جامعه برخلاف این باشد که بر عهده مالک است نه مستاجر و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان استفاده از ملک اجاره ای لازم می باشد."
قانونگذار برای این مسئله که به طور کلی مالک را مسئول پرداخت هزینه ساختمان می داند یا مستاجر را بر طبق ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر این گونه بیان می کند که "تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و یا تاسیسات عمده ی منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد."
پس به طور کلی می توان گفت که هزینه های اساسی و برای استفاده از ساختمان و تعمیر ساختمان برای اینکه آن ملک قابلیت استفاده داشته باشد بر عهده مالک آن خانه است ولی اگر هزینه های جزئی مربوط به استفاده بهتر و غیر ضروری باشد بر عهده مستاجر ملک می باشد.
به عنوان مثال: خانه ای دارای رنگ مناسبی و مستاجر کاغذ دیوار می خواهد در این صورت مالک موظف به انجام کاغذ دیواری نیست مگر مستاجر خودش بخواهد انجام دهد.
مسئولیت مشترک مالک و مستاجر در برابر مدیر ساختمان
برای بررسی اینکه چه کسی مسئول در پرداخت هزینه ها در برابر مدیر ساختمان است و یا اگر مستاجر هزینه ها را پرداخت نکند، آیا مدیر می تواند به مالک مراجعه کند؟
برای پاسخ به این سوال باید گفت که مسئولیت مشترک مالک و مستاجر در برابر مدیر ساختمان براساس ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده ی مالک باشد و مالک از پرداخت استنکاف نماید، مستاجر می تواند از محل مال الااجاره هزینه های مربوط را پرداخت کند در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک به عهده ی استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
پس بنابراین اگر یکی از واحد های یک آپارتمان که اجاره داده شده است و مستاجر استفاده کننده از آن واحد است، هزینه های مشترک که باید پرداخت شود را پرداخت نکند، می توان گفت بر طبق این تبصره مسئولیت مالک و مستاجر تضامنی است؛ یعنی اگر مالک پرداخت نکرد مدیر با مراجعه به مستاجر می تواند هزینه را درخواست کند و اگر مستاجر پرداخت نکند، مدیر برای دریافت هزینه می تواند به مالک مراجعه کند تا هزینه های مشخص را دریافت نماید.
